Arkivsak-dok. 16/04126-7 Saksbehandler Mette Kleppe Saksgang Møtedato Plan- og næringsutvalget 10.11.2016 Klima- og miljøutvalget 08.11.2016 Utdanningsutvalget 09.11.2016 Omsorg- og velferdsutvalget 09.11.2016 Kultur-, familie- og nærmiljøutvalget 08.11.2016 Formannskapet 16.11.2016 Kommunestyret 23.11.2016 OPPDATERING AV BOLIGBYGGEPROGRAMMET 2017-2028 Rådmannens innstilling: Boligbyggeprogrammet for Sørum kommune 2017-2028 vedtas. Vedlegg (ipad-brukere må hente vedlegget fra selve saken): 1. Forslag til oppdatert boligbyggeprogram 2017-2028 2. Kart med utbyggingsområder 3. Befolkningsprognose 2016-2045, 10.05.16 4. Merknader a. Per Anders Ruud, på vegne av Tverrvegen 2 og 4 borettslag, 23.08.16 b. Sudrheimgruppen, 24.08.16 c. Arve Reklev, 29.08.16 d. Nils Holand, på vegne av Tom A. og Camilla H. Orthe, 08.09.16 e. Økogrend Sørum, 19.09.16 f. Halvor Nerheim, Boinnova smart living as, 24.09.16 g. HG bygg og eiendom as og Sør eiendom og miljø, 25.09.16 1
2 Oppsummering: Boligbyggeprogrammet (BBP) er Sørum kommunens verktøy for å styre boligbyggingen, og viser rekkefølgen for utvikling av nye boligprosjekter i kommunen. Hensikten med boligbyggeprogrammet er å styre veksten slik at kommunen kan tilby tilstrekkelige kommunale tjenester og ha et håndterbart investeringsbehov. Boligbyggeprogrammet er også et virkemiddel for å styre veksten i henhold til kommuneplanens målsetning om å satse på Sørumsand og Frogner. Gjeldende boligbyggeprogram ble vedtatt av kommunestyret 16.12.15. Programmet skal revideres i takt med kommuneplanen, men det skal oppdateres årlig. I år er det en oppdatering som står for tur, slik at grunnlaget for befolkningsprognosen til enhver tid er oppdatert. Bakgrunn for saken: Boligbyggeprogrammet er kommunens styringsverktøy for å nå målsetninger om en gitt utbyggingstakt av boliger. Hensikten er å styre boligutbyggingen og dermed også befolkningsveksten. En viss styring av veksten gir større forutsigbarhet for kommunen. Det gir planleggingsgrunnlag for kommunale tjenester og investeringer i teknisk, sosial og grønn infrastruktur, og det trygger på den måten kommuneøkonomien. Årlig befolkningsvekst på over 3,5 % er kritisk for kommuneøkonomien og krevende for hele samfunnsutviklingen. Kommuner kan som en generell regel tåle en vekst på ca. 2 %. For å regulere utbyggingstakten brukes et boligbyggeprogram, som fastsetter når nye utbyggingsprosjekter tidligst kan gjennomføres. Et nøyaktig tall på antall boliger bestemmer ikke veksten alene. Flere faktorer spiller inn på befolkningsveksten, blant annet samfunnsutviklingen utenfor Sørum, befolkningens alder, fertilitet og boligtyper som bygges. Vi kan likevel få en indikasjon på hvilke antall nye boliger kommunen kan tåle. Rådmannen vurderer at 175 boliger per år et absolutt maksimum dersom veksten skal begrenses til 2 %. Boligbyggeprogrammet kan bidra til å styre veksten til kommunens satsningsområder. Kommunens arealstrategi sier at minst 80 % av befolkningsveksten skal komme i sentrale områder i Sørumsand og Frogner. Det vil si at dersom kommunen legger opp til en vekst på 175 nye boliger per år, skal kun 35 av disse bygges utenfor kollektivknutepunktene Sørumsand og Frogner. Boligbyggeprogrammet gir grunneiere og utbyggere av uregulerte områder, forutsigbarhet med hensyn til når de kan forvente å få gå i gang med regulering og utbygging. For regulerte områder er det rimelig at utbygger kan starte så snart de finner det gunstig. Programmet pålegger ikke en eier eller utbygger å igangsette utbygging av et område. Det er usannsynlig at alle utbyggere starter prosjekter samme året som er anført i BBP, det er derfor hensiktsmessig å ha overkapasitet i programmet. Endringer fra fjorårets BBP Oppdateringen av BBP gjelder stort sett mindre endringer i antall boenheter eller forventet utbyggingsår for enkelte prosjekter. Innsigelser til kommuneplanen er
3 avklart, og dette har konsekvenser for BBP ved at Størsrudåsen-feltet er tatt ut og Hellne-feltet er redusert. De største endringene er som følger: Det er ikke forventet noe utbygging i Vesterskaun krets. Haugtun og Frogner har fått en noe høyere prosentvis andel av utbyggingen, mens andelen har gått ned i de andre kretsene. Sørumsand og Frogner er nærmere å ha 80 % av utbyggingen som kommuneplanen legger opp til. Forslaget viser at satsningsområdene har 74 % av nye boenheter mot 68 % i gjeldende BBP. Innsigelser til kommuneplanen er avklart, og BBP er oppdatert som følge av det. Merknader Det ble sendt ut brev til grunneiere og utbyggere med oppfordring å komme med innspill dersom det er endringer i utbyggingsprosjekter de kjenner til. Det er kommet inn 4 merknader, hvor 2 hadde konkrete innspill om utbyggingstakt. Per Anders Ruud, på vegne av Tverrvegen 2 og 4 borettslag, 23.08.16 Ruud ber om at utbygging i Sørumsand sentrum utsettes i påvente av en helhetlig plan, og at grunneiere bør ha et krav om sammenfall i utbyggingstid. Ruud mener at delvis utbygging kan føre til trafikkaos og være ødeleggende for handelsdrivende. Ruud mener at utbygging bør skjer på områder som ikke berører sentrum. Rådmannens vurdering: Arealstrategien i kommuneplanen for Sørum sier at vekst og utbygging skal styres til eksisterende tettsteder og kollektivknutepunkt med 80 % av utbyggingen lagt til Sørumsand og Frogner. Dette er i samsvar med nasjonal politikk for bærekraftig utvikling og regionale føringer for samordning av arealbruk og transportbehov. Kommunens arealstrategi fastsetter altså at hovedtyngden av boligveksten skal komme i sentrumsområder på Sørumsand og i Frogner. Prosjekter for fortetting på Sørumsand er i samsvar med denne strategien. Områdeplanen for Sørumsand ligger til grunn for utvikling i sentrum, og detaljreguleringsprosjekter må forholde seg til den. Sudrheimgruppen, 24.08.16 Sudrheimgruppen har følgende innspill til prosjekter i BBP: Kuskerudvegen 4: ca. 85 leiligheter ferdigstilt i 2018. Sennerudtoppen: ca. 48 leiligheter ferdigstilt i 2018 og ca. 60 leiligheter ferdigstilt i 2020. Bekkenkvartalet: ca. 80 leiligheter, oppstart er ikke avklart. Rådmannens vurdering: Prosjektene er forskjøvet i tråd med innspillet, og innebærer enkelte mindre justeringer. Arve Reklev, 29.08.16 Reklev påpeker at innsigelsen for Åsen, som kom til kommuneplanen, er trukket. Det er lagt til en bestemmelse i kommuneplanen om at feltet ikke kan bygges før det er etablert gangveg fra feltet til Sørumsand skole. Gangvegen langs fv. 172 til Fet
4 grense er prioritert i Akershus fylkeskommunes planer, AFK. Akershus fylkeskommune starter reguleringen av gangveien i 2017/2018. Reklev ber rådmannen anslå et utbyggingstidspunkt, da kommunen bedre kjenner tidshorisonten til slike utbyggingsprosjekter. Rådmannens vurdering: Om oppstart av reguleringsarbeidet med gang- og sykkelvegen legges til 2018, kan en forvente en vedtatt reguleringsplan i 2019 og ferdigstilt gs-veg i 2020/ 2021. Prosjektet avhenger av finansiering fra AFK, og det er ikke gitt at dette umiddelbart etterfølger vedtatt reguleringsplan. Rådmannen vurderer at Åsen tidligst kan bygges ut i 2021. Nils Holand på vegne av Tom A. og Camilla H. Orthe, 08.09.16 Innspillet gjelder deler av området som er regulert i planen for Linjekvartalet. Holand skriver at det planlegges å oppføre boligblokk i 5-6 etasjer, med 20-40 boenheter. Ferdigstillelse forventes om 3-5 år. Rådmannens vurdering: Innspillet er i tråd med reguleringsplanen for Linjekvartalet, og kan bygges ut. Feltet legges inn i boligbyggeprogrammet. Økogrend Sørum, 19.09.16 Økogrend Sørum (ØS) jobber mot å etablere en økogrend på Sauejordet i Rånåsfoss. ØS mener det er realistisk med utbygging enten i perioden 2017/2018 eller 2019-2021. ØS har inngått en avtale med Akershus energi som innebærer økning i tomter, og de ønsker derfor å øke antall boliger i prosjektet til 35-40. Rådmannens vurdering: Prosjektet er forskjøvet i tråd med innspillet, og innebærer mindre justeringer. Boinnova smart living as, 24.09.16 Det påpekes at det er feil reguleringsinformasjon for deres eiendom (Møllerhagan) i Lørenfallet, og ber at dette rettes opp. Planutvalget behandlet i 2015 en oppstartsak for reguleringsplan for Møllerhagan, hvor saken ble utsatt i påvente av kommunedelplan for Lørenfallet. Det skrives at de har fulgt anbefalinger fra kommunen, og at dette har ført til at prosjektet har blitt skjøvet ut i tid i BBP. Det bes om at prosjektet settes i perioden 2016-2018. Rådmannens vurdering: Reguleringsinformasjonen er oppdatert i BBP, og prosjektet er satt i perioden 2016-2018. Planutvalget ga ikke tilslutning til oppstart av planarbeidet for Møllerhagan med begrunnelse at de ønsket en kommunedelplan for Lørenfallet før flere utbygginger. Kommunestyret vedtok en planstrategi 26.10.16, som legger føringer for hvilke reguleringsplaner, kommunedelplaner ol. som skal prioriteres i gjeldende kommunestyreperiode. Kommunedelplan for Lørenfallet er ikke prioritert. Boinnova kan likevel velge å fremme en sak til 1.gangsbehandling, selv om tidspunktet for kommunedelplan i Lørenfallet ikke er kjent og planutvalget ikke har gitt tilslutning til reguleringsoppstart. Dersom reguleringsprosessen aksepteres startet
5 nå, og planen blir vedtatt i 2017, vurderer rådmannen det som realistisk at igangsettingstillatelse kan gis i perioden 2016-2018. HG bygg og eiendom as og Sør eiendom og miljø, 25.09.16 HG bygg og eiendom og Sør eiendom og miljø har planer om utbygging av 4-10 boenheter i Blaker sentrum. HG bygg og eiendom as er også interessert i å tilby alternativer for fremtidig bruk av Blaker aldersheim etter at sykehjemmet på Fjuk åpnes. Rådmannens vurdering: Området nord for Blaker sentrum er oppført i gjeldende BBP med 6 boenheter fra 2028. Dette er endret til 10 boenheter totalt i forslaget. Siden antall boenheter er uklart, er 6 av dem satt i perioden 2017-2018. Kommunen eier Blaker aldersheim og kommunestyret vedtok 07.september 2016 at eiendommen skal legges ut for salg. Kommunestyret vedtok også at det ved rullering av kommuneplanen skal utarbeides en stedsanalyse for Blaker sentrum. Stedsanalysen skal danne grunnlag for detaljregulering av Blaker aldersheim. Kommunestyret fatter eget vedtak om salg av den enkelte eiendom etter hvert som de er klargjort for salg. HG bygg og eiendom har da mulighet, på lik linje med andre, å vurdere kjøp av eiendommen. Konsekvenser: Eksisterende planer: Kommuneplan for Sørum 2015-2027 Gjeldende vedtak: Boligbyggeprogram 2016-2027, vedtatt 22.11.15 Økonomi: Kommunen står foran store investeringsbehov. Boligbyggeprogrammet er et verktøy for å kunne styre befolkningsveksten, til en viss grad. Bemanning: Ingen. Bærekraftig utvikling: Tidlige utredninger for plansamarbeidet viser at en årlig befolkningsvekst på over 3,5 % er kritisk for kommuneøkonomien. Kommunen kan tåle en vekst på ca. 2 %. For høy vekst er krevende for hele samfunnsutviklingen. Et boligbyggeprogram regulerer utbyggingstakten og derfor også befolkningsveksten. Folkehelse: Det er positivt for folkehelsen at boligveksten konsentreres i kollektivknutepunktene Sørumsand og Frogner. Uttalelse fra andre utvalg: Det skal vurderes om saken før den politiske behandlingen skal oversendes for uttalelse til (skriv ja eller nei): Arbeidsmiljøutvalget: Nei
6 Eldrerådet: Nei Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne: Nei Barns og unges kommunestyre: Nei Andre råd eller utvalg, i så fall hvilket/hvilke: Nei Alternativer: Oppdateringen av boligbyggeprogrammet for Sørum kommune 2017-2028 vedtas med følgende endringer: Vurdering: Arealstrategien i kommuneplanen for Sørum sier at vekst og utbygging skal styres til eksisterende tettsteder og kollektivknutepunkt med 80 % av utbyggingen lagt til Sørumsand og Frogner. Dette er i samsvar med nasjonal politikk for bærekraftig utvikling og regionale føringer for samordning av arealbruk og transportbehov. Kommunens arealstrategi fastsetter altså at hovedtyngden av boligveksten skal komme i sentrumsområder på Sørumsand og i Frogner. Erfaringsvis vil ikke alle prosjekter som gis anledning til oppstart, realiseres. Boligbyggeprogrammet gir en berettiget forventning til å kunne starte regulering og dernest utbygging, men det er ingen plikt til å bygge. Ettersom det ikke er plikt til å bygge ut i den periode som er angitt i boligbyggeprogrammet, er det nødvendig med en overkapasitet i BBP for å sikre at ønsket vekst nås. Det er derfor lagt inn betydelig overkapasitet på Sørumsand og Frogner. Av samme årsak har ikke rådmannen foreslått en detaljert styring med et og et prosjekt per år i knutepunktene. Da det svært ofte er forsinkelser i planlagt utbygging vil et slikt kvotesystem være vanskelig å overholde og kunne føre til lavere vekst på Sørumsand og Frogner enn ønsket. Forslag til boligbyggeprogram legger opp til å begrense utbygging utenfor Sørumsand og Frogner. Det er ikke sannsynlig at kommunen vil få en sterk fortetting både på Sørumsand og Frogner samtidig med utbygging av større boligsatellitter. Rådmannen foreslår at prosjekter utenfor Sørumsand og Frogner, gis en begrenset utbyggingstakt. Konkret foreslås det at på Olberg på Rånåsfoss, tilsammen kun kan igangsettes 30 boliger per år. På Hellne foreslår rådmannen en utbyggingstakt på 10 boliger per år. Prosentvis fordeling av boenheter totalt, er lavere enn 80 % for satsningsområdene, og dermed høyere enn 20 % for øvrige steder. I perioden frem til 2021 er prosentandelen derimot høyere enn 80 % for satsningsområdene. Den viktigste grunnen til skjevfordelingen totalt er den store utbyggingen på Olberg i Rånåsfoss (Haugtun krets). Utbygging på Rånåsfoss ligger inne i BBP med nesten like stor utbygging som på Frogner. Etter utarbeidelse av kommunedelplan for Frogner vil Frogner sannsynligvis få et større område avsatt til boligbygging. Rådmannen anbefaler at boligbyggeprogrammet benyttes som et styringsdokument for kommunens utbyggingstakt og hvor i kommunen veksten skal komme.
7 Informasjons- og kommunikasjonstiltak: Vedtaket annonseres på kommunens nettsider. Dato: 29.10.16 Godkjent av rådmann Siri Gauthun Kielland