Saksframlegg. Fastsettelse av planprogram for detaljreguleringsplan Vildmark og Ragnarud - gnr/bnr 35/18 og 35/133

Transkript

1 Saksframlegg Saksbehandler: Tessa Barnett Arkiv: L13 Arkivsaksnr.: 18/ Fastsettelse av planprogram for detaljreguleringsplan Vildmark og Ragnarud - gnr/bnr 35/18 og 35/133 Vedlegg: 1. Brev fra Romfarer arkitekter AS, datert Forslag til planprogram, datert mars Oppsummering av alle innkomne forhåndsuttalelser med forslagstillers kommentarer. 4. Alle innkomne forhåndsuttalelser. 5. Forslagstillers endringer til planprogrammet. 6. Samlet saksframstilling Planinitiativ for Vildmark og Ragnarud - gnr/bnr 35/18 og 35/133, UMP sak 35/17, datert Notat til Utvalg for miljø og plan om grunnlag for eventuell ny regulering på Bålerud, datert Vedlegg som ikke følger saken: 1. Kart som viser sammenstilling av vernehensyn og konfliktnivå på Bålerud, datert Saksframlegg i sak 14/408 (K-sak 22/14) Områderegulering for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet -2. gangs behandling. Rådmannens innstilling: Forslag til planprogram for detaljreguleringsplan Vildmark og Ragnarud - gnr/bnr 35/18 og 35/133, datert mars 2018, fastsettes ikke. Saksutredning: Sammendrag Romfarer Arkitekter har på vegne av Strømmen Entreprenør AS sendt inn planprogram til fastsetting. Foreslått boligbygging er i strid med områdereguleringen for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet som ble vedtatt av Kommunal- og moderniseringsdepartementet i Et høringsutkast til planprogram ble lagt ut til offentlig ettersyn samtidig som det ble varslet oppstart av planarbeid Forslagstiller fikk 23 merknader til varsel om oppstart og planprogrammet. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Akershus fylkeskommune og Statens vegvesen er kritiske i sine høringsuttalelser til å gå videre med planarbeidet og fraråder kommunen å fortsette

2 planprosessen. Rådmannen mener at en eventuell realisering av disse planene vil medføre en rent bilbasert boligutbygging, med negative konsekvenser for landskap, terreng og sårbart naturmiljø. Rådmannen vurderer at forslaget heller ikke er i tråd med regionalplan for areal og transport i Oslo og Akershus. Rådmannen anbefaler at planarbeidet avsluttes, og at planprogrammet ikke fastsettes. Bakgrunn for saken Forslagstiller ønsker å tilrettelegge for 18 boliger på eiendommene Vildmark og Ragnarud - gnr/bnr 35/18 og 35/133. I tillegg skal det opparbeides 12 utfartsparkeringsplasser sør vest på området med adkomst fra Linnekastveien. Elleve boliger i øst skal ha adkomst fra en ny adkomstvei fra Framveien. Syv boliger vil ha adkomst fra Linnekastveien. Det ble fremmet et planinitiativ som ble behandlet i Utvalg for miljø og plan den , UMP sak 35/17 (vedlegg 6). Planinitiativet la opp til bygging av 34 boliger i tillegg til tre utfartsparkeringsområder med totalt 60 parkeringsplasser. Utvalget for miljø og plan vedtok å behandle detaljregulering for Vildmark og Ragnarud - gnr/bnr 35/18 og 35/133. Vedtak i UMP sak 35/17: 1. Oppegård kommune legger vekt på at utbyggingspotensialet på Svartskog realiseres, ikke minst av hensyn til kostnadene ved planlagt VA-utbygging. Etter som Oslo kommune ikke har konkrete planer om å bebygge feltene B2 og B3, er Utvalg for miljø og plan innstilt på å behandle detaljregulering for Vildmark og Ragnarud gnr/bnr 35/18 og 35/ Reguleringsbestemmelsene skal være i samsvar med gjeldende reguleringsplan for Bålerud-, Rødsten- Bekkenstenområdet, herunder tomtestørrelse tomteutnyttelse adkomst 3. Reguleringsplanen må vise hvordan vernehensynene ivaretas. 4. Når det gjelder eksponering av bebyggelse mot sjøen, vises til gjeldende kommuneplan, jf. også UMP-sak 26/17 (skjønnsutøvelse ved behandling av dispensasjoner i strandsonen). Et høringsutkast til planprogram med et revidert forslag til antall boliger og parkeringsplasser ble lagt ut til offentlig ettersyn samtidig som det ble varslet oppstart av planarbeid Den ble planprogrammet oversendt kommunen og forslagstiller ber nå om at det fastsettes. Områderegulering for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet ble vedtatt av Kommunal- og moderniseringsdepartementet den Eiendommene Vildmark og Ragnarud ble regulert i all hovedsak til LNF-formål. I et innspill til områdereguleringenga Strømmen Entreprenør AS uttrykk for at de var uenig i noen vurderinger som ble gjort i planprosessen. Til tross for innspillet, ble planen vedtatt med den største delen av eiendommene avsatt til LNF-formål, og med en hensynsone for bevaring av naturmiljø midt på området. Planprogrammet Planområdet for Vildmark og Ragnarud gnr/bnr 35/18 og 35/133 er i kommuneplanen og i områderegulering for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet avsatt til Landbruks- natur og friluftsformål. Forslaget som innebærer omregulering til boligformål utløser krav til planprogram, med tilhørende konsekvensutredning. Planprogrammet skal blant annet redegjøre for formålet med

3 planarbeidet, beskrive planprosessen, opplegget for medvirkning og behovet for utredninger. Planprogrammet identifiserer utredningsbehov innenfor et bredt spekter av temaer og foreslår utredning av følgende temaer: terreng og jord, vannmiljø og vassdrag, naturmiljø og biologisk mangfold, grønnstruktur og landskap, lokalklima, eksisterende bebyggelse og anlegg, kulturminner og kulturmiljø, trafikkforhold og transport behov, energiforbruk og energiløsning, kommunalteknisk infrastruktur, befolkning og sosial infrastruktur, senterstruktur og handelstilbud, idrett og friluftsliv, barn- og unges oppvekstsvilkår, universell utforming, arkitektonisk og estetisk utforming. Det skal også gjennomføres en ROS- analyse i tråd med plan og bygningslovens 4-3. Forslagstiller fikk 23 innspill til planprogrammet og varsel om oppstart av planarbeidet. Vedlegg 3 er en oppsummering av alle innspill med kommentarer fra forslagstiller, vedlegg 4 er alle innkomne forhåndsuttalelser. Generelt sett kan innspillene deles opp i følgende hovedtemaer: Tema Høringspart Tiltaket er i strid med overordnete planer og føringer, kommunen frarådes å gå videre med planen Generelle merknader som skal ivaretas videre i reguleringsprosess Fylkesmannen i Oslo og Akershus Statens vegvesen Akershus Fylkeskommune Oslo Kommune - Byrådsavdeling for byutvikling Nordre Follo Miljøpartiet Det Grønne Svartskog Vel Foreningen Gerdarudin Anne Brit Haug og jan-yngve Magnussen, eiere av Linnekastveien 10 Follo Ren IKS NVE Hafslund Nett Follo Brannvesen IKS Merknader om konsekvenser for naboeiendommer og nærområdene Innspill til endringer i planprogram Aleksander Berg, Gabrielle Kielland og Nikolai Kielland berg, eiere av Linnekastveien 6 Frode Haltli, eier av Framveien 22 Margareth Sveen, eier av Framveien 12 Lene Holum, eier Framveien 28 Tora Ferner Lange og Amund Sjølie Sveen, eiere av Framveien 38 og Framveien 34B Kjell Ivar Solberg og Sonja Birkeland, eier av Framveien 42 Gunn Siri Moen og Thomas Hagen, eiere av Framveien 34A Oppegård Historielag Oslofjordens friluftsråd Mikael Pedersen, eier av Framveien 39 Ingen innvendinger til tiltaket Bålerud Grunneierforening Merknader om konsekvenser for naboeiendommer og nærområdene Konsekvenser for landskap, fjernvirkning i området, natur og naturmangfold, drikkevannskilder, overvannshåndtering, rekreasjons- og friluftsområder og verdier, trafikkforhold og transportbehov,

4 kollektivtransport, barnas skolevei, trafikksikkerhet, adkomstveier og avkjørsler, tilgjengelighet til- og gjennom området, prosjektets estetikk og utforming, eksisterende bebyggelse og beboere, lekeplasser og lekemuligheter, lokal klima og vann- og avløpsanlegg var temaer tatt opp i uttalelser. Disse temaene er dekket av utredningstemaer i planprogrammet. Flere naboer uttalte bekymring for bruk og plassering av tiltakets nye adkomstvei og hvordan dette skal fungere og erstatte en eksisterende adkomstvei. Flere uttalelser tar også opp at omregulering av et område som så nylig ble regulert vil skape uforutsigbarhet for naboer. Innspill til endringer i planprogram Det ble gjennomført arkeologiske undersøkelser av Akershus fylkeskommune i forbindelse med reguleringsplan for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet i Siden dette er det funnet flere nye kulturminner på Bålerud. Oppegård Historielag og Oslofjordens friluftsråd ber om at planprogrammet endres for å legge opp til nye undersøkelser i planarbeidet. Forslagstiller vil vurdere behov for ytterligere arkeologiske undersøkelser. Det står i planprogrammet at temaet kulturminner og kulturmiljø skal konsekvensutredes. Oslofjordens friluftsråd viser til at det er en viktig naturtype innenfor planområdet og at det er flere rødlistede sopper både i og tett opp i mot planområdet. Det er gjennomført en naturkartlegging av Biofokus i 2011 som ble lagt til grunn i områdereguleringen. Oslofjordens friluftsråd anbefaler at det gjennomføres en supplerende karlegging av naturverdier. De understrekker at det er viktig å belyse hvordan rødlistede arter søkes bevart, i tillegg til konsekvensene for naturmangfold fra avrenning/vanngjennomstrømming i planområdet. Mikael Pedersen viser til punkt 5.9 i planprogrammet og ber om at det utføres trafikkanalyse. Forslagstillers endringer til planprogram Forslagstiller har endret følgende punkter i planprogrammet: 5.2 vannmiljø og vassdrag, 5.3 naturmiljø og biologisk mangfold og 5.9 Trafikkforhold og transport behov. Endringene beskrives i detalj i vedlegg 5. Rådmannens vurdering Hensynet til KMDs vedtak i områdereguleringen Områdeplanen for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet gir føringer for områdets videre utvikling, og avklarer fremtidig arealbruk og forholdet mellom vekst og vern. Under behandling av områdeplanen, var antall boliger som kunne realiseres innenfor planområdet et tema det var sterk uenighet om og som førte til innsigelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Meklingen hos Fylkesmannen førte ikke fram, og planen ble oversendt Kommunal- og moderniseringsdepartementet for endelig vedtak. Planen ble vedtatt av departementet med endringer av kommunestyrets vedtak. Felt B6 ble tatt ut som boligområde og regulert som LNF, og det ble lagt begrensninger på utnyttelsen i de øvrige utbyggingsområdene. Vedtaket i departementet sendte et tydelig signal til kommunen om at utbygging på Bålerud må begrenses. Forslaget til regulering av eiendommen Vildmark og Ragnarud gnr/bnr 35/18 og 35/133 innebærer ytterligere 18 boliger på Bålerud i et felt som er avsatt til LNF formål. Rådmannen mener at det er viktig å respektere det planvedtaket som nylig ble fattet i departementet, og minner om at kommunen er lovpålagt å planlegge i tråd med nasjonale føringer. Det bør derfor ikke tillates behandling av planer som foreslår flere boliger enn det områdeplanen legger opp til.

5 Hensyn til landskapsverdier, naturverdier og stedskarakter Områdeplanen hadde som mål å tilrettelegge for en forsiktig fortetting i konfliktfrie områder. En kartlegging av vernehensyn innenfor planområdet ble gjort tidlig i planprosessen for områdereguleringen for å vise hvor konfliktene var størst og minst. Kartleggingen ble vedtatt lagt til grunn i planarbeidet. Kartleggingen viste at området Vildmark og Ragnarud har store eller svært store konflikter med verneinteresser og er ikke egnet for utbygging. Rådmannen peker på at eiendommene inneholder viktige naturverdier, har bratt terreng og er godt eksponert mot fjorden. Utbygging her vil gi store natur- og terrenginngrep i et sårbart naturmiljø, og fjernvirkningen fra sjøen og Nesodden vil være tydelig. I vedtatt områderegulering er den største delen av eiendommene Vildmark og Ragnarud avsatt til LNF-formål med en hensynsone for bevaring av naturmiljø. Rådmannen mener at konsekvensene for det helhetlige miljøet på Bålerud, med de landskaps- og terrenginngrepene dette tiltaket innebærer, blir for store. Hensynet til klima og transport Rådmannen mener at boligbygging i dette området vil være bilbasert, og ikke i tråd med kommunens målsetninger om miljøvennlig areal- og transportpolitikk. Bålerudområdet ligger 8 kilometer fra knutepunktet Kolbotn, langt fra øvrig samferdselsinfrastruktur og har minimal kollektivdekning. Etablering av 18 nye boliger på et område avsatt til LNF-formål vil øke biltransporten til og fra området ytterligere, og totalbelastingen blir for stor. Nasjonale mål for klima og transport og lite kapasitet på veiene inn og ut av Bålerudområdet var viktige begrunnelser til at det i områdereguleringen ble satt begrensninger for antall nye boliger på Bålerud. At all ny bebyggelse på Bålerud i praksis vil være bilbasert strider også mot føringer i Regional plan for areal og transport for Oslo og Akershus. Konsekvenser for ressursbruk i kommunen Utvalg for miljø og plan behandlet planinitiativet for Vildmark og Ragnarud gnr/bnr 35/18 og 35/133 (vedlegg 6), den Utvalget la i vedtaket vekt på at utbyggingspotensialet på Svartskog skulle realiseres, ikke minst av hensyn til kostnadene ved planlagt VA-utbygging. Oslo kommune har som grunneier foreløpig ikke vist konkrete planer om å bebygge feltene B2 og B3, og utvalget var derfor innstilt på å behandle detaljregulering for Svartskog 32/70. Kommunen er nå i dialog med Oslo Kommune om dette. Dersom denne dialogen på nytt stopper opp vil rådmannen igangsette en ekspropriasjonssak. Flere overordnete myndigheter har kommet med svært kritiske uttalelser til oppstartvarsel og høring av planprogram for Vildmark og Ragnarud gnr/bnr 35/18 og 35/133, og fraråder kommunen fra å gå videre med reguleringsplanen. Dette innebærer at det vil komme innsigelser til planforslaget som vil kreve meklingsmøter med regionale myndigheter. En slik planprosess er tidkrevende og vil, om ikke innsigelser løses, ende med ny sluttbehandling i Kommunal- og moderniseringsdepartementet. Fastsettelse av planprogrammet for Vildmark og Ragnarud gnr/bnr 35/18 og 35/133 vil i et slikt tilfelle bli en resurskrevende prosess for Oppegård kommune. Anbefaling Rådmannen vurderer at tiltaket er i strid med områdereguleringen for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet og med overordnete planer og føringer. Forslag til planprogram for detaljreguleringsplan Vildmark og Ragnarud gnr/bnr 35/18 og 35/133, datert mars 2018, fastsettes ikke.

6 Ellen Wibe kommunalsjef Arild Øien plansjef