Høringsinnspill plan 0457.00 Oppsummert og kommentert Dato: 14.07.2016 1.Statens Vegvesen Dato: 01.06.2016 Oppsummering fra Statens vegvesen: 1.Reguleringsbestemmelsene 5 må justeres slik at det klart framkommer at tekniske planer for alle tiltak på og langs fv. 201, skal sendes Statens vegvesen til gjennomsyn 2.Avkjørsel fra fv. 201 må reguleres og opparbeides som kryss i henhold til krav i vegnormalene 3.Området o_avg må utvides med 5 m mot øst. Det skal på hele strekningen ha en bredde på min. 1,0 m 4.Fortau må sikres opparbeides helt fram til avkjørsel til kapellet Dersom ikke disse kravene ivaretas, er dette å anse som en innsigelse til planen 1.Reguleringsbestemmelsene er justert. 2.Avkjørselen fra fv.201 er endret og utformet i tråd med krav i vegnormalene N100 og V121. 3.Ivaretatt i planen. 4.Fortauet er forlenget frem til avkjørsel til kapellet. Ingen øvrig kommentar 2.Rogaland Fylkeskommune Dato: 17.06.2016 1.Utnyttelse og forhold til omgivelsene Planen vil medføre et betydelig brudd med eksisterende bebyggelsesstruktur og typologi. Fylkesrådmannen registrere at etasjeantallet har vært gjenstand for vurderinger vedrørende tilpassing til omgivelsene, men at tiltakshavers prosjekt med 5 etasjer er opprettholdt i høringsforslaget. Etter fylkesrådmannens vurdering er det ikke tatt tilstrekkelig hensyn til de stedlige forholdene ved utforming av prosjektet. Etasjeantallet er for stort, og antall boenheter utløser et stort parkeringsareal som er løst på en uheldig måte. Dersom prosjektets hovedform (felt B1) beholdes, vil vi tilrå at både etasjeantall og antall boenheter reduseres, slik at alternative parkeringsløsninger kan vurderes. 2.Boligtyper- og struktur For å sikre gjennomføring er det ønskelig med en utbyggingsform som gjør det mulig med etappevis utbygging og realisering av prosjektet. Fylkeskommunens vurdering er at en annen boligstruktur
både kan gi raskere gjennomføring, men også en bedre tilpassing til omgivelsene. Fylkeskommunen tilrår derfor at det blir valgt en annen hoved løsning for B1 enn det som er foreslått. 3.Parkering Fylkeskommunen vurderer parkeringsløsning i 1.etg som svært uheldig. Bygget lukkes mot omgivelsene, i stedet for å bidra med et aktivt og levende fasadeuttrykk mot bakkeplan, som igjen spiller inn på byggets kvaliteter og samspill med omgivelsene. 4.Uteoppholdsareal og grøntstruktur Uteoppholdsarealene fremstår som oppdelte og til dels lange og smale i formen. Selv om det kvantitative minstekravet til uteoppholdsareal på tomta er oppfylt, vil kvaliteten styrkes ved å øke størrelsen på et godt lokalisert areal. Fylkeskommunen viser til kommunens saksfremlegg vedrørende hensyn til barn- og unge, og at et redusert antall boenheter, og parkeringsareal, kan åpne for bedre uteoppholdsareal. Fylkesrådmannen vil fremheve det positive i at det er lagt inn offentlig turveg og grøntareal langs Undheimsåna, selv om videreføring kan bli vanskelig på kort sikt. Når det gjelder rekkefølgekravet om godkjenning av vassdragsmyndighet før igangsettingstillatelse kan gis, vises det til tiltak som berører vannstreng eller vassdragsrandsone må vurderes etter «Forskrift om fysiske tiltak i vassdrag» (jf. Lakse- og innlandsfiskeloven). 5.ROS-analyse Fylkesrådmannen vil fremheve at det i utarbeidet ROS-analyse angis usikkerhetsmomenter knyttet til datamangel, og anbefaler at det foretas en kvalitetssikring av flomfarevurderingen, der det legges inn sikkerhetsmarginer som er tilstrekkelig til å håndtere sammenfall av de mest uheldige utslag for samtlige faktorer. Firemannsboligen gir en hybrid overgang til blokken. Forslagstiller mener det er behov for ny typologi, det er pr. i dag ikke blokker på Undheim. Dette gir mulighet for de som trenger det, en lettstelt og universelt tilgjengelig bolig. Det legges opp til en struktur der en har forskjellige leiligheter, både når det gjelder størrelse og type leiligheter, slik at en kan få en blandet gruppe beboere innenfor området. En slik mix skaper også trygghet innenfor et boligområdet. Det er ønskelig fra utbyggers side å opprettholde etasjeantallet og antall leiligheter. Det er krav i henholdt til kommuneplan ang. parkering, dette utløser dermed også antall parkeringsplasser. Utendørs skal det etableres 12 parkeringsplasser for B1 og B2, resten skal plasseres i parkeringsarealer inne i bygget. Selve bygget er senket ca. 70 cm, slik at vis på fasade parkeringsetasje blir noe redusert på bakkenivå. I bestemmelsene er det stilt krav om at ny bebyggelse og uterom skal gis en utforming av høy arkitektonisk og materialmessig kvalitet. Dette skal gjøres ved at fasadene skal utformes slik at de gir aktivt og levende fasadeuttrykk mot bakkeplan og at en kan bruke de aktivt i forbindelse med uteoppholdsarealet. Når det gjelder gjennomføring av prosjektet så er det allerede interessenter som har ønske om å kjøpe leiligheter som har satt seg på liste og finansiering av prosjektet er på plass. Utbygger ønsker å opprettholde løsning som foreslått.
Vi er enig i at stedlig forhold er viktig, kanskje vel så viktig som selve typologien. Forhold til omkringliggende bygninger, til det offentlige rom og andre strukturer som f. eksempel elven og lekearealene. Uteoppholdsarealene er endret, det er lagt til arealer på ca.260m2 til felles uteopphold, som gjør at området ved felles lek får utvidede kvaliteter. Det åpnes opp mot elven og tilgjengeligheten til elveleiet vil bli enda bedre. En kan også komme til det området via fortau fra krysset ved B2. Cowi AS har utarbeidet flomrapport, de har som grunnlag for valg av klimapåslag tatt utgangspunkt i NVE sin rapport 5/2011 Hydrological projections of floods in Norway under a futur climate. Der anbefales det et klimapåslag på 20% se side 42.(rapporten er vedlagt) Ellers så er det brukt tall fra NVE til beregninger. Rådmannen er enig med fylkeskommunen mtp brudd på bebyggelsesstruktur, typologi, parkeringsetasje og utnyttelse. Ved vedtak i lokal utvikling hvor høyde ikke ble justert er det derav gitt politisk aksept for en slik høyde og typologi og rådmannen vil forholde seg deretter. Det er positivt at bygget er noe senket (70 cm) for å minimere parkeringsetasjen samtidig som det er festet i bestemmelsene at fasaden her ikke skal være passiv. Iht uteoppholdsareal har utvidelse av planområdet gitt en positiv effekt på uteområdet. Rådmannen støtter seg til COWI og konsulent sin vurdering som tilfredsstillende mtp ROS og flom. 3. Fylkesmannen i Rogaland Dato: 24.06.2016 Fylkesmannen har følgende faglige råd, i tråd med rikspolitiske retningslinjer for verna vassdrag: 1. Endre bestemmelse 3.5: øke bredden på uteoppholdsarealet mot vassdrag fra 10 til 20 meter 2. Endring av bestemmelse 7.1: kravet må gjelde også ved ferdigstilling, og ingen lagring av masser under anleggsarbeidet mot vassdraget Fylkesmannen har følgende faglige råd når det gjelder ROS-analysen og flomvurderinger: 1.Det må legges inn et større klimapåslag og feilmargin i beregningene på flomvurderingene 2.Det må legges til trygghetsklasse for bygg, jf. TEK 10 3.Tydeliggjøre i bestemmelsene, og på kart, at flomvurderingene skal inkludere et klimapåslag 4.Tydeliggjøre i planen hvilke konsekvenser flomtiltak vil ha for naboeiendommer og nedstrøms i planområdet. 1. Tas ikke til etterretning, både kommune og forslagstiller mener det er tilstrekkelig med avstand på 10m. Det skal ikke gjøres inngrep i elvebredden eller kantsonen. 2.Tas inn i bestemmelsene
1.Cowi AS har utarbeidet flomrapport, de har som grunnlag for valg av klimapåslag tatt utgangspunkt i NVE sin rapport 5/2011 Hydrological projections of floods in Norway under a futur climate. Der anbefales det et klimapåslag på 20% se side 42. Forslagstiller støtter seg til de vurderingen og ønsker ikke å legge inn økning på dette. 2. Forslagstiller støtter seg til de vurderingen som er gjort av Cowi AS, Det vil si at bygget kommer inn under sikkerhetsklasse F2 Sikkerhetsklasser for byggverk i flomutsatt område. Sikkerhetsklasse F2 gjelder tiltak der oversvømmelse har middels konsekvens. Dette omfatter de fleste byggverk beregnet for personopphold, eksempelvis bolig og garasjeanlegg. Krav om tiltak i forbindelse med sikkerhet mot flom er sikret i 7-2 i TEK 10 og trenger følgelig ikke has inn som egen bestemmelse. 3.Klimapåslag på 20% er allerede tatt inn i henssynssonen. 4.Flomtiltak som er foreslått vil ikke ha konsekvenser for naboeiendommer og nedstrøms i planområdet. Ingen øvrige kommentarer. 4. Rogaland Brann og redning IKS Dato: 12.05.2016 Brannvesenet har vurdert planen slik den foreligger og har følgende kommentarer: I byggesak stilles det krav om tilfredsstillende slokke- og adkomstmuligheter for brannvesenets personell og utstyr, jf. Byggeteknisk forskrift 11-17 (TEK 10). Det er derfor spesielt viktig at kravene blir tatt hensyn til allerede i planfasen. Brannvesenet ber derfor om at prosjekterende ivaretar brannvesenets atkomstbehov mht. veibredde, svingradius (indre og ytre), oppstillingsplasser, belastning, høyde og vannleveranse mv. i tidlig planleggingsfase. Brannvesenet har vedlagt tabell for redningsmateriell som brannvesenet disponerer. Tas til orientering og tas med videre i planarbeidet. Ingen øvrig kommentar. 5. Lyse Elnett AS Dato: 19.05.2016 Lyse har ingen merknader til reguleringsplanen.
Tas til orientering Ingen øvrig kommentar 6. Kulturminnenemnd Dato: 19.05.2016 Kulturminnenemnda har diskutert saken og etterlyser en helhetsplan for Undheim. De har også kommentert at B1 bør reduseres en etasje med hensyn til omgivelsene. Forslagstiller ønsker å få behandlet forslaget med de høyder som har vært ute til offentlig ettersyn. Viser ellers til svar på merknadene fra Rogaland Fylkeskommune. Rådmannen har siden første politiske behandling gitt uttrykk for at B1 burde reduseres i høyde/størrelse. 7. Senior og brukarrådet Dato: 30.05.2016 Senior- og brukarrådet har følgende uttale til planen: 1. Det bør være minimum 5 % HC-parkeringsplasser 2. HC-parkeringsplassene bør være i umiddelbar nærhet til hovedinngang/heis. Merknaden er hensynstatt, det er innarbeidet HC parkering både inni bygget og ute på parkeringsplass, begge ligger i umiddelbarnærhet til Hovedinngang /heis. Bra at HC-parkering nå er flyttet. Bestemmelsene i planen sier at det skal være 5 % HCparkeringsplasser så skal være sikret. 8. Solvor Egeland Aanestad Dato: 20.06.2016 Solvor viser til tidligere merknader, og at disse opprettholdes. I tillegg påpeker Solvor at det nå er igangsatt planarbeid for hennes eiendommer og for handelslagets gjenværende eiendom ved elva. Behov for samordning av planene er åpenbar, slik også Statens vegvesen har påpekt, men Solvor viser også til forhold som ligger utenfor de hensyn Statens vegvesen ivaretar, bl.a. lekeplass, interne veger, avfallshåndtering mv. Utbyggingen av begge eiendommene tilsier også at plasseringen av
bygninger ifølge plan 457 må revurderes, både for å opprettholde lov- og forskriftskrav m.h.t. avstand til nabogrenser, unngår uheldige skyggebelastninger samt av hensyn til et helhetlig bygningsmiljø/arkitektonisk uttrykk mer generelt. Solvor nevner også at privatrettslige forhold må avklares. Det er strengt tatt ikke sendt en formelle merknader til planen innenfor høringsfristen, den kom rett før 1.gangs behandling av planen. Når det er sagt så er det ønskelig fra både tiltakshaver og forslagsstiller å komme i dialog med både Aanestad og deres forslagstiller. Vi har gjennomført møter med både kommune og tiltakshaver i forbindelse med naboplan, og har i forbindelse med det gjort noen grep i planen. Det jobbes med samordninger i planene både når det gjelder veg, renovasjon, trafo. Bygget på B2 er flyttet slik at en opprettholder 8 meter til «posthuset». Håper på et videre konstruktiv samarbeid. Merknaden det refereres kan sees på som et høringsinnspill ettersom denne var sendt da det konkrete planforslaget lå klart til 1 gangs behandling. Det gikk ut på privatrettslige forhold som veirett, nabogrenser, utforming og sol/skyggeforhold. Veiretten har vært et gjennomgående tema i prosessen i begge planen hvor begge parter hevder å eie veien. Kommunen har fremdeles ikke fått fremvist dokumenter som kan bevise det ene eller det andre. Som nevnt er for så vidt dette også et privatrettslig anliggende og ikke direkte avgjørende for planen. Undertegnede ønsker ikke fem etasjes bygg på naboeiendom og parkering i første etasje, noe rådmannen selv også har påpekt i saksframlegget. Det er en uheldig skyggeeffekt på gnb/bnr 46/126 som rådmannen burde ha fremhevet mer ved første saksbehandling. Likevel er planarbeid i gang for hele området og slik det foreligger er det i hovedsak vei og nedkjørsel til mulig parkeringsanlegg som vil bli skyggelagt.