UEN UNION Eiendomsinvest Norge AS 1. KVARTAL 2017
Innhold Sammendrag 3 Eiendomsporteføljen 4 Avkastning og aksjekurs 6 Finansiering 8 Regnskap 10 Kontakt 13 Klikk for å hoppe til ønsket kapittel
Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap Sammendrag UNION Eiendomsinvest Norge AS (Selskapet) leverer en avkastning på 4,5 % i 1. kvartal 2017. UNION Eiendomsinvest Norge AS er deleier i totalt 5 næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital på vegne av Selskapet. Selskapet har levert en akkumulert avkastning på 77,5 %. Netto yield på porteføljen er ca. 6,3 %. Selskapet har per 30.03.17 en eiendomsportefølje med en verdi på ca. MNOK 3551. 3 UEN 1: Justert for eierandel
Eiendomsporteføljen Selskapet har 5 deleide eiendommer i porteføljen, som gir årlige leieinntekter på ca. NOK 23,7 millioner 1. Det er 20 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 6,3 % ved utgangen av 1. kvartal. Fordeling iht eiendomssegment Basert på leieinntekt Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke Basert på eiendomsverdi Kontor (88,5 %) Handel (3,0 %) Lager (8,5 %) Rogaland (63 %) Oslo (24 %) Vest Agder (13 %) Selskapets levetid Selskapets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Oppbygging, forvaltning og avvikling. Selskapet er fullinvestert og er i en forvaltningsfase hvor forvalter har fokus på aktiv forvaltning og utvikling av Selskapets eiendommer. Det er mulighet for en toårig forlengelse av Selskapets levetid dersom aksjonærene i Selskapet ønsker dette. Solid eiendomsportefølje Per 30.03.17 bestod eiendomsporteføljen av 5 deleide eiendommer med en samlet verdi på NOK 354,6 millioner. Porteføljen består av et samlet areal på ca. 17 400 m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 23,7 millioner 1. Gjennomsnittlig yield 2, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,3 %. Leieforhold Per 30.03.17 hadde porteføljen 20 leietakere, der de tre største er Siemens AS, National Oilwell Norway og Forusparken Eiendom. Det er fremdeles 12 % ledighet i porteføljen, i hovedsak knyttet til ledighet i Kanalsletta 3. Forvalter arbeider med å fylle opp de ledige lokalene, og forventer å øke utleiegraden i eiendommen i løpet av 2017. Det er videre dialog med flere potensielle leietakere Verdivurderinger Verdivurdering av porteføljen i kvartalet viser en svak økning i eiendomsverdiene. Selskapet får uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene dersom de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, 4 UEN
vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Selskapets eiendommer benyttes DNB Næringsmegling og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området. Eiendomsporteføljen EIENDOM BELIGGENHET AREAL (M 2 ) BRUTTOLEIE (NOK) LEIETID (ÅR) Østervåg 7 Stavanger 4 314 7 084 878 1,9 Kanalsletta 3 Sola 15 838 4 364 218 1,1 Buråsen 24,28 og 30 Kristiansand 7 522 11 170 051 1,8 Grev Wedels plass 7 Oslo 3 399 8 669 055 5,4 Kanalsletta 2 Sola 17 238 34 839 391 8,1 Totalt på 100 %-basis 48 311 66 452 476 5,5 Totalt fordelt på eierandel 17 396 23 751 533 4,7 1: Alle tall er justert for Selskapets eierandel. 2: Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100millioner gir en yield på 6 % (6 mill/100 mill). 5 UEN
Avkastning og aksjekurs Selskapet leverer en avkastning på 4,5 % i 1. kvartal. Siden oppstart har Selskapet levert en avkastning på ca. 77,5 % (inkludert utbytte). Avkastning i 1. kvartal 2017 Avkastningen i Selskapet ble 4,5 % for 1. kvartal. Per 30.03.17 var verdijustert egenkapital (VEK) per aksje NOK 4,21. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastningen for Selskapet i 1. kvartal var 2,0 %. Verdiendring Verdiendring i Selskapet utgjør 2,5 % i kvartalet. Verdiøkningen forklares av verdiøkning på eiendommene i selskapet. Avkastning siden oppstart Selskapet har levert en akkumulert avkastning på ca. 77,5 % siden oppstart, inkludert utbytte 2. Selskapet har siden oppstart utbetalt totalt 11,18 kr per aksje i utbytte. «Total avkastning for Selskapet i kvartalet var 4,5 %.» 1: Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2: Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. 6 UEN
AVKASTNING PR. AKSJE Q1 17 Direkteavkastning 2,00 % Verdiendring 2,50 % Totalt 4,50 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/ fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Selskapets gjeld. Avkastning og aksjekurs AVKASTNING /AKSJEKURS Oppstart 9,50 AVKASTNING Q1 11 11,80 24,2 % Q2 11 12,22 3,6 % Q3 11 12,33 0,9 % Q4 11 11,91-3,4 % Q1 12 13,03 9,4 % Q2 12 10,31 0,8 % 1 Q3 12 10,35 0,4 % Q4 12 9,29 1,8 % 2 Q1 13 9,48 2,1 % Q2 13 9,10 0,4 % 3 Q3 13 9,13 0,3 % Q4 13 8,43 2,3 % 4 Q1 14 8,59 1,8 % Q2 14 7,94 1,8 % 5 Q3 14 8,06 1,5 % Q4 14 7,59-0,9 % 6 Q1 15 7,62 0,4 % Q2 15 7,82 2,6 % Q3 15 8,40 7,5 % Q4 15 6,57 8,9 % 7 Q1 16 6,39-2,8 % Q2 16 6,43 0,6 % Q316 4,14-4,5 % 8 Q416 4,03-2,7 % Q117 4,21 4,5 % Akkumulert 77,5 % 1: Inkl. utbytte på NOK 2,83 per aksje. 2: Inkl. utbytte på NOK 1,25 per aksje. 3: Inkl. utbytte på NOK 0,42 per aksje. 4: Inkl. utbytte på NOK 0,90 per aksje. 5: Inkl. utbytte på NOK 0,80 per aksje. 6: Inkl. utbytte på NOK 0,40 per aksje. 7: Inkl. utbytte på NOK 2,58 per aksje. 8: Inkl. utbytte på NOK 2 per aksje. 7 UEN
Finansiering Selskapet har en samlet gjeld på ca. NOK 250,8 millioner. Dette tilsvarer 70,7 % av verdiene i eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige rentekostnaden var 3,67 %. TOPP 10 LEIETAKER % ANDEL AV PORTEFØLJEN 1 Siemens AS 31,0 % 2 National Oilwell Norway AS 16,8 % 3 Forusparken Eiendom AS 12,4 % 4 Høgevoll AS 9,1 % 5 Asplan Viak AS 6,2 % 6 Cegal AS 6,0 % 7 Sykehusinnkjøp HF 3,7 % 8 Eurest AS 3,1 % 9 Sporty Intersport AS 3,0 % 10 Fabricom AS 2,8 % Andre 10 ulike leietakere 6,0 % Totalt 100,0 % Utløpsprofil Leie Mill. NOK 30 25 20 Belåningsgrad Ved utgangen av kvartalet hadde Selskapet totalt NOK 250,8 millioner i langsiktig rentebærende gjeld. Verdivurderinger av Selskapets eiendommer i kvartalet gav en totalverdi på ca. NOK 356,6 millioner. Selskapets samlede belåningsgrad var 70,7 % ved utgangen av kvartalet. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Selskapet var 3,67 %, inklusiv lånemargin, og er uendret fra utgangen av 4. kvartal. Postivt yield gap Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad ved utgangen av kvartalet var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen var på ca. 6,3 % ved utløpet av kvartalet. Det var derfor et positivt yield gap 2 mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 263 rentepunkter. Rentesikring Per 30.03.17 var 13 % av Selskapets langsiktige gjeld rentesikret. Selskapet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per 30.03.17 hadde Selskapet inngått 2 rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 2,28 % eksklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 1,4 år. 15 10 5 0 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Selskapet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig slik at den løpende kontantstrømmen ikke vil dekke rentekostnadene. 1: Selskapets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på Selskapets eiendommer. Se definisjonen av «yield» i fotnote 2 på side 5. 2: Differansen mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad. 8 UEN
De aller fleste aktører innen næringseiendom benytter ulike rentesikringsinstrumenter i varierende grad ved finansiering av eiendom. I et marked hvor rentene faller, vil derimot rentekostnadene ikke falle i den sikrede perioden, og investor betaler derfor en høyere rente i denne perioden. Rentesikringen medfører dermed en ekstrakostnad for Selskapet. Denne ekstrakostnaden beregnes over avtalens levetid, og må føres som en verdiendring i Selskapets regnskaper. Med høy grad av rentesikring i et fallende rentemarked vil derfor denne verdiendringen bidra negativt til Selskapets avkastning. «Det var et positivt yield gap mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 263 rentepunkter.» 9 UEN
Regnskap RESULTAT (TALL I TNOK) PR 4. KV 2016 2015 Leieinntekter 4 606 58 359 Øvrige inntekter - - Sum inntekter 4 606 58 359 Gevinst (-tap) ved salg av eiendommer - 4 30 890 Av og nedskrivninger varige driftsmidler 859 123 935 (3 009) - Avsatt suksesshonorar 1 009 (1 896) Annen driftskostnad 700 6 945 Sum driftskostnader (441) 128 984 Driftsresultat 5 048 (21 592) Finansinntekter 1 171 759 Finanskostnader (1 202) (27 300) Skatt (371) (9 475) Resultat 4 645 (57 608) Minoritetens andel av resultatet 1 951 (37 332) BALANSE (TALL I TNOK) 31.03.2017 31.12.2016 Eiendeler Utsatt skattefordel 2 833 2 673 Sum immaterielle eiendeler 2 833 2 673 Varige driftsmidler 177 441 175 606 Finansielle anleggsmidler 88 96 Aksjer og andeler i tilknyttede selskaper 29 867 28 696 Sum anleggsmidler 207 396 204 398 Bank 9 136 27 489 Omløpsmidler 161 226 Sum eiendeler 219 526 234 785 EGENKAPITAL OG GJELD Innskutt egenkapital 24 713 24 713 Annen egenkapital 41 913 34 619 Sum egenkapital 66 626 59 332 Minoritetens andel av egenkapitalen 23 884 21 933 GJELD Langsiktig gjeld 140 984 142 077 Avsatt suksesshonorar 8 388 7 379 Kortsiktig gjeld 3 527 25 996 Sum gjeld 152 900 175 453 Sum egenkapital og gjeld 219 526 234 785 10 UEN
Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap SE VÅRE EIENDOMMER 11 UEN
Buråsen 24, 28 og 30 Grev Wedels plass 7 Kanalsletta 3 Østervåg 7 Kanalsletta 2 12 UEN
UNION Eiendomskapital Bolette Brygge 1 PO BOX 1715 Vika 0121 Oslo, Norway Tel: +47 23 11 69 00 Fax: +47 23 11 69 70 www.union.no post@union.no