BEHANDLING I TEKNIKK-, MILJØ- OG PLANUTVALGET

Transkript

1 Nesodden kommune Rådmannen Saksfremlegg Dato: Vår ref: 08/ /20793 Arkivkode: L12, Saksbeh.: Daniel Blikset Utvalg Møtedato Saksnr. Teknikk-, miljø- og planutvalget /14 Teknikk-, miljø- og planutvalget /14 Strandlia reguleringsplan 1.gangsbehandling av planforslag SAKEN GJELDER Teknikk-, miljø- og planutvalget skal ta stilling til om reguleringsplanforslaget for Strandlia gbnr.25/23 kan legges ut på offentlig ettersyn/høring. INNSTILLING I henhold til plan- og bygningslovens legges reguleringsplanforslag for Strandlia, deler av gbnr. 25/23, vist på plankart datert med tilhørende planbestemmelser ut på offentlig ettersyn/høring, med følgende endring: Tomt 3 reguleres til grønnstruktur BEHANDLING I TEKNIKK-, MILJØ- OG PLANUTVALGET Utvalget sluttet seg enstemmig til at saken utsettes og at det foretas befaring. TMP-111/14 VEDTAK Saken utsatt for befaring. BEHANDLING I TEKNIKK-, MILJØ- OG PLANUTVALGET FRP og V fremmet følgende forslag: «Alternativ innstilling: Planforslaget uten endringer,

2 legges ut på offentlig ettersyn/høring» Votering; Rådmannens innstilling ble satt opp mot rådmannens Alternativ innstilling. Rådmannens Alternative innstilling ble vedtatt mot 3 stemmer (1R og 2SV). SV fremmet følgende forslag: «Utnyttelsesgraden settes til 25% i feltene. Området ligger utenfor det som vil bli senterområdet i Fagerstrand, og bør utbygges slik at området beholder det landlige preget som også kommuneplanen for Nesodden påpeker skal til ivaretas. Tomt 1, 2 og 3 tas ut av området slik at eksisterende sti i sydvestlige hjørnet bevares» Votering: Forslaget fra SV falt mot 3 stemmer (1 R og 2 SV) Anne Berit Smørås (V) fremmet følgende forslag: «TMP-utvalget henstiller til utbygger at man bevarer en del av trærne i området.» Votering: Forslaget fra Venstre ble enstemmig vedtatt. TMP-122/14 VEDTAK Planforslaget uten endringer, legges ut på offentlig ettersyn/høring. TMP-utvalget henstiller til utbygger at man bevarer en del av trærne i området. BAKGRUNN Reguleringsarbeidet for Strandlia går tilbake til 2009 da det ble kunngjort oppstart av planarbeid. Forslag til reguleringsplan ble behandlet av planutvalget (saksnr. 153/10), med påfølgende høring/offentlig ettersyn Det opprinnelige planforslag foreslo å benytte Bekkefaret og Kneika som adkomstveier, noe som medførte protester fra grunneiere langs veien og det viste seg ikke å være en gjennomførbar reguleringsplan. Planen ble sendt tilbake av Teknikk-, miljø- og planutvalget (TMP-022/12) med beskjed om å utrede ny adkomstvei direkte fra Drøbakveien. Forslagsstiller utredet ny adkomstvei direkte fra Drøbakveien, noe som innebærer en økning i utgiftene. Forslagsstiller foreslo en utvidelse av planområdet for å legge til rette for en større utbygging. Utvidelse av planområdet ble behandlet og godkjent av Teknikk-, miljø- og planutvalget (TMP-018/14). TMP-utvalget ba forslagsstiller vurdere varierte boligtyper. Forslag til reguleringsplan ble sendt inn Arealet er avsatt til framtidig boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Planforslaget omfatter ikke hele arealet som er avsatt til boligbebyggelse i kommuneplanen, det resterende arealet vil bli regulert ved en senere anledning. RÅDMANNENS VURDERING Planområdet ligger sør på Fagerstrand og grenser til Frogn kommune i syd, Drøbakveien i nord og deler av nedre Fagerstrand i vest. Planen legger til rette for maksimalt ca 120 boenheter, 36 eneboliger med eventuelle sekundærleiligheter, 30 enheter i kjedete eneboliger og 18 enheter i rekkehus/flermannsboliger. Reguleringsplanen kan deles i to områder, eneboligområdet merket BF på plankartet og område for konsentrert småhusbebyggelse (kjedete eneboliger, rekkehus/flermannsboliger) merket BK på plankartet. Eneboligtomtene

3 består av tomter på mellom 800 og 1100m 2 og foreslås regulert med en utnyttelse på BYA=25 %. Området for konsentrert småhusbebyggelse foreslås regulert med en utnyttelse på BYA=35 % med inntil 2 etasjer. Området er foreløpig skissert med 3 bygninger for rekkehus/flermannsboliger og eneboliger i kjeder med parkering mellom hver boenhet. Foreløpig skisseplan for område med konsentrert småhusbebyggelse (felt BK) Adkomst til planområdet vil være direkte fra Drøbakveien med kanalisert T-kryss med bussholdeplass, fotgjengeroverganger og trafikkøyer. Det vil opparbeides fortau langs samleveien forbi området med konsentrert småhusbebyggelse. Parkering vil skje på hver enkelt eneboligtomt (medregnes i utnyttelsesgraden). For felt BK vil parkering skje ved hver boenhet i tillegg til felles parkeringsplass. Det foreslås å regulere tre store areal til grønnstruktur/naturvernområder og to lekeplasser. I alle endende av veiene foreslås det regulert grønnstruktur som en forlengelse av veiene for gående. Dette gir planområdet god forbindelse med de tilgrensende arealene. Natur Det er gjennomført en biologisk registrering av Biofokus som deler opp planområdet i 4 delområdet. Delområde 1 er bekkestrekningen som foreslås regulert til Naturområde med hensynssone bevaring av naturmiljø over store deler av arealet. Dette er den mest interessante delen med tanke på biologisk mangfold. Rapporten fra Biofokus anbefaler at dette området berøres minst mulig av utbygging, både under anleggsperioden og i ettertid. Det foreslås strenge planbestemmelser for dette arealet for å ivareta de biologiske verdiene. Delområde 2 og 3 omfatter nesten hele planområdet. Innenfor dette området er det en del død ved og de biologiske verdiene er først og fremst knyttet opp mot forekomster av død ved. Rapporten anbefaler at det foreslåtte grøntområde innenfor delområde 2 bør bli mest mulig

4 urørt/skånet i forbindelse med utbyggingen. Boligområdene vil bli ryddet for død ved og da vil også de biologiske verdiene i stor grad forsvinne. Delområde 4 strekker seg over eneboligtomtene lengst vest i planen. Dette er fleraldret skog med innslag av eldre trær. En del løvtrær med enkelte eldre eik i små dimensjoner, samt innslag av spisslønn, ask og mye osp. På det som i plankartet er markert som tomt 3 er det registrert en enkelt forekomst av lind. Det er også en del død ved i området og potensiale for interessante artsforekomster er til stede. Det er avsatt lite grøntareal i denne delen av planen og den biologiske rapporten sier det hadde vært en fordel med mer grøntareal, i tillegg til at forekomsten av lind bør tas hensyn til, da mange arter er eksklusivt knyttet til lind. Dette areal må sees i sammenheng med den registrerte naturtypen Sandvika som er gammel løvskog og ligger i Frogn kommune. Et alternativ til planforslaget kan være å sette tomt 3 til grønnstruktur og på den måten ta vare en liten del av vegetasjonen og spesielt forekomsten av lind. Tomt 3 I forbindelse med kunngjøring av planoppstart kom det innspill på at det innenfor planområdet er en av få kjente hekkeplasser for lerkefalk, som er en truet fugleart. Lerkefalken er en ganske sky fugleart, som kan forsvinne hvis det bli en del forstyrrelser. Planområdet er i dag omgitt av bebyggelse og arten kan forsvinne som følge av nybygging. Forslagstiller har innhentet en vurdering av konsekvenser for lerkefalk ved utbygging av planområdet. Lerkefalken bygger ikke reir selv og er derfor avhengig av at det gamle kråkereir i nærheten som den kan ta i bruk. Alternativt kan det lages kunstige reir. Den synes ellers relativt robust overfor forstyrrelser. Rapporten konkluderer med at det planlagte boligområdet har antakelig liten betydning for lerkefalken, idet det synes å være god tilgang på erstatningsområder i nærheten. Forholdet til strandsonen Tre tomter helt vest i planområdet, merket tomt 1, 2 og 3, ligger i sin helhet innenfor 100- metersbeltet. Tomt 1 og 2 har bebyggelse i forkant/ned mot sjøen, mens tomt 3 har ingen bebyggelse i forkant. Statlig planretningslinje for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen sier at «bygging og landskapsinngrep skal ikke tillates på arealer som har

5 betydning for andre formål, som for eksempel friluftsliv, naturvern, naturmangfold, kulturminner, kulturmiljø, landskap, landbruk, fiskerinæring, havbruk eller annen samfunnsmessig betydning. Ved utarbeiding av reguleringsplaner som innebærer bygging i 100-metersbeltet på arealer som er delvis utbygd, skal ferdselshensyn og landskapstilpasning spesielt vektlegges». På to sider av tomt 3 foreslås det regulert grønnstruktur som skal ivareta ferdsel gjennom planområdet og tilgang til strandsonen. Hensikten er meget bra, men erfaringsmessig kan dette også by på problemer. Ved å gjøre tomt 3 til grønnstruktur minskes inntrykket mot strandsonen, samtidig som man ivaretar ferdsel og naturverdier (som nevnt ovenfor) på en bedre måte. Kulturminner Det er gjennomført kulturminneregistrering av planområdet og det ble registrert to boplasser fra steinalderen samt et funnsted fra samme periode. Arealet ved funnstedene er foreslått til grønnstruktur og funnene er båndlagt etter kulturminneloven, hvor det ikke er tillat med noen form for fysiske inngrep eller andre tiltak som skade, tildekke eller skjemme kulturminnene. Fagerstrand Oppstart av planarbeid og forslag til planavgrensning for Fagerstrand områdeplan har vært på høring. Strandlia er ikke foreslått innlemmet i områdeplanen, da forslag til plangrense i stor grad har forholdt seg til en radius på 500m fra Skogheimkrysset og fokusert på «Statoilområdet». Strandlia ligger i utkant av tettstedsbebyggelse på Fagerstrand og er således helt på grensen av hva som kan kalles samordnet areal- og transportplanlegging. Men det er etablert gang- og sykkelvei langs Drøbakveien som går til både Myklerud og Bakkeløkka skoler, i tillegg er det snarveier gjennom skogen opp til Myklerud. Avstand til sentrumsområdet på Fagerstrand (Skogheimkrysset) er om lag 750 meter. For å ivareta fortsatt vekst og utvikling i Fagerstrandområdet bør det legges til rette for utbygging før områdeplan Fagerstrand er fastsatt. Konklusjon og anbefaling Planforslaget legger opp til en utbygging med noe variasjon i boligtyper og er i således i tråd med tidligere råd gitt av Teknikk-, miljø- og planutvalget. Planen kan gi maksimalt 120 boenheter fordelt på 36 eneboliger med eventuelle sekundærleiligheter, 30 eneboliger i kjede og 18 boenheter i rekkehus/flermannsboliger. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut på offentlig ettersyn/høring med følgende endring: tomt3 3 reguleres til Grønnstruktur. Dette for å ivareta naturverdier, hensynet til strandsonen og tilgjengelighet gjennom planområdet. Alternativ innstilling Planforslaget uten endringer legges ut på offentlig ettersyn/høring. Kari Myhre Hellem Virksomhetsleder Gisle Rebnord Totland Fagsjef plan og miljø VEDLEGG 2. Planbestemmelser.pdf 1. Planforslag.pdf

6 Planbeskrivelse 3. ROS-analyse 11. VA-Rammeplan.pdf 10 VA-notat Fagerstrand pdf 4. Ilustrasjonsplan veier.pdf Veitegninger Illustrasjoner 12. BioFokus notat pdf 13. Faun-notat.pdf Alle merknader planoppstart