Planbeskrivelse Reguleringsplan for Myking 18.07.12 Revidert 08.08.13 DBC-arkitektur as Side 1 av 19
INNHOLDSFORTEGNELSE: Kap.: Side: 1 Innledning... 3 1.1 Oppdragsgiver... 3 1.2 Eiendoms- og eierforhold... 3 1.3 Planlegger... 3 1.4 Bakgrunn for og formålet med planarbeidet... 3 1.5 Gjeldende reguleringsplan, overordnete planer... 3 2 Planområdet, eksisterende forhold... 4 2.1 Beliggenhet og størrelse... 4 2.2 Atkomstforhold og veier innen planområdet... 4 2.3 Vann, avløp, el. kabler og teleanlegg... 4 3 Planprosessen... 4 3.1 Deltagere i planprosessen... 4 3.2 Kunngjøring av igangsatt planarbeid... 4 3.3 Innspill til planarbeidet/merknader til plan... 5 4 Planforslaget... 9 4.1 Planens utstrekning og arealer... 9 4.2 Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder... 9 4.3 Beskrivelse av planlagt bebyggelse... 10 4.4 Gjerde... 11 4.5 Oversikt over justeringer i forhold til reguleringsplan... 11 4.6 Vegstruktur... 12 4.7 Vann- og avløp... 13 4.8 Alternative energikilder... 13 4.10 Naturmangfold... 14 4.10.3 Føre var prinsippet ( 9):... 14 4.10.4 Økosystemtilnærming og samlet belastning ( 10):... 14 4.10.5 Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver ( 11):... 14 4.10.6 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetode ( 12):... 15 4.10.7 Vurdering:... 15 4.11 Friluftsliv.... 15 4.11.1 Nes Nordmark friluftslag (NNF)... 15 4.11.2 Sommerstier... 15 4.11.4 Internt i planforslaget... 16 4.13 Barn og unges interesser... 17 5 ROS-analyse... 17 DBC-arkitektur as Side 2 av 19
1 Innledning 1.1 Oppdragsgiver Nes Nordmark Utbyggingslag DA 1.2 Eiendoms- og eierforhold Planområdet omfatter eiendommene gnr 71 bnr 169 og 102/1 Nes Nordmark sameie. Følgende eksisterende hytteeiendommer ligger innenfor planområdet: 74/48, 74/54, 74/47, 74/58 74/66, 74/71, 74/52, 74/51, 74/72, 74/60, 53/74, 61/47, 61/54, 61/65, 74/65, 74/59, 74/50, 54/111, 54/98, 51/144 og 56/86. 1.3 Planlegger DBC-arkitektur as ble etablert i 1993 og tilbyr tjenester innen arkitektur, arealplanlegging, og prosjekteringsledelse. Selskapet har sin hovedvirksomhet i Hallingdal, men dekker også hele Sør-Norge. Oppdragsgivere er både offentlige og private. Selskapet gjør bruk av avansert IKT- verktøy og tilbyr et fagnettverk både i og utenfor DBC- Næringshage som bidrar til stor fleksibilitet, kompetanse og kapasitet. Prosjektleder for denne planen er arealplanlegger Torstein Kaslegard. 1.4 Bakgrunn for og formålet med planarbeidet Planområdet er gjennom jordskifte utskilt fra sameieeiendom med tanke på utbyggingsformål. Området er flateregulert i reguleringsplan for Myking (fellesplan). Formålet med planen er å legge til rette for utbygging av hyttetomter. 1.5 Gjeldende reguleringsplan, overordnete planer Reguleringsplan Reguleringsplan for Myking (fellesplan), plan id 01197901, vedtatt i kommunestyret 29.06.79. Kommuneplan for Nes (Utmarksdelen) Vedtatt av kommunestyret 29.09.11, K. sak 51/11. Markering i kart til høyre på siden (rød pil) viser plassering av planområdet. Planområdet er avsatt til eksisterende byggeområde for fritidsbebyggelse. DBC-arkitektur as Side 3 av 19
2 Planområdet, eksisterende forhold 2.1 Beliggenhet og størrelse Planområdet ligger øst for Fagerhøy fjellstue. Hele planområdet er 367 daa stort. I vestre delen av planområdet ligger det 16 eksisterende hytter. 2.2 Atkomstforhold og veier innen planområdet Atkomsten til området går via eksisterende privat veg, Mykingvegen, og eksisterende veg mot Fagerhøy Fjellstue og de eksisterende hyttene. Det er planlagt ny avkjørsel fra denne vegen og østover inn i planområdet. Dette er en endring av adkomst i forhold til veg som er vist i gjeldende flateregulering (Myking fellesplan). 2.3 Vann, avløp, el. kabler og teleanlegg Det er etablert felles avløpsanlegg på Myking. Deler av eksisterende bebyggelse sør og vest for planområdet er tilknyttet dette anlegget. Det er ikke felles vanntilførsel i området. Det er ført fram strøm til Myking. Nærmeste trafo ligger rett på nedsiden av planområdet. Det er ført frem telekabler til området. 3 Planprosessen 3.1 Deltagere i planprosessen Det aktuelle byggeområdet er tidligere skilt ut som egen eiendom (2007) fra felleseie Nes Nordmark sameie ved jordskifte på lik linje som flere andre teiger. Alle disse teigene er godkjent som framtidige byggeområder for fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Nes Nordmark sameie har etter dette arbeidet med planer for utbyggingen, herunder strategi for gjennomføring av planlegging og utbygging. Vedtekter for Nes Nordmark Utbyggingslag er fastsatt av jordskifteretten. For å komme videre i planprosessen engasjerte utbyggingslaget Halbjørhus Consult AS v/jan Egil Halbjørhus som konsulent for gjennomføring av planprosessen. DBC Arkitektur er gjennom Halbjørhus Consult AS engasjert som arealplanlegger. Senere i prosessen har engasjementet til Halbjørhus Consult opphørt og styret for utbyggingsselskapet har overtatt prosjektet selv. 01.04.09 ble det gjennomført møte mellom planlegger og grunneiere innenfor reguleringsplanen. Dette var som en del av Nes nordmark utbyggingsselskap sitt årsmøte. Her gjekk vi igjennom bakgrunn for planarbeidet, generell planprosess, foreløpige emner og forslag til framdrift. 25.08.09 er det gjennomført oppstartsmøte med Nes kommune. Referat fra møtet er vedlagt. I tillegg har det vært flere møter med styret for utbyggingsselskapet. I forbindelse med oppstartvarselet kom det ønske fra hytteeiere innenfor eksisterende hyttefelt om fortetting. Disse er tatt med i planleggingen. 3.2 Kunngjøring av igangsatt planarbeid Planarbeidet ble kunngjort med annonse i Hallingdølen den 06.06.09 med brev til grunneiere, naboer og offentlige instanser datert 02.06.09. DBC-arkitektur as Side 4 av 19
Dokumentliste i forbindelse med første forhåndsvarslingen (Brevene ligger også vedlagt): Brev til Hallingdølen (annonse) datert 02.06.09. Brev til naboer og interessenter jf. adresseliste datert 02.06.09. Adresseliste datert 02.06.09. Brev fra HallingKonsult as datert 18.05.09. Brev fra Statens Vegvesen datert 08.06.09. Brev fra Oddvar Holm datert 13.06.09. Brev fra Randi og Helge Ludvigsen, datert 16.06.09. Brev fra Asbjørn Loktu, datert 15.06.09. Brev fra Anders O. Aaserud, datert 16.06.09. Brev fra Knut Lasse Åmellem, datert 02.07.09. Brev fra Olaug Kristin Rødningen, datert 02.07.09. Brev fra Buskerud fylkeskommune, Utviklingsavdelingen, datert 16.07.09. Brev fra Nes kommune, datert 04.08.09. Dokumentliste i forbindelse med andre forhåndsvarslingen (Brevene ligger også vedlagt): Brev til naboer og interessenter jf. adresseliste datert 08.12.09. Epost fra Sissel Bay-Nielsen datert 07.01.10. Brev fra Buskerud fylkeskommune, Utviklingsavdelingen, datert 07.01.10. Brev fra Signe Marie og Odd Gunnar Eidal datert 08.01.10. Brev fra div hytteeiere med felles uttalelse mottatt 14.01.10, 20.01.10, 28.01.10 og 22.03.10. Epost fra Per Hajem datert 17.01.10. Brev fra Styret for Mælegutuvegen v/ove Brusletten datert 25.01.10. Brev fra Styret for Mælegutuvegen v/ove Brusletten datert 15.04.10. Epost fra Agnes Heieren datert 07.05.10. 3.3 Innspill til planarbeidet/merknader til plan Fra Halling Konsult as: Brevet er en invitasjon til plansamarbeid i forbindelse med fremming av reguleringsforslag for eiendommene gnr/bnr 53/5 og 78/59. Nes kommune har, ved behandling av planforespørsel i forkant av utarbeidelse av planforslag for disse to eiendommene, anbefalt at en reguleringsplan må omfatte flere enn de to eiendommene. Det er i første omgang bedt om en uforpliktende tilbakemelding på forespørselen om samarbeid. Kommentar: Dette er avklart med Halingkonsult og planområdene er avklart. Fra Statens Vegvesen: Vegvesenet påpeker at det er viktig at nye byggeområder er vurdert i en større sammenheng m.h.t. samordnet areal- og transportplanlegging. Regulering medfører vanligvis økt trafikk. Det må avklares om planlagt tiltak har betydning myke trafikanter eller medfører endrede trafikkforhold på riks- eller fylkesveger. Det er også gitt opplysninger om byggegrense mot rv og fv og forhold omkring støy. Det forutsettes ny uttale ved offentlig ettersyn. Kommentar: Planområdet er godkjent byggeområde i kommuneplanens arealdel. Utbyggingen innenfor området er derfor vurdert i en større sammenheng i forbindelse med kommuneplanprosessen. Planlagt utbygging vil ikke berøre riks- eller fylkesveger. DBC-arkitektur as Side 5 av 19
Fra Oddvar Holm: Holm tillater ikke veg til byggeområdet over sin eiendom 52/19. Kommentar: Merknaden er tatt til orientering. Det er planlagt veg til byggeområdet fra vest, fra adkomstveg til Fagerhøy. 52/19 ligger øst og sør for planområdet. Fra Randi og Helge Ludvigsen: De ønsker ikke at eksisterende veg (Vohlevegen) forbi eiendommen 52/77 skal være tilførselsveg til det nye hyttefeltet. De forventer å bli holdt orientert om videre framdrift. Kopi av brev til adv. Bjørn Bergesen i forbindelse med fradelingssak for 71/169 er vedlagt. Kommentar: Adkomst til byggeområdet er planlagt fra vest og vil ikke passere eiendommen. Fra Asbjørn Loktu: De ønsker ikke at eksisterende veg (Vohlevegen) forbi sin eiendom 52/75 skal bli tilførselsveg til det nye hyttefeltet. Kommentar: Adkomst til byggeområdet er planlagt fra vest og vil ikke passere eiendommen. Fra Anders O. Aserud: Anders O. og Olaf Aaserud er eiere av gnr/bnr 53/31. De ber om å bli holdt orientert om alle planer undervegs. De er skeptiske til om vegen forbi deres eiendom (Vohlevegen) skal være adkomstveg for nye fritidseiendommer. Kommentar: Adkomst til byggeområdet er planlagt fra vest og vil ikke passere eiendommen. Fra Knut Lasse Åmellem: Åmellem driver aktiv seterdrift på eiendommen 53/10, med f.t. 18 melkekyr. Han ber om at adkomstveg til planlagt hyttefelt legges fra Fagerhøy-vegen, på Nes Nordmark sameiges eget areal. Dette vil gi lettere tilkomst til servicetilbud i området, samt vil heller ikke være til vesentlig sjenanse for seterdrift og eksisterende hytter mellom Myking-vegen og egen eiendom. Kommentar: Adkomst til byggeområdet planlegges nå fra vest, fra Fagerhøy-vegen, og vil ikke passere eiendommen. Fra Olaug Kristin Rønningen: De ønsker ikke at eksisterende veg (Vohlevegen) forbi sin eiendom 53/105 skal bli tilførselsveg til det nye hyttefeltet. Merknaden gjelder også for Nils Ramm på eiendommen gnr/bnr 53/46. Kommentar: Adkomst til byggeområdet er planlagt fra vest og vil ikke passere eiendommene. Fra Buskerud fylkeskommune, Utviklingsavdelingen (Kulturvern): Det må gjennomføres registreringer av automatisk fredete kulturminner før de kan uttale seg til planen. Stedsnavn i området indikerer at det kan ha vært drevet jernproduksjon i området. Det er gitt økonomisk ramme for gjennomføring av arbeidet. Det bes om tilbakemelding/aksept på oppsatt budsjett dersom befaring ønskes på varselstadiet. Kommentar: Aksept av budsjett ble gitt i 2009 og vi fikk tilbakemelding om at synfaring var utført senere. Det viste seg å være en misforståelse/sammenblanding med et naboprosjekt. Det er gjort ny avtale om synfaring på forsommeren 2012. DBC-arkitektur as Side 6 av 19
Fra Sissel Bay-Nielsen: Eier gnr 74 bnr 51, 52, 71 og 72. Ønsker å være med på planleggingen med formål om å fortette. Kommentar: Det er innarbeidd i planforslaget 5 nye tomter. Fra Signe Marie og Odd Gunnar Eidal: Mener det må vises større miljøhensyn og større hensyn til eksisterende bebyggelse. Ulempen med så mange planlagte tomter med kjøring forbi eksisterende bebyggelse vil gi mye støv, støy osv. som vil vedvare i mange år. Det bør vurderes andre vegløsninger. Kommentar: Vegadkomst er eget tema i pkt 4.6. Fra diverse hytteeiere med felles uttalelse: De er kjent med fellesplanen og at det ville komme ca. 60 hytter i området. De protesterer på at antallet blir øket til ca. 95 og på at adkomsten blir flyttet. Kommentar: Hytteantall og valg av vegløsning blir kommentert under pkt 4.2 og 4.6. Fra Per Hajem: Syns det var for lite informasjon i oppstartbrevet. Ser fram til å motta detaljert informasjon om hvordan vann og kloakk tenkes organisert. Ønsker også informasjon om det har vært kontakt med styret for «Fagerhøy vegen». Denne vegen er ikke dimensjonert for anleggstrafikk i forbindelse med de nye tomtene. Kommentar: Oppstart varsel skal gjøres før en starter planarbeidet. Dermed vil det ikke foreligge noe særlig av informasjon på det tidspunktet. Resten blir besvart i teksten i neste kapittel. Fra Styret for Mælegutuvegen v/ove Brusletten: I første brevet blir det vist til at det er 33 andelshavere + Fagerhøy fjellstue som eier og drifter vegen. Fagerhøy betaler 65 % av utgiftene. Han regner med at det vil bli motstand mot en så stor økning av trafikken. I andre brevet blir det vist til at det har vært årsmøte i vegen den 01.04.10. Det ble gjort følgende enstemmige vedtak: Det vil ikke være aktuelt å tillate bruk av/adkomst til Mælegutu verken til bruk i anleggsperioden eller som fast tilførselsveg til de nye hyttene, etter avsluttet utbygging. Kommentar: Vegadkomst er eget tema i pkt 4.6. Fra Agnes Heieren: Ønsker å få inn en tomt på eiendommen 53/74. Kommentar: Er innarbeidet i planforslaget. Etter at forslag til reguleringsplan med vedlegg ble sendt til partene i slutten av desember 2011, har vi fått følgende innspill basert på denne: Fra div hytteeiere ved Per Hajem og Terje Liveng i brev datert 04.06.12: På vegne av 20 hytteeiere har de flere innspill/merknader. De er positive til at det planlegges utbygging av flere fritidseiendommer på Myking men de har synspunkter på noen valg som er gjort: Reguleringsforslag av 1979: Denne viser ca 65 hytter og en utnyttelsesgrad på 0,1 (1 hytte pr 1,5 daa) og DBC-arkitektur as Side 7 av 19
veiadkomst fra øst. Denne veien er også på sikt tenkt som gjennomgående til sammenkobling med Mælegutu (bl.a. adkomstvei til Fagerhøy Fjellstue) Reguleringsforslag 2011: De mener antallet er vesentlig øket og at merknader om dette er begrenset omtalt i planbeskrivelsen men ikke realitetsdrøftet. Det er to vesentlige momenter i saka som de vil legge fokus på: a) totalt endret adkomstpunkt til utbyggingsområdet. B) annen linjeføring langs høyspentlinje enn opprinnelig plan. Endret adkomstpunkt: Her er det en rekke argument for å beholde vegtraseen i gjeldende reguleringsplan. Dette går på vegkvalitet, støy og støvplager og spesielt anleggstrafikk. De mener også at planfremmer søker å omgå protestene mot bruk av Mælegutu ved å henvise il at det er iverksatt jordskiftesak. Endret linjeføring langs høyspentlinje De mener opprinnelig trase må følges og begrunner det med støy mot eksisterende bebyggelse og være langt mer synlig. Veien vil dessuten skjære gjennom en mye brukt spillplass (myr) for storfugl og trolig drenere ut denne. De har lagt ved forslag til endring. Konklusjon De mener at slik foreliggende planforslag fra desember 2011 viser veiadkomst til nytt hyttefelt, er de av den mening at det ikke foreligger tungtveiende grunner for å endre hovedadkomst slik den er godkjent i plan av 1979. De ønsker derfor primært at veiutløsning til nytt hyttefelt blir fra øst, sekundært at den følger regulert trase fra 1979. Kommentar: Gjeldende reguleringsplan fra 1979 viser ikke noe bestemt antall hytter. Reguleringsbestemmelsene sier at det kan bygges en hytte pr 1,5 daa. Området som er avsatt er på ca 165 daa. Dette gir da mulighet for å bygge inntil 110 hytter. Vi har redusert det antallet til 89 i planforslaget. I tillegg er det 6 tomter innenfor eksisterende hytteområde. Vi mener vi derfor er godt innenfor det antallet som er forventet for området. Tallet hytteeierne refererer til er fra et kart kommunen har laget som ikke er politisk behandlet. Når det gjelder Mælegutu og valg av vegtrase så har nok hytteeierne uttalt seg til første utkast og ikke til justert utkast etter at oppdragsgiver hadde gjennomlest planbeskrivelsen. Vi har likevel etter dette innspillet prøvd å begrunne bedre vegvalget og vi har satt krav til når anleggstrafikk kan pågå og krav til når infrastruktur skal være ferdig. Dette vil minke eventuelle støy/støvplager og hvor lenge tyngre anleggstrafikk vil pågå. Når det gjelder påstanden om at veien i planforslaget vil skjære gjennom en mye brukt spillplass for storfugl og trolig drenere ut denne har vi følgende kommentar: For det første er denne myra ikke en spillplass for storfugl. Dette strider mot all kunnskap om storfuglens biotopvalg og således mot biologisk kunnskap. Storfuglen velger spillplasser i furuskog fortrinnsvis med et betydelig innslag av eldre furutrær. Den aktuelle myra er ikke skogkledd og ligger ikke i furuskog. Området rundt myra er heller ikke skogkledd. For det andre viser kartet på side 10 at tilførselsveien til hytteområdet er lagt utenfor selve myra nettopp for å bevare myra. Veien vil derfor ikke punktere eller drenere ut myra. Fra Oddvar Holm og Lasse Åmellem datert 16.06.12: De er grunneiere på deler av østre veien og presiserer tidligere levert innspill om at de ikke vil tillate hytteveg fra øst. De mener Mælegutu er et mye bedre valg. DBC-arkitektur as Side 8 av 19
4 Planforslaget 4.1 Planens utstrekning og arealer Planområdet er på 367 398 m 2 Formål: Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5, nr 1) Fritidsbebyggelse Massedeponi/Parkering Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5, nr 2) Veg Annen veggrunn Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift (PBL 12-5, nr 5) Friluftsformål Hensynssoner (PBL 12-6) Høyspenningsanlegg Frisiktsone Arealoppgave: RPAREALFORMÅL: Antall: Areal: 1121 fritidsbebyggelse-frittliggende 116,00 139190,37 2019 annen veggrunn-grøntareal 8,00 5826,02 5130 friluftsformål 31,00 178379,24 2010 veg 22,00 42011,43 1900 Kombinert formål 1,00 1990,97 Totalt: 178,00 367398,04 Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder Vi har brukt bestemmelsene i arealdelen som ble vedtatt 29.09.11 som utgangspunkt for utforming av utnyttingsgrad og høyder. Når det gjelder antall hytter har vi vært mest opptatt av å legge tomtene godt i terrenget slik at områdets karakter ikke blir vesentlig forringet. Det har også vært styrende hva gjeldende reguleringsplan fra 1979 sier. I denne vises det ikke noe bestemt antall hytter. Reguleringsbestemmelsene sier at det kan bygges en hytte pr 1,5 daa innenfor området til Nes Nordmark utbyggingslag. Området som er avsatt er på ca 165 daa. Dette gir da mulighet for å bygge inntil 110 hytter. Vi har redusert det antallet til 89 i planforslaget. I tillegg er det plassert 6 tomter innenfor eksisterende hytteområde etter ønske fra hytteeiere med store tomter. I kommunens uoffisielle plankart med inntegnede forslag til tomteplassering er det antydet ca. 74 tomter. Dette er et kart som ikke er politisk behandlet og vi har fått beskjed fra administrasjon at dette ikke skal legges til grunn. Vi mener vi derfor er godt innenfor det antallet som er forventet for området. Når et gjelder avgrensing av byggeområder så er det noe sprik mellom tidligere reguleringsplan, revisjoner av kommuneplan og kommunens eget forslag til reguleringsplan. I vårt arbeid har vi brukt avgrensingen av 71/169 som utgangspunkt da dette er en eiendom fradelt til formålet. DBC-arkitektur as Side 9 av 19
4.2 Beskrivelse av planlagt bebyggelse Det planlagte området ligger innenfor reguleringsplan for Myking (felles plan) godkjent av kommunestyret 29.06.79. Området ligger øst for Fagerhøy fjellstue og nord og øst for eksisterende hyttebebyggelse. Området ligger i samme slakke lia som eksisterende bebyggelse og ikke noe særlig høyere enn bebyggelsen rundt Fagerhøy Fjellstue. Lia stiger videre oppover ovenfor det planlagte hytteområdet og er skogvokst. Det har vært et ønske fra utbygger å ha tomter av forskjellig størrelse for å nå et større marked. Alle tomter er 0ver 700 m 2 vi har likevel valgt å redusere utnyttingsgrad og maks 2 bygg på de minste tomtene. Ortofoto i 3D med inntegnet planområde: Det går en liten vår/flombekk på østsiden av eksisterende hytteområde og ned mot krysset mellom Mælegutu og Mykingvegen. Denne har vanligvis ikke vannføring og er stedvis vanskelig å finne. Den berører ikke forslaget til bebyggelse på annet vis enn at tilførselsveien vil krysse den. Det er en del myrområder innenfor planområdet. En utfordring i planleggingen har vært å ta vare på de større sammenhengende myrområdene. Dette har vi gjort ved å registrere de som vi har sett det som viktig å ta vare på. Der tomter ligger nær disse områdene har vi også brukt byggegrense som virkemiddel for å begrense hvor det kommer bebyggelse. DBC-arkitektur as Side 10 av 19
Kart med større sammenhengende myrområder skravert med blå skravur: 4.3 Gjerde I pkt 2.7 i bestemmelsene er det satt krav til at hele området skal inngjerdes og at det ikke er tillatt å gjerde inn den enkelte tomt. Her er begrunnelsen fra utbyggingslaget for dette: Årsaken til at styret i Nes Nordmark Utbyggingslag er bundet til å foreslå inngjerding av hele reguleringsområdet er Hallingdal Jordskifteretts slutning i sak 18/1991 der det er fastsatt vedtekter grunneigarlaget for utbyggingsområda. 12 i vedtektene omhandler inngjerding: Oppsetting og vedlikehald av landbruksgjerde rundt utbyggingområda Oppsetting av landbruksgjerde rundt det enkelte utbyggingsområde (heile utbyggingområdet) skal skje når 5 hytter eller andre typer bygg er oppført og ferdigstilt. Grunneigarlaget er ansvarleg for at slikt gjerde blir oppført og vedlikehalde. Det skal anleggast ferist i hovudveg inn til utbyggingsområdet. Av omsyn til annan ferdsel gjennom utbyggingsområda skal det settast opp grindar i eksisterande og evt. framtidige stigar/ferdselsårer. Kostnadene med oppføring og vedlikehald av landbruksgjerda skal fordelast mellom grunneigarane etter deira andel i sameiga jfr. 4. Grunneigarane kan fordele desse gjerdekostnadene på samtlege tomter innanfor det enkelte utbyggingsområde. Innenfor eksisterende hytteområde kan enkelttomtene gjerdes inn slik de er i dag. 4.4 Oversikt over justeringer i forhold til reguleringsplan Liste over endringer: I forhold til gjeldende reguleringsplan er følgende endringer skjedd: o Byggeområdene er delt opp enkelttomter. o Det er gjort justeringer på byggeområder i samsvar med arealdelen av kommuneplan og fradeling av 71/169. DBC-arkitektur as Side 11 av 19
o Adkomst til området er flyttet til eksisterende veg til Fagerhøy. o Planen er nå i Euref89, i samsvar med ny pbl og SOSI 4.3. 4.5 Vegstruktur Et hovedtema i planleggingen har vært valg av løsning for adkomst. I gjeldende reguleringsplan er det vist at eksisterende veg fra øst skal rustes opp og forlenges frem til hytteområdet og videre til Fagerhøy. Denne har ikke blitt realisert. Vi har vurdert muligheten for å etablere denne traseen og vi har sett på muligheten til å bruke eksisterende veg Mælegutu og har konkludert med at Mælegutu er best egnet. Vurdering: Østre alternativ: Positivt: Er litt over 1 km kortere veg for den som kommer fra Nes. Er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Blir noe mindre belastningen for de som har hytte langs Mykingvegen og Mælegutu. Negativt: Må etablere nytt kryss mot Mykingvegen. Eksisterende er for bratt og har uheldig vinkel på Mykingvegen. Må ruste opp/breddeutvide ca 750 meter eksisterende veg Det må bygges ca 650 meter ny veg. Eksisterende hytter og stølsbygg ligg nære vegen Det er andre grunneiere som eier vegen og de ønsker ikke utvidelsen. Slik eksisterende reguleringsplan viser blir det gjennomfartsveg da Mælegutu består. En slik gjennomfartsveg vil naturlig øke både trafikk i området som helhet og hastighet på trafikken og dermed også ulemper som støy. Gjennomfartsvegen vil selvsagt også påvirke trafikken i Mælegutu. Mælegutu: Positivt: Vegen er opprustet i nyere tid med bedre kurver og breddeutvidelse. Stigningsforholdet er ca. 10,5 % opp til avkjøring til nytt felt. Dette gjør vegen godt egnet som tilførselsveg. Skulle lokale forhold likevel tilsi at det bør gjøres noe med vegen i fremtiden er det areal nok til å forbedre stigningsforholdet og foreta ytterligere breddeutvidelse i svingene. Kun 400 meter ny veg inn til hytteområdet. Vegen (Mælegutu) ligger på grunneierlagets grunn og det foreligger. bestemmelser om bruksrett i slutning fra jordskifteretten 1964. Negativt: Ikke i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Mulig større belastning for de som har hytte langs Mykingvegen og Mælegutu. Motstand fra styret i Mælegutu. Begrunnelse: Det som har skjedd etter at reguleringsplanen ble godkjent i 1979 er at Mælegutu er betydelig opprustet mens det ikke er gjort noe med den østre vegen. Dette er noe en må DBC-arkitektur as Side 12 av 19
ta med seg når en tar valget. Mælegutualternativet gir også mindre ny veg og mindre antall meter veg som må opprustes. Det er kommet bekymring for økte plager med støy og støv. Da spesielt fra anleggstrafikk. Dette vil gjelde begge alternativene og vi mener Mykingvegen er bygget for større trafikk og at dette alternativet gir minst virkning. I tillegg har vi satt krav som reduserer tidene det kan være anleggstrafikk og vi har satt rekkefølgekrav som reduserer antall år med anleggstrafikk. Når det gjelder bekymringen fra eksisterende hytter om den økte trafikken så snakker vi ikke om så store tall at det gir seg utslag i dimensjoneringskrav. De nye hyttene vil øke ÅDT med 10-15. Med unntak av påske og muligens høstferien så vil denne trafikken i tillegg være spredt utover året. Vi har kun sett på hvilke vegtrase som gir beste løsningen, vi har ikke vurdert merknaden fra styret i Mælegutu om at de ikke vil tillate utvidet bruk da grunneierene har satt i gang jordskiftesak for å få ryddet opp i eier og bruksretter. Jordskiftesaka vil bli gjennomført nå reguleringsplanen er godkjent. Nye veger Nye hovedveger er ikke bratter enn 1:10 og ingen adkomstveg er brattere enn 1:8. 4.6 Vann- og avløp De nye hyttene skal tilkobles Myking renseanlegg. Aquapartner har utarbeidet en VA plan og en vurdering av kapasitet og mulige utvidelsesmuligheter for renseanlegget. Rapporten ligger vedlagt. Det er inngått avtale med Myking renseanlegg om tilkobling. Når det gjelder vannforsyning til hytteområdet forutsettes det bruk av grunnvannsbrønner i fjell. I utgangspunktet er det lagt opp til enkeltbrønner men dette kan også løses med flere fellesbrønner. 4.7 Alternative energikilder Det er i reguleringsplanen ikke satt krav om noen felles energiløsning. Omfanget av planen er også vurdert som for liten til at det lønner seg med felles alternative energikilder, men dette blir fortløpende vurdert i planleggingen for den videre utbyggingen. Like viktig er det at det i den enkelte byggesak blir fokusert på den bygningsmessige utformingen, isolasjon mv. 4.8 Landskap 4.8.1 Beskrivelse av planområde 4.8.1.1 Vegetasjon Arealet innenfor planleggingsområdet er for det meste dekket av blandingsskog. Åpne arealer er i hovedsak myr og noen turrabber og fjell i dagen. 4.8.1.2 Terreng Planleggingsområdet ligger i sydvendt li og tilhører landskapsrommet på Myking. Hytteområdet strekker seg fra ca. høydekurve 940 til 980 moh. Terrenget fortsetter å stige til Mykingbrøtet som ligger på ca. 1030 moh. DBC-arkitektur as Side 13 av 19
4.8.1.3 Synlighet og silhuetter Hele hytteområdet ligger med bakenforliggende terreng som bakgrunn. Utbyggingen vil ha svært begrenset selvstendig fjernvirkning, da utbyggingen vil inngå som del av eksisterende bebyggelse og kulturmiljø i området. 4.8.2 Konklusjon 4.8.2.1 Hytteområdets konsekvenser for landskap og vegetasjon Synligheten av utbyggingen er beskrevet under avsnitt 4.9.1.2 Terreng og 4.9.1.3 Synlighet og silhuetter. 4.8.2.2 Avbøtende tiltak Vegetasjonen har positiv virkning for både fjern- og nærvirkning av tiltaket, og eksisterende vegetasjon bør tas vare på i størst mulig grad. 4.9 Naturmangfold 4.9.1 Bakgrunn Etter naturmangfoldlovens 7 skal prinsippene i lovens 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøvelse av offentlig myndighet. Vi har gjort følgende vurderinger: 4.9.2 Kunnskapsgrunnlaget ( 8): Vi har sjekket disse register: NINA Norsk institutt for naturforskning. Direktoratet for naturforvaltning INON (inngrepsfrie områder) Artsdatabanken I tillegg har vi innhentet opplysninger fra kommunen. Vegetasjonen i planområdet er vanlig i nærområdet og det foreligger ikke registreringer av rødlistearter innenfor planområdet. Det er ikke grunn til å tro at det innenfor området finnes vegetasjon som inneholder spesielle og unike vernesorter. For større beitedyr som elg, hjort og rådyr samt storfugl er heller ikke området spesielt viktig. Områdene rundt planområdet har samme kvaliteter. Tiltaket vil ikke stenge for kjente viktige trekkveger. 4.9.3 Føre var prinsippet ( 9): Omsøkte område er avsatt til byggeområde i arealdelen av kommuneplan. Det er derfor gjort en avveining at dette området kan tas i bruk som byggeområde for fritidshytter. Området i seg selv er så lite i forhold til områdene rundt at det ikke endrer nevneverdig leveområder for elg, hjort og rådyr. 4.9.4 Økosystemtilnærming og samlet belastning ( 10): Hyttene er samlet i grupper med romslige korridorer i mellom for å redusere belastningen for biologisk mangfold. 4.9.5 Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver ( 11): Det ligger ikke forslag til tiltak mot miljøforringelse som har noen kostnad i seg. DBC-arkitektur as Side 14 av 19
4.9.6 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetode ( 12): Det er i bestemmelsene satt krav til skånsom utbygging der mest mulig av eksisterende terreng skal bevares og at hyttene skal tilpasses terrenget. 4.9.7 Vurdering: Etter vår mening medfører ikke detaljplanen inngrep av et omfang som fører til behov for innhenting av nye data/kunnskapsgrunnlag. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i Naturmangfoldloven skulle dermed til å være oppfylt. 4.9.8 Konklusjon Omsøkte tiltak vil ikke vesentlig redusere naturen sitt mangfold for fremtiden. 4.10 Friluftsliv. 4.10.1 Nes Nordmark friluftslag (NNF) NNF har 430 medlemmer. Medlemmer i laget er grunneiere, næringsbedrifter og hytteeiere. Hovedformålet er å etablere og vedlikeholde et tilfredsstillende løypenett for ski om vinteren og turstier om sommeren. NNF står for brøyting av ca. 80 km løyper i området Myking-Grønhovd-Bruset- Skålsrudstølen-Saupeset-Fjellset i Nes Nordmark. I tillegg har de merket, skiltet og ryddet et stort sommerløypenett med 5 lange runder for fottur og en sykkelrunde. Det er også etablert 6 store infotavler i området med kart og informasjonsmateriell sommer og vinter. De ca. 100 nye hyttetomtene som planlegges av Nes Nordmark utbyggingslag på Myking og Grønhovd vil gi et viktig økonomisk bidrag til NNF som gjør at tilbudet vil kunne bli utvidet for å gjøre området enda mer attraktivt å oppholde seg i. Planen er å selge tomtene med en kontraktsfesta betingelse om at ny eier må delta i finansieringen av løypenettet i området ved medlemskap i NNF. 4.10.2 Sommerstier Det er ikke registrert viktige stier innenfor planområdet. Planområdet ligger slik til at det er lett å komme ut i det etablerte sti nettet. Utgangspunkt for etablert fottur kalt Holmevassrunden har start ved Fagerhøy fjellstue og går vestover vekk fra planområdet. Kart utarbeidet av Nes Nordmark friluftslag: DBC-arkitektur as Side 15 av 19
4.10.3 Vinterløyper Det ligger ikke viktig skiløype innenfor planområdet. Det går etablert skiløype like på oversiden av planområdet som det vil være lett å ta i bruk. Kart utarbeidet av Nes Nordmark friluftslag: 4.10.4 Internt i planforslaget Innenfor planområdet har vi registrert en etablert lokal trase som er i bruk både sommer og vinter. Denne er markert på kartet med grønn stiplet strek på kartet nedenfor. Vi har ikke etablert noen tomter som kommer i konflikt med denne og har satt av en bred korridor som sikrer den i fremtiden. Vi har ikke markert den på plankartet siden det ikke er noen organisert vedlikehold/tråkking av den. For å sikre gode muligheter for å komme seg ut i naturen har vi lagt vekt på å lage brede og gode korridorer mellom grupper av hytter. Utgangspunkt for det etablerte ski nettet og stisystem er markert med grønn sirkel på kartet. Det er heller ikke her lagt opp til ny bebyggelse som kommer i konflikt. DBC-arkitektur as Side 16 av 19
4.11 Vurdering av tiltaket etter forskrift om konsekvensutredninger 2: Planer som skal konsekvensutredes. Tiltaket faller ikke inn under denne. 3 Planer som skal vurderes. Pkt d) Detaljregulering som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering. Her er det litt i grenseland da det er foretatt en mindre justering av planområdet i forhold til kommuneplan. Utfra dette skal det gjøres en vurdering utafra kriteriene i 4. Spørsmålet er om tiltaket får vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Vi mener tiltakets beliggenhet langs eksisterende hytteområder og ikke i konflikt med sti og løypenett tilsier at tiltaket ikke har vesentlige virkninger på samfunnet. Det har ligget inne i reguleringsplan i over 30 år att det skal komme hytter i området. 4.12 Barn og unges interesser Området er i dag ikke i bruk til aktiviteter for barn og unge. I planleggingen er det lagt vekt på å ha tomter som er romslige nok til å ha gode uteareal på hver tomt. Det er lagt inn gode grønt korridorer som kan brukes til felleslek og som korridor ut i utmarka. I nærområdet er det gode turmuligheter både sommer og vinter som passer godt til barnefamilier. 5 ROS-analyse Analyse er gjennomført ut fra sjekkliste, og basert på veiledning fra Direktoratet for Sikkerhet og Beredskap. Uønskete hendelser er vurder ut fra sannsynlighet/konsekvens etter følgende defi nisj one r: Sannsynlighet Vekting Definisjon DBC-arkitektur as Side 17 av 19
Svært sannsynlig 5 Skjer ukentlig Meget sannsynlig 4 Skjer månedlig Sannsynlig 3 En hendelse pr år Lite sannsynlig 2 En hendelse pr 10 år Usannsynlig 1 Kjenner ingen tilfeller Konsekvens Vekting Menneske Ytre miljø Kritisk/Katastrofe 5 Personskade som medfører død eller varige men, Mange skadd Omfattende og langvarig miljøskader Alvorlig 4 Alvorlig personskader Alvorlige miljøskader Betydelig 3 Kan føre til alvorlige personskader En viss fare 2 Mindre skader som treng medisinsk behandling Kan føre til alvorlige miljøskader Mindre skader på miljø, men som naturen selv utbedrer på kort tid. Ufarlig 1 Ingen eller små personskader Ingen eller ubetydelige skader på miljø Risikomatrise Konsekvens 5 5 10 15 20 25 4 4 8 12 16 20 3 3 6 9 12 15 2 2 4 6 8 10 1 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 Sannsynlig Hendelser i røde felt: Tiltak nødvendig Hendelser i gule felt: Tiltak må vurderes ut fra kost/nytte Hendelser i grønne felt: Eventuelt enkle tiltak Oppsummering Matrisen viser sammendrag av vurdering av sannsynlighet og konsekvens for ulike hendelser ut fra utarbeidet sjekkliste (vedlegg). Risikomatrise Konsekvens 5 DBC-arkitektur as Side 18 av 19
4 3 16, 17 2 1 5 1 2 3 4 5 Sannsynlig Hendelse 16 og 17: Brann, branntilløp i hytter kan forekomme. Det er ikke brannvann i hytteområdet. Ved en eventuell brann må det brukes tankbil. Brannvesenet kan i tillegg til eget utstyr også rekvirere tankbil fra nabokommuner. På grunn av avstand til brannstasjon, vil ikke tilgang til brannvann i området redusere skadeomfang. De første minuttene i branntilløp er avgjørende for både å redde liv og materiell. Det er så stor avstand mellom hyttene, at spredningsfaren er liten. Å investere i brannvann for området blir vurdert å være alt for kostbart i forhold til nytten dette vil ha. Konklusjon: Reguleringsplanen antas ikke å få vesentlige virkninger for miljø og samfunn Gol den 18.07.12 DBC-arkitektur as Torstein Kaslegard Arealplanlegger Vedlegg: Kopi av brev vedrørende oppstartvarsel. Kopi av 2 brev som kom inn senere. ROS Analyse VA plan Helningsanalyse Kulturminneregistrering (Blir ettersendt) DBC-arkitektur as Side 19 av 19