SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arkiv: Arkivsaksnr.: 12/12768-1 Dato: 29.08.2012 UTVIKLING AV MARIENLYSTOMRÅDET MED NY MULTIFUNKSJONSHALL â INNSTILLING TIL: FORMANNSKAPET / BYSTYRET Rådmannens forslag til vedtak: 1. Det inngås avtaler med Ticon Eiendom AS om utvikling av Marienlystområdet med ny multifunksjonshall. 2. Ordføreren får fullmakt til å underskrive avtalene. Osmund Kaldheim rådmann Bertil Horvli byutviklingsdirektør á
â UTVIKLING AV MARIENLYSTOMRÅDET MED NY MULTIFUNKSJONSHALL Bakgrunn for saken Saken er et resultat av tre utfordringer: - Byutvikling på Strømsø - Flere sentrumsnære boliger - Ny multifunksjonshall Byutvikling på Strømsø Kommunen har gjennom ulike tiltak og initiativ søkt å legge til rette for ny byutvikling på Strømsø, bl.a. gjennom opprustingen av Strømsø torg og gjennomføring av idékonkurransen om utvikling av Strømsø sentrum ( En by å leve i ). Bystyret har i møte 24.4.2012 vedtatt Mål, strategier og tiltak for utvikling av Strømsø sentrum. Marienlystområdet bør ses i sammenheng med dette. Boligbygging og næringsutvikling i sentrale områder vil være en del av byutviklingen og nye modeller for å sette fart i bolig- og byutviklingen bør være en del av strategien. Flere sentrumsnære boliger Det er etterspørsel etter nye boliger, og økt boligbygging er i tråd med de målsettinger som er vedtatt i kommuneplanen. Kommunen kan bidra til dette både gjennom planlegging og nye modeller for offentlig-privat samarbeid på egne områder. Flere sentrumsnære boliger er også i tråd med de føringer som det legges opp til i forbindelse med statens initiativ til Fremtidens byer, Buskerudbysamarbeidet og forslag til Areal- og transportplan Buskerudbyen 2013-23 som nå er ute på høring. Ny multifunksjonshall Det har i lengre tid vært arbeidet med planer for en multifunksjonshall for innendørsidretter i Drammen. Drammenshallen, som ble ferdig i 1977, oppfyller ikke lengre de krav som stilles til en moderne hall. Ønsket om å bygge en ny multifunksjonshall i Drammen er basert på flere ambisjoner: - Økt tilbud til innendørsidretten både lokalt, regionalt og nasjonalt. Dette skal også ses i sammenheng med skolenes behov for lokaler til kroppsøving og idrett. - Arrangement av større internasjonale og nasjonale idrettsevents. - Muligheten til å arrangere messer, utstillinger og konserter av nasjonal interesse og som i dag ikke kan arrangeres verken i Drammen eller i regionen. Med utgangspunkt i politisk initiativ ble det i 2009 i samarbeid mellom Drammen kommune, Norges Idrettsforbund, Norges Håndballforbund og Buskerud fylkeskommune utredet alternative lokaliseringer. Det ble anbefalt en lokalisering på Marienlyst. bystyret ble forelagt saken i forbindelse med 1. tertialrapport 2009. I tråd med anbefalingen utredet partene Marienlystalternativet. Utredningen viste alternative løsninger basert på at hallen skulle være et nasjonalanlegg for håndballen og konkluderte bl.a. med at flytting av friidrettsbanen var nødvendig for å realisere slike planer. Saken ble behandlet i bystyret i forbindelse med 1. tertialrapport 2010 hvor det ble konkludert med at en avklaring av økonomi og nasjonal strategi for håndballanlegg var en forutsetning for videre arbeid. Grunnet manglende avklaring av nasjonal anleggsstrategi og statlig finansiering stoppet videre framdrift. Uten slik finansiering var ikke de økonomiske forutsetninger til stede for å arbeide videre med saken.
Rådmannen har med dette som utgangspunkt arbeidet med avklaring av nye forutsetninger for utvikling av Marienlystområdet med ny multifunksjonshall: - Byutvikling på Marienlyst som del av det økonomiske grunnlaget for å bygge ny multifunksjonshall. I den sammenheng er det vurdert offentlig-privat samarbeid om byutviklingen. - Ny kontakt er tatt med Norges Håndballforbund med sikte på at multifunksjonshallen kan spille en rolle som del av en regional strategi for håndballen. - Som innspill til søknad til OL 2022 vurderes også en ny multifunksjonshall som midlertidig ishockeyarena. Dette er ingen forutsetning, men vil være en fordel når det gjelder forventet sambruk og etterbruk. Formannskapet ble orientert om dette arbeidet i møte 20.3.2012. Etter invitasjon fra Norges Idrettsforbund og Oslo kommune vedtok bystyret i møte 20.3.2012 at Drammen er positiv til å være vertskommune for ishockey i et eventuelt OL 2022 samt vil bidra med utredning av en hall-løsning. Ut fra dette har rådmannen arbeidet videre basert på følgende nye konsept: - Flere boliger og næringsarealer nær sentrum og kollektivknutepunktet. - Finansiering av ny multifunksjonshall gjennom tomtesalg og byutvikling i samarbeid med privat aktør samt offentlige tilskudd. Byutvikling på Marienlyst ses i sammenheng med satsningen på Strømsø sentrum (FutureBuilt). - Relokalisering av friidrettsbanen er en forutsetning. Samlokalisering på Berskaug vurderes. - Mulighet for at ny multifunksjonshall kan rigges som ishockeyarena i et eventuelt OL i 2022. Gjennom kontakt og forhandlinger med en privat aktør, Ticon Eiendom AS, er det utviklet en samarbeidsmodell for byutvikling og bidrag til finansiering av ny multifunksjonshall. Hensikten med saken er å legge fram forslag til samarbeidsmodell og avtaleverk til behandling. Saksutredning Konsept Konseptet bygger på den forutsetning at det kan legges til rette for byutvikling med bl.a. boliger og ny multifunksjonshall på Marienlyst. Både formål, omfang og utnyttelse må avklares gjennom ny reguleringsplan for området. Ny reguleringsplan vil være forutsetning for utvikling av det nye konseptet. Salg av tomt og deltakelse i eiendomsutviklingen er en forutsetning for finansieringen av multifunksjonshallen. Multifunksjonshallen vil være en kommunal oppgave og bygger på følgende foreløpige program: - Trenings- og stevnehall for skolene og breddeidretten. - Arena for eliteseriekamper i håndball - Arena for større innendørs konkurranser og mesterskap - Arrangementshall for messer, konferanser, konserter og andre events - Midlertidig arena for ishockey under OL 2022 (10.000 tilskuere) Marienlyst ungdomsskole og Drammen vg skole er i dag avhengig av Drammenshallen. Dette tilbudet må opprettholdes inntil ny multifunksjonshall er i drift. Plassering og endelig program for en ny multifunksjonshall må avklares gjennom videre konseptutvikling og ny reguleringsplan. Forholdet til Norges Håndballforbund og deres anleggsstrategi er foreløpig ikke avklart. Muligheten for at multifunksjonshallen vil være arena for ishockey under OL 2022 er heller ikke
avklart. Norges Idrettsforbund v/idrettstinget og Oslo kommune har sagt ja til å gå videre med en søknad. Valg av arrangørsted vil kunngjøres av IOC juli 2015. Offentlige tilskudd til bygging av en multifunksjonshall er dermed ikke avklart. Endelig plassering av multifunksjonshall må avklares i forbindelse med ny reguleringsplan. Byggestart for multifunksjonshallen vil avhenge av finansieringen og bør i størst mulig grad skje uavhengig av den øvrige byutviklingen. Konseptet forutsetter relokalisering av friidrettsbanen, noe som er i tråd med tidligere vurderinger. Arbeidet med en mulighetsanalyse på Berskaug pågår. Eiendomsforhold Utviklingsmodellen innebærer salg av deler av gnr 110 bnr 215, 228 og 5004 som eies av Drammen kommune. Området som skal vurderes for salg fremgår av vedlegg 3. Anskaffelsesrettslige spørsmål knyttet til inngåelse om avtaler om salg av eiendommen er utredet. Kommunens valg av samarbeidspartner og opprettelse av et felles utviklingsselskap med en privat aktør for utvikling av Marienlystområdet vil ikke være en anskaffelse som omfattes av anskaffelsesregelverket. Kommunene står i utgangspunktet fritt i sitt valg av privat samarbeidspartner, med mindre dette trekker med seg utførelsen av bygge- og anleggsarbeider. Drammenshallen, som eies av Drammen Eiendom KF, har en bokført verdi på 47,9 mill, og en lånegjeld på 41,2 mill. Dette må avskrives i perioden fram til avvikling av hallen. Samarbeidsmodell Samarbeidsmodellen bygger på følgende prinsipper: Drammen kommune og Ticon Eiendom AS skal delta i felles selskap, Marienlyst Utvikling (MU), for utvikling, utbygging og salg av området som utnyttes kommersielt. Drammen kommune er grunneier for hele Marienlystområdet og selger til MU området som kan utnyttes kommersielt i form av etappevis oppgjør. Utbyggingen vil gå i flere trinn. Drammen kommune skal bygge, eie og drive Multifunksjonshallen. Det økonomiske grunnlaget for Multifunksjonshallen skapes gjennom salg av tomt til MU, deltakelse i MU og offentlige tilskudd og driftsinntekter. Drammen kommune skal som planmyndighet ha en uavhengig rolle. Den valgte samarbeidsmodellen er kjent og brukt i andre byer, bl.a. Bjørvikaområdet i Oslo og ved utviklingen av Grønland hvor Drammen kommune og Entra eiendom AS utvikler området gjennom selskapet Papirbredden eiendom AS Avtaleverk Basert på prinsippene i samarbeidsmodellen er det utarbeidet utkast til avtaleverk: Utviklingsavtale Dette er en avtale mellom Drammen kommune og Ticon Eiendom AS om samarbeidsform og kommersielle forutsetninger for gjennomføring gjennom det felles selskapet Marienlyst Utvikling AS (MU) som i utgangspunktet eies 50/50 av de to partene. Avtalen har følgende hovedpunkter: - Legger rammer for samarbeidet mellom Drammen kommune og Ticon Eiendom AS gjennom MU. Multifunksjonshallen holdes utenom. - Selskapsstrukturen er kombinasjon av aksjeselskap (AS) og indre selskap (IS). - Ticon Eiendom AS skal ha det administrative arbeidet i MU og delprosjekter. - Drammen kommune utnevner formann i MUs styre. Drammen kommune og Ticon Eiendom AS har likt stemmetall.
- Ticon Eiendom AS skal gi ansvarlige lån til MU for utviklingsfasen og forskuddsbetaling av tomtekjøp. I byggefasen skal MU finansieres via egenkapital, fremmedkapital og salg/ realisasjon av delprosjekter. Aksjer i MU kan ikke selges før etter vedtatt regulering. - Verken Drammen kommune eller Ticon Eiendom AS kan ta ut overskudd fra MU før hele tomta er betalt. - Drammen kommune og Ticon Eiendom AS har forkjøpsrett til hverandres aksjer. - MU skal forestå det nødvendige reguleringsarbeidet. - Drammen kommune og MU skal samarbeide om plassering av ny multifunksjonshall som del av et samlet konsept som legges til grunn for reguleringsplanen. - Dersom riving av Drammenshallen blir en forutsetning for å komme i gang med prosjektet er Drammen kommune forpliktet til å igangsette multifunksjonshall når: -) Vedtatt regulering foreligger. -) Budsjettmessig finansiering (tomtesalg, andel overskudd MU, offentlige tilskudd) på 75 % av kostnad foreligger. - Dersom utbygging ikke igangsettes deles utviklingskostnadene mellom Drammen kommune og Ticon Eiendom AS. Drammen kommune beholder tomten. Prosjektlederavtale Dette er en avtale mellom MU AS og Ticon eiendom AS om prosjektgjennomføring av den kommersielle delen. Avtalen har følgende hovedpunkter: - Ticon Eiendom AS skal forestå prosjektadministrasjonen for MU og stille relevant kompetanse til disposisjon for MU AS. - Ticon Eiendom AS skal forestå den daglige ledelsen av MU AS og administrere reguleringsplanprosessen mot fast månedshonorar. - Ticon Eiendom AS skal forestå utredningsoppgaver, markedsanalyser og forprosjektarbeider på de kommersielle delprosjektene. Disse arbeidene avtales særskilt. - Ticon Eiendom AS skal forestå byggherrens prosjektledelse i de enkelte byggesakene. Dette honoreres med et fast påslag. - Prosjektlederavtalen er i tråd med normale markedsmessige bestemmelser og ansvarsforhold. Kjøpsavtale Kjøpsavtalen er en avtale mellom Drammen kommune som grunneier og MU og omfatter deler av Marienlystområdet, jfr. vedlegg 3. Hvilke deler av området som kan selges avklares nærmere gjennom arbeidet med ny reguleringsplan. Som underlag for et fullstendig avtaleverk er det også utarbeidet øvrige avtaler som gjør at MU AS og MU IS kan etableres og arbeidet igangsettes så snart avtalene er undertegnet. Utviklingsavtale og prosjektlederavtale framgår av vedlegg 1 og 2. Prosess Arbeidet med samarbeidsmodell og avtaleverk har vært omfattende. Følgende eksterne rådgivere har vært engasjert av Drammen kommune: Avtaler og anskaffelsesrettslige spørsmål: - Wikborg og Rein v/partner Line Ravlo-Losvik (eiendom og avtaleverk) og partner Morten Goller (anskaffelse).
Vogt & Wiik v/partner Bjørn Kise har vært engasjert av Ticon Eiendom AS. Utkast til avtaleverk er gjennomgått av begge advokatfirmaene. Eiendomsutvikling og markedsvurdering: - Leif Johansen (tidligere konserndirektør i Veidekke Eiendom og adm dir Avantor AS) Tomteverdivurdering: - DNB Næringsmegling AS (Drammen kommune sin representant) - DTZ Realkapital Verdivurdering AS (Ticon Eiendom sin representant) Rådmannens vurdering Nytt konsept for Marienlyst Forslaget innebærer et nytt konsept for Marienlyst hvor byutvikling ses i sammenheng med bygging av multifunksjonshall. Dette representerer også en ny modell for offentlig-privat samarbeid med sikte på å få fortgang i byutviklingen på Strømsø. En slik byutvikling er foreløpig ikke nedfelt i kommunens planer og må forankres i en ny reguleringsplan. Reguleringsplanen vil legge avgjørende føringer og rammer for muligheten til gjennomføre det konseptet som nå legges fram. Rådmannen anbefaler at konseptet vurderes nærmere i en byplanmessig sammenheng gjennom forslag til reguleringsplan som utarbeides av MU AS. Utviklingen av konseptet vil ikke være i konflikt med den nylig vedtatte reguleringsplanen for Bjørnstjerne Bjørnsons gate. Multifunksjonshall Endelig plassering og program for en multifunksjonshall er ikke utredet og avklart. I tidligere utredninger er det redegjort for ulike ambisjoner med hensyn til antall aktivitetsflater, tilskuerkapasitet og funksjonalitet for å møte behovet for både skoler, flest mulig innendørsidretter og events. Dette vil være en kommunal oppgave som må gjøres i samarbeid med idretten innenfor avklarte økonomiske rammer. Så snart det er tatt stilling til saken vil rådmannen sørge for at slikt arbeid igangsettes. Relokalisering av friidrettsbanen Konseptet forutsetter at friidrettsbanen må relokaliseres. Tidligere utredninger knyttet til ny multifunksjonshall på Marienlyst har også konkludert med dette. Den planlagte utviklingen av byaksen fram til Drammensbadet og torgdannelse (Marienlyst torg) gjør også dette til en aktuell problemstilling. Uavhengig av spørsmålet om ny multifunksjonshall er det arbeidet med alternativ lokalisering på Berskaug. OL 2022 OL 2022 med Drammen som vertskommune for ishockey er ingen forutsetning for arbeidet med det nye konseptet, men en mulighet for finansiering og økt fokus på Drammen og Marienlyst som sted for større internasjonale idrettsevents. Samtidig kan det være et langsiktig bidrag til innendørsidretten i byen og region. Dette er en del av ambisjonene bak planene. En av utfordringene vil være de spesielle krav som stilles til et arrangement som bare skal vare i to uker, spesielt kravet om 10.000 tilskuere. Rådmannen foreslår derfor at det vurderes temporære løsninger for OL 2022 i forbindelse med en ny multifunksjonshall på Marienlyst. Ny ishall i Drammen bør i stedet bygges annet sted, og kan fungere som treningshall for ishockey og andre isidretter under et eventuelt OL. Dette vil bli vurdert nærmere i forbindelse med det pågående arbeidet med OL-søknaden og rullering av temaplan for fysisk aktivitet, idrett og friluftsliv.
En annen utfordring vil være tidsaspektet. Det vil være en trinnvis prosess fram mot en endelig avgjørelse i 2015. Søknad skal leveres IOC oktober 2013, og økonomiske garantier skal være på plass mars 2014. Etter rådmannens vurdering må tidsplanen for utvikling av ny multifunksjonshall tilpasses dette, uten at man må vente til 2015 før man kommer i gang med konseptutvikling og planlegging. Det betyr at det må utvikles en robust og fleksibel strategi for multifunksjonshallen. Valg av samarbeidsmodell og forslag til avtaleverk Det nye konseptet er basert på en samarbeidsmodell hvor kommunen både er tomteselger og deltaker i et utbyggingsselskap som skal utvikle et kommersielt potensial på Marienlyst. Hensikten er både å bidra til en byutvikling på Strømsø og skape økonomisk grunnlag for bygging av en multifunksjonshall. Bakgrunn for etablering av samarbeidsmodellen ligger i at Drammen kommune trenger en egen organisasjon til utviklingsprosessen hvor kommersielle hensyn og byutviklingshensyn ses i sammenheng og optimaliseres. Drammen kommune trenger også et forutsigbart økonomisk resultat, spesielt knyttet til tomteverdien, samt en transparent modell med begrenset risiko for å være med på verdiskapningen gjennom MU AS. Den foreslåtte samarbeidsmodellen mellom private og offentlige interesser er brukt i andre byer og i Drammen. Rådmannen går inn for en slik modell på Marienlyst. Ticon tok opprinnelig initiativ til samtaler om et offentlig-privat samarbeid om multifunksjonshall og er foreslått som samarbeidspartner. Ticon har en lang og sterk lokal tilhørighet og har dokumentert langsiktighet og samfunnsengasjement i sine utviklingsprosjekt. Ticon har nødvendig kompetanse og kapasitet kombinert med sterk soliditet og likviditet. Rådmannen anbefaler derfor samarbeidet med Ticon Eiendom AS. Avtaleverket er utarbeidet i samarbeid mellom Drammen kommune og Ticon Eiendom AS. Under arbeidet har det vært engasjert eksterne rådgivere som har vurdert innholdet. Etter rådmannens vurdering har man kommet fram til et balansert og realistisk avtaleverk som kan legges til grunn for utvikling av konseptet. Økonomi Finansiering av multifunksjonshall skjer på følgende måte: Inntekter fra tomtesalg Inntekter fra eiendomsutvikling Tippemidler Tilskudd fra staten i forbindelse med et eventuelt OL Inntekter fra tomt, eiendomsutvikling og støtteordninger til idrettsformål er grovt anslått til å ligge i størrelsesorden 200-300 mill. kr. Utgifter til multifunksjonshall anslås også å ligge i størrelsesorden 200-300 mill. kr. Det er en forutsetning i det videre planarbeidet at inntekter og utgifter balanserer. Det knytter seg usikkerhet til endelig kjøpesum for tomten som Drammen kommune selger til MU. Summen vil avhenge av den utnyttelsen som oppnås gjennom regulering og etterfølgende utbygging, og som foreløpig ikke er klarlagt. Dette er derfor tatt hensyn til i avtaleverket. Som deltaker i MU kan kommunen oppnå en gevinst fra den kommersielle byutviklingen. Marked og utnyttelsesgrad av tomten vil bestemme størrelsen på denne inntekten.
En utfordring for kommunen vil være de beslutninger som må tas om investeringer før det foreligger endelig kjøpesum og gevinst fra byutviklingen. Dette knytter seg bl.a. til relokalisering av friidrettsbanen og igangsetting av multifunksjonshallen. Avtaleverket legger opp til trinnvise og betingede beslutninger som Drammen kommune må ta både til friidrettsbanen og multifunksjonshallen. Offentlige tilskudd vil også legge føringer for multifunksjonshallen. Rådmannen vil legge opp til at den videre detaljutformingen av multifunksjonshallen og relokaliseringen av friidrettsbanen skjer innenfor avklarte økonomiske rammer i samarbeid med idretten. Det er foreslått en selskapsstruktur hvor partene eier 50 % hver i MU AS. Investeringene skjer gjennom MU IS, hvor MU AS er hovedmann. Salget av eiendom fra Drammen kommune til MU AS vil ikke utløse gevinstbeskatning. Deltakelse i og utbytteandel fra MU IS vil være skattefritt for Drammen kommune. For rådmannen har dette vært en forutsetning for å kunne vurdere en mulig finansiering av ny multifunksjonshall. Dette har ikke noen skattemessige fordeler for Ticon Eiendom AS. Som all annen utvikling knytter det seg økonomisk usikkerhet og risiko til det foreslåtte konseptet: Reguleringsmessig risiko: Ved oppstart knytter det seg risiko til ny reguleringsplan (arealbruk, utnyttelse). Etter vedtatt reguleringsplan er risikoen klarlagt. Avtaleverket gir regler for hvordan risikoen i tilknytning til den første fase av arbeidet skal håndteres. Markedsmessig risiko: Risikoen bæres av MU, som må gjøre sine beslutninger på kommersielt grunnlag. Selskapsform, styring og myndighet i MU reflekterer dette. Som deltaker i MU vil Drammen kommune også være med på å dette. Avtaleverket vil sikre Drammen kommunes verdier som grunneier ved at den tomten som brukes til kommersiell byutvikling selges trinnvis. Finansiell risiko: MU har finansiell risiko knyttet til kjøp av tomt og kommersiell utvikling. Drammen kommune har egen risiko knyttet til finansiering, bygging og drift av multifunksjonshallen. Drammen kommunes forpliktelser er knyttet til salg av tomt, deltakelse i MU og bygging av multifunksjonshall. Tomten selges i etapper, og den del av tomten som ikke tas i bruk til kommersiell byutvikling blir ikke solgt. Risikoen er i stor grad knyttet til multifunksjonshallen som skal finansieres gjennom tomtesalget til MU, antatt overskudd fra deltakelse i MU og offentlige tilskudd. Dersom dette skulle bli et OL-anlegg i 2020 vil det kunne øke det offentlige tilskuddet, men bør etter rådmannens vurdering ikke være en forutsetning for å gå videre med konseptet. Samlet sett innebærer det nye konseptet med samarbeidsmodell og avtaleverk en mulighet til å realisere kommunens ambisjoner knyttet til forholdene for innendørsidretter, sentrumsutviklingen på Strømsø og utviklingen av Drammens regionale rolle. Det knytter seg fremdeles usikkerhet og risiko til gjennomføringsmulighetene, men etter rådmannens vurdering bør man sette i gang utviklingsarbeidet med det nye konseptet basert på forslaget til samarbeidsmodell og avtaleverk. Anbefaling Rådmannen anbefaler at det inngås avtaler med Ticon Eiendom AS om utvikling av Marienlystområdet med ny multifunksjonshall. Vedlegg
1. Utviklingsavtale, versjon 23.08.2012 2. Prosjektutviklingsavtale, versjon 13.06.2012 3. Kart over området. á