Nytt fra sivilombudsmannen Landskonferansen i plan og bygningsrett 9.-11. september 2015 Rådgiver André Klakegg
Oversikt 1. Plikt til å omgjøre ugyldige vedtak 2. Relevante hensyn ved valg av arealformål 3. Byggeforbudet i strandsonen - forholdet til eldre reguleringsplaner 4. Dispensasjon 5. Bestemmelse i plan om bruk av utbyggingsavtale
1. Plikt til å omgjøre ugyldige vedtak SOM-2014-3496 (20. mai 2015) Saken gjaldt tillatelse til terrengoppfylling. Fylkesmannen kom til at eget vedtak var ugyldig, men kom til at vedtaket ikke skulle omgjøres. Fylkesmannen mente: Ingen ubetinget plikt å omgjøre ugyldige vedtak. Konsekvenser til skade for part som har innrettet seg må vurderes opp mot andre parter som er begunstiget av vedtaket. Det må foretas en konkret interesseavveging. Innrettelseshensynet og tiden som var gått syntes avgjørende i denne saken.
Ombudsmannens syn: Forvaltningen kan ha plikt til å omgjøre. Hvorvidt forvaltningen plikter å benytte sin myndighet til å omgjøre et ugyldig vedtak, beror på en konkret helhetsvurdering. Ombudsmannen mente FM hadde plikt til å omgjøre i denne konkrete saken. Fylkesmannen hadde ikke vurdert naboens interesse i at avstandskravet overholdes. Innrettelseshensynet kunne ikke tillegges særlig vekt. Manglende materiell kompetanse måtte være et tungtveiende argument for omgjøringsplikt. Status nå.
2. Relevante hensyn ved valg av arealformål SOM-2014-576 (8.juli 2015) Saken gjaldt rullering av kommuneplan. Kommunen la vekt på om grunneier hadde inngått avtale om finansiering av skiheis i valg av reguleringsformål. I protokollen fra vedtakelsen av den nye planen i kommunestyremøte 24. februar 2014 fremgår: «Rådmannen orienterte om at føresetnadene om signering av avtalane som grunnlag for finansiering av heis ikkje er følgd opp av alle. [Grunneier] har ikkje signert for det som gjeld områda H5 og H16 samt del av H9. Dette gjer at desse områda blir lagt som LNF-område i planen.»
Ombudsmannens syn Kunne kommunen koble formålene alpinanlegg og fritidsbebyggelse sammen ved å legge vekt på muligheten for privat finansiering av heisanlegget ved valg av arealformål? Et heisanlegg kan være et vesentlig element ved utbygging av nye hyttefelt. Kommunen kan se til at brukere er sikret fasiliteter, som f. eks skiheis ved valg av reguleringsformål. Kommunen kan legge vekt på mulighetene for privat finansiering ved valg av reguleringsformål.
Kunne kommunen begrunne valg av LNF-formål for en eiendom med at grunneier ikke hadde inngått privatrettslig avtale om finansiering av skiheis? «Hvorvidt den enkelte grunneier eller utbygger har bidratt til heisanlegget eller ikke, kan ikke i selv legge føringer for hvilke områder som skal legges ut til hyttefelt». «En privatrettslig avtale kan aldri tre istedenfor de vurderingene som kommunen plikter å foreta etter plan- og bygningsloven».
«Kommunen har dermed i realiteten erstattet forvaltningsskjønnet med en privatrettslig avtale som det er opp til de private parter å slutte seg til eller ikke.» «Slik planen fremstår, bærer den også preg av at de aktuelle områdenes kvaliteter og egnethet som friareal ikke er blitt vurdert. Grensene mellom areal til fritidsbebyggelse og LNF-areal synes tilfeldig med blant annet små LNF-arealer som ligger inneklemt mellom andre arealer.» Status nå
3. Byggeforbudet i strandsonen- forholdet til eldre reguleringsplaner SOM-2014-2809 (27. februar 2015) Saken gjaldt oppføring av lysthus i strandsonen. Spørsmålet var om byggeforbudet langs sjøen i pbl. 1-8 annet ledd har virkning for en eldre reguleringsplan fra 1985, som ikke hadde byggegrense mot sjøen. Departementet mente nei: Overgangsbestemmelsen i pbl. 34-2 fjerde ledd. Pbl. 1-8 og odelstingsproposisjonen nevner ikke forholdet til eldre planer. Gir en fornuftig løsning i praksis.
Pbl. 1-8 annet og tredje ledd: «Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova. Forbudet etter andre ledd gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, jf. 11-9 nr. 5 og 12-7 nr. 2.» (min kursivering) Pbl. 34-2 fjerde ledd: «Gjeldende fylkesplan, kommuneplan, herunder arealdel av kommuneplan, reguleringsplan og bebyggelsesplan gjelder inntil de blir endret, opphevet, erstattet eller satt til side av ny plan etter denne lov.»
Ombudsmannens syn Byggeforbudet i pbl. 1-8 gjelder også for eldre reguleringsplaner. Ordlyden skiller ikke mellom planer vedtatt før og etter 2008-loven. Forarbeidene taler for at byggeforbudet får anvendelse i saker der reguleringsplanen eller kommuneplanen har byggegrense mot sjø. Bestemmelsens formål. Pbl. 34-2 fjerde ledd kunne ikke hjemle synspunktet Juridisk teori. Status nå.
4. Dispensasjon SOM-2014-1190 (18. september 2014) Sak om dispensasjon fra kommuneplanens krav om reguleringsplan for oppføring av dobbeltgarasje.
Departementet svarte ombudsmannen blant annet slik: «Opprydning av området er et relevant hensyn: Plan- og bygningsloven har nå klarere bestemmelser om miljø enn tidligere, noe som medfører at loven kan brukes for å ivareta miljø- og forurensningshensyn, jf. plan- og bygningsloven 12-7 nr. 3 og Innjord s. 341.» «Departementet mener at opprydding av området kan være et relevant moment i vurderingen etter plan- og bygningsloven 19-2, jf. 1-1 og 3-1 bokstav e. Bestemmelsen understreker at hensynet til god forming av bygde omgivelser og gode bomiljøer skal ivaretas gjennom krav til det enkelte byggverk og i forbindelse med utarbeiding av planer. I tillegg mener departementet at opprydding i området i dette tilfelle er til fordel for allmennheten, jf. omtale under pkt.4.»
Ombudsmannens syn: Det var tvilsomt om fordelene departementet hadde trukket frem kunne begrunne dispensasjon i saken. Hensynet til opprydning var irrelevant. Hensynet til trafikksituasjonen var ikke blitt utredet. Fordelen av å kunne bruke garasjen var et generelt hensyn. Manglende vurdering av ulemper fra departementet. Status nå
5. Bestemmelse i plan om bruk av utbyggingsavtale SOM-2015-1194 (3. september 2015) Saken gjaldt bestemmelse i kommuneplan om bruk av utbyggingsavtaler for gjennomføring av tiltak i sentrum. Bestemmelsen påla alle utbyggere å inngå utbyggingsavtaler der en ble forpliktet til å betale kostnadsbidrag som skulle brukes til å finansiere ulike tiltak i Sandnes sentrum. Spørsmålet var om bestemmelsen var i strid med nødvendighetskravet og forholdsmessighetskravet i pbl. 17-3 tredje ledd.
Pbl. 17-3 tredje ledd «Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen.» (mine kursiveringer)
Ombudsmannens syn: Nødvendighetskravet var ikke oppfylt. Kriteriet presisert i forarbeidene og av KMD. Tiltaket må ha saklig sammenheng med gjennomføring av planen. Utbyggingen må være den direkte foranledningen til behovet for ytelsen. Må tjene interessene i utbyggelsesområdet eller avhjelpe skadevirkninger eller ulemper av utbyggingen. Forpliktelsen skal være et utslag av en konkret vurdering og dekke et behov utløst av tiltaket. Bestemmelsen i planen gir ingen sikkerhet for at det er saklig sammenheng mellom tiltakene utbygger må bekoste og utbyggingen avtalen gjelder.
Forholdsmessighetskravet var ikke oppfylt. Forholdsmessighet i to relasjoner Kostnadene eller omfanget av tiltakene utbygger blir pålagt å besørge/bekoste skal vurderes opp mot selve utbyggingens art og omfang. Forholdsmessighet mellom utbyggers kostnadsbidrag og belastningen utbygger påfører kommunen. Bestemmelsen i planen gir liten sikkerhet for at kostnadsbidraget står i forhold til utbyggingens art eller belastningen den påfører kommunen, slik loven krever. Kommunen foretar ikke en konkret vurdering av om bestemmelsen oppfyller forholdsmessighetskravet i pbl. 17-3 da det er forhåndsbestemt at utbygger skal betale et fast beløp per kvadratmeter.
Takk for meg! www.sivilombudsmannen.no