ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR OPPMÅLING Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 Oppmaling@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Arkitekt Giskegjerde AS Hagavegen 24 5382 SKOGSVÅG Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 201321912/4 EBYGG 5351 230913 HANR Avslag på søknad om deling av eiendom. Gnr 20 bnr 176, Øvre Kråkenes 204. Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens (pbl) kap. 20. Eiendom : Gnr 20 Bnr 176 Tiltakets adresse : Øvre Kråkenes 204 Tiltakets art : Søknad om opprettelse og endring av eiendom Hjemmelshaver/søker : Johan Garmannslund/ Arkitekt Giskegjerde AS Saken gjelder: Saken gjelder søknad om fradeling av 1 parsell fra gnr 20 bnr 176 til boligformål. Tiltakshaver har søkt dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan og mot etablering av støyskjerm. VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra antall viste boliger i gjeldende plan jf. plan og bygningsloven 12-4 rettsvirkning av reguleringsplan. Det gis ikke dispensasjon fra pkt. 13 støy på uteoppholdsareal jf plan og bygningsloven 11-6 rettsvirkning av kommuneplanen. Tiltaket: Med hjemmel i plan og bygningsloven 11-6 jf. kommuneplanens bestemmelser pkt. 10 uteoppholdsareal og pkt. 13 støy, 12-4 rettsvirkning av reguleringsplan, 26-1opprettelse og endring av eiendom, 27-4 atkomst, 28-1 byggegrunn, miljøforhold mv og 29-4 avstand til grense avslås søknad mottatt bygningsmyndighetene 14.6.2013 om tillatelse til fradeling av 1 parsell fra gnr 20 bnr 176 til boligformål. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er regulert til frittliggende boliger ved plan nr. 6170000 godkjent 18.4.1984. Eiendommen er vist som bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel.
Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er ikke registrert noen merknader i saken. Atkomst/avkjørsel: Det er ikke dokumentert at eiendommen er sikret lovlig atkomst. Det er ikke gitt tillatelse fra Statens vegvesen om utvidet bruk av avkjørsel til fylkesveg. Vann og avløp: Eiendommen anses for å være sikret lovlig vannforsyning og bortledning av avløpsvann i samsvar med plan- og bygningsloven 27-1 og 27-2, jf forhåndsuttalelse fra vann og avløpsetaten datert 6.6.2013. Dispensasjoner: Tiltaket kommer i strid med viste hus og grenser i gjeldende reguleringsplan jf. pbl 12-4 rettsvirkning av reguleringsplan. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra denne. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foretas konkret vurdering av de faktiske forhold i saken opp mot de hensyn som ivaretas av den bestemmelsen som det er aktuelt å dispensere fra samt lovens formålsbestemmelse, bl.a. universell utforming, hensynet til barn og unges oppvekstvilkår og estetisk utforming av omgivelsene. I tillegg må det foretas en interesseavveining der fordelene ved tiltaket blir vurdert opp mot ulempene. Foreligger det en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon, samt hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. Søkers begrunnelse: ARGUMENTASJON, SÆRLIGE GRUNNER SPESIFISERT: Kommuneplanens bestemmelser vil gjelde for dimensjoneringen av fremtidig boligprosjekt på tomten. ref. pkt 3 hvor kommuneplanen gjelder foran eldre reguleringsplaner. 1.1 1A: Byggeområde for boliger m/tilhørende garasje og fellesareal. Aktuell tomt er en større tomt som inneholder 1 enebolig over tre plan. Området i reguleringsplanen er angitt som eneboligområde uten ytterligere grenseinndeling/parseller. Det omsøkes med dette dispensasjon for utskilling av tomt med eget bruksnummer slik at man kan etablere ny enebolig for Vidar Garmannslund i tråd med vedlagt situasjonsplan. Reguleringsplanen bestemmelser vedr. volum, høyder og estetisk fremtoning søkes ivaretatt. Nytt bruksnummer vil bli etablert på en slik måte at grad av utnytting, avkjøring, utearealer m.m. tilfredsstiller krav gitt i reguleringsplan og kommuneplanens arealdel. Ny tomt blir med størrelses orden 2/3 større enn planlagt boligs BYA, jfr. 3c. Tilkobling for vei, vann og avløp til offentlig anlegg blir dokumentert i byggesøknaden. Side 2 av 6
1.2 Byggegrense mot vei i regulert område uten byggegrense, jfr. Lov om veger (veglova) Kapittel V, 29.: Øvrig bebyggelse langs fylkesveien er utført i tråd med «gammel» byggegrense fra senterlinja, dvs. 15 meter. Vedlagt følger skriv fra statens vegvesen som stadfester at byggegrense på 15 meter vil bli godkjent. Støysikringstiltak for boligens fasadeliv vil bli detaljprosjektert i tråd med TEK 10. Et krav som er vesentlig mer skjerpet enn de krav som er stilt til all annen boligbebyggelse i området. Dette vil sikre godt innemiljø for boligen. 2.1 Henvisning til TEK 10 13 6 for generelle krav til lyd og vibrasjoner/kommuneplanen arealdel 2010, saksnr. 200817958 728, vedr. pkt 13 støy: Boliger i området har ikke etablert støyskjerm mot fylkesveg. Etablering av dette for omsøkt bolig vil bryte med stedets karakter og virke skjemmende. Man ber derfor om dispensasjon fra å etablere støyskjerm mot FV. Boligbygget blir etablert i gul støysone (se vedlegg), og byggegrense for bolig ligg omtrent i tråd med grense for gul sone. Uteoppholdsareal blir i hovedsak prosjektert slik at disse ligg mot syd og da bak huset (vekk fra hovedvei). Dette vil bidra til at grenseverdier på 55dB opprettholdes for det kvalitative uteoppholdsarealet, og ligg i god avstand fra rød støysone. Boligen blir tilrettelagt med støysikringstiltak i yttervegg og vinduer slik at innemiljøet opprettholder TEK 10 nivå. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Tiltaket er i strid med gjeldende reguleringsplan og er avhengig av dispensasjon fra antall boliger og viste grenser i planen jf. pbl 12-4 rettsvirkning av reguleringsplan. Eiendommen er vist med en bolig på eiendommen. Området er utbygd etter gjeldende plan. Ved fortetting innenfor planområdet er det foretatt flere reguleringsendringer i stedet for dispensasjoner. Da det er fare for presedens bør det ikke gis dispensasjon i enkeltsaker, men vurdere hele området og flere hensyn eks boligtetthet, parkering, friområde i en reguleringsendring. Halve arealet ligger innenfor vegtrafikkstøy rød sone. Det er søkt om dispensasjon fra krav om bygging av støyskjerm. Innenfor rød sone er det ikke tillat med etablering av støyfølsom bebyggelse herunder boliger. Det er krav til 150 m² uteoppholdsareal som ikke har støynivå over 55 Lden på stille side jf. kommuneplanens bestemmelser pkt. 13 og kvalitetskravene til uteoppholdsareal pkt. 10. Tiltakshaver skriver i søknaden at uteoppholdsarealet skal ligge på baksiden av huset, men vi kan ikke se at det er dokumentert at krav til størrelse og kvalitet på uteoppholdsareal kan oppfylles. Med en byggegrense på 15 m fra fylkesvei vil ikke arealet på baksiden av ny bolig oppfylle kravet til størrelse på 150 m². Fagetaten kan ikke ta stilling til om parsellen er egnet til boligformål før det foreligger en støyutredning fra et foretak med støy kompetanse, om behov for tiltak er nødvendig jf. pbl 28-1. Ny grense er i strid med pbl 29-4 da grensen er plassert mindre enn 4 meter fra eksisterende bygg. Statens vegvesen har i epost datert 21.1.2013 gitt tillatelse til byggegrense min. 15 m fra fylkesvei (fv). Skal tiltakshaver bygge 15 meter fra fv vil store deler av uteoppholdsareal ligge i rød støysone. Det vil også føre til at ny bolig vil ligge nærmere eksisterende bolig enn 8 meter, det vises til pbl 26-1 «Opprettelse og endring av eiendom, Opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn Side 3 av 6
for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, jf. lov om eigedomsregistrering, eller endring av eksisterende eiendomsgrenser, må ikke gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan. Opprettelse eller endring som nevnt i første punktum, må heller ikke gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov.» Hensynet bak pbl 29-4 er brannsikkerhet. Det er ikke søkt om dispensasjon fra pbl 29-4 eller gitt samtykke fra gnr 20 bnr 176 til å plassere bolig nærmere grensen enn 4 meter. Etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Lovens krav er ikke oppfylt og dispensasjon etter pbl 19-2 kan følgelig ikke gis. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 12-4 rettsvirkning av reguleringsplan. Med hjemmel i plan og bygningsloven 11-6, 12-4, 26-1,27-4, 28-1 og 29-4 avslår fagetaten søknad om fradeling av eiendom Alternativt kan det fremmes en reguleringsendring, men det presiseres at utfallet av en slik behandling ikke kan gis på forhånd. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer 201321912. Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: www.bergen.kommune.no/innsynpb For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: www.bergen.kommune.no/dinside Saksbehandler for denne saken har telefonnr. 5556 6499 og e-postadresse: Hanne.Raknes@bergen.kommune.no Side 4 av 6
ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Hanne Raknes - saksbehandler Vivian Skaflestad - produksjonsleder Kopi: Johan Garmannslund, Øvre Kråkenes 204, 5152 BØNES Side 5 av 6
Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltningslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slike krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltningslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 6 av 6