Planbeskrivelse DETALJREGULERINGSPLAN FOR NJERVEKOLLEN BOLIGFELT I LINDESNES KOMMUNE. 14.11.2016 Bakgrunn. Reguleringsarbeidet utføres av Pål Dalhaug AS og Ing. Geir Gjertsen AS, for grunneierne i planområdet. Formålet med planarbeidet er å utarbeide en detaljreguleringsplan med nye boligtomter og båtplasser, i hovedsak i samsvar med gjeldende kommuneplan. Planstatus. I arealdelen til kommuneplanen for Lindesnes kommune er planområdet avsatt til byggeområde for boliger R5, havneområde R4 og LNF-område, med krav til detaljregulering. Beskrivelse av planområdet. Planområdet ligger i hovedsak på gnr.151 bnr.8, 15 og 315. En mindre del av havneområdet ligger på gnr.151 bnr.130, tilhørende Lindesnes kommune. Og noe av adkomstveien til havna ligger på gnr.151 bnr.437. Planområdet ligger nord for eksisterende boligfelt i Hølleskaret i Spangereid, rett øst for Høllebukta. Området består av skogsmark, i hovedsak eikeskog med noe furu og bjørk. Syd i planområdet er det et mindre granfelt. Mye av skogen er i den senere tid hogd ut. De nye tomtene kommer i områder som ligger 10-50 moh. Mot vest faller planområdet nokså bratt ned mot sjøen, Høllebukta. Mot nordvest er det høyereliggende terreng- / fjellformasjoner. Planprosess og medvirkning. I planprosessen har disse deltatt i første planutkast: Lindesnes Kommune Pål Dalhaug AS og Ing Geir Gjertsen AS Grunneiere Samt innspill fra offentlige instanser Det er avholdt diverse møter og befaringer. Oppstart av planarbeidet ble meldt den 04.07.2014 og ble samtidig annonsert i Lindesnes avis, med frist for uttalelse 01.09.2014. Planforslaget er utarbeidet som en detaljreguleringsplan. Side 1 av 6
Innkomne merknader: Det er innkommet merknader fra offentlige instanser og private. Nedenfor gis en kort kommentar til hovedpunktene i merknadene. Vest-Agder Fylkeskommune, brev datert 29.08.2014. Landskapshensyn; Det er på den enkelte tomt angitt høyde for topp grunnmur, og bestemmelsene angir maksimal møne- / gesimshøyde over dette.. Det er planlagt med en maksimal mønehøyde, slik at boligene ikke skal bli veldig høye og dominerende i landskapet. Strandsone og allmenne interesser; Strandsonen er avsatt til båthavn i kommuneplanen. Den bærer preg av å være lite benyttet til opphold og ferdsel slik den er i dag. En utnyttelse som vist i planforslaget vil gi økt mulighet for allmenn ferdsel og friluftsliv. Det tilrettelegges for rampe for småbåter. Småbåthavn; Det er mye ledige småbåtplasser i Spangereidområdet, og båthavna har etter vår mening en fornuftig størrelse ut fra behov. Barn- og unges interesser; Er ivaretatt, se eget punkt i planbeskrivelsen. Forholdet til kulturminner og kulturmiljø; Må avklares i forbindelse med offentlig ettersyn. Fylkesmannen i Vest-Agder v/miljøvernavdelingen, brev datert 20.08.2014 Naturmangfold; Er ivaretatt, se eget punkt i planbeskrivelsen. Barn- og unges interesser; Er ivaretatt, se eget punkt i planbeskrivelsen. Fremmede arter; Reguleringsbestemmelsene har eget punkt om at nye masser som tilføres planområdet, skal være «rene» med tanke på uønskede fremmede plantearter. Forurensning; Det er ikke kjente forurensede områder innenfor planområdet, og sjansen for at det er det vurderes som liten. Det legges ikke opp til båtpuss eller lagring av båter i havneområdet, pga. liten plass, dvs. det blir en ren liggehavn. Støy vurderes ikke som et problem i dette området, det er ingen kjente støykilder av betydning i nærområdet. Risiko og sårbarhet; Det foreligger egen ROS-analyse. Statens Vegvesen, brev datert 12.08.2014. Regner med at det vil bli tatt inn en rekkefølgebestemmelse om bygging av regulert kryss med fv-410. Det er et kryss som ligger utenfor planområdet, og vi er ikke kjent med hvor aktuelt det er å bygge dette krysset. Et slikt rekkefølgekrav vil kunne forsinke utbyggingen av disse boligtomtene i betydelig grad. Side 2 av 6
Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), mail datert 13.08.2014. Gjør oppmerksom på at planområdet er berørt av aktsomhetsområde for snøskred og steinsprang. Ingen av de nye boligtomtene vil være utsatt for rasfare. Del av o_v2 og del av havneområdet ligger innenfor aktsomhetsområde for ras- og skredfare. Dette må ivaretas ved utbygging, noe som bl.a. er sikret ved rekkefølgekrav. Fra Fiskeridirektoratet, region sør, mail datert 29.08.2014. Har ingen vesentlige merknader til oppstarts meldingen. Ber om å få planen på høring i forbindelse med offentlig ettersyn. Ok. Kommunen må sørge for at planen sendes Fiskeridirektoratet i forbindelse med offentlig ettersyn. Fra Kystverket, brev datert 29.08.2014. Har ingen vesentlige merknader til oppstarts meldingen. Ok. Fra Norsk Maritimt Museum, brev datert 12.08.2014. Ber om å få oversendt 1. utkast av reguleringsplanen med beskrivelse av tiltakene, for uttalelse når denne foreligger. Ok. Kommunen må sørge for at planen sendes NMM i forbindelse med offentlig ettersyn. Fra Terje Damman, mail datert 31.08.2014. Tar opp forhold vedr, den kommunale veien til båthavna. Båthavna er avsatt i kommuneplanen. Den har bare en mulig adkomstvei med bil, og det er via den kommunale veien. Det er i tillegg lagt opp til en gangsti fra den nye boligområdet. Store deler av den aktuelle veien inngår i reguleringsplan for Høllen Båly, og er regulert til offentlig vei, med tilstrekkelig veibredde. Nærmere avtale om eventuell utbedring, bruk og vedlikehold må inngås før opparbeidelse av havneområdet. Dette er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Deler av ny vei må anlegges på kommunal grunn. Side 3 av 6
Fra Terje Stamsnes m/flere, mail datert 04.08.2014, ber om at kommentarer/merknader sendt i mai 2011 videreføres. Planområdet er redusert i forhold til oppstarts meldingen. Forholdene som Stamsnes tar opp er i stor grad ivaretatt i planforslaget. Forholdet til naturmangfoldet / miljøvirkninger av planen; Planleggingen må skje i samsvar med naturmangfoldlovens alminnelige bestemmelser om bærekraftig bruk. 8 og 12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Vurderingene som gjøres skal fremgå, jf. 7. Eksisterende kunnskap om området må skaffes og det må vurderes om det er behov for ytterligere undersøkelser. Et søk i Artsdatabanken viser at det ikke er registrert utrydningstruede dyre- eller plantearter i planområdet. Det er heller ikke i Direktoratet for Naturforvaltning sin Naturbase registrert verdifulle områder for beskyttelse og artsvern. Området med boligtomter består i all hovedsak av skogsmark med eikeskog, bjørk, furu og gran. Strandområdet består i hovedsak av større steiner og ur. Det er ikke kjente forekomster av «fremmede arter» innenfor planområdet. Reguleringsbestemmelsene har eget punkt om at nye masser som tilføres planområdet, skal være «rene» med tanke på uønskede fremmede plantearter. Det er registrert småsalamander i et tjern/våtmarksområde like syd for planområdet. Småsalamander er en livskraftig art og vi vurderer lokaliteten til å bli lite berørt av planforslaget. Konkrete vurderinger av 8 12; 8 Kunnskapsgrunnlaget Kunnskapsgrunnlaget vurderes til å stå i rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. 9 føre- var prinsippet Kunnskapsgrunnlaget anses for å være godt nok, og denne paragrafen er ikke aktuell. 10 økosystemtilnærming og samlet belastning Det er ikke registrert vernede arter i området, og den samlede belastningen på økosystemet vurderes for å være akseptabel ved planlagt utbygging. 11 Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver Kommer ikke til anvendelse her, da tiltaket ikke skal medføre miljøforringelser. 12 miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder Det vil bli benyttet velkjente og forsvarlige teknikker og driftsmetoder på utbyggingen. Side 4 av 6
Konklusjon; Konsekvensene for naturmangfoldet og miljøvirkningene av planen, synes totalt sett å bli akseptable ved en utbygging som vist på detaljreguleringsplanen. Planområdet synes å bestå av naturtyper og arter som det finnes relativt mye av, og vi vurderer det til ikke å være behov for nærmere utredninger i forhold til naturmangfoldet, jfr. naturmangfoldlovens 8-12. Og en anser at kravene / prinsippene i naturmangfoldlovens 8 12, er / vil bli ivaretatt. Beskrivelse av planforslaget. Planforslaget består av: -Plankart i målestokk 1:1000/A1 datert 23.09.2016 -Reguleringsbestemmelser datert 23.09.2016 -Planbeskrivelse datert 23.09.2016 -ROS-analyse datert 23.09.2016 -Innkomne merknader ved varsling Planforslaget består av 40 boligtomter med tilhørende anlegg, som felles lekeplasser og mulighet for gangstier i grøntområdene. 36 av tomtene er nye, mens 4 av dem er bebygd med boliger fra før og kan nå utnyttes noe høyere. Da de nye tomtene i all hovedsak ligger relativt høyt over sjøen, er det satt en maksimal mønehøyde på 7 meter i bestemmelsene. Det er i tillegg lagt til rette for utvidelse av båthavna. Her er det mulighet for anlegg av båtplasser / flytebrygger med noe parkering og oppføring av noen mindre sjøboder/lager. Da det er lagt opp til gangsti fra tomtene og ned til havna anser vi det som en stor fordel med noen mindre sjøboder, slik at man skal slippe å dra på alt nødvendig utstyr. Dette vil også kunne være med på å redusere biltrafikken. Bodene er små (se punkt 3.3 i bestemmelsene) og vil bli plassert inn og ned i terrenget, slik at de vil bli svært lite synlig fra sjøen. I nordvest er byggeområdet utvidet noe i forhold til kommuneplanen. Dette er et område som vi mener er godt egnet for boligtomter, det er relativt lett å opparbeide og har solrike og fine utsiktstomter. Det er fortsatt store grøntområder mellom sjøen og tomtene, og tomtene er trukket inn på platået og det er satt byggegrenser mot sjøen. Hovedveien inn i feltet er planlagt slik at den skal kunne tilfredsstille kommunal standard. Lekeplassene har fått gode plasseringer, sentralt og solrikt i feltet, og det er satt rekkefølgekrav som sikrer at lekeplassene er opparbeidet før boliger kan tas i bruk. Det er i tillegg satt av areal til felles uteareal. Planområdet er relativt kupert og enkelte terrenginngrep må gjennomføres. Det største berører tomtene 7, 8, 9 og 10 og f_lek1, her må en liten kolle sprenges ned. Men sluttresultatet vil bli fint da terrenget «nulles ut» rundt hele kollen, dvs. det vil ikke bli synlige gjenstående skjæringer/sprengkanter i dette området. Samtidig vil dette gi nødvendig stein til tomter og veier, noe som er en stor fordel i forhold til transport. Det er satt rekkefølgekrav om utbedring av eksisterende kommunale veier fra fylkesveien til boligfeltet og båthavna. Omfang og kostnadsfordeling av utbedringene mm, må avtales Side 5 av 6
nærmere i egen utbyggingsavtale. Spangereid er et vekstområde i kommunen, og det begynner nå å bli mangel på fine eneboligtomter i dette området. Denne planen har tomter med gode kvaliteter og det er derfor ønskelig at den kan få en positiv behandling. Konsekvenser for barn og unge. Det tas ikke i bruk områder til nye byggeområder som i dag benyttes i særlig grad av barn og unge. Det vil bli tilrettelagt / åpnet nye områder som gir økte muligheter for aktivitet og friluftsliv for alle. Nye stier og havneområdet gir økte turmuligheter. Eksisterende sti gjennom området er erstattet av o_v1. Det er satt rekkefølgekrav til opparbeidelse av lekeplassene, som sikrer at lekeplass er ferdig før første bolig kan tas i bruk. Skole, idrettsanlegg og sentrum, ligger like sørvest for dette området, og det er i hovedsak sammenhengende gang- og sykkelvei / fortau til disse funksjonene. De nye tomtene kommer litt over 1 km fra barneskolene, dvs. gangavstand. De må gå på/langs kommunal vei frem til fylkesveien, videre er det gang- og sykkelvei / fortau frem til skolen. Skoleveien vurderes som relativt trygg. Tilgjengelighet for alle Planområdet er noe kupert, men de fleste tomtene vil kunne tilrettelegges for universell utforming. Risiko og sårbarhet. Det foreligger egen ROS-analyse, se eget vedlegg. 14.11.2016 Side 6 av 6