Søgne kommune Arkiv: 23/191 Saksmappe: 2012/2501-13386/2015 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: 31.03.2015 Saksframlegg Klage på kommunens avslag på søknad om dispensasjon for oppføring av bolig på GB 23/191 - Hølleheiveien 6 Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: Klage tas ikke til følge. Vi kan ikke se at klagen inneholder nye momenter som skulle tilsi at kommunens første vedtak skal omgjøres. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse jf. forvaltningslovens 33. Bakgrunn for saken: Kommunen mottok en søknad om dispensasjon for oppføring av bolig på GB 23/191 den 3. mars 2014. Tiltaket er avhengig av en rekke dispensasjoner, og plan og miljøutvalget behandlet saken i møte den 28. januar 2015. Følgende vedtak ble fattet med 7 mot 2 (FRP) stemmer: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 innvilges dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 2 vedrørende takform, maksimal gesimshøyde mot sjøen, fra angitt høyde topp gulv 1 etasje og fra angitt mønehøyde i plan. I tillegg innvilges dispensasjon for ikke å opparbeide parkeringsplasser på egen tomt. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: De to tinglyste parkeringsplassene lengst mot vest på gjesteparkeringsområdet skal benyttes som parkeringsareal for boligen. I samme vedtak, og i medhold av plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknaden om dispensasjon fra byggegrense i plan for bruksendring av hytte til anneks, samt for oppføring av bod. Den siste delen av vedtaket som gjelder avslag på søknad om dispensasjon fra byggegrenser i plan er påklaget. Klagen er rettidig, og skal tas opp til behandling. Saksutredning: Klagers momenter er satt opp i flere avsnitt, og saksutredningen tar for seg relevante deler av disse i kursiv skift med kommunens påfølgende svar. Kommunens visualisering av utsiktstapet er i seg selv tegnet opp feil, da alt for mye sikt er fjernet på illustrasjon 2, mellom hytta og Hausviks bolig. Det er ikke tatt hensyn til eksisterende vegetasjon og topografi (høydeforskjell). Bakenforliggende terreng med
vegetasjon på tiltakshavers tomt og nabos eiendom, samt bebyggelse hos nabo vil være begrensende for økt utsikt ved fjerning av hytta. Den mest graverende feilen i kommunens kartfremstilling, er at det ikke tatt hensyn til at ca 1/3 del av eksisterende hytte ligger innenfor byggegrensen. Det er urimelig av kommunen å tro at området innenfor byggegrensen vil gi klager økt sikt i dette området, all den tid det her er åpnet for et bygg som rager 1,5 meter høyere enn dagens hytte (kote 33,5 mot dagens topp møne på eksisterende hytte som er kote 32). Det er heller ikke tatt høyde for hyttas møneretning som ligger med den øst vestre siktlinjen fra klagers tomt, dvs. at hyttas gesimser ligger lavt og øker sikten, selv med hytte. Dette er illustrert under: 1. Utsikt med omsøkt tiltak og eksisterende hytte. 2. Utsikt med omsøkt tiltak men uten hytte. Illustrasjonene viser: 1. Eks. hytte tar minimalt med utsikt. Bod utenfor byggelinje tar ikke utsikt, da linje fra bod går rett i byggelinjen og det derfor uansett ikke kan påregnes utsikt for bakenforliggende bolig. 2. Omsøkt tiltak, innenfor byggelinje, vil ta noe sikt for bakenforliggende bolig. Ved rivning av eksisterende hytte, som vist, er ikke dette et reelt alternativ, da det må påregnes om prosjektering etter gjeldene regulering 3. Ved rivning av hytte vil sikt bli som vist på illustrasjon 3.
3.llustrasjonen viser utsikt ved bygging etter gjeldene regulering. Vi mener dette viser at kommunens begrunnelse for avslag er basert på feilinformasjon fra klager, samt feilforståelse og feiltolkning av kart. Vi ønsker først å opplyse om at vi i vår illustrasjon la omsøkte tiltak til grunn. Det ble ikke tatt stilling til hva som alternativt kan bygges innenfor byggegrensene på eiendommen. At deler av hytta ligger innenfor byggegrensen anses ikke for å være relevant, da det søkes om å bevare denne i sin helhet. Vår oppfatning er at hytta, i planarbeidet, er forutsatt revet. Høydeforskjellen mellom de to eiendommene, og høyden på bod og hytte, har selvsagt mye å si i forhold til utsiktstapet. Administrasjonen var på befaring på eiendommen, og vedlagt ligger bilde tatt fra terrasse til nabo med GB 23/267 (Tharaldsen). Tiltakshaver har i sin klage lagt ved følgende bilde, hentet ut fra salgsprospekt på Finn.no i 2009: Som det fremkommer av bildene, er det vanskelig å bedømme utsiktstapet helt nøyaktig, da dette avhenger av høyde og vinkel. Vi er ikke kjent med fra hvilken høyde klagers bilde er tatt, men det er tydelig at det er tatt fra en større høyde enn hva vårt bilde er. Med hensyn til naboens utsiktsforhold opprettholder vi vårt syn på at hytta tar en del utsikt mot sørvest. Omsøkt bod utenfor byggelinje kan på ingen måte kan ta utsikt fra bakenforliggende bolig, her klager, da topografi og boligens arkitektur gjør dette umulig. Kritisk punkt for sikt ligger i omsøkts bolig søndre linje. Dette fordi boligen søkes bygd med flatt tak, og tiltakshavers bebyggelse ligger såpass høyt. Snittet viser at bod må ha takhøyde på mer enn 30 cm høyere enn selve boligen for å komme høyere i siktlinje enn bebyggelsens søndre linje.
Klagers stuevinduer og uteplass Snittet er tatt fra naboens vestre del av boligen og sørover (A-A). Stuevinduene og uteplassen ligger lenger øst. Utsikt er vanskelig å angi konkret, men vi opprettholder vårt syn på at boden, sammen med hytta, vil gi redusert utsikt mot sørvest. Som utbygger stiller vi spørsmål til verdien av forhåndskonferansen. Vi har forholdt oss til rammen gitt i skriftlig referat fra kommunen ang. dispensasjonsspørsmål, og dette har vært førende for prosjektering utført av arkitekt. Dersom vedtaket opprettholdes må ny bolig omprosjekteres for å utnytte tomtas kvaliteter uten eksisterende hytte. Som nevnt i kommunens første behandling av saken, kan vi ikke annet enn å beklage at det ble opplyst at bruksendringen ikke ville kreve dispensasjon. En bruksendring skal vurderes som et nytt tiltak, og ettersom hytta står utenfor byggegrensen i plan, vil en slik bruksendring kreve dispensasjon. Vi vil på bakgrunn av ovenfor gitt informasjon og synspunkter, og med hensyn på klagers og tiltakshavers rettigheter, be om at planutvalget tar seg tid til en befaring før en endelig avgjørelse tas. Tap av utsikt er ofte en subjektiv vurdering, og det er vanskelig å «lene seg på» en klager / tiltakshavers vurdering. For oss som tiltakshaver er det viktig at dispensasjonssøknaden om hyttas fremtid får en så god faglig og objektiv behandling som mulig. Vi overlater til utvalget å bestemme om befaring skal gjennomføres.
Administrasjonens samlede vurdering: Tiltakshaver har lagt ved 2 illustrasjoner som viser hvilke konsekvenser bebyggelsen har for klagers eiendom. Illustrasjon merket nr. 2 viser effekten av omsøkte bebyggelse, og nr. 4 viser hvor mye man kan bygge i henhold til plan. Vi gjør oppmerksom på at begge illustrasjonene er laget ut fra bildet som lå ute på finn.no i 2009. Som tidligere nevnt, har vi kun tatt stilling omsøkte tiltak. Det er gitt dispensasjon for takform, høyder osv. etter en vurdering av innsendte tegninger. Byggegrensene i plan regulerer plassering bebyggelse på tomten. Planen åpner opp for en annen plassering, som vil kunne medføre endrede utsiktsforhold for bakenforliggende eiendom. Det er imidlertid vanskelig å gjøre vurderinger ut fra et tenkt tilfelle, og vi ønsker av den grunn ikke å kommentere innsendte illustrasjoner ytterligere. Ut over dette viser vi til punktene overfor. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader Vedlegg: 1 Kommunens vedtak 2 Klage på vedtak 3 Søknad om dispensasjon 4 Beskrivelse av tiltaket 5 Situasjonskart 6 Tegninger 7 Merknader fra naboer 8 Kommentar til innkomne merknader 9 Tegninger av bestående hytte 10 Uttalelse fra ingeniørvesenet i Søgne kommune 11 Uttalelse fra Vest Agder Fylkeskommune 12 Uttalelse fra Fylkesmannen i Vest Agder 13 Sol/skygge diagram 14 Kart som viser gitte dispensasjoner 15 Reguleringsplankart 16 Reguleringsbestemmelser 17 Oversiktskart