Rød Borettslag Forprosjekt rør og våtrom

Timeplan. Historikk Tilstand avløpsrør. Tilstand vannrør. Tilstand bad/våtrom Hva bør gjøres. Alternativ rehabiliteringsmetoder. Økonomi. Spørsmål.

Historikk Styret tok kontakt med Østfold Prosjekt vedr. rapport fra Olimb Rørfornying. Østfold Prosjekt stilte på flere styremøter og foreslo at en rørfornying måtte sendes ut på tilbudsregning. Tilbud ble innhentet fra tre entreprenører. Det ble avholdt ekstraordinær generalforsamling juni 2016.

Historikk forts. XOGF besluttet at det skulle gjennomføres en grundigere gjennomgang av VVS-anlegget. Styret engasjerte Østfold Prosjekt til å gjennomføre et forprosjekt for å kartlegge behov for full rehabilitering av VVS-anlegg og våtrom samt rørfornying.

Beboerundersøkelse Ved innleveringsfristen var det totalt 114 beboere som hadde besvart skjemaet, dette utgjør 81 % av beboerne. På bakgrunn av besvarelsen har ØPAS laget en oppstilling som viser stor variasjon fra leilighet til leilighet. Beboerundersøkelsen gir oss et godt grunnlag i det videre arbeidet med forprosjektet, samt en eventuell videre prosjektering av prosjektet utarbeidelse av anbudsgrunnlag.

Befaring av avløpsrør. Avløpsrør og sluk i Rød Brl består av SAstøpejern. Anbefalt brukstid på SA-støpejernsrør og sluk er 50 år. Røranlegget i borettslaget er nå 49 år gammelt. Under befaring i kjeller og i leiligheter så man synlige skader på flere avløpsstammer. Sluk i leiligheter er også befart. Disse er av varierende standard, og har opprinnelig klemring.

Hull i avløpsrør i stakekum i Årfuglveien 4

Lekkasje fra utett stakepunkt i blindkjeller.

Lekkasje fra utett stakepunkt i blindkjeller

Skade på avløpsrør i Rød Brl.

Rust vorte på avløpsrør i Rød Brl.

Rustskader på avløpsrør i kjeller Rød Brl.

Avløpsrør i blindkjeller i rekkehusene.

ALDRING AV AVLØPSRØR Hull rustvorter Støpejern Rust Porøs grafitt Hull med vanngjennomtrengning og ruststriper Hull med vannblemmer på røroverflaten under malingen

SLUK I BADEGULV Fra badekar/servant Slukrist Vannstand Gulv

Tilstandsvurdering av avløpsrør. Røranlegget for avløp i Rød Brl. er slitt og nærmer seg forventet levetid. Tilstanden er ikke kritisk, men levetiden for avløpsrørene begynner å løpt ut. Det har de siste årene vært en del vannskader og vannlekkasjer pga. slitasje og skader på rør eller sluk.

Befaring av vannrør. Vannrørene i Rød Brl. består av sterke kobberrør med topploding eller gjengede kuplinger. Sterke kobberrør har en anbefalt brukstid på ca. 40 år for varmtvann og ca. 50 år for kaldtvann. Vannrørene i Rød Brl har derfor snart oppnådd sin levetid og vil være modne for utskifting. Rør for varmtvann er mer utsatt Det ble ikke observert synlige skader på vannrør under befaringen i Rød Brl. Det er mange gamle stoppekraner i borettslaget.

Vannrør med gamle kraner i kjeller.

Vannrør med gammel stoppekran i kjeller.

Gammel slitt stoppekran i leilighet.

Røropplegg under innkasset badekar.

Gammel type benkebereder

Røropplegg for vann i blindkjeller på rekkehus

Aldring av vannrør Groptæring (Hull i røret)

Tilstandsvurdering av vannrør. Røranlegget for kaldt-og varmtvann i Rød Brl.er i bra stand alder tatt i betraktning. Det er utført noen i leiligheter. Samt at det er skiftet ut noen stoppekraner. Tilstanden er ikke kritisk, men hyppigheten vedr. vannlekkasjer vil øke i årene fremover.

Tilstand varmtvannsberedere Hver leilighet har egen varmtvannsbereder Disse er plassert i kjøkkenbenk eller i vaskeromsdel. Berederne er av varierende alder. Det ble opplyst i beboerundersøkelsen at det er 46 stk som er eldre en 10 år. Normal levetid for varmtvannsberedere er ca. 15. år. Det er høy skadefrekvens på lekkasje fra varmtvannsberedere.

Befaring av våtrom/bad. Det ble gjennomført befaringer av bad/våtrom i forbindelse med forprosjektet. Av de badene som ble befart var det to bad som ved rehabilitert i nyere tid. Resterende var av eldre standard. Noen av badene er slått sammen med WC. Alle de badene som ble befart hadde fremdeles originale sluk. Vaskeromsdel er noen steder adskilt med vegg mot kjøkken.

Eldre bad i leilighet med fliser uten membran..

Bad med innebygget badekar

Hull i vegg på bad over badekar.

Sluk av støpejern i bad Rød brl.

Sluk i oppgradert bad, uten synlig membran.

Tilstandsvurdering av bad/våtrom Noen bad er gamle og ikke rehabilitert. (Utette bad) Det er i hovedsak gamle sluk og røropplegg. Mange har oppgradert sitt bad uten å bytte sluk eller rørføring mellom oppleggsstamme og sluk. Mange bad mangler også membran. Kan også være utette bad. Vi antar at noen bad er rehabilitert i h.h.t. dagens krav og BVN.

Skadestatistikk Rød Brl

Skadestatistikk forts. 36 skader i løpet av de siste 8 årene. Total utbetaling kr. 987.413,- 29 av disse er relatert til vannskader. Det er opplyst at ca. 90 % av disse skadene er relatert til lekkasje og følgeskader på varmtvannsberedere. Selv om varmtvannstanker er andelseiers ansvar er dette et felles ansvar.

Hva bør gjøres? Rød Brl. bør i løpet av kort tid ha rehabilitert sitt røranlegg, eventuelt rehab. av bad / våtrom. Rehabilitering iht. gjeldende forskrifter (byggeforskrifter og våtromsnorm). Nye vann-og avløpsrør til bad, wc og kjøkken. Nytt sluk m/ klemring for membran på bad. Membran på gulv og vegger på bad. Etablere nytt felles berederanlegg med nye rør for kaldt-og varmtvann. Beredere monteres i gamle søppelrom.

OVERFLATE Gulv på baderom Vegger på baderom Grunnpakken (alt. 1). GRUNNPAKKE Fliser, påstøp, og membran (påstøp for å skjule varmekabler) Fliser og membran. Tak på baderom Nedsenket himling med eventuelt innfelt belysning. Sanitæranlegg på baderom Alt eksisterende utstyr og innredning de-og remonteres. Eksisterende dører til bad Nye dører monteres. Vannrør Alle rør skiftes ut. Nye stoppekraner på k.v. i leilighet. Stammer føres opp i originale eller nye sjakter/ trasèer. Nye synlige rør på bad legges i forkrommet utførelse. Varmtvann sirkulasjon Ny sirkulasjonsledning etableres sammen med stigerør, for å ivareta kort ventetid på varmtvann. Avløpsrør Oppvarming på baderom Alle røropplegg og sluk skiftes ut i sin helhet. Bunn- og uttrekksledninger rørfornyes. Det monteres elektrisk gulvvarme i alle nye bad. El.anlegg på bad Kjøkken Omtrekking av elektrisk anlegg på bad. Alt elektrisk utstyr de-og remonteres. Ny kurs til badet med jordfeilbryterer monteres. Vannrør til kjøkkenbenk skiftes ut. Alle vannlåser i kjøkkenbenker som ikke er i nyere plastutgave skiftes ut. Kjeller Montering av felles varmtvannsberedere i gammelt søppelrom. Kjeller Utskifting av stoppekraner og kjeller strekk.

Alt. 2 OVERFLATE Gulv på baderom Vegger på baderom GRUNNPAKKE Fliser, påstøp, og membran (påstøp for å skjule varmekabler) Utføres av eier. Fliser og membran. Utføres av eier. Tak på baderom Nedsenket himling med eventuelt innfelt belysning. Utføres av eier. Sanitæranlegg på baderom Alt eksisterende utstyr og innredning de- og remonteres. Eksisterende dører til bad Eksisterende dører blir stående. Vannrør Alle rør skiftes ut. Nye stoppekraner på k.v. i leilighet. Stammer føres opp i originale eller nye sjakter/ trasèer. Nye synlige rør på bad legges i forkrommet utførelse. Varmtvann sirkulasjon Ny sirkulasjonsledning etableres sammen med stigerør, for å ivareta kort ventetid på varmtvann. Avløpsrør Alle røropplegg utbedres med glassfiberstrømpe, sluk utbedres/ med epoxymaling, eventuelt skiftes ut. Se punkt 9.1 Utbedringsbehov. Oppvarming på baderom Det monteres elektrisk gulvvarme i alle nye bad. Utføres av eier. El.anlegg på bad Kjøkken Omtrekking av elektrisk anlegg på bad. Alt elektrisk utstyr de- og remonteres. Ny kurs til badet med jordfeilbryterer allerede montert. Vannrør og avløpsrør til kjøkkenbenk skiftes ut. Alle vannlåser i kjøkkenbenker som ikke er i nyere plastutgave skiftes ut. Kjøkken Levering og montering av automatisk vannstoppventil på kjøkken. Jmfr. Krav i TEK 10. Kjeller Utskifting av oppleggskraner og kjeller strekk.

Innvendig rørrenovering av avløpsrør

Renovering avløpsrør

Fordeler innvendig Mindre inngrep rørrenovering Lavere kostnad enn ved tradisjonell samordnet utskiftning av vann-og avløpsrør og nye komplette bad Egnet til separate avløpstammer på kjøkken og bunnledninger/stikkledninger.

Ulemper innvendig rørrenovering. Usikkert vedr. skifte av vannstammer i leiligheter. Man får ikke gjort noe med nedstøpt kobberavløp til servanter og badekar. Avslutning av strømpe i rør og sluk er usikkert. Hva med fremtidige rørarbeid i den enkelte leilighet. Usikkert vedr. klemring på eksisterende sluk.

Hva med muligheten for senere å montere inn nytt rør eller sluk?

Anbefaling Østfold Prosjekt Vurdert ut fra tilstand på røranlegg og bad/ våtrom i sameiet bør alt. 1 med total rehabilitering velges. Fordeler samordnet utskiftning av vann-og avløpsrør og tilhørende utbedring av bad: ( benyttes preaksepterte løsninger, liten usikkerhet, ingen begrensninger ved fremtidige ønsker om modernisering av enkelt bad i regi av den enkelte andelseier, unngår lappverk av løsninger, langsiktig varig løsning).

Anbefaling forts. Det er opp til andelseierne og bestemme dette på generalforsamlingen. Østfold Prosjekt bestemmer ikke, men det er vår plikt å gjøre våre vurderinger kjent for styret og andelseierne. Ved et eventuelt valg av alternativ 2 vil det bli behov for utskifting av vannrør i løpet av noen år. Da må innkassinger fjernes, bad rives og det vil bli samme rehabilitering som alternativ 1.

Økonomiske konsekvenser: Grunnpakke/alt. 1 Totale kostnader: kr. 34,9 millioner Alternativ 2 Totale kostnader: kr. 9,9 millioner

Spørsmål?