Arkiv: 168/87/168/90/L12/168/92/168/97/16 8/47 Saksmappe: 2012/961-17539/2016 Saksbehandler: Britt Alice Oseassen Dato: 11.10.2016 2. gangs behandling av forslag til detaljreguleringsplan for boligblokk, Agnefestveien 40-48, gnr. 168, bnr. 87, 90, 92, 97 og 47 - planid 201206. Utvalg Møtedato Saksnummer Hovedutvalg for miljø, plan og drift 26.10.2016 90/16 Endelig vedtak fattes av Hovedutvalg for Miljø, Plan og Drift, HMPD. Rådmannens forslag til vedtak: HMPD viser til utredning i saksfremlegg og vedtar følgende: Med hjemmel i pbl 12 10 legges forslag til detaljreguleringsplan for for boligblokk, Agnefestveien 40-48, gnr. 168, bnr. 87, 90, 92, 97 og 47 - planid 201206 ut til offentlig ettersyn etter at følgende endringer er gjort: Felles uteoppholdsareal på tak av 3. etg for BKS2 utvides med ca 100 m 2. Det etableres felles uteoppholdsareal på tak av 3. etg for BKS1 på min ca 150 m 2. Hovedutvalg for miljø, plan og drifts behandling 26.10.2016: Avstemming: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Hovedutvalg for miljø, plan og drifts vedtak 26.10.2016: Hovedutvalg for miljø, plan og drift viser til utredning i saksfremlegg og vedtar følgende: Med hjemmel i pbl 12 10 legges forslag til detaljreguleringsplan for boligblokk, Agnefestveien 40-48, gnr. 168, bnr. 87, 90, 92, 97 og 47 - planid 201206 ut til offentlig ettersyn etter at følgende endringer er gjort:
Side 2 Felles uteoppholdsareal på tak av 3. etg for BKS2 utvides med ca 100 m 2. Det etableres felles uteoppholdsareal på tak av 3. etg for BKS1 på min ca 150 m 2. SAKSORIENTERING Økonomi Likestilling Vurdert i saksfremstillingen Ikke relevant Fjellbygg AS har på vegne av grunneier Svein Birkeland m.fl sendt inn et forslag til detaljreguleringsplan for et område langs Agnefestveien. Planområde er oppgitt å være ca 5,5 da og er ca 0,5 km fra Lyngdal sentrum. Området er pr i dag bebygd med eneboligtomter med plen samt en 6 manns bolig. Planforslaget legger til rette for: 2 nye leilighetsbygg - totalt 60 boenheter. Parkering under bakken og på bakken Uteoppholdsarealer og nærlekeplass Eksisterende blokk/6-mannsbolig. Planen ble behandlet i HMPD 17.02.16 hvor følgende vedtak ble fattet:
Regulant har omarbeidet planforslaget og har nå levert inn et revidert forslag til behandling. Side 3
Side 4 VURDERING I møte 17.02.16 ble det valgt å ikke legge planen ut på offentlig ettersyn, men be regulant justere planforslaget. Bakgrunnen var at kommunen vurderte at de ubebygde delene kunne nyttiggjøres bedre enn det planforslaget la opp til og dermed heve kvaliteten på uteområdene. Uteoppholdsarealet MUA var i sum ikke for små, men grøntområde var smale striper som ble vurdert å ikke være godt egnet for uteopphold. Ved å endre bygningenes plassering ble det vurdert at man kunne oppnå bedre utnyttelse. Det har vært flere møter og dialoger med regulant og utbygger for å oppnå bedre arealdisponering. Spesielt var det arealdisponeringen for tidligere leilighetsbygg B1-B2 (nå benevnt som BSK2) som ikke ble ansett som helt optimal. Disse to tidligere byggene er nå slått sammen til et
Side 5 bygg, og utformet som en L. Foreslåtte endringer medfører at det har blitt et større sammenhengende uteområde foran bygget BKS2. Slik rådmannen tolker sol skygge diagrammet vil leke- og uteoppholdsarealet ha mer sol nå enn der lekeplassen tidligere var plassert. Rådmannen ser positivt på endringene som er utført i planforslaget. Uteopphold og lekeområde Det er lagt inn et kombinert areal for lek og uteopphold på til sammen 450 m 2 f-but1 er på 250 m 2 og f-but3 er på 200 m 2. For BKS2 er det også felles uteoppholdsareal i 4. etasje/tak 3. etasje. Arealet er oppgitt å være ca 100 m 2. I tillegg har hver leilighet et privat uteoppholdsareal som varierer fra 7 40 m 2. Det er satt krav i bestemmelsene som sikrer opparbeidelse av felles uteareal til felles rekreasjonsområde og til bruk for alle grupper uavhengig av alder og funksjonsevne. Det er også satt krav om at området skal opparbeides med lekeapperater egnet for småbarns lek og tilrettelegges med benker/sitteplasser. Området skal videre tilfredstille verdier i støyveilederen T-1442. I forbindelse med byggesøknaden vil det bli levert en skisse som vil vise hvordan dette arealet skal utnyttes og utformes i tråd med kommunens norm. Rådmannen vurderer at områdene vil bli fine møtesteder som kan brukes av alle aldersgrupper uavhengig av alder og funksjonsevne. BKS3 er eksisterende 6-mannsbolig, og det er i bestemmelsene satt krav om egen lekeplass på min 50 m 2. Det ble gitt tillatelse til bygging i 2008 og størrelsen er iht kravene som var da. I tillegg til krav om nærlekeplass dvs møtesteder og lekeplass nær boliger der lekeutstyret er dimensjonert for mindre barn, stilles det også krav om områdelekeplass/kvartalslekeplas og aktivitetsområder. Kvartalslekeplassen er større møte- og lekeplasser med ball-løkke og der lekeutstyret er dimensjonert for eldre barn. Planforslaget løser ikke kravene til områdelekeplasser og aktivitetsområder som det er krav om etter bestemmelsene i kommuneplanen. Det er vanlig at slike leke- og aktivitesområder løses utenfor området for detaljreguleringsplanen. I følge planbeskrivelsen er det inngått avtale med Hamran 1 vel og eier av kvartalslekeplassen, Igland Eiendom, om at nybyggene i planområdet, 60 enheter kan benytte lekeplassen i Hamran som kvartalslekeplass. Avtalene er vedlagt planbeskrivelsen.
Side 6 Flyfoto lekeplass Maks kapasitet for områdelekeplasser er 200 boenheter. Størrelsen skal være 500 3000 m 2. Lekeplassen i Hamran som er tenkt benyttet for å løse kommunens krav til områdelekeplass, har etter opplysninger fra regulanten en størrelse på 600 m 2. Etter at planområdet er tilknyttet skal i følge regulanten/planbeskrivelsen 200 boenheter være tilknyttet denne lekeplassen. Kommunen har ikke gjort noen beregninger på hvor mange boenheter som i dag er tilknyttet denne lekeplassen og kan derfor ikke bekrefte om det er kapasitet nok. Imidlertid skal denne lekeplassen i følge oppgitte opplysninger ha et areal på 600 m 2 dvs tilnærmet min størrelse, mens man ønsker å tilknytte maks antall boenheter. Flere av tomtene som grenser til lekeplassen er ikke oppmålt, men kun skylddelt. Mye tyder på at det er et areal ved siden av eksisterende lekeplass som også tilhører Igland Eiendom og at lekeplassen kan utvides. Dette må evt undersøkes nærmere. Lekeplassen trenger i følge regulanten en oppgradering, og Agnefestveien AS skal etter den private avtalen yte kr 100.000 i støtte til oppgradering av lekeplassen forutsatt at lekeplassen kan benyttes til å innfri kommunens krav om kvartalslekeplass. Det står ikke noe i avtalen hvordan lekeplassen skal oppgraderes. Avtalen som utbygger har inngått med Hamran 1 vel og Igland Eiendom er en privat avtale som kommunen ikke har vært med å utforme og som heller ikke forplikter kommunen. Summen som her skal betales inn er mye lavere enn hva som kreves i utbyggingsavtaler i andre saker hvor utbygger ikke klarer å løse kravet om områdelekeplass (pt. Er beløpet kr 23.000 pr boenhet). Utfra likebehandling mener rådmannen at oppgradering av eksisterende lekeplass for kr 100.000 ikke er tilstrekkelig for å innfri kommunens krav til områdelekeplass, når det skal etableres 60 nye boenheter. Imidlertid kan oppgradering av eksisterende lekeplass være en del av bidraget. I forbindelse med utbygging av eiendom gnr 162 bnr 44 på Rom ble det inngått avtale med utbygger om at utbygger ruster opp eksisterende kvartalslekeplass som en del av bidraget. Før opparbeidelse starter skal det avtales med kommunen nærmere løsning for opprustningen med kostnadsberegning. Kostnadene som brukes på opprustning går i fratrekk fra beløpet som skal betales i bidrag (kr 23.000 pr boenhet). Resterende betales inn som bidrag til kommunens fond.
Side 7 Det er i bestemmelsene satt inn rekkefølgekrav som sikrer kommunens krav om kvartalslekeplass. Rådmannen anbefaler at den beholdes og så kan man i en utbygningsavtale diskutere hvordan kravet skal løses og om det for eksempel kan være aktuelt med oppgradering av eksisterende lekeplass for del av utbyggingen og krav om bidrag på en annen del. Kommuneplanens bestemmelser stiller også krav om minste uteoppholdsarealer MUA pr boenhet. MUA er definert som de deler av tomten som er egnet for formålet og som ikke er bebygd eller avsatt til kjøring eller parkering. Det innbefatter ikke restarealer som ikke egner seg til lek eller opphold. Kravene til nærlekeplass samt private og felles områder inngår i beregningen av uteoppholdsareal. Kravet til MUA varierer med boligtype og for blokkbebyggelse/leiligheter er kravet 15 m 2. Ved 60 leiligheter vil kravet til MUA være 900 m 2 (Da er BKS3 ikke med i beregningen).det er i planen avsatt: 1410 m 2. I følge planbeskrivelsen er MUA for BKS1 23 m 2 pr boenhet og for BKS2 24 m 2. MUA er beregnet slik Bygg BKS1: fellesområde BUT1 250 m 2 balkonger/terrasser 600 m 2 (150 m 2 pr etasje) Totalt 850 m 2 Bygg BKS2: fellesområde BUT3 200 m 2 Balkonger 360 m 2 Totalt 560 m 2 Uteoppholdsareal BUT2 er ikke tatt med i beregningen av MUA, da den anses å være mindre egnet til opphold pga områdets utforming og også mhp sol skygge analyse. Kommuneplanens krav til MUA anses å være oppfylt. For BKS2 er det et felles uteoppholdsareal i 4. etg/tak 3. etg. Rådmannen vurderer dette som positivt. Det vil her bli en uteoppholdsplass skjermet for forbipasserende langs den trafikkerte Agnefestveien og med gode solforhold. Takterrassen vil også medføre bedre solforhold for BKS3. Solforholdene for BKS3 vil bli ytterligere forbedret om man hadde utvidet dette uteoppholdsarealet. Denne løsningen ville landskapsmessig også ha vært bedre ikke bare for BKS3, men også fra veien da man får en opptrapping av bygningen høydemessig.
Side 8 For BKS1 er det ikke noe felles uteoppholdsareal på tak av 3. etg, tilsvarende som for BKS2. Det er stilt spørsmål til regulant om dette er mulig, men tilbakemeldingen var at «det er det i utgangspunketet ikke». Regulant har ikke gitt noen videre begrunnelse. Solforholdene for f_but1 er ikke optimale og rådmannen vil anbefale at det vurderes om det er mulig med felles uteoppholdsareal på tak av 3. etg. for BKS1 også. Dette vil være positivt ikke bare mhp kvaliteten på uteoppholdsarealet for BKS1, men også gi en bedre landskapsvirkning sett fra Agnefestveien og eksisterende bebyggelse. Rådmannen vurderer at endret arealdisponering har gitt bedre kvalitet på uteoppholdsarealene, men vil anbefale at felles uteoppholdsarealet på tak av 3. etg i BKS2 utvides, og at det etableres tilsvarende uteoppholdsareal for BKS1. Bebyggelse og utnyttelse Det er planlagt 3 leilighetsbygg på området. Forrige planforslag la opp til 4 leilighetsbygg. Byggene er merket BKS1-BKS3 på plankartet. BKS3 er allerede bygd, og består av totalt 6 leiligheter fordelt på 2 etasjer. Bygget er ca 9 m høyt og fasaden er i tre, i likhet med resten av bygningene i nærområdet. Total utnyttelse er 532 m 2 inkl parkering og boder. Dette vil tilsi en utnyttelse på BYA = 52 %. Planområde for BKS1-2 utgjør totalt 4487 m 2. Byggeområde for BKS1-2 utgjør totalt 2384 m 2, noe som tilsier en utnyttelsesgrad for bygniger på ca 53 %. Grøntområde/uteoppholdsareal f_but1-3 ca 700 m 2. Resten av arealet er hovedsakelig parkering, kjørevei/snuareal og fortau. Hvis planområdet hadde vært en tomt evt et byggeområde skulle parkering og snuareal inngå i beregning av utnyttelsesgrad i tillegg til selve bygningene. I dette tilfelle er det lagt parkering i kjeller samt noen plasser på bakkeplan og oppgitte utnyttellsesgrad inkluderer derfor ikke areal som medgår til parkering. Det er for BKS1-2 lagt opp til en høy utnyttelse med 60 nye boenheter fordelt på 2 bygg. BKS1 har 37 boenheter og BKS2 23 leiligheter. I dag er det 4 eneboliger her. I forbindelse med forrige politiske behandling ble det vedtatt at utnyttelsen skulle reduseres til ca 48 boenheter. Det første planforslaget som ble levert inn var 48 boenheter, det var derfor dette tallet ble satt. Det ble vurdert til å være en høy utnyttelse, men en utnyttelse som kunne aksepteres på et så sentralt sentrumsområde. Rådmannen er som ved forrige behandling skeptisk til om utnyttelsen blir for høy i området og om utnyttelsen er så høy at det går utover kvaliteten på uteoppholdsareal. Ved å redusere antall boenheter vil kravet til parkering bli redusert, og man vil kunne frigi areal til andre formål. Regulant har valgt å ikke redusere antall boenheter slik HMPD vedtok 17.02.16. Deres kommentar til det er i følge planbeskrivelsen: «Årsaken til at vi ikke har redusert antall leiligheter slik som teknisk utvalg menter er at vi mener det må være så pass mange for å kunne forsvare konseptet med fellesfunksjoner og utleierom. Dersom antall leiligheter reduseres vil dette resultere i mye dyrere leiligheter og mange vil dermed ikke ta seg råd til å bosette seg i konseptet». Konseptet går ut på at det utenom samlingslokal som kjøkken vil byggene BKS 1-2 ha rom for frisør, lege og fysioterapi. Disse skal kun betjene beboerne. Det er planlagt at leilighetene kun skal tilbys personer over 65 år. I tidligere forslag var det kun BKS1 som skulle tilbys de over 65 år, men dette er
Side 9 nå utvidet til å gjelde begge de nye byggene. Det finnes ingen arealformål eller mulighet å sette inn en slik begrensning i bestemmelsene, men dette må evt. ordnes privatrettslig. Rådmannen vurderer at konseptet er veldig bra, og antar at dette vil koste mer enn andre leilighetsbygg, men undrer seg over at det trengs bortimot 60 boenheter for å finne lønnsomhet i prosjektet. Tomtene består idag eneboliger med plen, og forholdene skulle ligge godt til rette for utbygging. BKS1-2 vil bli høye 13,5 m + opphøyet del for trapp og heis på inntil 2 m. Høydemessig vil byggene skille seg fra resten av bebyggelsen i området. Eksisterende bygg BKS3 er ca 9 m høy og med saltak. Dette bygget passer inn med omkringliggende boliger. Det planlegges tilnærmet flat tak på BKS1-2 for å dempe på høyden. Fasaden vil være en blanding av tre og plater for å bryte opp fasaden slik at det ikke blir monotont og kjedelig. Kålvehagen nærmere sentrum har tilnærmet samme utseende som her planlegges. Det blir tett mellom byggene. Spesielt BKS3 vil kunne oppleve det som en stor endring når dagens enebolig blir ersattet med en 4 etasjers høy bygning (opptil 15,5 m høy). Sol skygge analysen viser også at solforholdene for eksisterende 6 mannsbolig blir dårligere som følge av planlagte utbygging. Avstanden mellom BKS2-3 er oppgitt å være ca. 8 m fra vegg til vegg. Dette skal være tilnærmet samme avstand som det er i dag mellom byggene. Bygningsmassen BKS1-2 vil bli dominerende sett fra Agnefestveien/gateplan og i forhold til eksisterende bebyggelse i område. Utfra landskapshensyn vil det være bedre med en opptrapping av bygningene høydemessig. Det er planlagt takterrasse på tak av 3.etg på BKS2. Med en utvidelse av denne vil man sett fra nord få en opptrapning høydemessig. For å få denne virkningen på flere deler av området anbefaler rådmannen at det legges opp til takterrasse/felles uteoppholdsareal på tak i 3. etg for BKS1 også. Dette vil i tillegg også heve kvaliteten på felles uteoppholdsarealet for BKS1. Rådmannen anbefaler at takterrasse på BKS2 utvides og at det blir felles takterrasse på BKS1 også på min. 100 m 2. Bygningsmassen BKS1-2 vil da bli mindre dominerende fra Agnefestveien/gateplan. I forbindelse med forrige behandling av planforslaget ble det sagt at planforslaget måtte endres slik at kravene i veileder for grad av utnytting ble oppfylt dvs at plankartet måtte vise det som er reelt byggeareal iht. definisjon av BYA. Bla kom det balkonger ut i uteoppholdsarealet og for BKS1 overbygg over sykkelparkering. Dette er i revidert planforslag rettet opp. Det ble også vedtatt at «byggegrense mot eiendom i nord, sør og øst flyttes slik at avstand fra nabogrense til bygning tilsvarer minst halvparten av byggverkets høyde». Bakgrunnen for kravet var at bygningene blir så høye, og at det vil ha stor innvirkning spesielt på eksisterende 6 mannsbolig BKS3. Det har i etterkant av møte i HMPD vært dialog med regulant og utbygger, og rådmannen vurderer at nytt omarbeidet planforslag med rådmannens foreslåtte endring vil føre til at forholdene
Side 10 for BKS3 blir bedre. Ved å ha felles uteoppholdsareal på tak av BKS2, vil høyden i nord mot BKS3 bli redusert noe, til ca 10 m. Tomtene er ikke oppmålt enda, så det er usikkert hva avstanden fra tomtegrense til BKS2 blir. Avstanden mellom byggene BKS2-3 er oppgitt å være minst 8 m. Byggegrensen fra tomtegrense skal være 4 m. Med redusert høyde på BKS2 mot BKS3, vurderer rådmannen at foreslåtte byggegrense i nord ikke trenges å endres. Det er vanskelig å endre byggegrense i øst uten at dette vil ødelegge byggenes utforming. Endres byggenes utforming medfører det at det er vanskelig å opprettholde felles leke- og uteoppholdsareal på bakkenivå, da rådmannen vurderer at arealet ikke bør være mindre enn det planforslaget legger opp til. Områdene i øst og sør er i dag ubebygd. Områdene er videre uregulert og i kommuneplanen avsatt til LNF område med hensynssone landbruk. Rådmannen vurderer at byggegrense på 4 m slik planforslaget angir er tilstrekkelig. Parkering, adkomst og trafikksikkerhet Hovedparkering for område BKS 1 BKS2 er foreslått løst i felles parkeringsanlegg under bakken. Her er det plass til ca 74 p-plasser. I tillegg er det lagt opp til parkering på bakkeplan langs Agnefestveien/fv 410 samt et parkeringsområde i enden av BKS1. Her er det overbygg med leiligheter i 2.-4. etg og området er derfor på plankartet markert som bebyggelse. Det er i bestemmelse xx sikret at det er,mulig å ha parkeringsplass. Det er på bakkeplan lagt opp til 18 p-plasser. Totalt vil det være 92 p-plasser noe som tilsvarer 1,5 p-plass pr leilighet. Dette er iht. kravene. HC parkering er avsatt i nærheten av hver heis til byggene, BKS1-2, totalt 3 og er inkludert i totalsummen på 92 p-plasser. Innkjøring til parkeringskjelleren er plassert mellom BKS1 og BKS2, i øst. Det er lagt opp til 55 løpemeter sykkelparkering. Dette skal i følge planbeskrivelsen tilsi 1,8 stk pr leilighet. BKS3, eksisterende 6- mannsbolig har 9 p-plasser på bakkeplan. Dette er iht kravene. Det er ikke satt av plass til sykkelparkering. I dag har hver tomt egen avkjørsel. Planen legger opp til felles avkjørsel for BSK1 og BSK2 noe som er bedre mhp trafikksikkerhet. Avkjørsel som er etablet for BKS3 skal fortsatt benyttes. Det vises ellers til saksframlegg i forbindelse med 1. gangsbehandling av planen.
Side 11 KONKLUSJON Arealdisponeringen er blitt bedre, men rådmannen vurdere at det fremdeles er for høy utnyttelse. Rådmannen anbefaler at felles uteoppholdsareal på tak av 3. etg for BKS2 utvides og at det også etableres tilsvarende uteoppholdsareal for BKS1. Vedlegg 1 1032-2012-06_PLANBESKRIVELSE REVIDERT. 2 Planbestemmelser 3 Plankart 4 1. gangsbehandling av nytt forslag til detaljreguleringsplan for boligblokk, Agnefestveien 40-48, gnr. 168, bnr. 87, 90, 92, 97 og 47 - planid 2012 06 Norman Udland Rådmann