Nesodden kommune Rådmannen Saksfremlegg Dato: 11.05.2016 Vår ref: 16/1207-3 - 16/18272 Arkivkode: Saksbeh.: Berntsen, Mari Saksnummer Utvalg Møtedato 060/16 Plan- og Teknikkutvalget 07.06.2016 Reguleringsplan - Gbnr 29/4 og gbnr 29/902 - Eplehagen Barnehage - Planforespørsel Saken gjelder: Igangsetting av reguleringsplan for Eplehagen barnehage. Innstilling: I medhold av plan- og bygningslovens 12-8 vedtas oppstart av reguleringsplan for Eplehagen barnehage. Utvalget slutter seg til rådmannens konklusjon og anbefalinger i saksframlegget. 07.06.2016 Plan- og Teknikkutvalget Innstillingen ble enstemmig vedtatt. PT- 060/16 Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-8 vedtas oppstart av reguleringsplan for Eplehagen barnehage. Utvalget slutter seg til rådmannens konklusjon og anbefalinger i saksframlegget. Bakgrunn for og hensikten med prosjektet: Kommunestyret har vedtatt at det skal bygges barnehage på eiendommene gnr/bnr 29/4 og gnr/bnr 29/902, som eies av kommunen. Planområdets størrelse er på 9638 m2. Bakgrunnen for reguleringen er å tilrettelegge for bygging av barnehage. Det er oppnevnt en plankomite og prosjektet er igangsatt av Stein Halvorsen Arkitekter AS som er ansvarlig for utarbeidelse av reguleringsplanen. Kommunestyret har foreslått at den nye barnehagen skal bygges med hensyn til eksisterende eplehage, som skal søkes bevart i størst mulig grad.
Plankomiteen la til grunn at byggeprosjektet skal være miljøvennlig, ved at: Takarealer som ikke benyttes til terrasse brukes i hovedsak enten som grønne, bevokste tak og/eller til solfanger/solceller. Det skal benyttes Blågrønn faktor, fortrinnsvis med BGF på minst 0,8. Bygningen skal være energinøytrale (Zero Emission Building) eller nesten nullenergibygg. Bygningen og byggeprosessen skal være svanemerket og BREEAM-sertifisert eller tilsvarende. Forslagsstillers beskrivelse av planforslaget (forslagsstillers tekst) Forlaget er tenkt løst med ny barnehagebebyggelse i 1. etasje på flata mot Fjellveien, sør-vest på tomta. Adkomst for ansatte/foreldre er tenkt fra nord via Marikloppa. Adkomst for vare/søppel og uttrykning er tenkt fra Fjellveien i Sør. Barnehagen er tenkt åpnet opp mot flere himmelretninger. Utearealer er tenkt tilrettelagt for lekeapparat-lek innenfor kvadratisk avgrensning på illustrasjonsplan, uteoppholdsarealer utenfor kvadratisk avgrensning er tenkt som naturtomt. Visualisering fra nord Visualisering fra sør
Forslagstillers illustrasjonsplan Rådmannens vurdering Overordnede planer og føringer Kommuneplanen 2014-2016. I kommuneplanen er området avsatt til arealformål offentlig eller privat tjenesteyting og arealformål veg.
Utsnitt plankart kommuneplanen Gjeldende regulering Planområdet er uregulert unntatt en stripe langs Marikloppa veien i sør, som er innlemmet i en eldre reguleringsplan med navn FV, C44 Fjellstrandkrysset-Fjellstrandskole, og planid. 19780019. Regulerte områder er vist med formålsfarger, uregulerte områder er vist med grå farge Planområdets avgrensning Kommunen har ikke mottatt forslag til planavgrensning fra forslagsstiller. Rådmannens forslag til planavgrensning er markert med turkis farge i kartet:
Forslag til planavgrensning av området i turkis Pågående planer i området 20160200, Marikloppa veien. Detaljregulering. Pågående plan: Marikloppa veien Rådmannens konklusjon og anbefaling Barnehageformål er riktig formål for tomten Tomtens beliggenhet nær Fjellstrand skole og eksisterende eplehage vil bidra til å gi barna tilgang til grønne områder og legge til rette for utendørs aktiviteter i barnehagetiden. I tillegg ligger tomten i umiddelbar nærhet til offentlig transport. Det er bussforbindelse fra både fv 157 og Fjellveien, med korte distanser fra bussholdeplassene til planområdet. Rådmannen mener derfor at eiendommene vil være godt egnet for barnehageformål og kan være en god plassering for å sikre behovet for barnehage i området.
Eplehagen skal bevares Det er ønskelig at eplehagen skal bevares. Dette må sikres i reguleringsbestemmelsene. Det bør utarbeides en marksikringsplan som skal gi retningslinjer for hvordan eksisterende trær i planområdet skal bevares i anleggsperioden. Eksisterende sti på gnr/bnr 29/502 skal sikres Eksisterende sti på gnr/bnr 29/502 er brukt som skolevei til Fjellstrand skole. Rådmannen mener at det er viktig at stien skal sikres og at det skal legges til rette for et eventuelt utbedring av stien i det videre planarbeidet. Adkomst og parkering for barnehagen Forslagstiller foreslår å legge adkomst og parkeringsplass nord på gnr/bnr 29/504. Dette område ligger i en flomsone med tilhørende hensynssone i kommuneplanen. I tillegg er parkeringen plassert over eksisterende sti på gnr/bnr 29/502 som er brukt som skolevei til Fjellstrand skole. Rådmannen mener at dette ikke er en god løsning og anbefaler at forslagstiller skal vurdere behovet for og parkeringsplassens plassering på nytt. Barnehagens størrelse vil være avhengig av gode og tilstrekkelige utearealer for barn Departementets veiledende norm for uteareal er 24 m² / barn. Å sikre gode og tilstrekkelige utearealer er viktig og gir premisser for barnehagens størrelse. Muligheter for å legge høyspentledninger i bakken Parallelt med planområdets vestlige grense finnes et luftstrekk med høyspentledning og master. Rådmannen anbefaler at forslagsstiller ser på muligheter til å legge høyspent i bakken, som vil frigjøre areal og sikre barnehagens utearealer. Rådmannen anbefaler at det igangsettes reguleringsplanarbeid for eiendommene med gnr/bnr 29/4 og gnr/bnr 29/902. Anne Dybevold Kommunalsjef Gisle Rebnord Totland virksomhetsleder Vedlegg Reguleringsplan - Gbnr 29/4 - Eplehagen Barnehage - Bestilling av oppstartsmøte Illustrasjonsplan - 1-500 Visualisering fra sør Visualisering fra nord Bygging av ny barnehage på Fjellstrand (L)(614212) Valg av vararepresentanter til plankomitè for Eplehagen barnehage (L)(652740)