Riska bydelsutvalg 26.10.09 sak 31/09 Fylkesmannen i Rogaland, miljøvernavd., postboks 59, 4001 Stavanger Fylkesmannen i Rogaland, landbruksavd., postboks 59, 4001 Stavanger Rogaland fylkeskommune, regionalplanseksj., postboks 130, 4001 Stavanger Statens vegvesen, region vest, Askedalen 4, 6863 Leikanger Riska bydelsutvalg v/magne T. Frøyland, Teineveien 5, 4310 Hommersåk Olav Utvik, Hommersåkveien 129, 4311 Hommersåk Audun Gismarvik, Haugveien 14, 4311 Hommersåk John Sverre Frøyland, Leilighet 402, Havnegata 13, 4306 Sandnes Tove Dirdal, Frøyland, 4311 Hommersåk Hilde Aasland Andersen, Frøyland, 4311 Hommersåk Bjarne Oddvard Brimsø, Frøyland, 4311 Hommersåk Sandnes, 18.09.2009 Deres ref.: Vår ref : 200905621-3 Saksbehandler: Gro Karin Hettervik Arkivkode : O: : 102-99 Uttalelse etter plan- og bygningsloven 27. juni 2008 nr. 71 19-1. DISPENSASJON FOR OPPFØRING AV 4 MINDRE BOLIGER PÅ GNR. 102 BNR. 99, HOMMERSÅK. Byplansjefen har mottatt søknad datert 05.08.09 om dispensasjon for oppføring av 4 mindre boliger på gnr. 102 bnr. 99 på Hommersåk (se vedlagt oversiktskart og detaljkart). Eiendommen ligger i et uregulert område og er vist som LNF-område i kommuneplanen. Med grunnlag i boligsosial handlingsplan for Sandnes kommune 2008 2015 har kommunen kjøpt den aktuelle eiendommen for tilrettelegging av boliger til personer som av forskjellige årsaker bør bo litt avskjermet fra ordinære boligområder. Det søkes her om å plassere 4 modulbygg på eiendommen på henholdsvis 25-30 m² og ca. 40 m 2, 2 boliger av hver størrelse (se vedlagt søknad). Det vil innebære maksimalt 6 faste beboere. Naboer ble varslet om at kommunen ville søke dispensasjon ved brev datert 22.06.09. Vedrørende innkomne merknader vises det til vedlagt søknad m/vedlegg. Etter 19-2 i ny planlov kan dispensasjon bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det forutsettes i tillegg at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det søkes her om dispensasjon fra LNF-formålet i kommuneplanen, samt bestemmelsen om å utarbeide reguleringsplan. Søker viser til at omsøkt bruksendring av eiendommen ikke vil innebære vesentlige endringer av bruken i forhold til dagens situasjon, da bruken fortsatt vil være boligformål. Videre legges det opp til at bruken lett kan avvikles og tilbakeføres til tidligere bruk. I tillegg vektlegges den samfunnsmessige betydningen av å sikre boliger også til grupper som ikke kan bo i tradisjonelle boligområder. Ut fra dette hevder søker at vilkårene i ny planlov for å innvilge dispensasjon er oppfylt. Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes. E-post: byplan@sandnes.kommune.no Besøksadresse: Byplan, Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon: 51 97 50 00 Telefaks: 51 97 54 26 www.sandnes.kommune.no
Da det ikke er ønskelig å legge til rette for å endre status for eiendommen til boligområde ser ikke byplansjefen det som hensiktsmessig å utarbeide reguleringsplan for området. Byplansjefen ser at det i foreliggende tilfelle søkes om dispensasjon for å løse en offentlig oppgave, men er usikker på om det ut fra en planfaglig vurdering er grunnlag for å tilrå omsøkt dispensasjon. Ut fra ovennevnte bes det om uttalelse før det gjøres vedtak i saken. For statens vegvesen gjelder det byggeavstanden til rv 516. For bydelsutvalget er uttalelse ikke lovpålagt etter plan- og bygningsloven 27. juni 2008 nr. 71 19-1, men utvalg for byutvikling mener bydelsutvalgene må være en høringsinstans i forbindelse med saker der det søkes om dispensasjon i LNF-områder. Det bes om at uttalelsene foreligger innen 30 dager etter at dette brevet er mottatt. Med hilsen Espen Ekeland arealplansjef Gro Karin Hettervik arealplanlegger Vedlegg: Oversiktskart Detaljkart Søknad datert 05.08.09 m/vedlegg Kopi til: Sentral sekretær for bydelsutvalgene, Britt Sandven, m/vedlegg Sandnes kommune v/eiendom, internt Side 2 av 2
Riska bydelsutvalg 26.10.09 sak 31/09 - Vedlegg 1 OVERSIKTSKART Dispensasjon for oppføring av 4 mindre boliger på gnr.102, bnr.99, Hommersåk MÅLESTOKK 1 : 20000 BYPLANSJEFEN I SANDNES, 08.09.2009 NORD
Riska bydelsutvalg 26.10.09 sak 31/09 - Vedlegg 2 X 6535000 X 6534800 DETALJKART Dispensasjon for oppføring av 4 mindre boliger på gnr.102, bnr.99, Hommersåk MÅLESTOKK 1 : 2000 BYPLANSJEFEN I SANDNES, 17.09.2009 NORD
Riska bydelsutvalg 26.10.09 sak 31/09 - Vedlegg 3 Sandnes kommune/byplan Postboks 583 4305 SANDNES EIENDOM Sandnes, 05.08.2009 Deres ref: Vår ref: 200902979-7 Saksbehandler Helge Fosså Arkiv: E: 613 F17 &50 SØKNAD OM DISPENSASJON FOR OPPFØRING AV 4 MINDRE BOLIGER PÅ EIENDOMMEN GNR. 102 BNR. 99. Det søkes dispensasjon fra gjeldende kommuneplan 2007 2020 for plassering av 4 mindre boliger på eiendommen gnr. 102 bnr. 99, Hommersåkveien 151. Den aktuelle eiendommen ligger i et uregulert område som i kommuneplanen er fastsatt til LNF-område. Naboer ble varslet om at kommunen ville søke dispensasjon ved brev 22. juni. 2009 Grunnlaget for søknaden: Med grunnlag i boligsosial handlingsplan for Sandnes kommune 2008 2015 har kommunen kjøpt den aktuelle eiendom for å legge til rette for å nytte eiendommen for bolig til personer som av forskjellige årsaker bør bo litt avskjermet fra ordinære boligområder. Da den aktuelle eiendom ligger i nær tilknytning til offentlig kommunikasjon og med en viss avstand fra omkringliggende naboer ble denne eiendommen funnet å være svært velegnet for formålet. Videre ble det også lagt vekt på at eiendommen er så stor at det skulle være mulig å plassere flere boliger på eiendommen. Det er ønskelig å plassere 4 stk. såkalte modulbygg på eiendommen. Byggene vil prefabrikkert i 2 størrelser, henholdsvis ca 25-30m2 og ca. 40m2. Boligene er tenkt nyttet for 1 person, maksimalt 2 for den største. På denne eiendommen er det ønskelig å plassere 2 boliger av hver størrelse, til sammen 4 boliger. For at boligsituasjonen skal fungere best mulig er det tenkt at eksisterende bolighus nyttes som en personalbase i den utstrekning det er slikt behov. Dette vil avhenge av de aktuelle beboere til enhver tid. Plasseringen av de aktuelle boliger vil også innebære at eksisterende garasje og uthus trolig må rives. Dette forutsettes avklart ved senere byggesaksbehandling, da en ikke kan se at dette betinger en dispensasjon. Tilsvarende vil en i denne omgang heller ikke ta stilling til plasseringen på eiendommen da det antas at også dette kan avklares ved byggesaksbehandling. Årsaken til at det ikke søkes om omregulering er at det ikke er ønskelig å legge til rette for at eiendommen endrer status til boligområde. Det søkes derfor bare dispensasjon for å løse en konkret Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes. E-post: postmottak@sandnes.kommune.no Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon: 51 97 50 00 Besøksadresse: Eiendom, Elvegaten 11. Telefon: 51 97 55 37 mob. 90 66 17 20 www.sandnes.kommune.no
problemstilling. De aktuelle boligene er også forutsatt å være flyttbare slik at det er fullt mulig å tilbakeføre eiendommen dersom det ikke skulle være behov for denne type boliger på et senere tidspunkt. Videre skal det også bemerkes at selv om det i dette tilfellet er ønskelig å plassere 4 nye boliger legges det ikke til rette for mer press på omgivelsene. Årsaken til dette er at boligene er små og er tenkt å nyttes til relativt få personer. Det antas også at det ikke vil medføre nevneverdig trafikkbelastning i området da den aktuelle beboergruppe neppe har eller har behov for bil. Naboprotester: På grunnlag av utsendt nabovarsel er det kommet inn 2 merknader fra naboer. Oddbjørn Brimsø, Ragnhilsdvei 1, Hommersåk, påpeker i brev datert 1. juli, at eiendommen som det søkes oppført 4 boliger på ligger i LNF-område hvor det ikke er tillatt med tiltak som ikke har tilknytning til stedbunden næring. Videre anføres det at dersom eiendommen er for stor bør deler av eiendommen gå som tilleggsjord til naboeiendommer. Det anføres også at likebehandlingshensyn må nyttes slik at det gis tilsvarende mulighet til endring av formål for klagers eiendom gnr. 102 bnr. 45 som tidligere er søkt omregulert. Helge Nilsen, Teknaconsult, har også kommet med merknader til søknaden på vegne av Olav Utvik. I brev av 3. juli fremkommer det at Utvik er negativ til at det tillates fortettet med ytterligere boliger, da eiendommen er omringet av boliger på alle kanter og at ytterligere boliger kan skape klager på landbruksdriften på grunn av lukt og støy. Det stilles også spørsmål og kommuneplanen kan fravikes ved dispensasjon og om endringen ikke bør skje ved reguleringsplan. Videre anføres det at særlige grunner ikke er angitt i søknaden. Det anføres også at dersom Sandnes kommune får dispensasjon for oppføring av 4 boliger må også Utvik kunne innvilges tilsvarende på sin eiendom. Denne anførsel er begrunnet med likebehandlingsprinsippet. Det er også lagt med et kartutsnitt hvor det avmerkes en nytt boligområde like ved kommunens eiendom. Begge protestene legger vekt på at det vil innebære forskjellsbehandling dersom bare kommunen får tillatelse til å etablere boliger i området. Etter søkers oppfatning kan det ikke legges til grunn at denne eventuelle forskjellsbehandling er usaklig. Dispensasjonsvuderingen skal være en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle og utelukker ikke at det vil innebære forskjellsbehandling. Det er den usaklige forskjellsbehandlingen som ikke er tillatt. I det foreliggende tilfellet søkes det dispensasjon for å løse en offentlig oppgave ved å skaffe bolig til en gruppe beboere som har et sterkt behov for en plassering utenfor tradisjonelle boligområder. Søker ser ikke grunnlag for å gi ytterligere kommentarer til protestene. Dispensasjonsvurderingen: Etter bestemmelsene i ny planlov 19-2 kan dispensasjon bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det forutsettes i tillegg at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I det foreliggende tilfelle hevdes det at disse vilkår er oppfylt. Som det vises til ovenfor vil ikke den endret bruk av eiendommen innebære vesentlige endringer av bruken i forhånd til dagens situasjon. Selv om det søkes oppført 4 boliger legges det opp til at det maksimalt vil innebære 6 faste beboere på eiendommen. Videre legges det opp til at bruken lett kan avvikles og tilbakeføres til tidligere bruk. Videre er det også en viktig samfunnsmessig årsak til at den aktuelle eiendommen ønskes nyttet på en slik måte. De aktuelle beboere har behov for å bli etablert i et område som ikke ligger
for nær opp til annen bebyggelse og disse behov er vanskelig å dekke innenfor etablerte eller regulerte boligområder. Det skal også bemerkes at dette er et sentralt satsingsområde for Husbanken å skaffe bolig til denne gruppe boligsøkere. Det må etter dette legges til grunn at vilkårene for å innvilge dispensasjon fra gjeldende kommuneplan hvor den aktuelle eiendom inngår i område avsatt til LNF-formål er oppfylt. Det vises til at eiendommen ikke for vesentlig endret bruk da bruken fortsatt vil være boligformål som tidligere. Videre er det også fullt mulig å tilbakeføre bruken i fremtiden dersom det skulle være behov for å avvikle den aktuelle bruk. Videre er det en viktig samfunnsmessig oppgave å sikre boliger også til grupper som ikke kan bo i tradisjonelle boligområder. Fordelene med å innvilge dispensasjon i det foreliggende tilfellet må derfor betraktes å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jfr. vilkårene i pbl. 19-2. I forbindelse med utsendelse av nabovarsel ble dette trolig ikke sendt ut rekommandert. Likevel legges det til grunn at nabovarsel er utsendt i henhold til vedlagte naboliste. Fra søkers side bes det likevel om at dersom dispensasjon innvilges bes vedtaket oversendt oversendt alle naboer i følge liste, også de som ikke har protestert på vedtaket. Det antas at dette vil kunne kompensere for at varsel ikke er sendt rekommandert. Det bes også om at søknaden prioriteres. Stein Dirdal forvaltningssjef Helge Fosså juridisk rådgiver Vedlegg: Kopi av nabovarsel datert 22.06.09 Kopi av nabovarslingsliste Kopi av protest fra Oddbjørn Brimsø datert 01.07.09 Kopi av protest fra Olav Utvik ved Helge Nilsen, Teknaconsult, datert 03.07.09
Mottakere i henhold til adresseliste Eiendom Sandnes, 22.06.2009 Deres ref: Vår ref: 200902979-2 Saksbehandler Helge Fosså Arkiv: E: 613 F17 &50 NABOVARSEL, PLASSERING AV 4 PREFABRIKERTE BOLIGER PÅ EIENDOMMEN GNR. 102 BNR. 99 Det varsles med dette at kommunen vil søke om dispensasjon for plassering av 4 mindre boliger på eiendommen gnr. 69 bnr. 2168, Hommersåkveien 151. Kommunen kjøpte denne eiendommen tidligere i år og vil overta denne i begynnelsen av august. Det er ønskelig å nytte denne til boligformål for personer som har akutt boligbehov. Det er også planen at beboerne skal ha tilsyn etter behov. I henhold til bestemmelsene i plan- og bygningslovens 7, 3 ledd jfr. 94 nr 3 bes det om at eventuelle merknader må være innkommet til Sandnes kommune, Eiendom Postboks 583, 4305 Sandnes innen 14 dager fra varsel er sendt. Det gjøres for øvrig oppmerksom på at dersom dispensasjon innvilges vil det bli gitt nytt nabovarsel før byggene plasseres på stedet. Stein Dirdal forvaltningssjef Helge Fosså juridisk rådgiver Vedlegg: nabovarslingsskjema og kartutsnitt Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes. E-post: postmottak@sandnes.kommune.no Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon: 51 97 50 00 Besøksadresse: Eiendom, Elvegaten 11. Telefon: 51 97 55 37 mob. 90 66 17 20 www.sandnes.kommune.no