SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet 28.08.2014 14/102 Kommunestyre 17.09.2014 14/53 Arkivsaksnr: 2011/4876 Klassering: L12 Saksbehandler: Egil Stensheim REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) SØRLIA - GNR 96/162-165 - 492. Trykte vedlegg: - Plankart (Letnes arkitektkontor/ Planstyring), dat. 09.01.13. - Reguleringsbestemmelser (Letnes ark.), dat. 09.01.13. - Planbeskrivelse (Letnes ark.), dat. 18.01.13. Ikke trykte vedlegg: - Forhåndsuttalelser fra NT fylkeskommune, Fylkesmannen i NT, Statens vegvesen. - Illustrasjoner: Situasjonsplan, oppriss, perspektiver, solforhold (Letnes ark., jan. 2013). - Støyberegninger (Norconsult), dat. 09.01.13. - Formannskapssak 13/12, møte 31.01.13. - Innkomne uttalelser fra offentlig ettersyn 13.02.-27.03.13. - Geoteknisk rapport (Multiconsult, dat. 09.07.14). Rådmannens forslag til vedtak: Det gjøres følgende endringer av planforslag lagt ut til offentlig ettersyn: 1. Ordlyden i reguleringsbestemmelse 2.2 endres til: "Bygninger og anlegg skal med utgangspunkt i stedlige forhold i størst mulig grad gis universell utforming, slik at de er tilgjengelige og kan nyttes uten spesielle innretninger av brukere med ulike funksjonshemminger. Dette gjelder både i forhold til bevegelseshemmete, sansehemmete og miljøhemmete". 2. Ordlyden i reguleringsbestemmelse 2.3, andre avsnitt endres til: "Følgende høyder gjelder: Skjerma uteoppholdsareal: kote 16,5, topp skjerm kote: 19,5, sokkelnivå planlagt bebyggelse: kote 16,5 for bygg A-E og kote 17,0 for bygg F-G."
3. Reguleringsbestemmelsenes 3.1.3, andre avsnitt, og 3.3 gis mer presise formuleringer ved at ordet "ca." tas ut. 4. Det tas inn følgende ny retningslinje til planen: "Det tilrås at det ved planlegging av boligene forelegges tegninger for geotekniker til kontroll av fundamenteringsforutsetninger og lokal stabilitet". Forslag til innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan (detaljregulering) for Sørlia, gnr 96/162, 164 og 492. Plankart og bestemmelser er datert 09.01.13, og er revidert i samsvar med formannskapets vedtak 14.08.14. Behandling i Formannskapet - 28.08.2014: På plassene var utlagt uttalelse fra Arvid Olsen m flere datert 22.03.2013 Votering: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt Rådmannens forslag til innstilling ble enstemmig vedtatt Vedtak i Formannskapet - 28.08.2014: Det gjøres følgende endringer av planforslag lagt ut til offentlig ettersyn: 1. Ordlyden i reguleringsbestemmelse 2.2 endres til: "Bygninger og anlegg skal med utgangspunkt i stedlige forhold i størst mulig grad gis universell utforming, slik at de er tilgjengelige og kan nyttes uten spesielle innretninger av brukere med ulike funksjonshemminger. Dette gjelder både i forhold til bevegelseshemmete, sansehemmete og miljøhemmete". 2. Ordlyden i reguleringsbestemmelse 2.3, andre avsnitt endres til: "Følgende høyder gjelder: Skjerma uteoppholdsareal: kote 16,5, topp skjerm kote: 19,5, sokkelnivå planlagt bebyggelse: kote 16,5 for bygg A-E og kote 17,0 for bygg F-G." 3. Reguleringsbestemmelsenes 3.1.3, andre avsnitt, og 3.3 gis mer presise formuleringer ved at ordet "ca." tas ut. 4. Det tas inn følgende ny retningslinje til planen: "Det tilrås at det ved planlegging av boligene forelegges tegninger for geotekniker til kontroll av fundamenteringsforutsetninger og lokal stabilitet". Innstilling i Formannskapet - 28.08.2014: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan (detaljregulering) for Sørlia, gnr 96/162, 164 og 492. Plankart og bestemmelser er datert 09.01.13, og er revidert i samsvar med formannskapets vedtak 28.08.14. Behandling i Kommunestyre - 17.09.2014: Solvår Lein Lillemark fratrådte jfr forvaltningslovens 6 andre ledd da hun har gitt uttalelse i saken.
Votering: Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Kommunestyre - 17.09.2014: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan (detaljregulering) for Sørlia, gnr 96/162, 164 og 492. Plankart og bestemmelser er datert 09.01.13, og er revidert i samsvar med formannskapets vedtak 28.08.14.
Saksopplysninger: Saksopplysninger i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn (kursiv skrift): Generelt. Letnes arkitektkontor/ Planstyring har på vegne av I K Lykke eiendomsavdeling utarbeidet reguleringsforslag for gnr 96/162, 165 og 492 (gamle Bunnpristomta) i Sørlia. Planarbeidet ble kunngjort igangsatt i des.2011. Arealet som reguleres er i kommunedelplan Sentrum en del av boligområdet i Sørlia. Det er ikke gjeldende reguleringsplan for området. Området er sentralt beliggende langs tidligere E6 i Sørlia. Planforslaget omfatter ovennevnte parseller, samt tilgrensende kommunalt areal mot sør, med forlengelse opp mot Markusvegen. Planområdet grenser mot gangbane langs tidligere E6 i nord, mot nedre Sørliveg i øst, mot friområde-leikeplass i sør, og mot eksist. boligeiendommer i sør-sørvest. Planområdets areal er ca 3,5 daa. Området som reguleres er flatt, beliggende 1-1,5m lavere enn tidligere E6 og gang-/ sykkelbane langs denne. Det er ikke kjente kulturminner innen området, og det er ikke framsatt krav fra kulturminnemyndigheten om forundersøkelser. I hht. kvartærgeologisk kart består området av breelv- og marine løsmasseavsetninger. Området er ikke angitt som skredfarlig i NVE-NGIs skredsonekart. Kommunalt friområde- leikeplass, ca. 2,1 daa, grenser inn mot planområdet i sør. Eksisterende gangveg langs tidligere E6 gir atkomst til busslomme ca. 100m øst for området, og fører videre øst/ nordøstover til - nærbutikk i Sørlia, avstand ca 0,25 km - barnehage i Sørlia, avstand ca 0,6 km - barneskole, idrettsanlegg og grendehus på Lø avstand ca 1,3 km Det er sammenhengende gang-/ sykkelbane mot bysentrum, avstand 1,8-2 km. Planforslaget. Arealet bestående av parsellene gnr 96/162, 165 og 492 reguleres til boliger. Eksisterende bygning, tidligere brukt til butikk, forutsettes revet. Området forutsettes bebygd med småhus i form av eneboliger eller kjedehus med mellomliggende carport/ terrasse. Arealet deles i to boliggrupper, B1 med 4 boliger og B2 med 3 boliger, og med en liten felles småbarnsleikeplass imellom. Tomteinndeling er ikke foreslått. Med 7 boliger som vist blir tomtestørrelsen ca. 220-280 m2, unntatt tomt A lengst øst, som blir ca. 400m2. Boligene tenkes bygd med sokkeletg., med inngang på laveste plan, og omlag på eksisterende terrengnivå. Boligens hovedplan (1.etg) blir da liggende noe høyere enn eksisterende gangbane langs tidligere E6, og det forutsettes at terrenget mellom gangbane og bygning på nordsida fylles opp til noe over gangbanens nivå. Boliger forutsettes bygd med saltak med ens takvinkel i området 27-40⁰, noe som gir muligheter for et loftsplan med begrensa høyde. Langs søndre side av boligene er det regulert offentlig atkomstveg V1 med kjørebanebredde 3,5m. Denne forlenges i sør fram til sammenkobling med Markusvegen. Veganlegget forutsettes gjennomført parallelt med utbygging av boligene. En trafo som står i denne traseen forutsettes flytta til nordvestre hjørne av friområdet. Vann- og avløpsledninger forutsettes tilknytta kommunalt ledningsanlegg ved Nedre Sørlivegen/ Markusvegen. Innkomne uttalelser fra offentlig ettersyn: Formannskapet vedtok i møte 31.01.13 å legge ut planforslaget til offentlig ettersyn i 6 uker. Saken ble samtidig sendt endel faginstanser, utvalg og berørte til uttalelse. Det er innkommet følgende uttalelser til planen (resymert):
Statens vegvesen, dat. 21.03.13. Planen grenser mot gang- og sykkelveg langs gamle E6 som Statens vegvesen forvalter. Vegvesenets interesser knytter seg dermed i hovedsak til arealbruken langs gang- og sykkelvegen. I planforslaget er byggegrensa vesentlig lavere enn de 15m som er satt etter veglovens 29. Vegvesenet aksepterer dette, men vil opplyse om at vegvesenet ikke tar ansvar for evt. ulemper dette vil medføre, f.eks. i forbindelse med vedlikehold av g/s-vegen. På forespørsel er det fra vegvesenet bemerket at det ikke er noen spesielle forhold knytta til vegvedlikeholdet. NT fylkeskommune, regional utvikling, dat. 28.02.13. Planforslaget virker godt gjennomarbeidet. Kritiske punkter vedr. uteareal, støy og at det ikke legges til rette for tilgjengelige boenheter blir besvart i saksframlegget. Mener imidlertid at reguleringsbestemmelsenes 2.2 (om at bygninger og anlegg i størst mulig grad skal gis universell utforming) ikke harmonerer med beskrivelsen. Vil på generelt grunnlag tilrå at planen stiller krav om tilgjengelig boenhet, men når dette pga topografiske forhold er vanskelig å gjennomføre blir det svært krevende for utbygger å gjennomføre bygg og anlegg som ivaretar bestemmelsen. Mener imidlertid at det er riktig å kreve universell utforming for fellesarealet til leik og uteopphold, slik planforslaget gjør. Vedr. kulturminner: Finner ikke at det foreligger konflikt med kjente kulturminner, og har derfor ingen innvendinger til planen. Det kan likevel ligge ukjente/ upåviste kulturminner under terreng, og minner derfor om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven dersom slike kulturminner påtreffes. Gjør oppmerksom på at uttalelsen ikke gjelde samiske kulturminner. Fylkesmannen i NT, dat. 04.04.13. Landbruksavdelingen har ingen merknader. Miljøvernavdelingen har ingen merknader. Kommunalavdelingen: 2.1, andre avsnitt: Det kan ikke stilles andre krav til materiale i forbindelse med en byggesøknad enn det som følger av saksbehandlingsforskriften. Mener andre avsnitt går utenfor disse rammene, og må utgå. 2.3, andre avsnitt: Det må framkomme klart om bestemmelse om høyder er rettslig bindende. Første setning bør i så fall omformuleres, slik at det er klart at det er et krav. 3.3; Bruk av "ca." er for upresist. Tredje setning bør derfor endres. Vedr. samfunnssikkerhet: Påpeker at regulert areal befinner seg i et område med delvis maritime avsetninger, hvor marin leire kan strekke seg under breelvavsetningene. Er registrert en kvikkleirsone 700m fra tiltaksområdet. Denne kartlegginga er grov. Kan være kvikkleirlommer utover kartlagt område som ennå ikke er oppdaga. Da dette er et utbygd område er det sannsynlig at det er foretatt geotekniske undersøkelser knytta til tidligere tiltak. Oppfordrer kommunen til å forsikre seg om at det er gjort fagkyndig geoteknisk vurdering av området før tiltak iverksettes. NTE, dat. 03.04.13.
Registrerer at det er avsatt plass og tatt høyde for å flytte eksisterende nettstasjon ut av planområdet. Forutsetter at det innen planområdet ikke gjennomføres tiltak som er til ulempe for drift og vedlikehold av eksisterende distribusjonsnett. Flytting av nettanlegg må i sin helhet bekostes av utbygger. Ber om å bli kontakta ved evt. tiltak som må iverksettes både i forhold til eksisterende anlegg og nytt behov. Fellesuttalelse fra Arild Olsen, Carita Berg, Ståle Berg, John Chr. Berg, Solvår Lein Lillemark, Christopher Feragen, Hanne Rimala Herfjord, dat. 22.03.13. Er nærmeste naboer, og er innforstått med at noe må bygges på tomta. Reagerer på høyden på de prosjekterte husene. Vil bli som en høg vegg som tar bort all utsikt fra eksisterende boliger i området. De fleste hus fra før er i 1½ etg., og det bør være nok også for nye boliger. Øverste etasje i nye boliger vil få ekstremt mye støy fra E6, støyskjerm vil sannsynligvis ikke ha noen virkning. Vil derfor ikke bli attraktivt å kjøpe boligene. Planlagt støyskjerm vil være til liten nytte for beboerne og redusere utsikt for de eksisterende boligene. Det som er nødvendig er en form for gjerde som hindrer barn i å komme ut på vegen. Mener det er mye med 7 nye boliger, 5 eller 6 burde være nok. Ville skapt mer attraktive boliger og mer rom mellom husene, til fordel for både eksisterende og nye beboere. Hvis hensikten er å tiltrekke seg barnefamilier må det være nok plass for barn i aktivitet. Er opptatt av å ha et godt forhold til nye beboere. Vil være synd for alle parter, også kommunen, hvis nye boliger gir grobunn for konflikter og ufred i nabolaget. Håper derfor synspunkter blir tatt til følge, og at det nye boligområdet blir til forskjønnelse og glede for alle. Sørlia velforening v/ Jan Erik Skotvold, e-post mottatt 27.03.13. Boligbygging i Sørlia en positiv sak, men har noen innsigelser på foreslåtte reguleringsplan: Høyde på nye boliger bør ikke være høyere enn eksisterende boliger, da nye boliger vil stå fremst på kammen som en utsiktshindring for mange av boligene i Nedre Sørliveg, Øvre Sørliveg og Markusvegen. Antallet nye boliger bør begrenses pga forhindring av utsikt for eksist. bebyggelse. Disse punktene kommer godt fram i nabolovens 2. Repr. for barns interesser i plansaker (e-post 01.04.13): Ingen merknader. Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne (møte 22.03.13). Ingen merknader. Steinkjer eldreråd, møte 08.04.13: Ingen merknader. Saksvurderinger: Saksvurderinger i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn (kursiv skrift): Planforslag er utarbeidet etter samråding med kommunens planmyndighet. En er således godt kjent med de vurderinger og løsninger som nå legges fram fra forslagsstilleren. Det er ikke funnet grunnlag for konsekvensutredning. Generelt synes framlagte forslag nå å være en helhetlig avveid løsning for ny bruk av arealene på den gamle Bunnpristomta. Det synes naturlig å nytte arealet til boligformål, da også omliggende areal nyttes til boliger. Nærbutikk, barnehage, skole, grendehus, idrettsanlegg ligger i gangavstand og kan nås via etablerte gang-/ sykkeltraseer. Frittliggende eller sammenkjeda småhus faller godt sammen med eksisterende bebyggelse innen denne delen av Sørlia-området. Arealene er sterkere utnytta enn det som er vanlig for småhusbebyggelse.
Konsekvensen av dette er at private uteareal blir små, sjøl om bebygd areal for husa også er begrensa. Felles uteoppholdsareal midt i området er også lite, men en anser dette tilfredsstillende for sandkasse mm for de minste barna. De nye boligene vil ha tilgang til et rimelig stort og godt offentlig friområdeleikeareal like sør for boligene. Byggemønstret med boliger i rekkeform langs det langstrakte arealet synes naturlig, og vil sikre frie fasader mot to sider. Både solforhold og utsikt utover Beitstadfjorden gir området kvaliteter. For et flatt tomteareal som dette vil det i utgangspunktet være naturlig å vurdere krav om tilgjengelige boenheter (med alle hovedfunksjoner på inngangsplanet). Ut fra stedlige forhold, bl.a trafikksituasjon, orientering og terrengnivå i forhold til omgivelsene, finner en det er en logisk og god løsning med atkomstside og inngang på laveste boligplan mot sør, og at hovedplan ligger etasjen over. Dette lar seg da ikke kombinere med kravet om tilgjengelig boenhet. En finner det riktig at området gis atkomst fra ny veg i sør. Det har vært vurdert om dette skal være felles privat eller offentlig veg, men funnet det som beste løsning at den bygges som offentlig veg helt fram til svingen i Markusvegen, og at dette gjennomføres i forbindelse med utbygging av boligene. En sikrer dermed gjennomkjøring for brøyting og renovasjon. Det kan som et trafikkregulerende tiltak vurderes hvorvidt det skal være forbud mot gjennomkjøring for vanlige kjøretøy. Om trafikkstøy: Boligområdet er utsatt for trafikkstøy, særlig fra E6 og i noen grad fra lokalveg (tidl. E6). Det er utført støyberegninger, som viser at de mest støyutsatte fasadene har Lden -verdier på 67-69 dba for hovedplan (1.etg.) og 70-71 dba for loftsplan (2.etg). Dette er verdier som overskrider den verdi (65 dba) som er satt for etablering av ny boligbebyggelse i statlig retningslinje T-1442. For loftsplanet er denne overskridelsen vesentlig. Støyutredningen viser imidlertid at det kan oppnås tilfredsstillende verdier, 52-53 dba på utearealer som ligger på sørøstre sida av ny bebyggelse. Dette kan oppnås gjennom den skjerming som boligene gir, samt supplerende skjerming av leikeareal og uteoppholdsareal for bolig A lengst øst. Det forutsettes da at angitte terrengnivå på boliger, uteareal og støyskjermer følges. For å oppnå tilfredsstillende innendørs verdier settes spesielle krav til vinduer og veggkonstruksjoner. Det må gjennomføres supplerende støymessige beregninger i forbindelse med planlegging av bebyggelsen som dokumenterer at kravene tilfredsstilles. Det synes vanskelig å oppnå krav til innendørsnivå for oppholdsrom som vender mot nord-nordvest på loftsplan. Det vil imidlertid være mulig å etablere fullverdige boliger uten oppholdsrom her. Med bakgrunn i kvaliteter som områdets beliggenhet har i forhold til nærhet til service og trafikksystem i et etablert boligområde, samt at det kan etableres en stille side hvor støykravene tilfredsstilles, tilrås likevel området utbygd. Ny boligrekke vil bidra til støyskjerming for eksisterende friområde sør for boligene. Det er foretatt vurdering og beregning av oppsetting av en sammenhengende støyskjerm mellom E6 og eksisterende E6 i en lengde av ca. 200m, med høyde 2,5m. Slik skjerm vil dempe støy fra E6 med ca. 5 db, til 62-63 db ved nordvestre side av bygning. Høyde 2,5m er satt ut fra at det da kan bevares noe utsikt mot Bogen-Steinvika fra hovedplanet i boligene. Reduksjonen er merkbar, men likevel ikke i nærheten av grensa på 55 db for uteoppholdsplass. Dersom dette kravet skulle oppnås ville det kreve skjermhøyde på 5-6m. Støyskjerm mellom E6 og eksisterende E6 vil være en betydelig kostnad, fordelt på 7 boliger. Ettersom krav til uteoppholdsareal likevel kan tilfredsstilles på søndre/ sørøstre side av boligene er det ikke gått videre med å ta inn krav om støyskjerm mellom E6 og tidligere E6. Grunnlag for støyberegning: Digitalt kartgrunnlag, supplert med terrenghøyder og skjermer som vist i planforslaget. E6: Årsdøgntrafikk 10900 kjøretøy, framskrevet 1,5% årlig til 15000 i år 2032. Tunge kjøretøy 10%.Hastighet 90 km/t. Lokalveg: Årsdøgntrafikk 1000, framskrevet til 1400 i år 2032. Tunge kjøretøy 10%. hastighet 50 km/t Prosentvis trafikkfordeling dag/kveld/natt: 80/12/8.
Risiko og sårbarhetsanalyse. Forslagsstiller har foretatt en risiko og sårbarhetsanalyse for området, med grunnlag i Direktoratet for Samfunnssikkerhet og Beredskap (DSB) sin veileder Samfunnssikkerhet i arealplanlegging. Det ansees ikke å være spesiell risiko eller sårbarhet verken relatert til naturfarer eller menneske-/ virksomhetsbaserte farer. Konkret nevnes trafikk på tilgrensende tidl. E6, men at trafikken i dag er begrensa og har liten tungtrafikk. Rådmannen vil for sin del tilføye at eksisterende gang-/sykkelveg må ansees å være en fullgod løsning på trafikksikkerhet langs denne traseen. En finner ut fra ovenstående vurdering at foreliggende planforslag helhetlig vurdert gir en tilfredsstillende løsning. Planforslaget er drøfta med avd. for oppvekst/ repr. for barns interesser i plansaker, avd. for helse v/ kommunelegen, enhet for veg, trafikk, park, enhet for renovasjon, repr. for rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne. Sistnevnte bemerker at det generelt bør tilrettelegges for tilgjengelige boenheter når det bygges på flate tomter, men ser at dette også må veies mot andre hensyn. Det er ellers ikke innvendinger mot planforslaget slik det framlegges. Supplerende saksvurdering på grunn av innkomne uttalelser: Til uttalelse fra NT fylkeskommune: Når det gjelder bestemmelsenes krav om universell utforming i 2.2 er formuleringen slik at "bygninger og anlegg i størst mulig grad skal gis universell utforming". Det er ikke satt krav om tilgjengelig boenhet, ut fra at den konkrete tomtesituasjonen helhetlig vurdert tilsier inngang på laveste plan mot sør. Dette er redegjort for i saksutredninga ved utlegging til offentlig ettersyn. Det er dermed ikke krav om rullestolstilgjengelighet i boligene. Selv om dette er et av de vesentligste kriteriene for universell utforming vil det likevel være løsninger som er betydningsfulle for boligenes tilgjengelighet, f.eks. liten nivåforskjell mellom carport og inngang, mellom inngang og privat uteareal, slake trapper, gode lysforhold mv. En vil derfor gå inn for at bestemmelsen om universell utforming opprettholdes, men at det tilføyes at det er med utgangspunkt i stedlige forhold. Til uttalelse fra fylkesmannens kommunalavd.: Vedr. merknad til reg.best. 2.1 om krav til materiale som belyser planlagt tiltak i forhold til naboskap: En finner god grunn til å opprettholde denne delen av bestemmelsen. Den har særlig betydning for estetiske forhold, da tiltak etter loven skal gi gode estetiske løsninger også i sammenheng med omgivelsene. Tegningsmateriale som viser forhold mellom aktuelt tiltak og naboskap vil da være viktig for å belyse dette. En finner at slikt krav kan hjemles under krav om tegningsmateriale, angitt i 5-5 bokstav b) i Byggesaksforskriften. Miljøverndepartementet har også i sin veileder for reguleringsplaner angitt at reguleringsbestemmelsene kan sette slike krav (under pkt 6.3.1 Utforming). Spørsmålet er drøfta nærmere med saksbehandler hos Fylkesmannen, som aksepterer at bestemmelsen opprettholdes ut fra ovennevnte begrunnelse. Vedr. merknad til reg.best. 2.3 og 3.3 om nøyaktighet for kotehøyde for støyskjerming: Angitte høyder er gjennom støyberegning fastsatt ut fra bl.a. nivå for bebyggelsen, som er angitt i 3.1.3. For å gjøre formuleringene tydeligere foreslås følgende omformulering av 2.3, andre avsnitt: "Følgende høyder gjelder: Skjerma uteoppholdsareal: kote 16,5, topp skjerm kote: 19,5, sokkelnivå planlagt bebyggelse: kote 16,5 for bygg A-E og kote 17,0 for bygg F-G."
3.1.3, andre avsnitt og 3.3 gis mer presise formuleringer ved at ordet "ca." tas ut. Vedr. samfunnssikkerhet: Området i Sørlia har vært bebygd i mange tiår, og en er ikke kjent med at det har gått skred innen planområdet eller nærmeste tilstøtende område. I og med at det meste av utbygging har skjedd så langt tilbake ble det neppe foretatt geotekniske undersøkelser fra denne perioden. Tiltak som planen gir hjemmel til medfører lite inngrep og endringer av eksisterende terreng. Statens vegvesen utførte geoteknisk undersøkelse/ utredning i forbindelse med E6-anlegget for noen år tilbake. Det ble her fastslått at deler av grunnen tålte lite belastning med bl.a påvisning av kvikkleire på og nær tomta. På E6-anlegget ble det brukt lette fyllmasser. Konsulentfirmaet som utførte nevnte geotekniske undersøkelser har på nytt gjennomgått dette materialet, og har funnet det nødvendig med supplerende geotekniske undersøkelser og stabilitetsberegning. Dette er gjennomført, og redegjort for i ny geoteknisk rapport dat. 09.07.14. Det konkluderes her med at beregningene viser tilstrekkelig områdestabilitet og tilstrekkelig sikkerhet mot skred for å gjennomføre utbygging i hht. planen. Det tilrås at det ved planlegging av boligene forelegges tegninger for geotekniker til kontroll av fundamenteringsforutsetninger og lokal stabilitet. Dette tas inn som ei ny retningslinje til planen. Til uttalelse fra NTE: Planforslaget forutsetter flytting av trafo, men ny plassering er inkludert i planområdet. Til uttalelse fra Arild Olsen, Carita Berg, Ståle Berg, John Chr. Berg, Solvår Lein Lillemark, Christopher Feragen, Hanne Rimala Herfjord. Utbygging av nye boliger i hht. planen vil gi en ny situasjon for eksisterende beboere. Størst endring vil nye boliger D-G gi for Markusvegen nr 13. Utsikt mot sjøen vil forsvinne/ bli redusert for endel boliger i nærområdet. Utsikt kan imidlertid ikke påregnes varig opprettholdt innen et sentrumsnært boligområde. Boligtall, tetthet og høyder ble vurdert gjennom utarbeidelse av prosjektet, og en kan ikke se at planforslaget medfører løsninger som synes urimelig innen et sentrumsnært boligområde som Sørlia. Slik boligene er planlagt vil de framstå som enkelthus sammenbundet av garasjer, og med gløtt mellom husene. En kan ikke se at innkomne merknader gir grunnlag for endring av planen. Når det gjelder støyskjermer er dette lokal skjerming som skal gi tilfredsstillende nivåer på felles leike- og uteoppholdsareal og på privat uteoppholdsareal mot sør. Som redegjort for i saksopplysningene er det ikke forutsatt sammenhengende skjerm mellom boliger og eksist./ ny E6 som tilfredsstiller støykrav for uteopphold på denne side. Støynivå innendørs forutsettes ivaretatt gjennom bygningskonstruksjonen. Det vises for øvrig til saksvurdering ved utlegging til offentlig ettersyn. Evt. gjerding mot eksist./ny E6 for sikring av barn må vurderes av utbygger/ framtidige beboere. Til uttalelse fra Sørlia velforening: Det vises til første avsnitt i kommentar til uttalelse fra Arild Olsen m.fl. ovenfor. Det vises for øvrig til saksvurdering ved utlegging til offentlig ettersyn. En kan ikke se at innkomne merknader gir grunnlag for endring av planforslaget.
Perspektiv mot sørøst (Letnes ark.) Perspektiv mot nordvest ( Letnes ark.)
Snitt gjennom bolig tidl.e6 E6 jernbane- sjøen (Letnes ark.)