STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 226/1 Arkivsaksnr: 2013/1957-10 Saksbehandler: Knut Krokann Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 182/13 11.12.2013 Komite plan 2/14 15.01.2014 Komite plan Hemre østre - 226/1 og 226/1/1 - deling og dispensasjon - klage Rådmannens forslag til vedtak: Klage fra advokat Olav Kuvås 16.10.2013, tas ikke til følge, jf. saksutredning og vurdering. Klagen sendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for videre behandling. Vedlegg: 226/1/ - Oversiktskart 1-7500 datert 11.06.2013 226/1/ - Ortofoto 1-1500 datert 11.06.2013 E-post fra Beate og Aksel Hembre 12.01.2014 (innkommet etter møtet 11.12.2013) Brev fra advokat Olav Kuvås 10.12.2013 Klage fra advokat Olav Kuvås 16.10.2013 Foreløpig klage fra advokat Olav Kuvås 17.09.2013 Brev til Aksel Hembre 28.08.2013 med møtebok fra Komite plan sak 115/13 E-post fra Beate og Aksel Hembre 21.06.2013 Søknad om deling 13.03.2013 Situasjonskart datert 10.12.2012 Kontrakt ved kjøp av Torpet AS Festeavtale datert 10.06.2003 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): E-post fra kommunen til advokat Olav Kuvås og Aksel Hågen Hembre 16.01.2014 Brev fra kommunen til advokat Olav Kuvås 13.12.2013 E-post fra advokat Olav Kuvås 10.12.2013 med brev 10.12.2013 E-post fra kommunen til Aksel Hågen Hembre 06.11.2012 E-post fra kommunen til advokat Olav Kuvås 01.11.2013 E-post fra advokat Olav Kuvås 01.11.2013 E-post fra kommunen til Aksel Hågen Hembre 28.06.2013 Erklæring om veirett 13.03.2013
Skjøte på 226/1/1, tinglyst 15.06.1999 Målebrev på 226/1/1 tinglyst 29.04.1999 Saksopplysninger Aksel Hågen Hembre søkte 13.03.2013 om fradeling av ca. 3 dekar fra eiendommen Hemre Østre, gnr. 226 bnr. 1 og festeeiendommen gnr. 226 bnr. 1 fnr. 1. Sistnevnte eiendom eies av Torpet AS der søkerens mor Inger Helen Hembre eier aksjene. Hun har inngått avtale med Aksel Hågen Hembre om at han skal overta aksjene i Torpet AS fra 01.01.2014. Etter befaring fatta Komite plan 21.08.2013 følgende vedtak: «Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2, jf. 11-6, samt 28-1, avslås søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av areal til boligformål på eiendommene Hemre østre, gnr. 226 bnr. 1 og gnr. 226 bnr. 1 fnr. 1, jf. utredning og vurdering av saken. Med hjemmel i jordloven 1 og 12 avslås søknad om deling av eiendommene Hemre østre, gnr. 226 bnr. 1 og gnr. 226 bnr. 1 fnr. 1, jf. utredning og vurdering av saken». Advokat Olav Kuvås har i brev 17.09.2013 klaga på vedtaket og varsla at det ville komme nærmere begrunnelse for klagen. Advokat Olav Kuvås har i brev 16.10.2013 klaga på vedtaket og vist til feil saksbehandling, feil lovanvendelse og urimelig skjønnsutøvelse. Han viser til at boligen som søkes fradelt, ikke er flomutsatt og at boligen allerede er helårsbolig. Videre vises det til at vurderingene av drifts- og miljømessige ulemper er for generelle og at disse ulempene ikke øker vesentlig som følge av fradelinga. Det vises til at endring av driftsopplegg fra campingplassdrift over til hytteutleie og utleie av laksefiske vil gi større fordeler enn ulemper. Det vises for øvrig til vedlagte kopi av klagen. Videre har advokat Kuvås i brev 10.12.2013 kommet med kommentarer til rådmannens saksframlegg til møte i Komite plan 11.12.2013. Komiteen utsatte i dette møtet saka i påvente av rådmannens vurdering av dette brevet. Beate og Aksel Hembre har i e-post 12.01.2014 kommet med kommentarer til saka. Komite plan vedtok i møte 15.01.2014 å utsette behandlinga av saka for å få rådmannens vurdering av brev fra advokat Kuvås 10.12.2013. Før det eventuelt gis dispensasjon fra kommunedelplanen og kommuneplanens arealdel, må saka sendes til regionale instanser for uttalelse. Vurdering Forvaltningsvedtak kan påklages jf. forvaltningsloven (fvl.) 28. Klagefristen er tre uker etter at parten har fått underretning om vedtaket. Klageinstansen kan prøve alle sider av saka og herunder ta hensyn til nye omstendigheter jf. forvaltningsloven 34. Klagen datert 17.09.2013 er satt fram i rett tid, jf. forvaltningsloven 29, mens den endelige klagen er datert en måned senere. Da saka ikke berører andre parter, finner rådmannen å ta klagen til behandling jf. fvl. 31
I klagen vises det til at det bare er campingområdet som er flomutsatt og ikke området der bestyrerboligen ligger. Ifølge datasett fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) ligger bygninga som søkes fradelt innenfor det som er definert som utsatt for 100- og 200-årsflom. Den aktuelle bygninga ligger ikke i området som er definert som utsatt for 10-årsflom, men jernbaneundergangen og atkomstveien ligger i denne flomsonen. Etter plan- og bygningsloven (pbl.) 28-1 kan grunn «bare bebygges, eller eiendom opprettes eller endres, dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Det samme gjelder for grunn som utsettes for fare eller vesentlig ulempe som følge av tiltak». Etablering av en boligeiendom i flomutsatt område og med svært flomutsatt atkomst vil kunne ha konsekvenser for liv og helse og vil kunne føre til materielle tap. Videre vises det i klagen til at boligen på eiendommen er helårsbolig og at det er tvilsomt om det er nødvendig å behandle søknaden som dispensasjon fra kommunens planer. Byggetillatelse for bestyrerbolig, garasje, sanitærbygg, stall og fem campinghytter ble gitt 11.05.1998 etter at Komite Plan og næring 29.04.1998 hadde behandla søknaden. Komiteens vedtak var: «Med hjemmel i Plan- og bygningsloven 7 innvilges det dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for oppføring av bestyrerbolig, garasje, sanitærbygg, stall og utskiftning av 5 bestående campinghytter med 5 nye som omsøkt. Godkjennelsen innebærer dispensasjon fra LNF-formålet i kommuneplanen og bygging i 100-metersonen langs Stjørdalselva. Som grunnlag for innvilgelse av dispensasjon tillegges det avgjørende vekt at saken gjelder en forsiktig oppgradering av en allerede mangeårig campingplass, og at en ikke går ut over det arealet som fra før benyttes til campingplass. Godkjennelsen er betinget av at Fylkesmannens Miljøvernavdeling kan innvilge utslippstillatelse for campingplassen og den nye bebyggelsen, og bygging kan ikke igangsettes før detaljert utslippstillatelse foreligger og eventuelle vilkår som måtte bli satt i denne er oppfylt. Bygging kan heller ikke igangsettes før fylkeskommunen har gjennomført forundersøkelser i området slik som beskrevet i saksopplysningene/vurderingen, og det er en forutsetning at nærmere vilkår i den administrative saksbehandlingen av byggesøknadene blir oppfylt før bygging settes i gang. Det henvises til Statens Vegvesens brev datert 06.04.98 vedr. vilkår for avkjøringstillatelse fra fylkesveg 26». Det ble 23.12.1998 godkjent oppføring av en åttekanta bestyrerbolig på eiendommen. Fylkeslandbruksstyret i Nord-Trøndelag hadde 21.11.1997 gitt samtykke til «omdisponering av 4,5 dekar dyrkbar/dyrka jord til reiselivsformål m.v». Videre ga Komite plan og næring i møte 25.04.2001 tillatelse til «omdisponering av 2,0 dekar jordbruksareal til næringsformål som tillegg til tidligere omdisponert 22,5 da». Bakgrunnen for dette var behov for areal for bygging av stall, redskapshus og garasje. I kommunedelplan for Hegra egengodkjent 10.04.2003 er det aktuelle området vist som område for camping. En mindre del av det som søkes fradelt, ligger i landbruks-, natur og friluftsområde (LNF-område) i kommuneplanens arealdel. I forslag til ny arealdel til kommuneplanen er det aktuelle området vist som område for fritids- og turistformål samt at en mindre del ligger i område for landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR-område). Området er i planforslaget vist som område knytta til grunnvassforsyning. Advokat Kuvås viser i brev 10.12.2013 til at det er lagt for lite vekt på det er ei eksisterende bygning som er søkt fradelt og ikke ei ubebygd tomt. Han viser videre til at fradeling ikke er et tiltak som medfører økt fare eller gir vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold slik
det går fram av pbl. 28-1, og han hevder at disse bestemmelsene har som formål å kunne nekte nye bygg og tiltak. Beate og Aksel Hembre viser i e-post 12.01.2014 til at de finner det rart at flomfaren ikke ble vurdert da det ble gitt byggetillatelse i 1998. De opplyser at den aktuelle bygninga ikke har stått under vann. De bestyrer campingplassen og fisket fra gårdstunet der de har motell. Ønsket om å fradele den aktuelle bygninga er begrunna med at de håper å finne en kjøper av denne bygninga som kan drive campingplassen, eventuelt også administrere utleie av hyttene. Rådmannen finner at fradeling og bruksendring av bestyrerbolig til boligformål er et tiltak som innebærer oppretting og endring av eiendom slik det går fram av pbl. 28-1 og at denne bestemmelsen derfor kommer til anvendelse. Da det ble gitt dispensasjon fra kommuneplanens arealdel i 1998 for etablering av bestyrerbolig, ville det neppe blitt gitt dispensasjon for etablering av bolig. Bestyrerboligen måtte nødvendigvis ligge på eller i nærheten av campingplassen. Fradeling, bruksendring og dispensasjon til boligformål innebærer en annen bruk av den aktuelle bygninga, og det må legges vekt på bestemmelsene i pbl. 28-1 for å sikre at en unngår økt fare og ulemper for personer og skader på materiell som følge av høg vannstand i Stjørdalselva. Dette må bygge på kjent kunnskap som i dette tilfellet er flomsonekart fra NVE. Flomsonekart er utarbeidet på grunnlag av beregninger av sannsynligheten for flom. Ut over dette finnes det ikke beregninger for sannsynligheten for flomskader på det aktuelle området. Atkomsten til det aktuelle området er vist som område med 10-årsflom som er den sonen der det hyppigst er flom. At folk er innesperra på grunn av flom og eventuelt har behov for redning, innebærer økt risiko for menneskelige skader og ulemper. Rådmannen finner at delingssøknaden krever dispensasjonsbehandling. Bygningene ble tillatt etablert med sikte på å utvikle campingplassvirksomheten og dette var, som nevnt i vedtaket 29.04.1998, tillagt avgjørende vekt i vurderinga av om dispensasjon skulle gis. At eierne nå finner at de ikke har behov for bestyrerboligen og at de vil selge den som en egen boligeiendom, innebærer ei bruksendring som krever dispensasjonsbehandling. Videre vises det både i klagen 16.10.2013 og i brevet 10.12.2013 til at drifts- og miljømessige hensyn er for generelt vurdert og at disse ulempene ikke blir vesentlig større enn med nåværende situasjon. Rådmannen finner at vurderinger knytta til drifts- og miljømessige ulemper naturlig nok må bli generelle og mindre konkrete da en må vurdere forhold som kan oppstå i framtida. En må legge et «føre var-prinsipp» til grunn. Ved fradeling vil det etableres en fritt omsettelig boligeiendom i tilknytning til jordbruksområde, noe som vil kunne gi grobunn for konflikter mellom bolig- og jordbruksinteressene i større grad enn hvis en og samme person har råderett over både areal og bygninger. Kornproduksjon er den mest aktuelle driftsformen i dette området, og en boligeier vil kunne få ulemper i form av for eksempel støy, støv, lukt og avdrift fra sprøyting og tresking. Vanligvis vil dette innen visse grenser være tålelig, men erfaringsmessig fører slike forhold til konflikter som vil svekke mulighetene for å drive jordbruk, og det er dette hensynet som er sentralt i denne sammenhengen. I klagen er det vist til at den omsøkte delinga vil gi store fordeler og ingen ulemper. Ved avveining av fordeler og ulemper i dispensasjonssaker er det først og fremst de allmenne interessene og ikke private eller personlige forhold som skal vurderes. De fordelene som er nevnt i klagen er at Hembre får mindre arbeidsbelastning og at laksefiskerne får mer ro. I brev fra advokat Kuvås 10.12.2013 er det i tillegg vist til at Hembre ønsker å endre driftsopplegget «i takt med tida og tilhøve». Hembre ønsker å styre fisket og eventuelt hytteutleie fra gårdstunet samtidig som de ønsker at fradeling av bestyrerboligen vil gi muligheter for å finne en kjøper som kan drive campingplassen. Rådmannen finner ikke at dette er forhold som kan tillegges vekt i den grad at det kan forsvare at det etableres en boligeiendom i et område avsatt til
campingformål og som i tillegg er flomutsatt. Rådmannens konklusjon er at fradeling og dispensasjon i denne saka ikke gir større fordeler enn ulemper. Rådmannen finner at deling, dispensasjon og bruksendring vil være i strid med formålet med plan- og bygningsloven, kommunedelplanen og kommuneplanens arealdel. En dispensasjon vil sette hensynet til disse planene vesentlig til side, og opprettelse av en boligeiendom i et område med flomfare vil være i strid med pbl. 28-1. Rådmannen finner etter dette å innstille på at klagen ikke tas til følge.