R-311 Detaljreguleringsplan for del av Skogveien - Fastsettelse av planprogram. Saksbehandler: Magnus Ohren Saksnr.: 16/

Transkript

1 R-311 Detaljreguleringsplan for del av Skogveien - Fastsettelse av planprogram Saksbehandler: Magnus Ohren Saksnr.: 16/ Behandlingsrekkefølge Møtedato Hovedutvalg for teknikk og miljø Rådmannens innstilling: I henhold til plan- og bygningslovens 12-9 fastsetter Hovedutvalg for teknikk- og miljø planprogram for R-311 detaljreguleringsplan for del av Skogveien, datert Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk- og miljø Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk- og miljø Vedlegg: R-311 Detaljreguleringsplan for del av Skogveien - Fastsettelse av planprogram 1. Forslag til planprogram for del av Skogveien, datert Sammendrag høringsuttalelser 1.2 Sammendrag høringsuttalelser Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Møtereferat fra oppstartsmøte Saksbehandler sender vedtaket til: Studentsamskipnaden i Ås Dyrø Moen Arkitekter Sweco AS 16/ Side 1 av 5

2 Saksutredning: Fakta i saken: Forslag til planprogram for regulering av del av Skogveien omfatter et område nord for Utveien i boligområdet Kaja nær Ås sentrum. Området er i dag bebygd med studentboliger for studentsamskipnaden i Ås. Det foreslåtte planområdet utgjør om lag 39 dekar i utstrekning. Den største delen av planområdet er avsatt til boligformål i gjeldende kommuneplans arealdel, mens i underkant av 5 dekar i nord er avsatt til LNF-område med hensynssone for bevaring av kulturmiljø for del av Åsmåsan. Områdene avsatt til boligformål er i dag regulert til boligbebyggelse i reguleringsplan for Kajajordet (1957), del av Kajajordet (1973) og endret reguleringsplan for østre del av Kajaområdet (2011). Deler av planområdet i nord er uregulert. Initiativtaker for forslaget er studentsamskipnaden i Ås (SiÅs). Samskipnaden driver i dag 210 studentboliger i området. Den foreslåtte planavgrensningen omfatter eiendommene med gårds- og bruksnummer 41/1/245, 42/1/192, 42/1/106, 41/1/105 og deler av 42/1. Alle eiendommene er eid av NMBU. Samskipnaden har engasjert Dyrø Moen arkitekter og Sweco AS til å utføre oppdraget på vegne av SiÅs. SiÅs ønsker å fremme forslag til regulering av området til boligformål, med hensikt å utvide tilbudet av studentboliger i Ås. Som følge har samskipnaden fått utarbeidet er forslag til planprogram for området. Forslag til planprogram angir rammene for det videre arbeidet med regulering av området, og beskriver bakgrunn for forslaget, formål, overordnede føringer, planprosess med fremdriftsplan og opplegg for medvirkning, samt et omfattende utredningsprogram. Utredningsprogrammet omfatter temaene landskapsbilde, kulturminner og kulturmiljø, nærmiljø og friluftsliv, naturmangfold, trafikkforhold, støy, vann-, avløp og overvannshåndtering, risiko og sårbarhet, og miljøoppfølging i anleggsperioden. Videre skal tema som forhold til overordnede planer og mål, universell utforming, barn og unges interesser, bomiljø og energiløsninger redegjøres for. Planprogrammet legger opp til detaljregulering av området. Forslagsstiller ser for seg en betydelig økning av studentboligtilbudet i området, som samlet sett vil kunne omfatte om lag 1000 studentboliger. Planprosess: Varsel om oppstart Berørte naboer og myndigheter ble varslet oppstart av planarbeid , med forslag til planavgrensning. Varsel om oppstart mottok 30 merknader. Som følge av flere bemerkninger ble det gjennomført ny vurdering av krav om konsekvensutredning for et eventuelt planforslag. I hovedsak var det usikkerhet om sårbare trearter i tilgrensende områder som var utslagsgivende for nytt krav om konsekvensutredning. I tillegg er nå også andre tema foreslått utredet med metodikk fra konsekvensutredningsforskriften fremfor beskrivelse av virkninger som del av planbeskrivelsen. Høring av planprogram Forslag til planprogram ble sendt på høring i perioden til , og 16/ Side 2 av 5

3 det ble mottatt 5 merknader. Høringsuttalelser fra begge varslingsperioder er gjennomgått og besvart enkeltvis i egne vedlegg til forslag til planprogram. De fleste av uttalelsene peker på bekymringer knyttet til trafikkproduksjon, omfang av bebyggelsen, og sjenanse for nabobebyggelse og for området for øvrig. Forslaget til planprogram er revidert etter høringsperioden for å imøtekomme merknader der det har vært hensiktsmessig. Rådmannen har ingen videre bemerkninger til de innkomne merknadene. Vurdering: Et forslag om betydelig økt tilbud av studentboliger sentralt på Kaja er ikke uten utfordringer. Samtidig har kommunen som vertskommune for universitetet i Ås et særlig ansvar for å tilrettelegge for studentboliger i kommunen. Et universitet med sterk vekst av studieplasser vil naturlig nok prege tettstedet fremover både med tanke på behov for økt tilbud av studentboliger, og i det øvrige private boligmarkedet. I den forbindelse vil innsikt i studentsamskipnadens ambisjoner og vurdering av muligheter og begrensninger for deres virksomhet være nyttig for beslutningstakere i kommunen. Rådmannen vurderer det som positivt at dette foreslås beskrevet som del av bakgrunnen for et eventuelt reguleringsforslag. Rådmannen forventer samtidig at alle virkninger av et eventuelt planforslag dokumenteres grundig for å sikre et godt beslutningsgrunnlag for den videre prosessen. Det forelagte forslaget til planprogram beskriver utfordringene for planarbeidet godt, og legger opp til et omfattende utredningsprogram for å belyse disse. Utredningstema som er vurdert som særlig vesentlig for det videre planarbeidet er gjennomgått enkeltvis nedenfor Vei, trafikk og infrastruktur Planprogrammet legger opp til at det skal utarbeides en trafikkanalyse som følger et eventuelt planforslag. Rådmannen forventer at trafikkanalysen vil inneholde en grundig beskrivelse av antatte virkninger for det overordnede veinettet på Kaja og fylkesvei 152, samt en vurdering av en antatt rekke tiltak som kan bli aktuelle for å møte eventuelle utfordringer for fremkommelighet og trafikksikkerhet i området. Blant aktuelle tiltak kan nevnes krav om lav parkeringsdekning, vurdering av alternative atkomstløsninger, mulighet for enveiskjøringer i veisystemet, og øvrige hastighetsbegrensende tiltak i området. Fortrinnsvis bør trafikkanalysen undersøke alternativer i tråd med anbefalinger i vei- og gateplan for Ås der det er aktuelt. Utover tiltak for biltrafikk i området vil det være særlig viktig å sørge for god tilgjengelighet til og i planområdet for gående og syklende, og det forventes at det beskrives eventuelle tiltak for å sikre dette. Det forventes også at planforslaget redegjør for muligheten for å sikre allmenn ferdsel gjennom planområdet, samt muligheten for utbedrede tilkoblinger til det omkringliggende turstinettverket i Åsmåsan. Forhold til øvrig teknisk infrastruktur forventes videre kartlagt og beskrevet. 16/ Side 3 av 5

4 Rådmannen vurderer at foreslått metode for å beskrive forhold til eksisterende og forslått ny infrastruktur for biltrafikk, gående og syklende i området er tilfredsstillende slik det er beskrevet i utredningsprogrammet. Arealbruk, utnyttelse og gjennomføring Rådmannen forventer at virkninger av økt utnyttelse i planområdet blir grundig beskrevet. Her inngår tydelige fjernvirkingsanalyser som viser virkning på omkringliggende landskap og det etablerte bomiljøet på Kaja. Dette vil kunne gi et godt beslutningsgrunnlag når et planforslag skal behandles. I vurderingene bør foreslått antall nye studentboliger og sammensetning av disse beskrives, samt at det skal gis innsikt i bakgrunnen for overordnet lokaliseringsvalg. Her bør det også inngå en vurdering av alternativer for omfang av ny bebyggelse i planområdet, med beskrivelse av eventuelle virkninger for det øvrige tilbudet av studentboliger i Ås. Etter all sannsynlighet vil trinnvis gjennomføring av utbygging i området være aktuelt, med oppførelse av studentboliger i området på relativt lang sikt. De eventuelle ulike utbyggingstrinnene forventes redegjort for, og bør inkludere tidsperspektiv for utbyggingen. Det kan bli aktuelt med rekkefølgekrav for å sikre trinnvis utbygging av området. Foreslått metode for å vise hvordan fremtidig bebyggelse i området vil fremstå i landskapet og i boligområdet virker tilfredsstillende slik det er beskrevet i utredningsprogrammet. Forhold til kulturminner Det skal gjennomføres arkeologiske undersøkelser, samt samles inn kjent kunnskap om kulturminner i planområdet og i tilgrensende boligområder, med vekt på nyere tids kulturminner og eldre veifar. Tiltak for å sikre kulturminner i planområdet forventes redegjort for, samt virkning på omkringliggende landskap. Temaet vil bli redegjort for som særskilt konsekvensutredning. Dette vurderes som tilfredsstillende. Anleggsfasen Forslag til planprogram legger opp til at miljømessige påvirkninger på omgivelsene under anleggsfasen skal beskrives, og at det skal utarbeides en egen anleggsplan som følger forslag til reguleringsplan. Her inngår en beskrivelse av håndtering av anleggstrafikk inn og ut av området som en sentral del, og en beskrivelse av eventuelle avbøtende tiltak for å begrense sjenanse og skade på nærmiljøet under anleggsfasen. Det vil videre stilles krav om miljøoppfølgingsplan for anleggsfasen, som skal sikre forsvarlige rutiner for anleggsarbeidet og minst mulig miljømessig påvirkning på omgivelsene, herunder håndtering av avrenning og overvannshåndtering, støy og støv, m.m. Rådmannen vurderer dette som tilfredsstillende for det videre arbeidet med reguleringsplan for området. 16/ Side 4 av 5

5 Omdisponering av LNF-område Deler av planområdet er avsatt til LNF-område i kommuneplanens arealdel Dispensasjon fra kommuneplanens arealformål vil bli aktuelt i behandlingen av planforslaget. Samlet sett utgjør dette et areal på i underkant av 5 dekar, der langt største del var avsatt til eget byggeområde for boligformål i forrige kommuneplanperiode. Opplegg for medvirkning Medvirkningsopplegget planprogrammet foreslår legger først og fremst opp til saksbehandling etter plan- og bygningsloven med lovpålagte høringsrunder og frister. Det ble til gjengjeld holdt informasjonsmøte i oppstartsfasen av planarbeidet Etter Rådmannens vurdering fremstår dette opplegget i en såpass omfattende sak nokså tynt, og vil anmode om at det også holdes informasjonsmøte for involverte parter også opp mot og ved offentlig ettersyn av et eventuelt planforslag. Konklusjon med begrunnelse: Samlet sett vurderer Rådmannen forslag til planprogram som grundig utarbeidet, der de fleste relevante utredningstema er beskrevet godt med forslag til metodikk for hvert tema. Utredningsprogrammet bør være et godt utgangspunkt for den videre planprosessen, både med tanke på innhold og foreslått metodebruk. Rådmannen vurderer at det foreslåtte planprogrammet angir presise rammer for det videre planarbeidet, og anbefaler derfor at forslag til planprogram for del av Skogveien fastsettes. Kan vedtaket påklages? Nei Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart 16/ Side 5 av 5