Miljøarbeid og BREEAM i Vital Eiendom Frokostmøte 27.januar 2011 Gro K. Boge, Adm. Direktør Vital Eiendom 31.01.2011 1
Vital Eiendom AS Heleiet datterselskap av Vital Forsikring Vital Forsikring er Norges største livsforsikringsselskap, et selskap I DnB NOR gruppen Forvalter eiendom med en samlet verdi på NOK 36 mrd for Vital Forsikring og Vital EiendomsFond Ca 2,500 leiekontrakter, 1,4 mill kvm. 100 ansatte Kontorer i Bergen og Oslo En av Norges største private eiendomsforvaltere 31.01.2011 2
Miljøfilosofi Vital Eiendom tror på en sterk sammenheng mellom høy miljøstandard og høy konkurransekraft. Vital Eiendom skal bidra til å redusere den samlede miljøbelastningen fra våre forvaltede eiendommer bl.a. gjennom redusert energiforbruk, høy sorteringsog gjenvinningsgrad på avfall og bygningsmaterialer. Vital Eiendom skal benytte miljøvennlige produkter samt strebe mot å finne løsninger som i varetar gode LCC verdier i sine utbygnings og vedlikehold prosjekter. Vital Eiendom prioriterer investeringer i bygg som tilfredsstiller klassifiseringen Very Good i BREEAM. Vital Eiendom ønsker å gi våre leietakere en tilleggsverdi gjennom økt lønnsomhet og redusert miljøbelastning. 31.01.2011 3
Vital Eiendoms miljøstrategi har mål for : Energiforbruket Vannforbruket Kildesortering avfall Og kompetanseheving for å nå målene 31.01.2011 4
Energi - Spesifikt forbruk pr m2 redusert med over 20% fra 1997 220 000 000 200 000 000 Vital Eiendom, Bare bygg med EOS i perioden 97-2010 Antall bygg, samlet energiforbruk og spesifikt energiforbruk 75 89 82 95 350 Samlet energiforbruk for bygg med EOS (kwh pr år) 180 000 000 160 000 000 140 000 000 120 000 000 100 000 000 80 000 000 60 000 000 40 000 000 20 000 000 6 10 24 27 33 36 50 50 52 300 250 200 150 Spesifikt energiforbruk bygg m/eos (kwh/m²) 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 100 Samlet energiforbruk pr år Spesifikt energiforbruk 31.01.2011 5 5
Vital har forpliktet seg til å redusere energiforbruket 15% fra 2007 til 2012 31.01.2011 6 31.01.2011
Prosjekt 1: Breeam-sertifisering Royal Christiania Hotell 31.01.2011 7
31.01.2011 8
Breeam - RCH Sertifiseringsprosess startet i byggeprosessen Håpet å oppnå Excellent Ligger nå litt over grensen for Very Good 31.01.2011 9
Erfaringer: Vanskelig å oppnå Excellent når sertifiseringsarbeidet ikke starter i forprosjektfasen Prosjektledelsen må ha hovedansvaret for sertifiseringsarbeidet Utfordringer knyttet til engelsk utgave av Breeam NGBC arbeider for å få på plass en norsk versjon av Breeam 31.01.2011 10
Breeam omhandler: Management (Funksjonstesting,Entreprenør,brukere) Health and Wellbeing (inneklima, lys, støy) Energy (CO2 utslipp, strømforbruk) Transport (kollektivtrafikk, tilrettelegging for sykling mm) Water (vannforbruk) Materials (gjenbruk, dokumentasjon) Waste (avfallsplan, kildesortering) Land Use and Ecology (arealbruk,forurensing,økologi) Pollution (kjølemedier, NOx, flom, vannforurensing, lys- og lydforurensing) Innovation 31.01.2011 11
Viktig for Breeam-score på RCH Beliggenhet (transport) Avfallshåndtering SD-anlegg Tiltak som følge av sertifiseringen: Strømmålere pr. etasje Lekkasjedeteksjon Grønn beplantning på tak vurderes Brukerguide for hotellet 31.01.2011 12
Prosjekt 2:Forstudie miljørehabilitering eksisterende bygg Ønske fra leietaker: Energimerke: Klasse A (< 84 kwh/m2) Breeam: Excellent Kontorbygg -14.000 m2 BTA Opprinnelig energiklasse D 31.01.2011 13
Krav til energiattest Krav til energiattest: Obigatorisk for og fra: Fra 1. juli 2010 ble energimerking obligatorisk for nybygg og for alle som skal selge eller leie ut boliger eller yrkesbygg. Yrkesbygg over 1000 kvadratmeter skal alltid ha gyldig energiattest. 31.01.2011 14
Tiltak ved rehabilitering til A-bygg Følgende tiltak forutsatt: Innvendig etterisolering av fasader/dobbel ytterveggskonstruksjon Etterisolering av tak Isolering av garasjekjeller Utvendig solavskjerming Skifte glass i glasstak over atrium Solcellepaneler på tak 31.01.2011 15
Tiltak ved rehabilitering til A-bygg Forvarming av tappevann med solvarme Nytt kjøleanlegg med høy virkningsgrad Nye ventilasjonsanlegg Nytt SD-anlegg Nytt belysningsanlegg (inne og ute høyfrekvent forlader med mer.) 31.01.2011 16
Tiltak for å oppnå Breeam-score Excellent etter at A-kravet er oppnådd Manuelle transparente rullegardiner innvendig for blendingskontroll Akustisk regulering utover tepper/ himling Gjenbruk av materialer Vannbesparende utstyr alle tappesteder og toaletter Nye dusjrom og garderober Utvidet sykkelparkering Ny utebelysning inkl. dekorativ belysning fasade Nye målere og delvis nytt kursopplegg Nytt belysningsanlegg med sonestyring, høyfrekvent forlader m.m. Omfattende dokumentasjonsjobb knyttet til sertifisering 31.01.2011 17
Leietakers medvirkning Redusere internlastene Anskaffe nytt datautstyr Tillate noe større glidninger i temperatur enn det som har vært normalt Temperaturen kan overskride 26 grader i maksimalt 80 timer i perioder hvor utetemperaturen overskrider 26 grader Tidligere har maks grense vært 25 grader, og ingen overskridelse har vært tillatt Endringen er i samsvar med ny standard for inneklima NS 15251 og Arbeidstilsynets 444 31.01.2011 18
Beregnede merkostnader ved miljørehabilitering Klasse A + excellent : Totalkostnad kalkulert til 4-5 års brutto leieinntekt Merkostnad Klasse A+Excellent: 52% Merkostnad Excellent når A-krav er innfridd:8% Merkostnad med A-bygg dersom tekniske anlegg likevel må skiftes ut er ca 1500-2000 kr/m2 31.01.2011 19
Konklusjon Rehabilitering til A-klasse er mulig men kostnadskrevende Betalingsvillighet hos leietakere må være tilstede dersom dette skal være lønnsomt Vi tror miljøbygg er vinnere i fremtidig marked 31.01.2011 20
EOS i Vital Eiendom - Status og videre arbeid 31.01.2011 21
Arbeider systematisk med energi oppfølging Fokus på energiforbruk siden 1994 Enøk-prosjekter MRN, energi og miljømerking av bygg (95-97) 10 bygg Gjensidige Næringseiendom nettverk (99-01) 20 bygg Vital eiendom, nettverk (00-03) 20 bygg Vital eiendom, enovaprosjektet (07-12) 95 bygg Etablert systematisk Energioppfølging (EOS) Innarbeide energiledelse i selskapet Energi og miljøplaner en naturlig del av styringsverktøyet 31.01.2011 22
Vital Eiendoms handlingsplan 2007-12 1. Energioppfølging: EOS på alle bygg. Måling av forbruk større forbruksapparater og leietakere individuelt 2. Investeringer i tiltak: Enøk skal vurderes i alle prosjekter og ved alt periodisk vedlikehold som standard. 3. Samlinger og opplæring: Intern opplæring i Vital Eiendom drift. Iso 14001 sertifisering inkl. energiledelse 4. Enøk og miljøanalyser: 15-20 bygg analyseres årlig med tiltaksrapport. Beregne enøkpotensialet på alle byggene 5. Leietaker involvering: Invitere utvalg av leietakere til aktiv EOS Utarbeide avtaler om investeringer i enøktiltak 6. Rapportering: Forbruks- og kostnadsrapportering for VE og deres leietakere. Informasjon publikum. 31.01.2011 23
Energioppfølging og Enøk tiltak Rammeavtalen med ENOVA går ut 2012 med målsetning om innspart 45 GWh. Det er derfor viktig å opprettholde fokus på EOS som er innført på alle bygg. Det skal hvert år gjennomføres enøk analyse på et utvalg bygg samt tiltak innenfor de enkelte års budsjetter. Enøk tiltak med < 2 års tilbakebetalingstid skal gjennomføres. Ved utbygninger og ombygninger skal det vurderes hvilke energiløsninger som gir den beste løsningen mht energiforbruk og miljø. Det skal innføres Web baserte SD anlegg på alle bygg Vannrenseanlegg skal innføres der dette gir en positiv kost/nytte effekt. 31.01.2011 24
Enøkarbeidet gir resultater Reduksjon i energiforbruk i 1997-2009 Akkumulert reduksjon 180 GWh (110 mill kr) Nøkkeltall pr. 1.1.2010 95 bygg med EOS i 2009 (7 hoteller egen driftsorg.) 867.300 m² samlet forbruk på 251 GWh som referanse Spesifikt energiforbruk nå 252 kwh/m² (ref. 290kWh/m²) Spesifikt VE kontorbygg 232 kwh/m² 31.01.2011 25 31.01.2011 25
Etablere gode EOS rutiner Feil på tekniske anlegg og/eller hos leietakere avdekkes og utbedres så raskt som mulig Økonomiske konsekvenser synliggjøres pr bygg 31.01.2011 26
Analyse av feil sammen med energi rådgiver 31.01.2011 27
Få målere gir liten informasjon om årsaken til forbrukets økning Tiltak! Montasje av delmålere på data, kjøling og egenstrøm 31.01.2011 28
Timesverdier for vurdering av tiltak og definere årsak til feil 31.01.2011 29
Ekstra ventilasjon 1 t pr dag. Eks:. 1000 m² kontor krever ca 10.000 m³ luft 1000 m² er kontorplass til 40-60 personer Energikostnader vifter og varme ved 9,5 timer 43.000 kwh kr 34.500,- ved 10,5 timer 48.000 kwh kr. 38.500, (+11%) Energikostnader vifter og varme og kjøling ved 9,5 timer 65.000 kwh kr 52.000,- Ved 10,5 timer 74.000 kwh kr. 60.000, (+11%) Ved felles ventilasjon flere leietakere og 10.000 m² Merkostnad anslag 10% hele bygget (hvem betaler?) 31.01.2011 30
Energiforbruket målsetning 2013 Kontorbygg skal i snitt ha et årlig spesifikt forbruk på 200 kwh/m2 Kjøpesenter skal i snitt ha et årlig spesifikt forbruk på 300 kwh/m2 Hotellene skal i snitt ha et årlig spesifikt forbruk på 220 kwh/m2 31.01.2011 31