Arealplan Til offentlige høringsinstanser Naboer, gjenboere og andre interessenter _ Deres ref.: Vår ref: Arkiv: Dato: Geir Cock /L12/ 24.10.2011 Tlf: 62 51 03 95 25994/11 10/5907(32) PLN-070400 DETALJREGULERINGSPLAN FOR MARTODDEN OMRÅDE B8 - UTLEGGING TIL OFFENTLIG ETTERSYN - NABOVARSEL AV SØKNAD OM TILTAK Etter delegert fullmakt (sak 10/4348) fatter byplansjefen på vegne av Hamar kommune slikt VEDTAK : Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-11 legges detaljreguleringsplan for Martodden, område B8, på offentlig ettersyn. Planen skal behandles sammen med byggesøknad, som sendes ut til nabovarsling/høring sammen med forslag til reguleringsplan. Høringsfristen er 6 uker fra offentliggjøring. Uttalelser til planforslaget og søknad om tiltak, sendes kommunen innen 7. desember. Dokumentene er tilgjengelig på internett og merknader til planforslaget og nabovarsel sendes skriftlig til postmottak@hamar.kommune.no eller til Hamar kommune, postboks 4063, 2306 Hamar. Dokumentene kan også ses i Servicekontoret i Hamar kommune, eller i Hamar bibliotek, avd. Hamar (Torghjørnet) og Vang. VEDLEGG ligger på internett: www.hamar.kommune.no/offentligettersyn For reguleringsforslaget: - Delegert vedtak, saksframstilling - Planbeskrivelse (revidert 24.10.2011) - Reguleringsplan (21.10.2011) - Reguleringsbestemmelser (revidert 21.10.2011) For nabovarselet: - Nabovarsel - Situasjonskart (revidert 24.10.2011) - Utomhusplan (revidert 03.10.2011) - Fasader hus A (05.07.2011) Besøksadresse: Hamar Rådhus, Vangsvegen 51 Telefon: 62 51 02 10 E-post: postmottak@hamar.kommune.no Bankgiro: 7162 0527305 Postadresse Postboks 4063, 2306 Hamar Telefax: 62 51 02 01 Web: www.hamar.kommune.no Foretaksnr: 970 540 008
- Fasader hus B (revidert 12.08.2011) - Fasader hus C (05.07.2011) - Fasader hus D (05.07.2011) - Fasader hus E (05.07.2011) - Fasader hus F (05.07.2011) - Fasader hus G (05.07.2011) - Fasader sett fra vest hus D, C og B (05.07.2011) - Fasader sett fra sør hus A og B (revidert (12.08.2011) - Solstudier (30.08.2011) - Volumstudie 3D modell - Illustrasjoner (30.08.2011) - Modellfoto (30.08.2011) - Prosjektbeskrivelse (05.07.2011) FAKTA: Forslagsstiller/tiltakshaver HRTB Arkitekter MNAL AS fremmer planforslaget og søker om tiltaket på vegne av Martodden Utbygging KS. Planens innhold Forslaget til detaljreguleringsplan for Martodden, område B8, skal legge til rette for boligbygging i form av småhus (rekkehus) rundt et tun. Området er avgrenset av Strandvegen i sør, planlagt friområde for lek og turveg i vest, gang- og sykkelveg i nord og private eiendommer mot øst. Figur 1 Utsnitt reguleringsplan
Forholdet til overordnede planer Området som reguleres er omfattet av reguleringsplanen for Martodden, vedtatt 05.01.2011. I denne planen legges det til rette for omforming av større områder på Martodden til boligformål, samt gjennomføring av ny infrastruktur. I planbeskrivelsen refereres til kommuneplanen for Hamar 2005-2016, arealdel. Ny kommuneplan ble vedtatt 19. oktober 2011 for perioden 2011-2022 og var ikke trådt i kraft da planarbeidet ble gjennomført. Detaljreguleringen berøres også av Kommunedelplan for kulturminner, vedtatt 31.09.2011 og Kommunedelplan for veg og transport, vedtatt 17.06.2009. Plangrense for B8 ligger inntil hensynssone for bevaring på boligeiendom på område B7. Planlagt hovedrute for sykkel er planlagt gjennomført langs områdets nordside og Strandvegen fungerer som samleveg langs områdets sørside, i tråd med veg- og transportplanen. Planprosessen Varsel om oppstart ble offentliggjort 28.01.2011, for delområdene B5, B6 og B8. Hamar kommune og forslagsstiller har kommunisert jevnlig i arbeidet med detaljreguleringsplanen for Martodden, og det er vurdert flere løsninger underveis. Planleggingen har tatt for seg alle 3 delområdene sett under ett, men det fremmes nå detaljregulering for B8. De andre delområdene vil bli lagt ut til offentlig ettersyn fortløpende. Forslagsstiller har i samarbeid med Hamar kommune avholdt åpent møte sommeren 2011 ved Storhamar videregående skole (like ved planområdet) for å informere om planarbeidet og invitere til innspill. Nabovarsling Denne høringen inneholder også tegninger for nabovarsling av tiltak (byggesøknad). Plan- og bygningsloven åpner for at utbygger kan få behandlet reguleringsplan og søknad om tiltak samtidig. Kommunen er da ansvarlig for å sende ut nabovarselet sammen med forslaget til reguleringsplan. Søknad om tiltak (byggesøknaden) skal behandles med de samme tidsfrister som reguleringsarbeidet, og kan vedtas samtidig. Naboer får tilgang på dokumenter for reguleringsarbeidet på internett, eller ved henvendelse til servicekontoret i Hamar kommune. Tegninger skal vise hvordan de blir berørt av tiltaket som er planlagt. Merknader eller naboprotester kan sendes sammen med uttalelse til forslaget til reguleringsplan. Se adresse i vedlagt følgebrev. VURDERING: Forholdet til overordnet plan Detaljreguleringen av B8 følger opp intensjonene i reguleringsplanen for Martodden. Det er i arbeidet med planen gjort noen endringer i forhold til bestemmelsene i overordnet plan for å fremme bedre arkitektoniske løsninger og for skape bedre overganger mellom private og offentlige soner. Hamar kommune har bedt om at gesimshøyden ble justert fra 6 til 7,5 meter. Flate tak med parapeter, nye isolasjonskrav, tilpasning til terreng og ønsket om rom med god takhøyde krever mer enn 6 meter for å gi plass til 2 etasjer. Det er også åpnet for at deler av bebyggelsen kan ha en tredje etasje, men denne etasjen skal framstå som oppbygg på tak og markeringer av hjørner. Det blir ikke tillatt å heve hele bebyggelsen en hel etasje.
Øvre grense for samlet BRA er økt fra 3500 m² i overordnet plan til 3700 m² i detaljreguleringen. Noe av årsaken til dette er endring i metode for beregning av parkeringsplasser uten tak. Beregningen vil da være mer i overensstemmelse med «Veileder for grad av utnytting» (T-1459) der også parkeringsplasser uten tak skal medregnes i grad av utnytting. I overordnet plan skulle disse ikke inngå i beregningen. BRA for eksisterende hus innenfor området skal inngå i denne beregningen. Bomiljø og uteområder Planforslaget skal legge til rette for et miljø inne i tunet med mye grønt, definerte overganger mellom private og felles arealer, gløtt ut i friarealer og mot Mjøsa og med plass for lek. Biler som skal fram til boligene må ferdes på de gåendes premisser. Det er også lagt vekt på at flest mulig av boligene skal ha minst en side vendt mot bilfritt område. Universell utforming skal være ivaretatt, og det er gjennom bestemmelser lagt vekt på at dette skal dokumenteres i ved levering av søknad om tiltak. Det samme gjelder andre kvalitetskrav for opparbeiding av utomhusområdene. Det er også lagt inn et krav i bestemmelsene for å skape variasjon i uttrykk mellom bygningene, med fokus på inngangspartiene som lett skal kunne skilles fra hverandre visuelt Dette er også et aspekt ved universell utforming, som skal sikre lett orientering for barn, synshemmede og gjester i tunet. Det er stilt krav i bestemmelsene om en andel tilgjengelige boliger innenfor området B8 på minimum 20%. I den overordnede planen er det stilt et generelt krav om minimum 50% med universell utforming. Det er vurdert i forbindelse med dette planarbeidet som i en periode har omfattet 3 delområder (B5, B6 og B8) at småhusbebyggelsen kan ha en lavere andel ettersom andelen blir nærmere 100% i planlagt blokkbebyggelse i området B5. Dette vil også sammenfalle bedre med nye krav om universell utforming i TEK10. Det vil også stemme bedre med typologien til de planlagte husene innenfor B8, med rekkehus over 2 til 3 nivåer. Det er i planforslaget gitt tillatelse til å fravike kravet i overordnet plan om 2 meters vegetasjonsbelter mot naboeiendom fra parkeringsanlegg. Det vil i denne planen kun være snakk om mindre parkeringsplasser, som delvis vil være overbygd. Dette vil også kunne dempe høydeforskjellen som planlegges. Andre restarealer og overganger skal beplantes, og det skal skilles tydelig visuelt mellom kjørearealer og parkeringsarealer, slik at disse ikke framstår som store trafikkområder. Energi og transport Ny gang- og sykkelveg nord for B8 vil betjene området innenfra og vil være del av hovedruter for sykkel gjennom Hamar. Det vil i tillegg være gangavstand til turområder ved Mjøsa, idrettsanleggene på Storhamar, bydelsenteret Storhamar og kjøpesenteret Maxi. Området vil også være godt betjent av bussruter i nærområdet. Det ligger derfor godt til rette for å kunne bo uten å være avhengig av biltransport. Fjernvarme etableres i henhold til kommunens generelle krav. Innspill til planarbeidet Det har ikke kommet innspill til planarbeidet som påvirker reguleringen av området B8 eller som ikke er ivaretatt i reguleringsplanen for Martodden eller i detaljreguleringsforslaget. Noen av innspillene vil være mer aktuelle ved reguleringen av områdene B5 og B6 som også var del av oppstartsvarselet.
KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE: Det planlagte området vil ha et indre tun med god oversikt og lett tilgang til alle boligene. Dette vil være en trygg ramme for de minste barna. Tunet ligger også inntil gang- og sykkelveg og friområde for lek som knyttes sammen med andre boligområder og bystrukturen. Dette vil være til fordel for barn- og unge som vil kunne bevege seg trygt i et større område som ikke har gjennomgangstrafikk og med sammenhengende grønne kvaliteter. Det etableres også barnehage i tilknytning til denne grønnstrukturen. Kari Nilssen Byplansjef Geir Cock Arkitekt Kopi til: Tor Harald Tusvik Byggesak