Hvordan gjennomføre? Gjennomføring av byutvikling i områder med mange grunneiere erfaringer fra Oslo Seminar om Områdeutvikling og bytransformasjon for kommuner i Akershus, torsdag 27.4.2017 Anders L. Solheim, Seksjonsleder Hovinbyen i Eiendoms- og byfornyelsesetaten i Oslo kommune
Historisk tilbakeblikk: Tradisjonelle gjennomføringsmodeller Tradisjonell tenking (Oslo perioden 1945 1990): 1.Kommunal gjennomføring Kommunen erverver areal, regulerer og deretter selger Kommunen både grunneier og planmyndighet 2.Privat gjennomføring Kommunen utarbeider overordnede planer, og behandler private reguleringsinitiativ Overlater til privat grunneier å vurdere lønnsomheten i planene Overlater til privat grunneier å gjennomføre Dvs. kommunen er kun planmyndighet Kommunen har enten full kontroll eller ingen kontroll på gjennomføringen
Oslo kommunes utviklingseiendommer Totalt ca. 4 600 dekar Groruddalen 1 350 daa (Bånnkallåsen 500 daa, Stubberud 200 daa, Økern Torg 80 daa) Søndre Nordstrand 2 250 daa (Gjersrud/Stensrud 1 900 daa) Resterende 1 000 dekar er fordelt på «mindre» eiendommer i øvrige bydeler
Dagens utfordringer: Kommunen ønsker at vedtatte planer skal gjennomføres. Stort behov for flere boliger. Nesten ingen ubebygde arealer igjen. Byutvikling skjer ved transformasjon av gamle industri, lager og havneområder. Kommunen har verken evne eller vilje til å ekspropriere potensielle boligtomter. Vanskelig for private utbyggere å organisere gjennomføring av offentlig infrastruktur i områder med mange grunneiere. De tradisjonelle gjennomføringsmodellene fungerer ikke lengre i områder med mange grunneiere
Ensjø - Eiendomsforhold
Gjennomføring av byutvikling i områder med mange grunneiere - hovedvirkemidler 1. Ekspropriasjon plbls. kap. 16 2. Opparbeidelsesplikt og refusjon plbls. kap. 18 3. Utbyggingsavtaler plbls. kap. 17 Grad av offentlig styring/kontroll 4. Urbant jordskifte 5. Utbyggingsselskap/ Utviklingsselskap/ Infrastrukturselskap
Byutvikling i Oslo i dag Typisk for byutviklingen i pressområdene: Overordnet planlegging Reguleringsplanarbeid Utbyggingsavtaleforhandlinger Bygging av offentlige tiltak Foregår parallelt
Gjennomføring - hovedprinsipp 1. De private grunneierne/utbyggerne bygger selv sine prosjekter 2. Offentlig infrastruktur finansiering De private utbyggerne finansierer normalt sett opparbeidelsen av nødvendig offentlig infrastruktur Eget forutsigbarhetsvedtak i kommuneplanen om dette Privat utbygger kan evnt. søke refusjon fra naboeiendommer, jfr. plbls kap. 18 men refusjonsreglene lite egnet i transformasjonsområder 3. Offentlig infrastruktur bygging Avtales i utbyggingsavtalen hvem som bygger
I utviklingsområder med mange grunneiere: Gjennomføringsorganisasjon 1. Kommunal gjennomføringsorganisasjon (Ensjømodellen) En kommunal gjennomføringsorganisasjon under Bymiljøetaten, ansvar for gjennomføringen av de offentlige tiltakene i planen Bygger gjennomgående offentlige infrastrukturtiltak Overtar tiltak privat utbygger har bygget (realytelser) Utbyggingsavtaler knyttet til detaljreguleringsplan for den enkelte private utbygger
Gjennomføringsorganisasjon (forts.) 2. Privat gjennomføringsorganisasjon (Bjørvikamodellen) De private utbyggerne dannet et infrastrukturselskap (utbyggingsselskap), bygger den offentlige infrastrukturen som deretter overdras til kommunen. Utbyggingsavtale med infrastrukturselskapet/utbyggingsselskapet,(men de private grunneierne garanterer for forpliktelsene). Normalt - utbyggingsavtale på områdereguleringsplannivå. Infrastrukturselskapet kan teoretisk sett (tvangs-)opprettes ved hjelp av urbant jordskifte, men jeg kjenner ikke til at det har blitt gjort.
Valg av gjennomføringsmodell Først og fremst et praktisk spørsmål I områder med noen få og profesjonelle grunneiere/utbyggere, kan Bjørvikamodellen være et godt alternativ. I de fleste utviklingsområdene i Oslo har Ensjømodellen vært eneste alternativ
Bruk av utbyggingsavtaler som verktøy Mål: samlet finansiering av offentlig infrastruktur innenfor et byutviklingsområde Forhandler om utbyggingsavtale knyttet til rekkefølgebestemmelsene i detaljreguleringsplan Avklare hvem som skal bygge de offentlige tiltakene
Offentlige tiltak Reguleringsplanprosessen Historisk oversikt: Setter inn punkt fra Wenche her. Oppgradering av Ensjø T-banestasjon Ensjøv. & Gladengv. 4 boliggater Turvei D2 Bygging av 4 nye boliggater 8 nye parker 4 nye parkdrag/bekkedrag 9 nye plasser/torg 4 nye gangbroer/underganger 3 nye gatetun 3 nye gangforbindelser 9 andre tiltak (gågate mv.) Nedgraving av 2 høyspentlinjer
Offentlige tiltak - kostnader Nr. Tiltak P50 A1 Brobekkveien 67 850 842 A2 Lunden 27 979 337 A2 Bekkeåpning i Lunden 13 239 620 A3 Vollebekkveien 16 023 970 A3 Vollebekkveien forlengelse 4 030 915 A4 Midtgata 28 012 252 B1 Gangstrøk gjennom Lunden 25 4 955 114 B2 Gangstrøk nord for Vollebekk torg 8 009 890 B3 Gangstrøk sør for Vollebekk torg 5 552 117 C1 Grønn åre 10 369 606 C2 Baneparken 10 569 818 D1 Vollebekk torg 23 390 660 D2 Stasjonsplassen 5 659 373 E1 Drop-off ved stasjonsplassen 3 737 571 G1 Hovedsykkelvei 5 154 214 G2 Sykkelbro, Lunden x hovedsykkelvei 21 184 875 G3 Gangforbindelse ved Meny 3 143 385 G4 1 631 300 F1 Høyspentlinje 20 000 000 Spesielle kostnader Sannsynlig verdi Grunnerverv 15 000 000 Anskaffelse møblering 3 000 000 Omlegging kabler og ledningsanlegg 10 000 000
Fastsettelse av anleggsbidrag VPOR-kostnad (m. usikkerhet): P-50 ca. kr. 318.000.000 Analyse: Ca. 220.000 BRA Anleggsbidrag: ca. 1450 per BRA Avsluttede forhandlinger: 11 mill. + 25 mill. + 129 mill. = 165 mill.
Lunden 23-25 vedtatt reguleringsplan + utbyggingsavtale Anleggsbidrag: 25 mill. kr. Vollebekk Skole - vedtatt Statsråd Mathiesens vei 8-12 vedtatt reguleringsplan + utbyggingsavtale Anleggsbidrag: 11 mill. kr. Vollebekkveien 2B oppstartsmøte Brobekkveien 50-62 (Aspelin Ramm vedtatt, reguleringsplan + utbyggingsavtale Anleggsbidrag: 129 mill. kr. Eiendommer i planprosess
Urbant jordskifte min vurdering Gammel jordskiftelov satte svært strenge rammer for når man kunne kreve jordskifte. I praksis krav om enighet. Ny jordskiftelov endrer dette: Nå tilstrekkelig at kun en grunneier krever jordskifte For fordeling av arealverdier må det være vedtatt en reguleringsbestemmelse om dette Sitter nå med et veldig potent virkemiddel for gjennomføring av byutvikling. Gjør det mulig å gjennomføre utviklingsprosjekter i områder med mange grunneiere uten bistand fra kommunen. Første rettsavgjørelse i sak om urbant jordskifte foreligger! Vestfold jordskifteretts avgjørelse av 06.04.2017 sak Kilen Syd
Takk for meg!