RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2012/202-0 Arkiv: L44 Saksbeh: Heidi Rødven Dato: 06.03.2012 Søknad om salg av suiter som fritidsbolig. Tiltakshaver/Søker: Det Lille Hotell A/S Utv.saksnr Utvalg Møtedato Formannskapet Bystyret Rådmannens innstilling: Saken fremmes uten innstilling da rådmannen er innhabil i.h.t. forvaltningslovens 6 andre og tredje ledd.
Vedlegg: 1 Søknad om salg av suiter med krav om tilbakeleie, 25.01.12. Kort resymé Det søkes om å selge suitene til Det Lille Hotell A/S som fritidsleiligheter med krav om tilbakeleie til hotellet. Saken fremmes uten innstilling da rådmannen anses inhabil i saken. Vurdering av habilitet Søknaden fremmes av Det Lille Hotell A/S som eies av bl.a. søskenbarn til rådmannens kone, Oddvar Halvorsen. I forvaltningslovens 6 andre og tredje ledd står det: Likeså er han ugild når andre særegne forhold foreligger som er egnet til å svekke tilliten til hans upartiskhet; blant annet skal legges vekt på om avgjørelsen i saken kan innebære særlig fordel, tap eller ulempe for ham selv eller noen som han har en nær personlig tilknytning til. Det skal også legges vekt på om ugildhetsinnsigelse er reist av en part. Er den overordnede tjenestemann ugild, kan avgjørelse i saken heller ikke treffes av en direkte underordnet tjenestemann i samme forvaltningsorgan. Administrasjonen legger til grunn at det kan foreligge forhold som er egnet til å svekke tilliten til rådmannens upartiskhet i denne saken og at rådmannen og dermed hans underordnede, må anses å være inhabile i saken. Saken fremmes uten innstilling, men med saksopplysninger, vurderinger og forslag til alternative vedtak. Saksopplysninger Suitene ligger i to ulike områder. Noen av suitene ligger innenfor regulert område for Risør sentrum med kombinert formål bolig, forretning, kontor, mens suitene i Vatikanet ligger i uregulert område i Buvika. I sistnevnte område er kommuneplanen gjeldende og formålet er Byggeområde tettstedsareal. Her er det krav om utarbeidelse av reguleringsplan før søknadspliktige tiltak kan godkjennes, jmf. pkt. 1.1 i kommuneplanens utfyllende bestemmelser. Søknaden er vedlagt, her gjengis kun hovedpunktene: Det er behov for å finne nye veier for hotelldriften og en ny strategi for å kunne opprettholde Det Lille Hotell. Det er i alt 12 suiter med 50 senger. Hotellvirksomhet har stor konkurranse fra det private utleiemarkedet og det er utfordrende å drive vanlig, tradisjonell hotelldrift i distriktene. Det vises til Lyngørporten og Golfhotellet som har tilbakeleie-virksomhet. Det er ønskelig å spre eierskapet på suitene for å komme på linje med andre aktører i markedet og eier tror dette er muligheten for hotellet til å overleve i framtida. Suitene er i dag regulert som næring, men suitene søkes solgt til enkeltpersoner som fritidsbolig med krav om tilbakeleie. Kjøper skal kunne stå fritt i forhold til egen bruk, men suitene skal kunne leies ut til hotellvirksomhet når den ikke brukes av eier. Resepsjonen i
Storgata skal benyttes som i dag og leies ut under navnet Sjømanns Suitene Det Lille Hotell. Det vises til Lyngørporten for sammenligning. Resepsjonen benyttes i dag også for Holiday Norways hytter på Østebø og for dem vil ikke endringa bety noe i praksis. Hotellet skal drives på samme måte som i dag, med hjemmeside, booking, konferanser etc. Utleieklausulen skal kontraktfestes og skal kreve at leiligheten står til hotellets disposisjon når den ikke er i bruk av eier. For Risør sin del har det ingen betydning om det er eier som er i suiten eller en hotellgjest antall overnattinger vil kunne bli større. Vatikanet er freda og egner seg dårlig som helårsbolig. Leilighetene er på ca. 45 m 2 og for små for fastboende. Søker ser med gru på at Vatikanet skal tilbakeføres til vanlige boliger og viser til at innredning/møbler er tilpassa huset fra 1750 og at disse bør bli stående. Dersom søknaden ikke imøtekommes p.g.a. boplikten, vil leilighetene bli solgt til fastboende, men da må Det Lille Hotell i følge eier, legges ned. Fordi det planlegges og bygges mange andre leiligheter med boplikt, ser ikke søker at behovet for denne typen leiligheter er så stort. Det hevdes at det ikke er økonomi i å selge hotellet under ett. Det bes om en seriøs, men rask behandling av søknaden, senest innen utgangen av mars, da det er planen å legge noen av suitene/leilighetene ut for salg på våre/forsommeren. Det er ikke foretatt nabovarsling. Søknaden krever bruksendring fra næring til fritidsbolig og er søknadspliktig i.h.t. 20-1 i plan- og bygningsloven. For suitene i sentrum må det vurderes om søknaden kan behandles som en dispensasjon i.h.t. 19-2 i plan- og bygningsloven eller om endringene er så vesentlige at de krever planendring/ny plan i.h.t. 12-14, jmf. 12-3 i plan- og bygningsloven. For suitene i Vatikanet må det vurderes om det kan gis dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen, jmf. 19-2 i plan- og bygningsloven. Vurderinger Søknaden reiser mange spørsmål og problemstillinger rundt hva det er ønskelig å benytte leiligheter i sentrum til. Søknaden reiser også problemstillinger i forhold til den formelle behandlinga av saken. Statlige planretningslinjer av 25.03.11 gjelder i 100-metersbeltet til sjø der kommunen i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, ikke har fastsatt annen byggegrense. Retningslinjene skal legges til grunn både i planbehandling og ved behandling av dispensasjonssøknader. Risør ligger i sone 2 og det bør etter retningslinjene være en restriktiv holdning til nye fritidsboliger, endringer bør skje gjennom plan og arealer til bolig-, sentrums- og næringsutvikling bør prioriteres foran arealer til fritidsboliger. Retningslinjene gjelder også for by- og tettstedsområder. I disse områdene skal behovet for fortetting og byutvikling tillegges vekt. Fra Miljøverndepartementets lovkommentarer, datert 01.07.09, siteres følgende som er relevant for å vurdere dispensasjon kontra planendring: Vedr. planendring (s. 139) Med mindre endringer menes endringer som ikke har nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. Vurderingen av hva som er mindre vesentlig endring har etter den praksis som er utviklet etter plan- og bygningsloven av 1985 ofte vært for vid. Forutsetningen er at begrepet mindre endring skal vurderes snevrere. For eksempel vil endring av arealformål ikke være en
mindre endring. En justering av grensene mellom to formål kan likevel i de fleste tilfeller anses som en mindre vesentlig endring. Vedr. dispensasjon (s. 152) Søknad om dispensasjon må begrunnes. Naboer skal varsles og regionale og statlige myndigheter hvis saksområde bli direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8 om forbud mot tiltak langs sjø og vassdrag. Denne foreleggingen er viktig for å sikre at nasjonale og viktige regionale interesser blir ivaretatt. Dersom dette ikke gjennomføres i praksis, kan vedtak om dispensasjon bli ugyldig. (s. 153) Kommunen har myndighet til etter søknad å dispensere fra bestemmelser i loven, forskrifter eller planer gitt i medhold av loven. ( ) Det skjønn kommunene skal utøve når de vurderer om dispensasjon skal gis er underlagt omfattende begrensninger, se omtale nedenfor. Det er derfor viktig at kommunen gir en utfyllende begrunnelse for vedtak om dispensasjon. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for en dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt vil gjøre seg gjeldende med styrke. (s. 154) Hvis konklusjonen etter vurdering i forhold til foregående kriterier er at det rettslig sett er anledning til å gi dispensasjon så må i tilfelle kommunen foreta en vurdering om de finner grunn til å gi dispensasjon. Det forutsettes at kommunen må ha en saklig grunn for ikke å dispensere (og som i tilfelle ikke kan avbøtes gjennom dispensasjonsvilkår). Dette kan for eksempel være at de vil se saken i større sammenheng, eller at det har vært mange nok dispensasjoner i området og at det evt. bør utarbeides ny plan før det gis tillatelse til flere tiltak. (Sitat slutt) Suitene har tidligere fått bruksendring for å kunne benyttes til hotellformål. Tidligere søknader har vært vurdert til å ligge innenfor hensikten med reguleringsplanen for sentrum som en utvidelse av forretnings- og boligformålet. Vurdering av om søknaden kan behandles som en dispensasjon: Risør sentrum Hensikten bak planen er bolig/forretning/kontor for suitene som ligger innenfor verneplanen i sentrum. I planens målsettingers pkt 4, står det at det skal legges til rette for at gamle Risør opprettholder og gradvis utvikler sine sentrumsfunksjoner for bolig, næringsliv og arbeidsplasser og i pkt. 5 står det at bruksformåla og balansen mellom disse skal opprettholdes/gjenopprettes. Det er ikke nevnt fritidsboliger som formål i planen. Fritidsboliger er med andre ord, ikke hensikten med planen.
Det søkes om å endre formålet til fritidsboliger, men med en kontraktsfestet utleieklausul. Nye eiere skal stå fritt til egen bruk, men suitene skal kunne leies ut til hotellvirksomhet når de ikke brukes av eier. Resepsjonen skal bestå som i dag. Administrasjonen tolker dette som at nye eiere i teorien kan bruke leiligheten hele året dersom det er ønskelig, det legges ikke opp til noen begrensninger i eller kontroll av bruken. Av denne grunn anser administrasjonen endringa som en formålsendring fra bolig/forretning/kontor til fritidsbolig. Jmf. sitat fra Miljøverndepartementets lovkommentarer ovenfor, vil endringa være en vesentlig endring. Administrasjonens vurdering er at hensynet bak reguleringsplanen for Risør sentrum settes vesentlig til side dersom bruken endres til fritidsbolig med i praksis, frivillig utleie. Det foreligger dermed ikke grunnlag for å behandle søknaden som dispensasjon. En endring må behandles som en endring etter 12-14, jmf. 12-3 i plan- og bygningsloven, altså en planendring hvor planen må ut på høring til alle berørte parter og statlige/regionale instanser. Vatikanet For dette området er det krav om utarbeidelse av reguleringsplan før man evt. kan gi bruksendring til fritidsleiligheter med utleieplikt. Det må da vurderes om en bruksendring har planmessige konsekvenser eller om det kan gis dispensasjon fra plankravet. I Vatikanet er det flere leiligheter og en endring til fritidsbolig vil kunne medføre en økt grad av privatisering av nærområdet fordi private eiere har andre krav til uteområder enn hotellgjester. Eiendommen er allikevel klart avgrensa med gjerde mot veiene rundt og det er tvilsomt om dette blir problematisk. I nærområdene er det per i dag kun boliger og næring. Området ligger nært sentrum og sjø, er svært attraktivt og det er stor sannsynlighet for at Vatikanet kan være attraktiv som helårsbolig på tross av at det er freda. Vi viser til at også Kjæret i Kragsgata 29 og hovedhuset i Bossvik er freda bygninger av omtrent samme alder og at disse benyttes som helårsboliger. De statlige planretningslinjene fremhever at man i by- og tettstedsarealer bør benytte arealer til boliger framfor fritidsboliger og at endringer bør skje gjennom planarbeid for best å belyse alle sider av en sak. Videre skal byutvikling vektlegges. For næringseiendommen til Hødnebø har Bystyret tidligere gitt aksept for regulering til bolig/fritid, i likhet med for Holmen og Flisvika. Søknad om bruksendring til fritidsformål for Vatikanet, kan behandles som en dispensasjon dersom Bystyret mener det er grunnlag for dette, dvs. dersom Bystyret mener det ikke foreligger planmessige konsekvenser som krever utarbeidelse av reguleringsplan. I tillegg må det foreligge en overvekt av fordeler framfor ulemper. Administrasjonens vurdering er at området bør sees på gjennom et planarbeid, jmf. også de statlige planretningslinjene, for bl.a. å sikre at byggets kulturhistoriske verdier tas vare på, i tillegg til fredning etter kulturminnevernloven, da dette vil sikre områdene rundt huset. Det bør også utarbeides plan fordi en endring til fritidsboliger i et bestående boligområde kan ha ulike konsekvenser som bør belyses nærmere. I tillegg kommer at administrasjonen vurderer en endring av leilighetene i sentrum til å være så vesentlig at det krever planendring. Det vil da være ulogisk å gi dispensasjon for det samme konseptet i Buvika. Leilighetene må sees på som en helhet etter vår mening. Vurdering av momenter i søknaden Søker viser til at det er nødvendig å finne nye veier og legge en ny strategi for at Det Lille Hotell fortsatt skal bestå. Det vises til vanskeligheter med å drifte hotell på tradisjonell måte, konkurransen
fra private utleiere og at Lyngørporten og Golfhotellet driver med sale&leaseback. Avslutningsvis hevdes det at det trolig er lite marked for å selge leilighetene til fastboende og at Det Lille Hotell må legges ned dersom dette blir resultatet. Manglende lønnsomhet er argumenter som fremmes i mange saker, sist på Jegertunet og Øysang. I samtlige saker er dette påstander som fremmes uten dokumentasjon. Administrasjonen har derfor ikke noe grunnlag for eller kompetanse til, å vurdere om denne påstanden er korrekt. Vi har derfor ingen videre kommentarer til dette og legger heller ingen vekt på dette argumentet. Risør kommune har konsesjonsgrense null. Boliger som arves innefor nær familie er imidlertid fritatt. I praksis gir det byen en blanda bruk med boliger og fritid. Når arvede boliger selges, er det igjen boplikt. På den måten har man sikra at boligene i hovedsak benyttes til helårs bosetting. Dette er et politisk valg. Der boliger brukes til fritid eller leies ut privat, har man i noen tilfeller opplevd hvor ulik bruken til bolig og fritid kan være. Dette har også vært tilfelle på Østebøneset hvor problemstillinga er motsatt, nemlig at hytter er tatt ulovlig i bruk til boliger. Dersom man skulle åpne for en planendring til fritidsboliger med utleieklausul, ville hensikten både bak reguleringsplanen og konsesjonsgrense null, settes til side. I søknaden er det beskrevet at eier står fritt i forhold til egen bruk. Dvs. at eier i praksis kan omgå kravet til utleie. Det er ikke lagt opp til at Det Lille Hotell skal drive oppsøkende virksomhet for å sjekke leilighetene etter våre opplysninger. Søker skriver at den totale bruksfrekvensen vil kunne bli større. Dette er en påstand vi ikke har grunnlag for å vurdere. Vatikanet er freda og søker mener den passer meget dårlig som helårsbolig. Administrasjonen vil tvert i mot hevde at et freda bygg er bedre tjent med fast bosetting framfor eiere som benytter bygget til og fra. Gamle hus krever mye og riktig vedlikehold og har best av å være i bruk. Bygget har høy standard og moderne fasiliteter ettersom det er benytta som hotell i dag. Alternative vedtak Fordi saken fremmes uten innstilling velger administrasjonen å vise ulike alternativer til vedtak. Dersom Bystyret mener det er grunnlag for å behandle søknaden som dispensasjon, minner vi om at saken må utsettes for å innhente uttalelse fra statlige/regionale myndigheter og berørte naboer før behandling. Vi stiller opp forslag til dispensasjonsvedtak nedenfor til orientering, men administrasjonen mener det ikke er grunnlag for å behandle saken som dispensasjon. 1. Det gis dispensasjon fra reguleringsplan for Risør sentrum, jmf. 19-2 i plan- og bygningsloven for bruksendring fra hotellformål til fritidsleiligheter m/utleieklausul på vilkår av at klausulen tinglyses som en heftelse, at leiligheten skal leies ut min. 9 mnd av året og at Det Lille Hotell følger opp utleieplikten overfor eier. Det gis dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens arealdel, jmf. 19-2 i plan- og bygningsloven for bruksendring fra hotellformål til fritidsleiligheter m/utleieklausul for Vatikanet på vilkår av at klausulen tinglyses som en heftelse, at leiligheten skal leies ut min. 9 mnd av året og at Det Lille Hotell følger opp utleieplikten overfor eier. o Dersom dette blir vedtaket, må det begrunnes og godtgjøres at hensikten bak planen ikke settes vesentlig til side, at fordeler veier tyngre enn ulemper og at hensyn til helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet er ivaretatt.
2. Søknad om formålsendring innenfor regulert område for Risør sentrum godkjennes ikke da endringa er en vesentlig endring av planformålet og må behandles som planendring etter 12-14, jmf. 12-3 i plan- og bygningsloven. Det gis ikke dispensasjon fra plankrav i kommuneplanens arealdel for bruksendring for Vatikanet, jmf. 19-2 i plan- og bygningsloven, da tiltaket har planmessige konsekvenser.