Arkiv: 26/4 Arkivsaksnr: 2012/2780-12 Saksbehandler: Svein Stræte Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging 26/4 - Bromsetåsen 64 - bruksendring av fritidseiendom til boligeiendom Vedlegg: 1. Kart 2. Søknad om bruksendring fra fritidsbolig til enebolig 3. Kopi av skylddeling 4. Bokmålsordboka 5. Avtale om atkomst og VA mellom 26/2 og 26/4 6. Kopi av skjøte 19.04.1927 7. Gjenpart av nabovarsel 8. Klage på vedtak avslag på bruksendring 9. Avslag på bruksendring av hytte til bolig 10. Uttalelse vedrørende dispensasjon fra kommuneplanens arealdel - Bromsetåsen - Bostad - Malvik Saksdokumenter (ikke vedlagt) Kommuneplanens arealdel, datert 20. juni 2011. Saksopplysninger Kommunen har mottatt søknad om bruksendring av en fritidseiendom med bestående hytte til boligeiendom. Søknaden ble behandlet i delegert sak nr. 102/15, datert 16. mars 2015. Vedtaket er nå påklaget, jf. brev datert 24. mars 2015. Den omsøkte eiendommen ligger i området Bromset og ligger på østre side av kommunal veg (Bromsetåsen) ca. 600 meter fra Bostadkrysset. Eiendommen har et areal på ca. 500 m2 og er i dag bebygd med en fritidsbolig/ hytte. Området har ikke offentlig vann eller avløp. Området er uregulert, men omfattes av kommuneplanens arealdel og er avsatt som et LNF område med hensynsone landbruk. Bebyggelsen langs Bromsetåsen består i dag av flere bygninger, både fritidsbebyggelse/ hytter og boliger, og er i hovedsak en eldre bebyggelse. I planbestemmelsene til kommuneplanens arealdel 6.1 nr 1. heter det:
«Innenfor LNF-områder er det forbudt med spredt bolig, nærings- og fritidsbebyggelse.» Dette medfører at bruksendring/omdisponering av eiendommen til boligformål ikke er tillatt og krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Det er i planbeskrivelsen kapittel 4.1 åpnet for at omregulering som ikke kommer i konflikt med jordvernet og hvor det ligger til rette for å benytte allerede eksisterende infrastruktur, kan behandles i planperioden. Kommunens adgang til å gi dispensasjon er begrenset. I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 skal hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette setter krav til at alle søknader om dispensasjon må være tilstrekkelig begrunnet for at dispensasjon kan gis. Tiltakshaver har i sin begrunnelse for dispensasjonssøknaden påpekt at eiendommen Bromsetåsen 64 ble fradelt som en egen eiendom og ble tinglyst 7. desember 1926. Av skylddelingsprotokollen går det frem «at eiendommen skal benyttes til villatomt», og at dette forstås slik at fradelingsformålet var til boligformål og ikke hytte. Vedlegg: - Skylddelingen (pantebok 50 folie 134) - Utskrift fra oppslag i ordbok. Tiltakshaver er kjent med at eiendommen i lenger tid har vært brukt som fritidsbolig og at den i kommunale register/ arkiv er registrert som en fritidsbolig/ hytte, men at bygget i den senere tid er oppgradert/ restaurert til å møte dagens boligstandard. Dette omfatter også adkomstrett samt tillatelse til å lede avløps- og gråvann over naboeiendommen (26/2), samt rettigheter til vann. Avtale er vedlagt søknaden. Tiltakshaver har summer opp følgende dokumentasjon knyttet til søknaden. - Avtale om atkomst (vegrett) frem til offentlig veg er ordnet. - Avtale om vann er ordnet. - Avtale om å lede avløp/gråvann over gnr. 26/2 er ordnet (det kan forutsettes at kloakkvann samles i tett tank etter gjeldende retningslinjer). - Naboer er varslet og har ingen merknader til endret arealbruk. - Eiendommen var opprinnelig tiltenkt villaformål (boligformål) - Tomtestørrelsen er normal størrelse for eneboligtomter i dag (509 m2). - Endret arealbruk vil ikke ha noen negativ innvirkning på landbruksnæringen i området. - De nærmeste naboer er eneboliger (5 stk.). Dette er ikke et typisk hytteområde, men er tilnærmet å anse som et boligområde. - Endret arealbruk vil ikke medføre noen praktiske forandringer, da dagens bygning er av slik størrelse og standard at den med marginale grep enkelt vil kunne brukes som helårs enebolig. - Roall er oppvokst på Vikhammer og har inntil få år siden hatt enebolig øverst i Forbordsgrenda, og har naturlig tilhørighet til området. I vår eiertid har vi knyttet sterke relasjoner til Kleivstua og ønsker det som vårt fremtidige bosted. Kommunens delegerte vedtak var følgende: Søknaden om dispensasjon og bruksendring av eiendommen gnr. 26, bnr. 4 fra fritidseiendom til bolig avslås med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 og kommuneplanens arealdel med bestemmelser, stadfestet 20. juni 2011.
Dette vedtaket er nå påklaget i brev datert 24. mars 2015 og følgende punkter er påpekt: 1. Lang saksbehandlingstid. 2. Likebehandling i avgjørelsen. 3. Likebehandling i saksgangen. 4. Opprinnelig fradelingsformål. 5. Områdets karakter og konsekvens for jordbruket. Punkt 1. Det påpekes lang saksbehandlingstid og at dette bør vektlegges. Rådmannens kommentar: Søknader som omfatter dispensasjonsvedtak har ingen krav til saksbehandlingstid. Søknader som tilfredsstiller krav til saksbehandlingstid blir prioritert, men vi skal være enige om at dette har tatt litt for lang tid. Lang saksbehandlingstid skal ikke være avgjørende for vedtaket. Punkt 2. Det forutsettes at like saker blir behandlet med likt resultat. Det vises til tidligere søknader/ tillatelser i det samme området og gjelder følgende eiendommer: - Bromsetåsen 79 (26/10), denne saken ble behandlet den 23. august 2012 (sak 33/12). Det bemerkes her at Bromsetåsen 64 har en bedre adkomst enn Bromsetåsen 79. - Markabygdvegen 546 (25/7 og 9), som ligger nede ved Hestsjøen. Vedtak ble fattet i 2013. - Forbordvegen 294 (37/4) som ligger ved boligfeltet i Forbordsgrenda ved gården Verkland. Vedtak ble fattet angivelig i 2011. -Forbordvegen 348 (38/8) var tidligere en hytte eiendom, men er nå bebygd med en bolig. Rådmannens kommentar: Rådmannen har ingen kommentarer til de to første eiendommene, men vil bemerke at Forbordvegen 294 ligger inntil et allerede boligområde som er utbygd gjennom enkeltfradelinger. Eiendommen ligger ikke i et turområde da denne ligger inntil et eksisrterende boligområde med flere boliger. Forbordvegen 348 var frem til 1986 registrert som en fritidseiendom. Malvik bygningsråd behandlet da en søknad om endret formål og eiendommen ble da godkjent til boligformål, jf. sak 130/86. Punkt 3. Det forutsettes at like saker blir behandlet på lik måte, og det reageres på at det er administrasjonen som har gjort vedtak i saken her. Til sammenligning var saksgangen i gnr. 37, bnr. 4 slik at administrasjonen skrev ei innstilling til politisk utvalg, og at selve vedtaket ble gjort av Utvalget for areal- og samfunnsplanlegging. Dette er en forskjellsbehandling, som kan tenkes å være bevisst fra kommuneadministrasjonens side, etter som det er en kjensgjerning at Fylkesmannen i sin klagesaksbehandling vurderer sakene annerledes enn kommunens politikere. Det forlanges at saksbehandlingen skal være lik i likedanne saker. Kommunens kommentar. Rådmannen har ingen spesielle kommentarer.
Punkt 4. Den omsøkte eiendommen ble i 1926 fradelt som en villatomt, men at bygningen har vært benyttet som en fritidsbolig i flere år. Begrepet «villa» er ensbetydende med frittliggende bolighus. Se tidligere vedlegg til søknaden. Kommunens kommentar. Rådmannen har sjekket ut opplysningene i skylddelingen og bekrefter at eiendommen ble fradelt som en villatomt, men det foreligger ingen opplysninger om at bygningen virkelig ble benyttet til boligformål. Kommunen har kun opplysninger om at dette er og har vært benyttet som en fritidsbolig. Punkt 5. At området beskrives som et hyttefelt vil være feil. Innenfor området er det i dag 7 bebodde boliger og en bruksendring av omsøkt eiendom vil ikke ha noen negativ konsekvenser for jordbruksarealene. De eventuelle negative konsekvensene skjedde tilbake i 1926 da fradelingen av villatomta ble godkjent. Søknaden er oversendt Fylkesmannen i Sør- Trøndelag for uttalelse, hvor de støtter opp kommunens delegerte vedtak i saken og fraråder at det gis dispensasjon. Se vedlegg. Vurdering Bakgrunn for at kommuneplanens arealdel ikke åpner for nye boliger i LNF-områder: Kommunen skal ha en arealplan for hele kommunen som viser sammenhengen mellom framtidig samfunnsutvikling og arealbruk. Hovedtrekkene ved arealdisponeringen, rammer og betingelser for hvilke nye tiltak og ny arealbruk som kan settes i verk, samt hvilke hensyn som må ivaretas ved disponeringen av arealene, skal synliggjøres. Kommuneplanens samfunnsdel sier noe om hvordan kommunen skal klare å gi best mulig tjenestetilbud til innbyggere. Samfunnsdelen gir mål og veivalg for utviklingen av Malvik kommune og kommuneplanenes arealdel er en videreføring av samfunnsdelen. Den skal tydeliggjøre hvilke hensyn som må ivaretas når kommunens arealer brukes og videre utvikles. Samfunnsdelens mål 1 Vi er en pådriver i helhetlig og fremtidsrettet samfunnsplanlegging har blitt vektlagt i arbeidet med å definere formålet i de enkelte områdene og hvor det skal åpnes for boligbygging. I mål 1 heter det blant annet at «Vi skal konsentrere bebyggelsessonene, og legge til rette for at det er mulig å nå arbeidsplasser og private/offentlige servicetjenester uten bruk av bil. Dette må sees i sammenheng med mål 8 hvor det blant annet står Vi skal bidra til å redusere utslipp fra motorisert transport og Vi skal utvikle et godt utbygd og trafikksikkert gang- og sykkelvegnett. Dette fordrer fortetting nær eksisterende sentrumsbebyggelse og kollektivårene og er noe av bakgrunnen for at det ikke tillates boligbebyggelse utenfor de prioriterte områdene. Spredt boligbygging utenfor områder som er avsatt til dette kan over tid gi kommunen en del utfordringer. Både økonomiske og miljømessige. Som eksempel på dette nevnes lengre reise for hjemme hjelpetjenesten, krav om gatelys og gang- og sykkelfelt, økt krav til kollektivtransport og annen kommunal tjenesteyting som barnehage og skole. Det er flere forhold som ikke er nevnt her som er lagt til grunn i arealdisponeringen. Kommuneplanens arealdel har blitt vedtatt etter en omfattende samhandlingsprosess hvor også innbyggerne ble invitert til å komme med innspill til planarbeidet. Dette medfører at kommunen må ha tungtveiende argumentasjon for å gi dispensasjon. Kommunen er kjent med at det ligger flere eneboliger i nærområdet til den omsøkte eiendommen, men at disse boligene ble omsøkt oppført og tatt i bruk på 60 70 tallet, dvs. før det forelå en kommuneplan for Malvik kommune.
Vurdering av omsøkte eiendom spesielt. Omsøkte eiendom er en fritidseiendom i et hyttefelt. Det er flere fritidseiendommer i området med like forutsetninger for en omdisponering til bolig, og dette medfører at denne saken er premissgivende for hvordan kommunen ønsker at området skal utvikles. Beliggenheten er attraktiv, nærhet til utmark i rolige omgivelser, og med nærhet til Trondheim. Derfor er dette et pressområde for utbygning/ omdisponering av fritidsboliger til helårsboliger, og vil øke trykket på resten av området. En søknad om dispensasjon krever grunngitt søknad, plan- og bygningsloven 19-1. Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i 21-3. Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dispensasjonssøknad fremmes samtidig med søknad om tillatelse etter kapittel 20, eller når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. Videre står det i 19- andre avsnitt: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler». Kommuneplanens arealdel for Malvik kommune 2010-2021 ble vedtatt 20.6.2011. Der fremgår det at eiendommen ligger innenfor område hensyn landbruk - kjerneområde jordbruk hvor det ikke er åpnet for spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse. Området har benevnelsen H510_1: Leistad-Hønstad i planen og hvor disse retningslinjene er nevnt: a) Dette er områder som i et 50-års perspektiv forbeholdes jorbruksproduksjon. b) Det er viktig å unngå å dele opp kjerneområdene i flere mindre deler c) Retningen på nye utbyggingsområder styres vekk fra kjerneområdene Pkt c) som sier at utbyggingsområder skal styres vekk fra kjerneområder vil bli berørt. Bebyggelsen langs vegen Bromsetåsen ligger i et avgrenset område. Vegen er en kommunal grusveg som starter ved Bostadkrysset og har en lengde på ca 1 km. En tillatelse til bruksendring på hytta vil være med på å legge føringer for om området skal åpnes for boligbebyggelse. Det vil minst være 7 hytter til som er aktuelle som helårsboliger dersom det gis tillatelse bruksendring av denne hytta. En bruksendring vil øke presset mot tilgrensende jordbruksareal og boligbebyggelse bør etableres i større sammenhengende områder i tilknytning til skole og annen tjenestestruktur. Dette utelukker ikke at spredt bebyggelse av boliger kan være aktuelt i deler av kommunen. Dette er avklart gjennom kommuneplanens arealdel, vedtatt 20.6.2011. Det fremgår av bestemmelsene at eiendommen ligger innenfor et område avsatt til landbruk - kjerneområde jordbruk hvor det ikke er åpnet for spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse. Etter en samlet vurdering kan vi ikke se at fordelene ved å gi en dispensasjon fra kommuneplanen er klart større enn ulempene, jf. plan- og bygningslovens 19.
Rådmannens innstilling Søknaden om dispensasjon og bruksendring av eiendommen gnr. 26, bnr. 4 fra fritidseiendom til boligeiendom avslås med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 og kommuneplanens arealdel med bestemmelser, stadfestet 20. juni 2011. Saken oversendes Fylkesmannen i Sør- Trøndelag for videre behandling.