Selbu kommune Arkivkode: 1664/150/006 Arkivsaksnr: 2014/874-24 Saksbehandler: Tormod Hagerup Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Det faste utvalg for plansaker Kommunestyret 2. gangs behandling - Privat forslag til reguleringsplan - Kolvikodden hyttefelt Vedlegg: Reviderte plandokumenter Hyttefelt Kolvikodden planbeskrivelse revidert 05.06.15 Hyttefelt Kolvikodden reguleringsbestemmelser revidert 05.06.15 Kolvikodden utbyggingstrinn A3 M1500 05.06.15 Plankart Kolvikodden A1 M1000 revidert 05.06.15 VA-prinsipper Kolvikodden A2 M1000 revidert 05.06.15 Svar vedrørende forespørsel om tilbaketrekking av vilkår for egengodkjenning - reguleringsplan for Kolvikodden hyttefelt - Selbu kommune Vurdering av innsigelse - reguleringsplan for Kolvikodden hyttefelt - Selbu kommune Rådmannens innstilling Detaljregulering for Kolvikodden hyttefelt, Planid 2014-000-4, med tilhørende reguleringsbestemmelser vedtas. Vedtaket er gjort med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12
Saksopplysninger Planforslaget Forslag til detaljregulering for Kolvikodden Hyttefelt er mottatt fra GeoTydal AS, på vegne av grunneierne, Terje Larsen (Gnr. 150 bnr. 6) og Jonny Aftret (Gnr. 150 bnr. 16) Det planforslaget som foreligger til behandling består av: - Plankart i målestokk 1:1000. - Reguleringsbestemmelser. - Planbeskrivelse. - VA-Prinsipper. Hensikt med reguleringen / omreguleringen Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for fritidsbebyggelse. Forhold til overordnete planer Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel vedtatt 2014. Området er avsatt til bygging med arealformål fritidsbebyggelse, og kommuneplanbestemmelsene stiller krav om reguleringsplan. Førstegangs behandling Planforslaget ble førstegangsbehandlet av det faste utvalget for plansaker den 24.02.15 i sak 10/15. Planutvalget vedtok å fremme saken og sende den på høring og legge den ut til offentlig ettersyn. Høringsuttalelser: Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden fra 25.02.15 til 21.04.15. I samme periode ble forslaget sendt regionale myndigheter, berørte grunneiere, kommunens tjenesteområder m.fl. til uttalelse. Det kom inn totalt 7 uttalelser. I tillegg er 1 henvendelse besvart direkte til avsender. Hovedtrekkene i merknadene er referert nedenfor. Høringsuttalelser: Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Samordnet uttalelse fra Fylkesmannen i Sør- Trøndelag og Statens vegvesen ble fremmet i brev av 15.04.15 med følgende innsigelser til planen: - De foreslåtte fritidseiendommene 1,2,3 og 4 flyttes eller tas ut av planen for å hindre inngrep i sjønære områder, samt at adkomstveien langs sjøen til området naust/boder må reduseres til enkel stiadkomst eller tas ut av planen - Området for småbåtanlegg tas ut avplanen inntil det er gitt en meroverordnet vurdering av lokalisering av småbåtanlegg i denne delen av kommunen Kommentarer: - Selbu kommune gjennomførte befaring med Fylkesmannen og Statens Vegvesen den 28.05.15. Som følge av befaring og dialog med sektormyndighetene, ble det gjort endringer i planen. Dette førte til revidering av planmaterialet, sist datert 05.06.15. Detaljeringsnivået i revidert plankart er hevet med tanke på vegføring og annen veggrunn, og vegsystemet innen planområdet er nå i tråd med vegnormalen, håndbok N100. Etter befaring og revidering av planmateriale, har Fylkesmannen trukket alle innsigelsene. Konkrete endringer som følge
- Statens Vegvesen stiller krav til egengodkjenning at det blir tatt inn planbestemmelse om at avkjørsel/kryss skal bygges iht. vegnormalens krav og at ferdig avkjørsel skal godkjennes av Vegvesenet - Statens Vegvesen stiller krav til egengodkjenning at renovasjonscontainere må plasseres slik at de ikke kommer i konflikt med frisiktsone eller sikkerhetssonen til fylkesveg 968. av innsigelsene er listet opp under «følgende endringer i planforslaget er gjort etter 1. gangs behandling» - Imøtekommes og inntas i planbestemmelsene før signering. -Imøtekommes. Sør-Trøndelag Fylkeskommune: - Påpeker planforslagets tette utnyttelse. Høringsforslaget inneholder 37 tomter. Ved varsel om oppstart ble det skissert et antall på 15-25 tomter. - Gangforbindelse fra øverste del av feltet og ned til sjøen. - Byggegrense til tomtene nedenfor fylkesvegen bør trekkes noe lengre unna veien pga. bl.a. vintervedlikehold/snøbrøyting - Pkt 2.5 i planbestemmelsene må tas ut. Fartsregulerende tiltak avgjøres av Vegvesenet, og kan ikke vedtas i planen. - Vilkår for egengodkjenning: Det er knyttet vilkår for egengodkjenning til uttalelsens punkter om tetthet, og vedrørende planbestemmelsenes pkt. om fartsregulering av fylkesvegen. Sametinget: Ingen spesielle merknader eller vilkår Joar Forbord: Påpeker bekymring for at tomt 37 i høringsutkastet, samt adkomstveien til denne, vil føre til redusert tilgjengelighet og adkomst til sjøen fra hans eiendom Anne Mette Aftret og Øystein Husby Gir uttrykk for at de synes antallet hytter er for høyt Hans Aftret v/rune Aftret Stiller spørsmål om VA-løsningen som også tilbys eksisterende eiendommer vil omfatte - Tomteantallet er redusert fra 37 i høringsutkastet til 31 i det endelige planforslaget som nå foreligger til sluttbehandling. - Gangforbindelse er ivaretatt ved grønn korridor i øvre del av feltet, og ved separat gangsti innregulert i nedre del av feltet - Tomtene langs fylkesvegen på nedre side er redusert i antall og tetthet. - Punktet er tatt ut av planbestemmelsene. Avklaring med Statens Vegvesen er i stedet for omtalt i planbeskrivelsen. - Vilkår for egengodkjenning anses som oppfylt, vilkårene uavkortet er etterkommet under punktene ovenfor. Tomt 37 og adkomstveien til denne er tatt ut av endelig planforslag. Besvart i kommentar til Sør-Trøndelag Fylkeskommunes innspill. VA-løsningen vil omfatte både grå- og svartvann. Det vil mao. si at eksisterende
både gråvann og svartvann. Påpeker at eksisterende eiendommer har tinglyst rett til parkeringsplass (5 hytter) Spørsmål om felles vedlikeholdsansvar av adkomstvei som flere etterhvert vil benytte. Stiller spørsmål ved om det er plass til-, og praktisk gjennomførbart at det bygges naust i det omfang som planen foreslår. Ragna Hindseth Henriksen og Jan Ove Henriksen: Påpeker mulige begrensninger for egen eiendom som følge av ny tomt nr 37 med tilhørende adkomstvei. Har gammel avtale om mulighet for vei til sjøen og mulighet for båtslipp som ikke er realisert. Har tidligere avtale om rett til oppføring av naust. John Furuhaug: Påpeker eksisterende rettighet til parkeringsplass. Bemerker at reguleringsforslaget viser at tomtene blir svært tett. hytter som ønsker påkobling, ikke behøver å søke separat utslippstillatelse. Dette er hensyntatt i planforslaget, da det er avsatt parkeringsområde, og at denne rettigheten er omtalt i planbeskrivelsen. Veiene som er innregulert er foreslått til å være private. Fra planmyndighetens side forutsettes det derfor at dette løses ved privatrettslige avtaler i hvert enkelt tilfelle. Ny reguleringsplan tilsidesetter ikke eldre servitutter. Tomt 37 inkl. adkomstvei er tatt ut av endelig planforslag. Denne muligheten er innregulert i planforslaget til bruk for hele hyttefeltet. Ny reguleringsplan tilsidesetter ikke eldre servitutter. Rettigheten er også omtalt under innspill fra Hans Aftret. Dette er hensyntatt i planforslaget, da det er avsatt parkeringsområde, og at denne rettigheten er omtalt i planbeskrivelsen. Omtalt også under innspillet fra Sør- Trøndelag fylkeskommune m.fl. - Tomteantallet er redusert fra 37 i høringsutkastet til 31 i det endelige planforslaget som nå foreligger til sluttbehandling. Endringer etter førstegangsbehandling Oppsummert er følgende endringer i planforslaget er gjort etter 1. gangs behandling: *Etter befaring 28.05.15 og ny informasjon trekker Fylkesmannen innsigelsen på at hyttetomtene 1,2,3 og 4 tas ut av planen. Fylkesmannen anser ikke at plassering av de fire fritidseiendommene vil medføre vesentlige inngrep i landskapet ned mot Selbusjøen eller bidra til privatisering av området. *Adkomstveien som ligger innen 50-metersbelte ned mot Selbusjøen er redusert til stiadkomst i revidert planmateriale. Innsigelsen fra Fylkesmannen trekkes dermed.
*Området for småbåtanlegg, punkt 8.1 i de gamle planbestemmelsene, er tatt ut av planen. Innsigelsen fra Fylkesmannen trekkes dermed. Punkt 8.2 i planbestemmelsene, «område for uthus/naust/badehus» er også tatt ut av planen som følge av innsigelse fra Fylkesmannen. *Den østlige avkjørsel fra fylkesveg til veg1 er tatt ut av planforslaget. *Det er etablert ny veg3 i revidert planmateriale som sanerer to avkjørsler i tidligere planforslag. *Det reviderte planforslaget viser sammenhengene gangsti fra avkjørsel veg2 og til adkomst til strandsonen. *Område for trafo er tatt inn i revidert planmateriale. *Område for avløpsanlegg tatt inn i revidert planmateriale. *Område for renovasjonscontainere tatt inn i revidert planmateriale. *Krav om rekkefølgebestemmelser 3.1 om utbyggingsrekkefølge tatt inn i planbestemmelsene. Utbyggingen skal skje i 3 byggetrinn, der hvert enkelt byggetrinn skal fullføres før utbygging av neste trinn kan starte. For utbygging av byggetrinn 2 skal eksisterende høyspentlinje legges i jord. Dette er sikret i de reviderte planbestemmelsene. *Planbestemmelsenes om fartsregulering gjennom planområdet, pkt. 2.5, er tatt ut. *Tomt 37 med tilhørende adkomstvei er tatt ut. *Antallet tomter for øvrig er redusert slik at totalt antall tomter til utbygging nå er 31. *Små korrigeringer i linjeføringen av interne veier, tilpasset redusert antall tomter. *Eksisterende rettigheter til bl.a. parkeringsareal er omtalt i planbeskrivelsen *Skisse til VA-losning er oppdatert med nødvendige tilpasninger som følge av endret tomteantall m.m. Innsigelser Det ble varslet innsigelser til planen fra Fylkesmannens miljøvernavdeling og Statens Vegvesen hvis saksområde var berørt. Det ble gjennomført befaring 28.05.15. Innsigelsene ble bekreftet frafalt etter revidering av planmateriale av 05.06.15 som følge av befaringsresultatet. Kommunestyret kan dermed vedta reguleringsplanen. Ny begrenset høring
Kommunen vurderte det slik at endringene som ble gjort siden planforslaget først ble sendt på høring var såpass omfattende at direkte berørte eiendommer ble gitt anledning til ny uttalelse. Dette resulterte i ny høringsrunde datert 08.10.15. Innkomne merknader fra begrenset høringsrunde Høringsuttalelser: Øystein Husby: Påpeker at veg3 i revidert planmateriale er revidert inn med endesnuplass mellom eiendommene 154/4 og 154/5, og at dette ikke er i tråd med riktige eiendomsgrenser. Foreslår at veg3 ender opp som stikkveg til eiendom 154/4, slik som det var inntegnet på den første planen datert 30.12.2014. Kommentarer: Merknaden foreslås hensyntatt ved at snuplass øverst ved veg3 vil trekkes noe tilbake slik at snuplassen ikke berører eiendommene 154/4 og 154/5. Hans Aftret v/rune Aftret: Hans Aftret er eier av eiendom 150/40. Ny veg3 i planmateriale fra 05.06.15 vil bli ny adkomstveg til eiendommen 150/40, samt gå over innregulert ny hyttetomt nr. 27. Ønsker en skriftlig beskrivelse på hvor den nye adkomstvegen til eiendom 150/40 skal gå, slik at uklarheter rundt dette unngås for all fremtid. Vegrett til nevnte adkomstveg ivaretas juridisk for både eiendom 150/40 og ny hyttetomt nr. 27 ved at den er innregulert i revidert plankart datert 05.06.15. Dette vil også komme frem av vedlagt planmateriale ved salg av hyttetomt nr. 27. Merknaden anses dermed som imøtekommet. Lovhjemler I henhold til Plan- og bygningslovens 12-12, legges saken frem for kommunestyret til vedtak. Vurdering Innkomne merknader Vurdering av de enkelte innkomne uttalelsene fremgår av kommentarene over. Samlet vurdering: Planforslaget er godt bearbeidet og ivaretar nødvendige hensyn. Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler Rådmannen at planforslaget for detaljregulering av Kolvikodden hyttefelt med planid 2014-000-4, endelig vedtas.