Innsigelse fra Fylkesmannens miljøvernavdeling til områderegulering Bålerud- Rødsten-Bekkensten, Oppegård kommune

Kommunal- og moderniseringsdepartementet Postboks 8112 Dep 0032 OSLO Tordenskioldsgate 12 Postboks 8111 Dep, 0032 Oslo Telefon 22 00 35 00 fmoapostmottak@fylkesmannen.no www.fmoa.no Organisasjonsnummer NO 974 761 319 Deres ref.: Deres dato: Vår ref.: 2010/13778-80 FM-K Saksbehandler: Kari Øyen Gay Direktetelefon: 22 00 35 03 Dato: 28.10.2014 Innsigelse fra Fylkesmannens miljøvernavdeling til områderegulering Bålerud- Rødsten-Bekkensten, Oppegård kommune Oppegård kommune har i brev av 30. september 2014 anmodet fylkesmannen om å oversende planen til departementet for endelig avgjørelse. STATUS: Oppegård kommune vedtok i møte 4. september 2012 å legge forslag til områderegulering ut til offentlig ettersyn: Formålet med reguleringsplanen er å gi føringer for områdets videre utvikling, fremtidig arealbruk og forholdet mellom vekst og vern. Reguleringsplanen vil tilrettelegge for en bærekraftig utvikling av området som miljøvennlig boligområde, verdifullt kulturlandskap og nærfriluftsområde på grunnlag av områdets stedsidentitet og verneverdier. Planforslaget inneholder bl.a. muligheter for boligfortetting, oppgradering av veier, flere offentlige parkeringsplasser, etablering av offentlig vann- og avløpsnett og trasé for kyststi. Fylkesmannens miljøvernavdeling fremmet i brev av 30.11.2012 følgende innsigelser: Fylkesmannen mener forslaget er i strid med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging og fremmer derfor innsigelse til forslaget om å tillate nye boliger. Fylkesmannen mener også at forslaget om å tillate brygger er i strid med statlige planretningslinjer for strandsonen og fremmer innsigelse til bestemmelsen om brygger. Oppegård kommune oversendte i brev av 20.03.2013 (mottatt her 03.04.2013) foreløpig forslag til planendringer for å imøtekomme Fylkesmannens miljøvernavdelings innsigelser: Konvertering av hytter til helårsbolig Planforslaget åpner for konvertering av 17 hytter til helårsbolig. Hyttene er utenfor 100- metersbeltet langs sjøen og ligger spredt blant eksisterende eneboliger. Flere av hyttene benyttes som helårsbolig. Det vises til sakene om bruksendring av Ingierstrandveien 25 og Linnekastveien 24 (jf. hhv. ref. 2009/298 FM-J og ref. 2008/4065) i Oppegård kommune. I disse sakene avgjorde hhv. Fylkesmannen i Oslo og Akershus og Fylkesmannen i Buskerud at

Side 2 av 9 fritidsboligene kunne konverteres til helårsbolig. Oppegård kommune vurderer at de 17 fritidseiendommene oppfyller de kriterier som fylkesmennene lå til grunn i sine ovennevnte avgjørelser. Boligformålet på de 17 tomtene ønskes derfor beholdt. Eneboliger iht. kommuneplan 2003-2015 / 2007-2019 Oppegård kommune mener at disse nye boligene har blitt avklart og godkjent tidligere og at de derfor bør videreføres i områdereguleringen. Sekundærleiligheter Forslag til endringer i planforslaget 6.1 suppleres: "Det skal ikke oppføres mer enn 25 sekundærleiligheter. Sekundærleiligheter skal ikke oppføres på boligeiendommer som omfattes av bestemmelsesområde #2 (jf. 25.2) og/eller hensynssone H570_1 (jf. 26.4) og H570_2 (jf. 26.5)." 6.2 suppleres: "I sekundærleilighetene skal alle hovedfunksjoner være samlet på bygningens inngangsplan." Nye boliger i utbyggingsområder Planforslaget inneholder ca. 35 nye eneboliger i feltene B2, B3, B5 til B9. Etter dialogen med fylkesmannen vurderer Oppegård kommune nå å åpne for 2- og 4-mannsboliger i utbyggingsfeltene i stedet for eneboliger. Nye eneboliger gjennom fradeling av store tomter 5.1 i reguleringsbestemmelsene åpner for fradeling av arealer som er avsatt til bebyggelse og anlegg etter pb1. 12-5 nr.1 er tillatt over strandsonen etter nærmere vilkår: Tomtestørrelsen skal være minst 1.500 m2 pr. tomt. Tomter skal ha tilnærmet rektangulær form. Avkjørsel til tomtene skal være direkte ut mot offentlig vei. Med disse reglene vil det kunne fradeles 6 eneboligtomter innenfor felt B1 (jf. vedlegg 1). Forslag til endringer i planforslaget 5.1 presiseres: "Fradeling av arealer som er avsatt til bebyggelse og anlegg etter pb1. 12-5 er kun tillatt I felt Bl etter nærmere vilkår: Tomtestørrelsen skal være minst 1.500 m2 pr. tomt. Fradelte tomter skal ha tilnærmet rektangulær form. Avkjørsel til tomtene skal være direkte ut mot offentlig vei. Vilkårene gjelder opprinnelig og ny grunneiendom." Private brygger Bålerud er det eneste større boligområdet med tilknytting til sjøen i kommunen. Kysttrafikk med private småbåter og ferger har gitt opphav til stedet, og brygger tilknyttet til boligeiendommene og sommerhusene har vært del av den lokale kystkulturen i lang tid.

Side 3 av 9 Planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn, tillater én brygge pr. eiendom i feltene B4, Fl til F6 og BT1, så fremt disse byggeområdene grenser direkte mot sjøen (jf. 5.4). Planen vil slik tillate opptil 15 private brygger. 12 eksisterende brygger vil forsvinne på sikt. 10 av dem er i arealer avsatt til LNF-formål og kan ikke bygges opp. De øvrige to ligger på byggetomter som har to brygger i dag. Det kan oppføres totalt fire nye brygger på fire bolig- og fritidseiendommer som ikke har en brygge i dag. Planforslaget vil altså redusere antallet brygger med totalt 8 stykker, eller en tredjedel, i forhold til dagens situasjon. Dette er for øvrig lavere enn situasjonen i 1965, da bygningsloven og det generelle byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen ble innført i hele Norge. Den gang fantes det 18 brygger i planområdet. Fylkesmannens miljøvernavdeling opprettholdt sin innsigelse i brev av 03.05.2013: Vi viser til brev mottatt her den 03.04.2013 med forslag til planendringer i forbindelse med innsigelsen til reguleringsplanforslaget for Bålerud. Fylkesmannen mener at planforslaget fremdeles er i strid med viktige regionale og nasjonale hensyn og opprettholder sin innsigelse til planforslaget. Miljøvernavdelingen signaliserte imidlertid at de kan akseptere 9 boliger (godkjent i tidligere kommuneplan) og 17 hytter til bolig. Oppegård kommune sendte i brev av 13.11.2013 endret områderegulering ut på offentlig ettersyn: Etter dette lyder Utvalg for miljø og plans vedtak slik: 1. Forslag til områderegulering for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet, planident 0217 201001, datert 28.10.2013 legges ut til offentlig ettersyn frem til 01.01.2014 med følgende endringer: Boligfeltene B2, B3, B5 og B6 krever en felles detaljregulering og tilknyttes Rekkefølgebestemmelser ihht 29.2. Antall boliger knyttes til grad av utnytting ihht 6.3. Mindre boliger bør vurderes og tilpasses ulike vernehensyn og grøntområder. T8 utgår som alternativ og V6 går frem til Svartskog brygge. Fylkesmannens miljøvernavdeling opprettholdt innsigelsen i brev av 19.12.2013: I området er det i dag 99 boliger. Det opprinnelige planforslaget la opp til mellom 55 og 65 nye boliger, samt at det ble mulig å etablere sekundærleiligheter i alle boliger. Fylkesmannen fremmet innsigelse til dette. Det ble gjennomført flere møter på administrativt nivå med håp om å komme til enighet. Dette førte ikke frem og saken er nå lagt frem til nytt offentlig ettersyn med mulighet for 85-90 nye boliger og 25 sekundærleiligheter. Fylkesmannen mener forslaget er sterkt i strid med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging samt nasjonale mål for klima og for transport og fremmer derfor innsigelse til planforslaget. Brygger Fylkesmannen mener det foreliggende forslaget med de begrensningene som ligger i det er tilstrekkelige og trekker innsigelsen til bestemmelsen om brygger. Kommunestyret i Oppegård fattet på møte 19.05.2014 følgende vedtak: 1. Forslag til områderegulering for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet, planident 0217-211001, datert 08.04.14, vedtas med følgende endringer:

a) 5.4: Siste setning endres til "Det samme gjelder felt BT1 og BK1. b) 6.2: Første setning endres til "Feltene B2, B3, B5 og B6 krever en felles detaljregulering, hvor noe differensiert bebyggelse tillates" c) 22.1: Nytt kulepunkt «etablering av brygge etter 5.4» d) 29.1: "felles avløpsløsning" endres til "offentlig avløpsløsning" Side 4 av 9 2. Oppegård kommune mener foreliggende plan ivaretar interessemotsetningene på en god måte. Planen gir handlingsrom for vedlikeholdsvekst, utvikling og bedre tilgang for allmennheten. Planen tilrettelegger også for en mer fremtidsrettet vann- og avløpsløsning, som ivaretar strenge miljøkrav. Det kan likevel stilles spørsmål ved om forutsatt status for alle verne- og hensynssoner er påkrevet, jf. id 80351 og gnr/bnr 35/18. Kommunen vil derfor stille seg positiv til justeringer som ikke forringer verneinteressene. Oppegård kommune merker seg at Oslo kommune påpeker at den planlagte bebyggelsen vil generere begrenset trafikkvekst. Likeledes at Akershus fylkeskommune og Statens vegvesen etter en samlet vurdering gir sin tilslutning til planen, og har trukket tidligere varslede innsigelser. 3. Planen sendes Kommunal- og moderniseringsdepartementet for endelig stadfesting. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven 5-6. 4. Oppegård kommune stiller seg positive til å behandle forslag til detaljregulering for Svartskog kolonial og gnr/bnr 35/34. Ap, SV og V varsler krav om lovlighetskontroll. Fylkesmannen innkalte partene til meklingsmøte 25. juni 2014: Fylkesmannen konkluderte med det ikke var mulig for partene å komme frem til en omforent løsning. Oppegård kommune tar tilbudet fra Fylkesmannens miljøvernavdeling tilbake til kommunen og gir fylkesmannen tilbakemelding om videre prosess. Privatbrygger: Fylkesmannens miljøvernavdeling har behov for en skriftlig avklaring i forbindelse med 22.1 og nytt kulepunkt etablering av brygge etter 5.4 Miljøvernavdelingen presiserte at de ikke kan akseptere flere brygger og mente at unntaket for brygger i LNF-områder må kobles til eiendommenes gårds- og bruksnummer. Ordføreren i Oppegård kommune anmoder i brev av 10. september 2014 om at meklingsprosessen avsluttes, og at saken raskest mulig sendes Kommunal- og moderniseringsdepartementet for sluttbehandling og vedtak. Oppegård kommune oversendte i brev av 30. september 2014 saksfremstilling med vedlegg for videresending til departementet: Oppegård kommune har valgt å ikke hensynta innsigelsen fra Fylkesmannens miljøvernavdeling. Som det fremgår av kommunestyrets vedtak mener Oppegård kommune at planen ivaretar interessemotsetningene på en god måte. Bålerudområdet har fram til nå vært uregulert, og

Side 5 av 9 eksisterende bebygde eiendommer har lenge hatt en uavklart situasjon hva angår bruk og utvikling. Denne situasjonen bør løses så raskt som mulig. Oppegård kommune mener at den utarbeidete områdereguleringen vil skaffe innbyggerne forutsigbarhet, tilrettelegge for en strukturell og demografisk vedlikeholdsutvikling, og samtidig ivareta områdets kultur-, natur-, landskaps- og friluftskvaliteter. Avklaring av reguleringsbestemmelse om private brygger I meklingsmøte hos Fylkesmannen i Oslo og Akershus 25.6.2014 påpekte fylkesmannens miljøvernavdeling at endringen i reguleringsbestemmelsen 22.1 som ble vedtatt i kommunestyret, kan så tvil om hvorvidt bryggetillatelsen kun gjelder boligeiendommene med grense mot fjorden eller om den gjelder alle LNF-eiendommer med grense mot fjorden. Bestemmelsen er med andre ord ikke i tilstrekkelig grad entydig. Av meklingsprotokollen (vedlegg 35) fremkommer det at fylkesmannens miljøvernavdeling har behov for en avklaring i forbindelse med reguleringsbestemmelsen 22.1 og nytt kulepunkt etablering av brygge etter 5.4. Miljøvernavdelingen presiserte at de ikke kan akseptere flere brygger og mente at unntaket for brygger i LNF-områder må kobles til eiendommenes gårds- og bruksnummer. Gjennom hele planprosessen har det vært Oppegård kommunes intensjon at alle boligeiendommer med grense mot fjorden skal kunne ha rett til å opparbeide egen brygge, såfremt denne utformes etter gitte regler. Unntaket i 22.1, niende kulepunkt, skal kun omfatte boligeiendommer med et mindre LNF-område mot strandsonen. Altså eiendommene Svartskogveien 18 (gnr/bnr 35/11), Svartskogveien 20 (gnr/bnr 35/17), Svartskogveien 22 (gnr/bnr 35/43) og Linnekastveien 22 (gnr/bnr 35/28). Oppegård kommune anbefaler derfor å presisere reguleringsbestemmelsen 22.1, niende kulepunkt, fra "etablering av brygge etter 5.4" til "etablering av brygge etter 5.4 på gnr/bnr 35/11, 35/17, 35/43 og 35/28", i tråd med miljøvernavdelingens innspill under meklingsmøtet. Presiseringen bør innlemmes i Kommunal- og Moderniseringsdepartementets vedtak. LOVLIGHETSKONTROLL OG MOTTATTE KOMMENTARER/KLAGER SENDT ETTER KOMMUNESTYRETS VEDTAK AV 19.05.2014: Krav om lovlighetskontroll av kommunestyrets vedtak på møte 19.05.2014 er sendt departementet i brev av 27.05. 2014, jf vedlegg 29 Svartskog Vel oppfordrer departementet til å vektlegge uttalelser fra fagpersoner og lokalbefolkningen i behandlingen, jf vedlegg 30 GERDARUDIN konkluderer med at planen på så mange områder strider mot Planog bygningslovens bestemmelser og kommunens ansvar som planmyndighet, at den ikke kan godkjennes slik den foreligger, jf vedlegg 31 Advokat Bernt D. Hagtvedt, som representerer grunneierne av gnr 35/bnr 1, minner om at innspill fra arkitektforetaket Shark AS (20.12.2013) er i den aller beste harmoni med den analyse av vernehensyn som er inntatt i Asplan Viaks rapport av 09.10.2009. Jf vedlegg 37 Naturvernforbundet i Oppegård mener det ikke bør tillattes ytterligere utbygging i Bålerud, Rødsten og Bekkenstenområdet, da en utbygging i disse områdene vil få negative konsekvenser på viktige naturverdier, jf vedlegg 32 Klage fra Sigurd Kjelstrup (grunneier av gnr 35/bnr 2) vedr regulering av brygge, bestemmelser for offentlig veg/privat avkjørsel, byggelinjer og fradeling av tomten. Jf vedlegg 33

Side 6 av 9 AKERSHUS FYLKESKOMMUNES VURDERING OG ANBEFALING som regional planmyndighet (jf Rundskriv H-2/14 fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet). Fylkesutvalget behandlet reguleringsplanen i møte 10.03.2014, og gjorde følgende vedtak: 1. Fylkesutvalget er positiv til en begrenset utbygging på områder som er lite konfliktfylte. Det anmodes at kommunen utnytter arealene på en slik måte at man oppnår et fremtidig godt kollektivtilbud. Det er imidlertid uheldig at antallet nye boliger foreslås økt i det nye planforslaget, også på områder som er sårbare i forhold til kulturmiljø og landskapsverdier. Fylkesutvalget anbefaler at disse nye boligområdene tas ut og at boligtallet begrenses som i det opprinnelige planforslaget fra 2012. 2. Det er positivt at antallet sekundærleiligheter i området begrenses til 25. Det imøtekommer langt på vei fylkeskommunens administrative innsigelse til det opprinnelige planforslaget. Fylkesutvalget trekker derfor den administrative innsigelsen fremmet i brev datert 12.12.2012, opprettholdt i brev av 20.12.2013. 3. Fylkesutvalget anbefaler at det i reguleringsbestemmelsene settes en øvre grense for utnyttelsesgrad, for å unngå store bygningsvolumer som bryter med områdets særpreg. Jf. referat datert 21.2.2013. Videre frarådes det at minste tomtestørrelse settes til 1350 m2, da det åpner for økt fortetting og medfører store endringer i kulturmiljøets særpreg. 4. Den bevaringsverdige bebyggelsen som er markert med hensynssone sikres gjennom gode planbestemmelser. Bolighuset i Svartskogveien 14 er karakteristisk og inngår i et miljø nær Svartskog brygge med store bevaringsverdier. Eiendommen bør omfattes av bestemmelsene for eiendommer med særlige bevaringshensyn, slik den var ved forrige forslag til områdeplan. FYLKESMANNENS MILJØVERNAVDELING vurdering av prinsippene i naturmangfoldloven (jf Rundskriv H-2/14 fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet). Miljøvernavdelingen mener kommunen i sin behandling har gjort godt rede for forholdet til naturmangfoldlovens 8-12 og at plandokumentet synliggjør de vurderinger som er gjort. Dette fremgår av konsekvensutredning og planbeskrivelse. Gjennom kartlegging i kommunen og plandokumentene er det et godt grunnlag for å vurdere forholdet til naturens mangfold og for å gjøre en beslutning. 8 og 9 anses derfor oppfylt. Plandokumentene vurderer hvilke deler av den foreslåtte utbyggingen som berører naturens mangfold og om det er foreslått tiltak som bidrar til å redusere en evt. påvirkning, tiltakene kan ikke sies å øke den samlede belastningen på økosystemene i nevneverdig grad jf 10. Vedtak av planen er i seg selv ikke en hjemmel for å utføre tiltak og Miljøvernavdelingen forutsetter at 11 og 12 blir ivaretatt gjennom påfølgende byggesaksbehandling. FYLKESMANNENS VURDERING OG ANBEFALING: Fylkesmannen har gjennomført mekling uten at partene kom frem til en omforent løsning.

Side 7 av 9 Planen har skapt stort engasjement i lokalsamfunnet, og mange er kommet med innpill både til kommune, Fylkesmannen og departementet. Fylkesmannen har i sin vurdering lagt vekt på hensyn statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (gjeldende fra 26.09.2014). Fylkesmannen mener at kommunens plan om 80 nye boliger med mulighet for 25 sekundærleiligheter på Bålerud er i strid med retningslinjene. Bålerud vil fremstå som et bilbasert boligområde og dette er ikke i samsvar med målet om effektiv ressursutnyttelse og utvikling av kompakte og bærekraftige tettsteder. Fylkesmannen vil etter en nøye vurdering anbefale at Kommunal- og moderniseringsdepartementet tar innsigelsen fra Fylkemannens miljøvernavdeling delvis til følge. Dette innebærer at miljøvernavdelingens forslag, som ble lagt frem på meklingsmøtet legges til grunn og at det godkjennes 52 nye boenheter: omgjøring av 17 fritidsboliger til helårsboliger boligbygging på 9/10 allerede fradelte boligtomter og inntil 25 sekundærleiligheter Videre ber fylkesmannen departementet stadfeste følgende presisering i reguleringsbestemmelsen 22.1 niende kulepunkt, fra "etablering av brygge etter 5.4" til "etablering av brygge etter 5.4 på gnr/bnr 35/11, 35/17, 35/43 og 35/28" jf vedlegg A. Valgerd Svarstad Haugland Kopi til: Oppegård kommune Akershus fylkeskommune Fylkesmannens miljøvernavdeling Postboks 510 Postboks 1200 Sentrum HER 1411 0107 Kolbotn Oslo Foreningen GERDARUDIN Sigurd Kjelstrup Svartskog Vel Naturvernforbundet i Oppegård Postboks 149 1411 KOLBOTN Sigurd.Kjelstrup@online.no vellet@svartskog.no nio.oppegard@gmail.com Vedlegg: Plankart i fire eksemplarer

Side 8 av 9 Dokumentliste (vedleggene oversendes elektronisk til postmottak@kmd.dep.no): A. Brev fra Oppegård kommune datert 30. september 2014 med følgende vedlegg: 1. Planprogram for regulering av Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet. 2. Kommuneplan for Oppegård kommune 2011-2022. 3. Kommuneplankart for Oppegård kommune 2011-2022. 4. Særutskrift fra førstegangsbehandling av tidligere planutkast (september 2012). 5. Planforslag på høring høsten 2012: Plankart. 6. Planforslag på høring høsten 2012: Reguleringsbestemmelser. 7. Planforslag på høring høsten 2012: Planbeskrivelse med KU. 8. Innsigelse fra Fylkesmannens miljøvernavdeling til tidligere planforslag. 9. Administrativ innsigelse fra Akershus fylkeskommune til tidligere planforslag. 10. Brev fra Fylkesmannens miljøvernavdeling til Oppegård kommune. 11. Notat fra rådmannen til Utvalg for miljø og plan (UMP). 12. Saksfremstilling fra behandling i UMP. 13. Særutskrift fra førstegangsbehandling av planforslaget (november 2013). 14. Planforslag på høring høsten 2013: Plankart. 15. Planforslag på høring høsten 2013: Reguleringsbestemmelser. 16. Planforslag på høring høsten 2013: Planbeskrivelse med KU. 17. Innsigelse fra Fylkesmannens miljøvernavdeling. 18. Høringsuttalelse fra Akershus fylkeskommune. 19. Samlet saksfremstilling 2. gangs behandling av reguleringsplanen (mai 2014). 20. Vedlegg til saksfremstillingen: Plankart. 21. Vedlegg til saksfremstillingen: Reguleringsbestemmelser. 22. Vedlegg til saksfremstillingen: Planbeskrivelse med KU. 23. Vedlegg til saksfremstillingen: Risiko- og Sårbarhetsanalyse (ROS). 24. Vedlegg til saksfremstillingen: Fylkesmannens innsigelse. 25. Vedlegg til saksfremstillingen: Innkomne merknader ved offentlig ettersyn. 26. Kommunestyrets vedtak: Plankart. 27. Kommunestyrets vedtak: Reguleringsbestemmelser. 28. Kommunestyrets vedtak: Planbeskrivelse med KU. 29. Krav om lovlighetskontroll av kommunestyrets vedtak. 30. Innspill fra Svartskog vel. 31. Innspill fra Gerdarudin. 32. Innspill fra Naturvernforbundet. 33. Innspill fra Sigurd Kjelstrup. 34. Forespørsel om mekling ihht. Pbl. 5-6. 35. Protokoll fra meklingsmøte. 36. Oppegård kommunes tilbakemelding til FMOA på protokoll fra meklingsmøte. B. Mottatte kommentarer/klager sendt Fylkesmannen etter kommunestyrets vedtak av 19.05.2014: 37. Brev fra Kolbotnadvokatene ved advokat Bernt D. Hagtvedt som representerer grunneierne Thorid Kjeldsen og Odd Orkelbog. Brevet er datert 18.06.2014 38. E-post fra kommunestyrerepresentant Geir Amundsen og Fylkesmannens svar på videre prosess i saken. Begge e-postene er datert 03.09.2014.

39. E-post (datert 09.09.2014) fra statssekretær Kristin Holm Jensen i Kommunal- og moderniseringsdepartementet til Geir Aage Amundsen om habilitet. Side 9 av 9