Arkivsaksnr.: 14/939 Lnr.: 849/17 Ark.: GNR 98/48 Saksbehandler: planlegger Ingun Bjørgli Juul-Hansen 98/48 - Klage på fradelingssamtykke Tomtervegen Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningsloven kap. VI Klageadgang: Dersom Kommunestyret omgjør vedtaket, kan nytt vedtak påklages. Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 1-9 jf. forvaltningsloven kap. VI opprettholder Lunner kommune sitt vedtak i sak DS FSKAP 211/16 datert 8. desember 2016. Klagen tas ikke til følge. Dette begrunnes med at de forhold klagen tar opp er drøftet og ivaretatt i fradelingssaken. Klagen sendes Fylkesmannen i Oppland for sluttbehandling. Side 1 av 6
Sammendrag: Lunner kommune ga den 8. desember 2016 samtykke til fradeling av to tomter til boligformål på eiendommen 98/48. Det er klaget på vedtaket. Klagen skal nå behandles. Administrasjonen mener de forhold som klagen gjelder er ivaretatt i saken. Administrasjonen kan ikke se at klagen inneholder nye opplysninger eller opplysninger av en slik art at vedtaket bør omgjøres. Saksutredning: 1.FAKTA 1.1 Bakgrunn for saken Lunner kommune mottok den 25.11.2016 søknad om tillatelse til å fradele to parseller til boligformål fra boligeiendommen 98/48 beliggende i Tomtervegen på Lunner. Lunner kommune ga fradelingssamtykke i FSKAP-sak 211/16 den 8.12.2016. Lunner kommune mottok klage på vedtaket 5.1.2017. 1.2 Planstatus Eiendommen 98/48 ligger innafor areal avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel for Lunner 2013-2024. Omsøkte tiltak er i tråd med kommuneplanens arealdel. 1.3 Nabovarsling Nabovarsling er gjennomført av hjemmelshaver/søker. 2.KLAGEBEHANDLINGEN 2.1 Om grunnlaget for klage foreligger Lunner kommune mottok klagen 5. januar 2017. Elektronisk utsendelse gir klagefrist 30. desember 2016. Dersom parten ikke åpner elektronisk post og avventer tilsendt papirutgave, vil dette gi forlenget klagefrist. Klagen er innkommet til rett tid. Klager er part i saken og har klagerett etter forvaltningsloven kap. VI. 2.2 Innholdet i klagen Nedenfor gjengis klagen i sin helhet. Side 2 av 6
2.3 Kommunens vurdering av klagen Nedenfor gjengis hovedmomentene i klagen og administrasjonens kommentar til disse. Administrasjonen gjør oppmerksom på at de forhold som klagen omhandler er vurdert i fradelingssaken på bakgrunn av bla merknad fra samme nabo som har klaget på vedtaket. 2.3.1 Det er ikke gjort helhetsvurderinger for fradeling i et sentrumsnært utviklingsområde for boligtomter. Side 3 av 6
Kommunen har vurdert plassering av boligtomtene til ikke å vanskeliggjøre ytterligere utnyttelse av eiendommen til boligformål. Kommunen skriver følgende i fradelingssaken: «Administrasjonen er enig i at eiendommen har potensiale for flere enn to tomter og at det ideelt sett burde vært utarbeidet reguleringsplan for å sikre en best mulig utnyttelse av eiendommen. Omsøkte to parseller er imidlertid plassert slik at de ikke kommer i konflikt med videre utnyttelse av eiendommen. Det er kommunisert til hjemmelshaverne at videre utnyttelse av eiendommen med flere enn to boenheter vil kreve detaljregulering.» 2.3.2 I kommuneplanens arealdel står det i 2.2.3.2: «Reguleringsplan kreves også der hvor kommunen ser at potensialet er tre eller mer, selv om det søkes om bare to.» Kommuneplanen har et unntak fra plankrav for inntil to boligtomter i områder avsatt til nåværende byggeområde for bolig, jf 2.1.3. Som klager skriver er det i kommuneplanen plankrav også for to tomter der kommunen ser at potensialet er flere tomter, jf. 2.2.3.2. Sistnevnte planbestemmelse praktiseres i de tilfeller hvor kommunen vurderer at en fradeling av inntil to boligtomter vil ødelegge potensialet for høgere utnytting av eiendommen som helhet. Slik administrasjonen vurderer eiendommen 98/48 er denne todelt når det gjelder potensiale for ytterligere boligbygging. Den øvre delen inntil eksisterende enebolig og adkomstveg egner seg for eneboligtomter som knyttes til eksisterende adkomst. Eneboligtomter i forlengelsen av eksisterende adkomstveg harmonerer med nærliggende bebyggelse som også er eneboliger. Restarealet, som utgjør en bratt skråning ned mot Lunnerlinna, har potensiale for helt andre typer boligbygg og med ny/annen adkomst, sannsynligvis fra Lunnerlinna. Administrasjonen mener det ikke er nødvendig å kreve detaljregulering for hele eiendommen under ett fordi utnyttelse som gitt på den øvre del av tomta ikke vil vanskeliggjøre utnyttelsen av resteiendommen. Hjemmelshaverne vet at ytterligere utnytting av eiendommen vil medføre krav om detaljregulering. 2.3.3 I møte med saksbehandler ble det gitt uttrykk for at en eventuell kjøper av restarealet vil kunne dele fra ytterligere to tomter uten krav til reguleringsplan. Side 4 av 6
Teknisk sett kan det fradeles to nye boligtomter på restarealet uten plankrav. Terrenget gjør arealet lite egnet til eneboligformål. En søknad om slik utnyttelse vil høyst sannsynlig bli møtt med plankrav fordi potensialet for høgere/annen utnyttelse er stort samtidig som ny adkomst berører naboeiendommer. En utbygging av denne skråningen vil kreve utredning av flere forhold som utnyttelsesgrad, trafikksikkerhet, grunnforhold, overvann, lekeareal, estetikk/landskapshensyn, konsekvenser for naboeiendommer m.m. 2.3.4 Ved fradelinger på Nedre Kjørven ble det stilt krav om maksimal byggehøyde på 7,5 m for å hensynta nærliggende bebyggelse og det ble avsatt areal til lek til tross for dobbelt så store tomter som på 98/48. Nevnte fradeling gjelder innenfor detaljreguleringsplanen for Kjørven nedre. Som kommentert i fradelingssaken, ligger arealene i detaljreguleringen betydelig høgere i terrenget enn eneboligene som ligger utenfor reguleringsplanområdet. For at nye bygg ikke skal dominere, men harmonere mest mulig med omgivelsene, er det satt lavere byggehøyde i reguleringsplanen enn den som gjelder ellers i området. Lekearealet i reguleringsplanen er egnet til lek (en bratt skråning benyttet som akebakke) og ikke til boligformål. 2.3.5 Mener det er potensiale for funn av kulturminner og at dette bør kartlegges av tiltakshaver ved utarbeiding av reguleringsplan. Eiendommen har boligformål i kommuneplanens arealdel. Det er satt vilkår i fradelingsvedtaket om at Oppland fylkeskommune må godkjenne byggetiltaket på den parsellen som er berørt av gravminnet. Oppland fylkeskommune er part i saken og ble nabovarslet på lik linje med naboer og andre parter. Oppland fylkeskommune kom ikke med merknader ved nabovarsling. Oppland fylkeskommune har i brev datert 9.1.2017 oppfordret kommunen til å oppheve vedtaket inntil forholdet til kulturminner er endelig avklart. Administrasjonen mener forholdet til kulturminner ble avklart i kommuneplanprosessen og mener detaljert avklaring av forholdet til gravhaugen vil skje i byggesaken jf. fradelingsvedtakets vilkår om at Oppland fylkeskommune skal godkjenne tiltak på parsellen. 3. KONKLUSJON I medhold av plan- og bygningsloven 1-9 jf. forvaltningsloven kap. VI opprettholder Lunner kommune sitt vedtak i sak DS FSKAP 211/16 datert 8. desember 2016. Klagen tas ikke til følge. Dette begrunnes med at de forhold klagen tar opp er drøftet og ivaretatt i fradelingssaken. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt til behandlende organ: Klage datert 5.1.2017 Fradelingssamtykke, sak DS FSKAP 211/16 datert 08.12.2016 Side 5 av 6
Brev fra Oppland fylkeskommune datert 09.01.2017 Øvrige dokument: 14/10246 98/48 - Spørsmål vedrørende eventuell fradeling Avsender:Krogsveen av tomter ved salg av eiendom. 14/10365 98/48 - Spørsmål vedr. Fradeling. Avsender:Krogsveen 14/10477 98/48 - Videre spørsmål vedrørende fradeling. Avsender:Krogsveen 14/10478 98/48 - Spørsmål vedrørende fradeling og Avsender:Krogsveen registrert kulturminne. 17/492 98/164 Klage på vedtak i sak DS FSKAP 221-16. Avsender:Anne Marit Dynna 17/586 98/48 Vedrørende klage på vedtak - fradeling av to Avsender:Oppland parseller til boligformål. fylkeskommune 16/22054 98/48 Søknad om tiltak uten ansvarsrett. Avsender:Øystein Kenneth Hemstad 16/23557 98/48 Klage på vedtak - fradeling av to parseller til boligformål. Avsender:Oppland fylkeskommune 16/22524 98/48 - Fradelingsamtykke - to parseller til boligformål. Avsender:Øystein Kenneth Hemstad Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Øystein Kenneth Hemstad, Tomtervegen 34 2730 LUNNER, kenneth@synk.no Zidrunas Krasauskas, Tomtervegen 26 A 2730 LUNNER, Anne Marit Dynna, Tomtervegen 32 2730 LUNNER, Tone Karin Nordli Sæther, Lunnerlinna 75 2730 LUNNER, Otto John Sæther, Lunnerlinna 75 2730 LUNNER, Lise Kjexrud-Egge, Lunnerlinna 91 2730 LUNNER, Mathis Guttorm Kjexrud-Egge, Lunnerlinna 91 2730 LUNNER, Lindy Storløkken Aasgaard, Lunnerlinna 81 2730 LUNNER, Per Morten Skogby Aasheim, Tomtervegen 30 2730 LUNNER, Knut Haggai Sandholt, Tomtervegen 23 2730 LUNNER, Tove Dahl-Michelsen Sandholt, Tomtervegen 23 2730 LUNNER, Tom Erik Lillegård, Lunnerlinna 79 2730 LUNNER, Solveig Hansen, Tomtervegen 22 2730 LUNNER, Berit Nygaard, Tomtervegen 28 2730 LUNNER, Statens vegvesen, Region Øst, Postboks 1010 2605 LILLEHAMMER, firmapost-ost@vegvesen.no Oppland fylkeskommune, Postboks 988 2626 LILLEHAMMER, postmottak@oppland.org Vegard Engebretsen, Tomtervegen 24 A 2730 LUNNER, Anders Brokerud, Tomtervegen 20 2730 LUNNER, Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 6 av 6