MELDAL KOMMUNE Saksframlegg Saksgang Utvalg/styre: Møtedato Saksnummer Hovedutvalg for utvikling og drift 15.04.2015 021/15 Kommunestyret 07.05.2015 019/15 Saksbehandler: Hans-Victor Wexelsen Arkiv: FA-L12 Arkivsaknr: 12/1208 Områderegulering Bjørnli - Sluttbehandling KS-019/15 Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtar Meldal kommune «Områdereguleringsplan for Bjørnli». Planen vedtas uten endringer i forhold til planforslag lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 29.01.2015 19.02.2015. Kommunestyret forutsetter at tiltak som etter denne planen blir søknadspliktige, men som ikke er søknadspliktige i andre boligområder i kommunen unntas fra kommunale byggesaksgebyrer. Kommunestyret forutsetter også at kommunen bistår beboere som har istandsettingsprosjekter med veiledning og søknad om støtte. Kommunestyret ber rådmannen utrede opprettelsen av et «utviklingsfond for Bjørnli Haveby», der formålet er at kommunen kan støtte forskjønningstiltak og andre tiltak som bidrar til å øke Bjørnli Havebys attraktivitet som boligområde.
Henvendelse fra: Plan og byggesak Vedlegg: Planbeskrivelse Planbestemmelser Plankart Veileder for bevaring og utvikling av Bjørnli haveby Vedlegg til veileder for bevaring og utvikling av Bjørnli haveby Saksopplysninger: Saksbehandler bemerker at sluttbehandlingen er en ny 3.gangsbehandling siden Hovedutvalgets vedtak av 04.03.2015 kun omhandler Fylkeskommunens innsigelse. Saksbehandler finner det da riktig at saksopplysninger og vurdering av høringsuttalelse fra Bjørnli Vel tas med på nytt. Det reviderte planforslaget ble i møte 28.01.2015 vedtatt sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 29.01.2015 19.02.2015. Frist for merknader ble satt til 20.02.2015. Saken ble annonsert på kommunens nettside og i avisa Sør-Trøndelag. Alle berørte hjemmelshavere og offentlige myndigheter ble varslet per brev eller e-post. Ved fristens utløp hadde det kommet inn høringsuttalelse fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag og Sør-Trøndelag fylkeskommune. Uttalelse fra Bjørnli Vel kom inn 23.02, men saksbehandler mener denne bør tas med i vurderingen likevel. Bjørnli Vel (uttalelse gjengitt i sin helhet): Bjørnli Velforening fastholder sine tidligere innsendte kommentarer og presiserer følgende punkter. o Det kan ikke kreves at det legges skifertak på Torvet. Det vil medføre en alt for stor kostnad, i tillegg til at takkonstruksjonen ikke er egnet for skifer. Hvis poenget med skifer er å ta vare på det originale vil vi gjøre oppmerksom på at det var papp-tak som opprinnelig ble brukt. I dag er det fire forskjellige taktyper. Rød Zanda-stein på Brannstasjonen, pappshingel, skifer og Dekratak. Sistnevnte synes Bjørnli Vel passer veldig godt og bør være taktypen som kreves brukt på Torvet. o Det må kunne brukes «moderne» vinduer med løse sprosser, men da med sprosser som illuderer 2 fags vinduer. o Vi synes ikke det er noen god ide å tillate bruk av forskjellig panel og tak på opprinnelig bygg og påbygg for markere forskjellen på nytt og gammelt. Det å bruke profilert panel på alt er noe av det vi i Bjørnli synes er et viktig punkt i reguleringsplanen. Det samme når det gjelder tak. o Det bør også vektlegges at byggeprosjekt skal ferdigstilles innen en tidsfrist og at dette blir fulgt opp av kommunen. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag: Ut ifra hensynet til landbruk og bygdeutvikling, barn og unge, sosial og helse, samfunnssikkerhet og miljøvern har Fylkesmannen ingen merknader til ny høring.
Sør-Trøndelag Fylkeskommune (1.uttalelse, datert 17.02.2015) : Endringene berører viktige og vesentlige antikvariske prinsipper i veileder for bevaring og utvikling av Bjørnli haveby. Dette påvirker betydningen av planbestemmelsen i 4.3 som styres av veilederen: «Innenfor hensynssonen skal alle tiltak utformes i tråd med prinsippene i veilederen. Det kan gjøres unntak fra dette dersom det dokumenteres at tiltaket ikke er i strid med planens intensjon. Det må også redegjøres for nødvendigheten av tiltaket. Alle tiltak som avviker fra prinsippene i veilederen skal sendes Sør-Trøndelag fylkeskommune for uttalelse før tillatelse kan gis.» Fylkeskommunen er svært overrasket over at kommunen har valgt å endre veilederen og dermed en av de viktigste planbestemmelser i reguleringsplanforslaget på en så vesentlig måte. Det er særlig følgende endringer/punkter som svekker intensjon og formål med en bevaringsplan: o Bevaring av helhetlig struktur og ny 80 m2 BYA regel o Taktekking husets femte fasade o Veranda og påhengte balkonger o Dobbeltgarasjer (med loft) o Bygningsdetaljer Kommunens vurdering angående garasje på egen tomt imøtekommes ved at det aksepteres «bør» i stedet for «skal». I vedlagte tabell er det markert med rød strek hvilke endringer som ikke er akseptable da det vil svekke områdets kulturhistoriske verdier. Det vises til at kommunen selv nevner i planbeskrivelsen at Bjørnli er av minst regional kulturminneinteresse ved at det henvises til: o Regional plan for kulturminner i Sør-Trøndelag o Hensynssone for bevaring av kulturmiljø i Kommunedelplan for Løkken Det vises til at det allerede finnes gjeldende retningslinjer med svært presise rammer i «Retningslinjer for byggevirksomhet i Løkkenområdet». Den nå endrete veilederen oppleves som vesentlig mindre styrende enn den opprinnelige fra tidlig 1990-tallet. Fylkeskommunen er bekymret for at de kulturhistoriske verdiene ikke kan ivaretas med den endrete veilederen, og hensikten med regulering til bevaringsformål vil bortfalle. Fylkeskommunen må så fall vurdere om dette kulturmiljøet fortsatt skal opprettholdes som prioritert område i fylkeskommunens regionale plan for kulturminner, eller om det bør tas ut. Formålet og overordnet intensjon med en bevaringsplan der vern er det prioriterte målet kan etter fylkeskommunens vurdering ikke ivaretas med bestemmelser som knytter seg til en veileder som er i strid med allment aksepterte antikvariske prinsipper som materialekthet, proposjoner og underordning av tilbygg/ny bebyggelse. Det påpekes at hverken bestemmelser eller veileder setter «absolutte grenser». Plan og bygningsloven åpner for dispensasjonsbehandling. Det minnes videre om at det i veilederen er lagt opp til at det kan søkes om midler til antikvarisk istandsetting. Vilkår for egengodkjenning: «Alle endringer som er markert med rød strek i vedlegget/tabell fra kommunens 2.gangsbehandling tas ut». Hvis vilkårene ikke imøtekommes, foreligger det innsigelse til planforslaget. På grunn av svært kort frist er saken ikke behandlet i fylkesutvalget. Høringsuttalelse med vilkår for egengodkjenning fremmes derfor administrativt for ikke å oversitte høringsfristen. Det tas sikte på å behandle saken i fylkesutvalget 3.mars.
Saken ble behandlet i Hovedutvalget den 04.03.2015, og det ble vedtatt å ikke etterkomme Fylkeskommunens krav men at Fylkestingets behandling må avventes før det bes om mekling. Saken ble behandlet i Fylkesutvalget den 10.03.2015. Det ble vedtatt at det var behov for en befaring før endelig vedtak. Den 24.03.2015 ble Fylkesutvalgets møte flyttet til Orkla gjestebolig. Fra kommunen møtte ordfører, hovedutvalgsleder, rådmann, kommunalsjef UD og saksbehandler. Kommunen informerte om saken i forkant av en felles befaring. Etter befaringen ble saken behandlet, og Fylkestinget fattet følgende vedtak: 1. Sør-Trøndelag fylkeskommune påpeker at det er viktig at de kulturhistoriske verdiene i Bjørnli blir ivaretatt. Fylkeskommunen ser likevel at det også er viktig at det legges til rette for at området fortsatt bebos, for på den måten ivareta kulturhistorien på en god måte. Av den grunn finner Sør-Trøndelag fylkeskommune å kunne gi sin tilslutning til de foreslåtte endringer i planutkastet fra Meldal 2. Området rundt Torvet skal ivaretas særskilt Vedtaket ble den 27.03.2015 oversendt kommunen sammen med en revidert høringsuttalelse. Uttalelsen er her gjengitt i sin helhet: Fylkesutvalget har vedtatt i møtet den 24.04.2015 at det ikke settes vilkår for egengodkjenning. Revidert veileder for bevaring og utvikling av Bjørnli haveby vil dermed bli kommunens verktøy framover til å ta vare på kulturmiljøets karakter og sikre utviklingen av de historiske bygningene og uterommet på Bjørnli på best mulig måte. Vi har fått en god redegjørelse for hvorfor kommunen valgte å åpne for mer endringer. Lokal forankring er et viktig grunnlag for at den praktiske forvaltningen av planen lykkes. Vi har tidligere fått formidlet fra kommunen at eiers økonomi spiller en betydelig rolle i kommunens vurderinger av hvor «streng» planen kan være. Vi legger merke til at kommunen har et generelt behov for mer ressurser til å ta vare på de store og kostnadskrevende kulturminnene fra gruvehistorien og finne ny bruk for de industrielle kulturminnene. Vi støtter kommunens anmodning til staten om å tilføre mer ressurser lokalt til å løse de store miljøutfordringene som gruveforurensning og avrenning. Det er nå viktig å følge med om planen virker etter sin hensikt i forhold til de antikvariske prinsippene som er holdt utenfor i den reviderte veilederen. Vi foreslår at kommunen på eget initiativ inviterer oss til et evalueringsmøte om et år etter at den nye reguleringsplanen med veileder er vedtatt og juridisk bindende. Vi vurderer det nå som viktigst å realisere gode istandsettingsprosjekter der offentlig finansiering fra Norsk kulturminnefond, stiftelsen UNI, Norsk kulturarv sikrer at tiltakene blir til Det gode eksemplet på Bjørnli. Vi foreslår derfor at kommunen følger opp to utvalgte prosjekter på Bjørnli, et på Torvet og en arbeiderbolig der det forsøkes å lage et forbildeprosjekt. På befaringen fikk vi høre at eier til Torvgata 8 ikke ser muligheter for å skifte/reparere skifertekkingen på grunn av betydelig høyere merkostnader. Naboen i Torvgata 17 har skiftet fra skifer til platetak. Kommunen bør ta initiativ til å utrede sammen med eier finansieringen av et skifertak. I så fall bør det utarbeides et kostnadsoverslag. Vi prioriterer Bjørnli og vil hjelpe til med søknader om støtte til istandsetting. Kommunen bør videre be om en liste med eiere som kan tenke seg å istandsette og bygge på de forskjellige typehusene. Vi vil i så fall forsøke å hjelpe til med en søknad om finansiering til en tilbakeføring av vinduer til mer original utforming med gjennomgående sprosser slik at det ikke oppstår merkostnader og at tiltakshaver får et bedre og mer bærekraftig produkt.
Målet må være at det på sikt kommer årlig søknader om midler til istandsetting fra Bjørnli og at det etablerer seg fagressurser lokalt som kan bidra med antikvarisk kunnskap, erfaring og antikvarisk riktige produkter. Vår erfaring er at det er nettopp dette som er nøkkelen til suksess i bevaringsområder. Saksbehandlerens vurdering: Vurdering av uttalelse fra Bjørnli Vel: Bjørnli Vel har lagt ned mye arbeid i å samordne beboere og hjemmelshaveres meninger i felles høringsuttalelser. Saksbehandler har underveis i planprosessen oppfordret til dette. Da det har kommet få andre uttalelser fra hjemmelshavere (med unntak av innspill etter varsel om oppstart), har saksbehandler lagt til grunn at høringsuttalelser fra Bjørnli Vel gjenspeiler holdningene til en betydelig del av innbyggerne på Bjørnli. Synspunktene som presiseres i denne høringsuttalelsen er stort sett gjentakelser av de argumenter som hovedutvalget ikke ville imøtekomme ved 2.gangsbehandling. Unntaket er argumentet om at takkonstruksjonen på torvet ikke er egnet for skifer, og at det opprinnelig var papp-tak. Saksbehandler kan bekrefte at det er papp-tak både på Torvet og på arbeiderboligene på gamle bilder. Kravet om skifer kan derfor ikke begrunnes med hensynet til bruk av opprinnelige materialer, men kan forsvares ut i fra hensynet til identisk utforming. Dette er nevnt på side 19 i veilederen. Hovedutvalget har tidligere avvist å tillate decra-tak på Torvet. Det er åpenbart et behov for vedlikehold av flere av skifertakene, og saksbehandler mener Fylkeskommunens tilbud om hjelp til søknader om økonomisk støtte må tas på alvor. Det siste punktet om tidsfrist for byggeprosjekter er etter saksbehandlers vurdering godt nok ivaretatt i planen både gjennom generelt lovverk og i bestemmelsenes punkt 3.3. Saksbehandler vil påpeke at til tross for stort lokalt engasjement for å bevare Bjørnlis «identitet» og hindre nye byggetiltak som ødelegger denne, har de antikvariske prinsippene som er konkretisert gjennom det opprinnelige forslaget til veileder fra Asplan Viak, og i stor grad gjennom kommunens første høringsforslag, blitt møtt med betydelig kritikk både på informasjonsmøte og i høringsuttalelser. Hovedutvalget har ikke ønsket å tvinge igjennom en reguleringsplan som langt de fleste innbyggerne i utgangspunktet er kritiske til. Resultatet er at ambisjonsnivået i forhold til disse antikvariske prinsippene er redusert til et nivå som et større antall innbyggere kan akseptere. Vurdering av revidert uttalelse fra Sør-Trøndelag fylkeskommune: Saksbehandler bemerker at Fylkeskommunens siste uttalelse har en svært positiv tilnærming. Det er et viktig poeng at selv om planen legger opp til noe større frihet for den enkelte huseier, vil Fylkeskommunen fortsatt ha fokus på å bidra til gode vedlikeholds- og byggeprosjekter. Den spesifikke omtalen av Torvgata 8 og 17 stammer ikke fra saksbehandlers redegjørelse for Fylkesutvalget, men kan godt ha vært samtaleemne mellom andre deltakere på befaringen.
Det er viktig at planen følges opp ved at man relativt raskt kommer i gang med byggeog istandsettingsprosjekter der det søkes om offentlig finansiering av merkostnader. Fylkeskommunen kommer med flere gode forslag til hvordan man kan ta tak i dette. Likevel vil det kreve litt forarbeid å definere hvilken rolle kommunen bør ha i denne sammenhengen, og saksbehandler mener det er hensiktsmessig å holde dette arbeidet adskilt fra selve planvedtaket. Planarbeidet har pågått i over to år, og det er et stort behov for å få vedtatt planen som et verktøy for bygge- og delingssaker. Derfor mener saksbehandler at kommunen i første omgang bør ha fokus på å få planen vedtatt så raskt som mulig. Rådmannens forslag til vedtak inneholder derfor ingen spesifiserte føringer for oppfølging. Økonomi: Det er ikke lagt opp til tiltak som medfører kostnader for kommunen. Konsekvenser for Klima og Energi: Planen medfører at hensynet til det opprinnelige bygningsmiljøet går foran energikrav i byggteknisk forskrift. Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtar Meldal kommune «Områdereguleringsplan for Bjørnli». Planen vedtas uten endringer i forhold til planforslag lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 29.01.2015 19.02.2015. 15.04.2015 HOVEDUTVALG FOR UTVIKLING OG DRIFT Behandling: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. UD-021/15 Hovedutvalg for U D sitt forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtar Meldal kommune «Områdereguleringsplan for Bjørnli». Planen vedtas uten endringer i forhold til planforslag lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 29.01.2015 19.02.2015. 07.05.2015 KOMMUNESTYRET Behandling: Ellen Haugen Bergsrønning reiste spørsmål om egen habilitet da hun er styremedlem i Bjørnli Vel. Hun fratrådte møtet mens kommunestyret drøftet hennes habilitet. Kommunestyret vurderte Ellen Haugen Bergsrønning som inhabil. Arbeiderpartiet fremmet følgende tilleggsforslag til Hovedutvalg for U D sitt forslag til vedtak:
«Kommunestyret forutsetter at tiltak som etter denne planen blir søknadspliktige, men som ikke er søknadspliktige i andre boligområder i kommunen unntas fra kommunale byggesaksgebyrer. Kommunestyret forutsetter også at kommunen bistår beboere som har istandsettingsprosjekter med veiledning og søknad om støtte.» «Kommunestyret ber rådmannen utrede opprettelsen av et «utviklingsfond for Bjørnli Haveby», der formålet er at kommunen kan støtte forskjønningstiltak og andre tiltak som bidrar til å øke Bjørnli Havebys attraktivitet som boligområde.» Votering: Hovedutvalg for U D sitt forslag til vedtak fikk 18 stemmer og ble enstemmig vedtatt. Deretter ble Arbeiderpartiets tilleggsforslag enstemmig vedtatt.