Side 1 av 8 Arkivsak: 14/4061 SAMLET SAKSFRAMSTILLING SS - DETALJREGULERING HUNSRØDSTUBBEN - GBNR 35/1, 3 OG 35/2, 8 1. GANGSBEHANDLING Saksbehandler: Dag Yttri Arkiv: 611 L13 Saksnr.: Utvalg Møtedato 28/15 Rådet for funksjonshemmede 15.10.2015 / Ungdomsrådet 19.10.2015 114/15 Plan- og utbyggingsutvalget 21.10.2015 Rådmannens innstilling til plan- og utbyggingsutvalget: Rådmannen anbefaler at plan- og utbyggingsutvalget fatter følgende vedtak: Forslag til detaljregulering for Hunsrødstubben med plankart, bestemmelser og planbeskrivelse, alle datert 8.9.2015, legges ut til offentlig ettersyn med følgende endringer, jf. plan- og bygningsloven 12-10 og 11: Vendehammer O_V2 forskyves mot sør slik at den ikke er i direkte kontakt med lekeplass f_lek. Møtebehandling: Rådet for funksjonshemmede behandlet saken i møte den 15.10.2015: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Rådet for funksjonshemmede spiller inn at det bør tas inn i planleggingen tema om tilgang til offentlig kommunikasjon. Under universell utforming forutsettes det at dette legges til grunn også ved utforming av stier i det regulerte området. Det oppfordres at kommunen er kritisk til formulering omkring universell utforming i reguleringer. Rådet viser til saksutredning der universell utforming beskrives kun som høydeforskjeller. Rådet for funksjonshemmedes uttalelse: Rådet for funksjonshemmede støtter rådmannens innstilling. Forslag til detaljregulering for Hunsrødstubben med plankart, bestemmelser og planbeskrivelse, alle datert 8.9.2015, legges ut til offentlig ettersyn med følgende endringer, jf. plan- og bygningsloven 12-10 og 11:
Side 2 av 8 Vendehammer O_V2 forskyves mot sør slik at den ikke er i direkte kontakt med lekeplass f_lek. Plan- og utbyggingsutvalget behandlet saken i møte den 21.10.2015: Tor Steinar Mathiassen H, fremmet følgende endringsforslag til 1. avsnitt i rådmannens innstilling: 1. Forslag til detaljregulering for Hunsrødstubben med plankart, bestemmelser og planbeskrivelse, alle datert 8.9.2015, legges ut til offentlig ettersyn, jf. plan- og bygningsloven 12-10 og 11. Det ble først votert over rådmannens innstilling og forslag fremmet av Tor Steinar Mathiassen til 1. avsnitt: forslag fremmet av Tor Steinar Mathiassen ble vedtatt med 10 mot 1 stemme. Mindretallet besto av Arne Larsen SV. det ble deretter votert over rådmannens innstilling til 2. avsnitt som falt med 10 mot 1 stemme. Mindretallet besto av Arne Larsen SV. Plan- og utbyggingsutvalgets vedtak: Forslag til detaljregulering for Hunsrødstubben med plankart, bestemmelser og planbeskrivelse, alle datert 8.9.2015, legges ut til offentlig ettersyn, jf. plan- og bygningsloven 12-10 og 11.
Side 3 av 8 SAKSUTREDNING: Bakgrunn: PV arkitekter AS fremmer på vegne av Ra utvikling Sandefjord AS og Hunsrød bolig AS forslag til reguleringsplan for Hunsrødstubben. Hensikten med planen er å legge til rette for boligbebyggelse. Planområdet Planområdet er på ca. 20 daa. og ligger på Hunsrød. Hoveddelen av planområdet består av dyrket mark, inklusive et lite gårdstun med våningshus og driftsbygning. Eiendomsforhold Følgende areal og eiendommer inngår i planområdet: Gbnr Arealbruk Areal i daa. Hjemmelshaver 35/17 Tursti og hage knyttet til bolig 0, 3. Privat Del av 35/1, 3 Dyrket mark, gårdstun og adkomstvei 10, 5 Privat Del av 35/2, 8 Dyrket mark 6, 5 Privat Del av 35/10 Buffersone/utmark og veiareal 1, 8 Sandefjord kommune Del av 35/184 Plen/uteoppholdsareal 0, 1 Privat 35/119 Vei 0, 1 Sandefjord kommune Planstatus Hoveddelen av planområdet er uregulert. En mindre del, ca. 2, 7 daa, inngår i vedtatt reguleringsplan 19940001 for Hunsrød øst der det er regulert til spesialområde /buffersone med turvei samt trafikkareal. Disse arealene i nevnte reguleringsplan oppheves. I kommuneplanens arealdel vedtatt 2014 er hoveddelen av planområdet avsatt til byggeområde for bolig. Mindre areal mot nord og øst er avsatt til grønnstruktur. Planforslaget Hoveddelen av planområdet foreslås regulert til byggeområde for frittliggende og/eller konsentrert småhusbebyggelse. Planforslaget forutsetter at det oppføres minimum 38 og maksimum 47 boenheter innenfor planområdet. Boligene kan oppføres i inntil to etasjer. Adkomst til vestre del av planområdet foreslås fra Hunsrødsvingen, mens adkomst til østre del foreslås fra Hunsrødstubben. Bebyggelsen foreslås organisert i et større sammenhengende byggeområde mot vest og flere mindre smalere byggeområder mot øst. Foreslått utnyttelsesgrad varierer mellom de ulike delområde fra 40 til 55 % BYA. Sør på planområdet foreslås felles lekeplass på ca. 700 m 2 og mot øst en buffersone av 15 m bredde.
Side 4 av 8 Merknader til varselet om planoppstart Oppstart av reguleringsarbeidet ble kunngjort i Sandefjord blad 6.12.2014. Naboer, grunneiere og berørte ble varslet ved brev. Frist for å komme med uttalelser til varselet var 12.1.2015. Det kom inn uttalelser fra i alt 7 parter. Forslagsstiller oppsummering og kommentar til uttalelsene fremgår av vedlagt planbeskrivelse. Rådmannen oppsummerer uttalelsene som følger: Norges vassdrag- og energidirektorat anbefaler i brev datert 6.1.2015 at det gjøres en konkret vurdering av faren for kvikkleirskred da grunnen innenfor planområdet i stor grad består av marine strandavsettinger. NVE minner om kravet til ROS-analyse. Der analysen viser behov for tiltak, må dette innarbeides i planen. Fylkesmannen i Vestfold forutsetter i brev datert 8.1.2015 at det gjennomføres grunnundersøkelser for å avklare grunnforholdene nærmere. Støysituasjonen bør drøftes i planarbeidet da en stor del av planområdet inngår i gul sone for skytestøy fra leirduebana på Fokserød. Fylkesmannen ber om at det avsettes en flerskiktet buffersone mellom ny bebyggelse og landbruksarealet i syd. Dersom eksisterende lekeareal omdisponeres må det stilles fullverdige erstatningsarealer til disposisjon. Overflatevann bør håndteres på en måte som demper belastningen på kommunens overvannsystemet. Vestfold fylkeskommune anbefaler i brev datert 12.1.2015 at planområdet bygges ut med tetthet tilsvarende minimum 3 boliger pr daa. Høy tetthet må likevel ikke sette til side hensynet til god bokvalitet. Dersom eksisterende lekeareal eller skogsarealet mot øst omdisponeres, må det stilles fullverdige erstatningsarealer til disposisjon, jf. RPR for barn og unge. Gangforbindelsen fra eksisterende boligområde til buffersonen må opprettholdes, jf. bestemmelsene i kommuneplanen vedtatt 2014. Fylkeskommunen minner om regional plan for bærekraftig arealpolitikk som forutsetter at matjordlaget ved utbygging på dyrket mark skal benyttes til forbedring av annen dyrket eller dyrkbar mark i bruk til matproduksjon. Kulturarv er ikke kjent med kulturminner fra nyere tid innenfor planområdet. Sannsynligheten for funn av automatisk freda kulturminner og forminner innenfor planområdet vurderes som stor. For at undersøkelsesplikten etter kulturminneloven skal være oppfylt, må det foretas en arkeologisk registrering. Statens vegvesen påpeker i brev datert 19.1.2015 at tiltaket vil gi økt trafikkbelastning i krysset Raveien Hunsrødveien. Om morgenen oppstår det i dag periodevis kø i dette krysset. Økt trafikkbelastning kan derfor gi redusert trafikksikkerhet. 19 beboere på Hunsrød protesterer i brev datert 3.1.2015 mot den planlagte boligutbyggingen. Protesten begrunnes med at tiltaket beslaglegger dyrket mark, gir økt trafikkbelastning lokalt og redusert areal til rekreasjon og friluftsliv. Beboerne ber om at det avholdes nytt informasjonsmøte om planarbeidet da invitasjonen til møtet 9.12.2014 var mangelfull og ble mottatt kort tid før møtet.
Side 5 av 8 Pål Ekeland og Grethe Reizer, Hunsrødstubben 19, mener i brev datert 9.12.2014 at kommunen ikke bør tillate utbygging på dyrket mark. Lokalveinett på Hunsrød er etter Ekelund og Reizers syn ikke dimensjonert for den trafikkøkningen tiltaket vil medføre. Tiltaket vil også være ødeleggende for dagens lekeplass. Det bes om nytt informasjonsmøte om planarbeidet da invitasjonen til møte 9.12.2014 var mangelfull. Naturvernforbundet i Sandefjord v/robert Houtman mener i brev datert 22.1.2015 at kommunen ikke bør tillate utbyggingen da den beslaglegger et stort dyrket areal. Naturvernforbundet oppfordrer kommunen til å finne alternative arealer til utbygging. Konsekvenser Landbruk Tiltaket medfører at ca. 12, 5 daa dyrket mark klasse B tas ut av produksjon. Det er utarbeidet plan (vedlagt) som forplikter tiltakshaver til å fjerne matjordlaget på minimum 50% av det dyrkede arealet innenfor planområdet og tilføre massene til tilgrensende landbruksarealer i syd. Flytting av matjord er regulert av lov om matproduksjon og mattrygghet (matloven), forskrift om plantehelse og forskrift om floghavre. I henhold til kommuneplanen vedtatt 2014 skal byggegrense mot dyrket mark være minimum 4 m. Planforslaget ivaretar dette. Landskap Det er ikke registrert viktige landskapskvaliteter innenfor planområdet. Konsekvensene for landskapsopplevelsen vurderes som små. Rekreasjon og friluftsliv Dagens gårdstun og østre del av planområdet er registrert med verdi A på kommuneplanens temakart for rekreasjon. Hoveddelen av dette arealet foreslås regulert til grønnstruktur/buffersone. Det foreslås regulert tursti nord i planområdet. Turstien knytter eksisterende og planlagt boligbebyggelse til skogsområdene øst for planområdet. Barn og unge Foreslått lekeplass sør i planområdet og øvrige krav til leke- og uteoppholdsareal oppfyller kravene i kommuneplanens arealdel. Boligene vil ha tilgang til eksisterende kommunale lekeplasser ved Hunsrødsvingen. Skole og barnehage Området tilhører opptaksområdet for Fevang skole som har ledig kapasitet i dag. Nærmeste barnehage ligger ca. 300 m fra planområdet. Natur og biologisk mangfold Det er ikke registrert utvalgte naturtyper, rødelistede naturtyper eller rødelistede arter innenfor planområdet. Det foreligger heller ikke annen kunnskap som tyder på at planforslaget vil ha negativ virkning for viktig naturmangfold. Naturmangfoldlovens krav til kunnskapsgrunnlag og vurderinger ansees for oppfylt. Universell utforming
Side 6 av 8 Det ligger godt til rette for at kravene til universell utforming i teknisk forskrift kan ivaretas da planområdet har lite terrengfall. Energi og miljø Netteier har bekreftet at eksisterende nettstasjon har kapasitet til å betjene området. Planen forutsetter at flere ulike energikilder skal vurderes for den nye bebyggelsen, men stiller ingen krav utover lov og forskrift. Planområdet er middels bilavhengig, da tilknytting til sentrum er perifer og avstanden til en del fritidstilbud og servicefunksjoner er ganske lang. Kulturminner Det er ingen kjente kulturminner fra nyere tid innenfor planområdet. Det er gjennomført arkeologiske registreringer uten at det er gjort betydelige funn. Rapport fra registreringene vil foreligge ved andregangs behandling. Støy Det foreligger detaljert støyutredning som viser at hele planområdet ligger utenfor gul støysone for skytestøy fra leirduebana på Fokserød. Grunnforhold Det er gjennomført grunnundersøkelser som viser kritisk fare ved dype gravearbeider. Nødvendige tiltak for å ivareta sikkerheten mot utgliding og skred i byggeperioden og ved fundamentering er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene. Vei og trafikk Det er gjennomført trafikktekniske vurderinger. I rapporten konkluderes det med at Hunsrødstubben må utbedres. Dette er ivaretatt i planforslaget. Ut over dette er det ikke pekt på behov for tiltak på lokalveinettet, heller ikke i krysset Hunsrødstubben Raveien. Adkomstveier og kryssløsning er utformet i henhold til kommunal standard. Unntak fra dette er søndre del av østre adkomstvei (Hunsrødstubben), som foreslås med redusert bredde. Hunsrødstubben foreslås forlenget helt til søndre plangrense. Dette legger til rette for at gangog sykkelforbindelse fra Lingelemveien kan knyttes til Hunsrødstubben. Konsesjonsvilkårene for gbnr 34/1,3 (SAK 49/13) forutsetter at det opparbeides gang- og sykkelsti fra Lingelemveien til Hunsrød. Vann og avløp Eksisterende ledningsnett over planområdet forutsettes lagt om. Kapasiteten på vannforsyning i området er god. Planforslaget forutsetter at det utarbeides helhetlig plan for overvanndisponering som godkjennes av kommunen. Rådmannens merknader Planens hovedgrep legger til rette for at de to hovedeiendommene innenfor planområdet, gbnr 35/2, 8 og 35/1,3, kan utvikles uavhengig av hverandre. Dette er i tråd med de to tiltakshavernes ulike byggeplaner, og bidrar til å styrke planens gjennomføringsevne. Ulempen med det valgte hovedgrepet kan være at det vanskeliggjør en optimal utnyttelse av planområdet som helhet.
Side 7 av 8 Illustrasjonsplanen viser en utbygging der en stor del av det målbare uteoppholdsarealet så vidt oppfyller kommuneplanens minimumskrav til 6 m bredde. Store arealer går også med til smalere grøntareal med lav bruksverdi. Et mer helhetlig plangrep ville mest sannsynlig heve planens kvalitet og gi fordeler knyttet til både uteoppholdsarealets kvalitet og bebyggelsesstruktur. Dette ville imidlertid kreve et nærmere samarbeid mellom de to tiltakshaverne. Rådmannen ser at grunnlaget for dette er svakt. Planforslaget åpner for utnyttelsesgrad ned til ca. 2, 5 boliger pr. daa for planområdet som helhet. Dette er lavere enn anslaget i kommuneplanen vedtatt 2014, som legger til grunn minimum 3 boliger pr. daa. for planområdet. Ifølge retningslinje til kommuneplanen vedtatt 2014 bør alle boliger ha tilgang til privat uteoppholdsareal. Foreslått utnyttelsesgrad for delfelt B2 (55 % BYA) ville i dette tilfellet isolert sett vært i konflikt med retningslinjen. Planforslaget omfatter derfor en bestemmelse som sikrer at alle horisontaldelte boliger skal ha tilgang til minimum 30 m 2 felles uteoppholdsareal på egen tomt. Rådmannen mener dette bidrar til å sikre tilstrekkelig privat uteoppholdsareal, og har derfor ingen innvendinger til foreslåtte utnyttelsesgrad. Planforslaget legger til rette for at garasjer kan oppføres i tomtegrense og hovedbygg inntil 2 m fra tomtegrense innenfor samme felt. Dette muliggjør eneboliger på svært små tomter. Illustrasjonsplanen viser 6 eneboliger på felt B3 med tomtestørrelser på rundt 375 m 2. Etter rådmannens syn er eneboliger mindre egent på så små tomter. Rekkehus eller lignende bygningstyper ville i dette tilfellet gi fordeler knyttet til arealeffektivitet, uteoppholdsareal, energiforbruk i bygningene, materialkostnader og vedlikehold. Rådmannen har imidlertid forståelse for foreslått løsning da eneboliger generelt er attraktive på boligmarkedet. Vendehammer på østre adkomstvei (Hunsrødstubben) er lokalisert i tilknytting til lekearealet. Rygging med store kjøretøyer inn på vendehammeren samtidig som det pågår lek på og ved lekeplassen kan skape farlige situasjoner og usikkerhet. Løsningen kan også bidra til å redusere bruken av lekeplassen. Inngjerding som foreslått i planforslaget vil bidra til å bedre situasjonen noe. Rådmannen kan likevel ikke anbefale løsningen da barns sikkerhet er et svært viktig hensyn. Vendehammeren anbefales derfor flyttet mot sør slik at den ikke grenser til lekeplassen. Planen anbefales tilpasset dette. Etter rådmannens vurdering medfører endringen ikke nødvendigvis redusert utbyggingspotensiale for planområdet som helhet. Øst på planområdet foreslås grensa mellom bolig og grønnstruktur forskjøvet 5 m mot øst sammenlignet med kommuneplanens arealdel. Dette gir økt boligareal, men fører også til at buffersona reduseres fra 20 til 15 m bredde. Rådmannen mener et skogsareal av 15 meters bredde gir boligene tilfredsstillende avskjerming samtidig som det gir god arealøkonomi, og har ingen innvendinger til løsningen. Foreslått turvei nord i planområdet gir gangadkomst til buffersonen, som antas å ha verdi for lek og rekreasjon. En gangforbindelse til buffersonen lengre sør i planområdet, eksempelvis mellom BF1 og B3 ville bedre forbindelsen til buffersonen, bidra til å knytte lekeplassen til buffersonen og styrket planens grønnstruktur. Det ble avholdt informasjonsmøte om planarbeidet i desember 2014 med noe mangelfull informasjon til naboer og berørte. Rådmannen vil derfor ta initiativ til nytt informasjonsmøte i høringsperioden.
Side 8 av 8 Konklusjon Planforslaget anbefales lagt ut på høring og offentlig ettersyn på vilkår om at vendehammer øst på planområdet flyttes mot sør og planen tilpasses dette. Befaring Vedlegg: 1. Plankart datert 08.09.2015 2. Planbestemmelser datert 08.09.2015 3. Planbeskrivelse datert 08.09.2015 4. Illustrasjon datert 01.09.2015 5. Plan for disponering av matjord datert 23.09.2015 6. Uttalelser til varselet Norges vassdrag- og energidirektorat datert 06.01.2015 Fylkesmannen i Vestfold datert 08.01.2015 Vestfold fylkeskommune datert 13.01.2015 Statens vegvesen datert 19.01.2015 Brev undertegnet av 19 beboere på Hunsrød datert 03.01.2015 Pål Ekeland og Grethe Reizer, Hunsrødstubben 19 datert 09.12.2014 datert 08.01.2015 Naturvernforbundet i Vestfold v/robert Houtman, Dåpløkka 59 datert 22.01.2015