RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2015/542-11 Arkiv: 9/1 Saksbeh: Ahmed Imad Joseph Dato: 19.01.2016 Klagebehandling - Søknad om fradeling av boligtomt Sted: Fjebuveien 151 gnr. 9 bnr. 1Tiltakshaver: Roger Pedersen Søker: Roger Ole Pedersen Utv.saksnr Utvalg Møtedato 19/16 Miljø- og teknisk komité 04.02.2016 Rådmannens innstilling: Miljø- og teknisk komite viser til saksutredningen og tar ikke klagen til følge, jfr. 34 i forvaltningsloven. Saken oversendes Fylkesmannen i Aust-Agder for endelig avgjørelse.
Vedlegg: 1 Rekvisisjon av oppmålingsforretning 3 Bilde A4 4 Klage på vedtak - Søknad om fradeling av boligtomt Sted: Fjebuveien 151 gnr. 9 bnr. 1 Tiltakshaver: Roger Pedersen 5 Søknad om fradeling av boligtomt fra gnr. 9 bnr. 1. Sted: Fjebu, gnr. 9 bnr. 1, Fjebuveien 151 Tiltakshaver: Roger Pedersen 6 Situasjonskart 22.12.15 7 Dispensasjonssøknad om fradeling av boligtomt Sted: Fjebuveien 151 gnr. 9 bnr. 1 Tiltakshaver: Roger Pedersen 8 Kart med påtegning A4 8 Forhåndsuttalelse til søknad om dispensasjon for fradeling av boligtomt på gnr bnr 9 1 i Fjebu 9 Tilstandsbeskrivelse fra takstmann Thomas Dalene 10 Dispensasjonssøknad Kort resymé Det ble søkt om fradeling av grunneiendom fra gnr. 9 bnr.1. Eiendommen ligger innenfor reguleringsplanen for Fjebu, avsatt til jord- og skogbruk. Tiltaket er innenfor 100-metersbeltet til sjøen. Tiltaket er avhending av dispensasjon fra reguleringsplanen og det generelle forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet. Administrasjonen avslo søknaden i delegert vedtak 329/15. Vedtaket er påklaget av tiltakshaver. Det innstilles på at klagen ikke tas til følge. Saksopplysninger fra delegert vedtak 329/15 Bakgrunn for saken Fra eiendommen Fjebu, gnr.9 bnr.1 (9/1) søkes det om fradeling av et areal på ca.1,2 daa til ny grunneiendom, jfr. situasjonskart 22.12.15. Arealet skal nyttes til boligformål. Eiendommen 9/1 har et areal på ca. 304 daa, og er bebygd med et våningshus med to tilhørende uthus. Omsøkte boligtomt ligger mellom det gamle våningshuset på hovedbruket mot vest og boligeiendommen mot øst. Tomta har en avstand på ca. 30 meter til sjøen. Det vil bli etablert adkomstvei fra den private veien som fører til våningshuset og til omsøkt areal. Den delen av søknaden som omhandler endring/omlegging av veien inn til området har tiltakshaver i brev av 26.08.15 trukket. I saken vil administrasjonen kun behandle dispensasjonssøknaden. Reguleringsplan: Eiendommen er regulert, og ligger innenfor reguleringsplanen for Fjebu. Omsøkte tomt ligger med følgende formål: jord- og skogbruk. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra formålet i reguleringsplanen og det generelle forbudet mot tiltak i 100- metersbeltet til sjø. Nabovarsel: Det er ingen berørte naboer å varsle. Høringsuttalelser: Saken har vært oversendt Fylkesmannen i Aust-Agder for uttalelse, hvor de har kommet med følgende tilbakemelding: Miljøvernavdelingen vurderer omsøkte fradeling av boligtomt til ikke å medføre store ulemper for jord- og skogbruk. Aktuelle eiendom er imidlertid regulert til jord- og skogbruk, og det foreligger et areal avsatt til bolig innenfor reguleringsplanen. Vi legger til grunn at fastsatt arealbruk er fastsatt
etter en konkret vurdering. Ut fra ovennevnte finner vi det svært uheldig å fravike arealformål fastsatt i reguleringsplan, ved å tillate omsøkte fradeling av boligtomt. Vurderinger som ble gjort i delegert vedtak 329/15 Plan- og bygningsloven 19-2. Dispensasjonsvedtak Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Plan- og bygningsloven 1-1 Lovens formål sier at loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Dispensasjon fra reguleringsplan En reguleringsplan er en detaljplan med tilhørende bestemmelser som regulerer utnytting og vern av grunn, vassdrag, sjøområder, bebyggelse og det ytre miljø i en bestemte området. Hensikten med reguleringsplan er å fastsette mer i detalj hvordan grunnen innenfor planens begrensningslinje skal nyttes eller vernes. Reguleringsplanen for Fjebu legger føringer for hvordan arealene skal disponeres og hvordan disse arealene skal bebygges og utformes. Reguleringsplanen er vedtatt 31.11.95. Eldre reguleringsplaner har den samme juridiske gyldigheten som nye planer, så fremt disse planene ikke erstattes av nyere planer. Det er forskjell på å dispensere fra en reguleringsplan og å endre den. Ved dispensasjon gjøres det unntak fra planen, men reguleringsplanen forblir uendret. Endring av formålet fra jord- og skogbruk til byggeområde anses ikke som en mindre endring men som vesentlig endring av reguleringsplanen. Innafor planområdet er det åpnet opp for fortetting i strandsonen mot vest med 4 boliger. Dette er blitt behandlet og godkjent etter en konkret vurdering i plansaken. Fradeling av boligtomt i et areal avsatt til jord- og skogbruk vil føre til et avvik fra formålet i reguleringsplanen. Å gi tillatelse til fradeling av boligtomten vil gi negative konsekvenser for de hensyna reguleringsplanen er ment å ivareta. I tillegg vil det åpne opp for flere lignende saker i 100-metersbelta. Over tid vil dette kunne resultere i at det blir større byggepress og mer privatiserte arealer i 100-metersbeltet. Administrasjonen viser i den sammenheng til at fradeling av tomt for oppføring av bolig vil føre til en uthuling av reguleringsplanen, og fører til et meget uheldig konsekvenshensyn for behandling av lignende saker i området. På bakgrunn av plan- og bygningsloven og reguleringsplanen gis det ikke dispensasjon fra formålet i planen for fradeling av boligtomta. Dispensasjon fra 100-metersbeltet Det generelle forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet skal ivareta allmennhetens ferdsel og interesser i området, og forhindre uheldig bygging og privatisering i strandsonen.
Det er foretatt befaring i forbindelse med søknaden, hvor befaring viste at arealet hadde lite verdi for skogbruk- eller landbruksinteresser, da terrenget er noe vanskelig og utilgjengelig. Omsøkt boligtomt faller ikke godt inn i terrenget. Tiltaket medfører en del terrenginngrep og vil være eksponert fra sjøen dersom vegetasjonen på framsiden av omsøkt areal fjernes. Ved å tillate tiltaket vil det ikke hindre allmennhetens interesser i området. Tiltaket vil kanskje medføre noe hindringer for den frie ferdsel, og eiendommen vil fremstå som mer privatisert. Kommunen skal etter plan- og bygningsloven av 2008 føre strengere strandsoneforvaltning enn tidligere. Dette for å hindre at strandsonen bygges ned på en slik måte at det går på bekostning av bl. a. friluftsliv, landskapsbilde og tilgjengelighet. Kommunen skal i gang med kommunedelplan, hvor kommunen ser på områdene som kan være aktuelle i en mer detaljert nivå enn kommuneplanen. Innspill til planarbeidet vil bli behandlet i planprosessen. Administrasjonen anbefaler at det søkes om endring av gjeldene reguleringsplanen eller det gjøres innspill til kommunedelplanen. De hensyn i lovens formålsparagraf som omhandler bærekraftig utvikling er ikke negativt berørt. Fradeling og oppføring av bolig i område vil kunne være med å styrke bosetningen og infrastrukturen i området. Konklusjon dispensasjon: Administrasjonen ser ikke at vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt, da tiltaket vil føre til en uheldig konsekvens for de hensyna plan- og bygningsloven 1-8 og det reguleringsplanen er ment å ivareta. Det foreligger større ulemper enn fordeler etter reguleringsplanen og lovens bestemmelser. Dispensasjon innvilges ikke, jfr. plan- og bygningsloven 19-2. Plan- og bygningsloven 20-1, første ledd bokstav m) og 26-1 Oppretting av ny grunneiendom er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven 20-1, første ledd bokstav m). Etter plan- og bygningsloven 26-1 må det ikke opprettes nye grunneiendommer slik at det oppstår forhold som strider mot lov, forskrift eller plan. Det må videre ikke opprettes eiendommer slik at det dannes tomter som er uegnet for bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering. Bestemmelsen omfatter alle formål for deling av grunn, også når grunnen er bebygd, og gjelder både regulert og uregulert strøk. Tiltaket kommer i konflikt med plan- og bygningsloven 26-1, da tiltaket er i strid med reguleringsplanen og det generelle forbudet mot tiltak i 100- metersbeltet. Vurdering etter Jordloven Vurdering etter jordloven vil ikke bli gjort i saken, da svaret på søknaden er negativ etter plan- og bygningsloven. Vurderinger etter naturmangfoldloven 8 12 I.h.t. naturmangfoldlovens 8 12 skal kommunen påse at beslutninger så langt rimelig bygger på et vitenskapelig grunnlag om ulike biologiske/økologiske forhold, at føre-var-prinsippet legges til grunn for å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet, at den samlede belastningen på økosystem vurderes, at kostnader ved en evt. miljøforringelse skal dekke av tiltakshaver dersom det ikke er urimelig og at miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder benyttes.
Oppslag i naturdatabaser viser at det ikke er registrert noen prioriterte eller viktige naturtyper i området. Fradelingen kommer ikke i konflikt med bestemmelsene i naturmangfoldloven. Økonomi Tiltaket har ingen økonomiske konsekvenser for kommunen utover saksbehandlingsgebyr. Kommuneplan Planen legger opp til at Risør kommune skal vokse gjennom utvikling av samfunnet ved bl.a. å tilrettelegge for mer attraktive boligeiendommer. Dette vil øke kommunens attraktivitet som bo- og besøkskommune. Tiltaket er i samsvar med kommuneplanens intensjon som legger opp til at vi skal vokse som bo- og besøkskommune. Klage Vedtaket er påklaget av tiltakshaver etter at klagefristen har utløpt, men siden klagefristen inkluderte jul og nyttår utvider administrasjonen klagefristen til 4 uker. På bakgrunn av dette anses klagen å være innenfor den fastsatte klagefristen. Klagen er vedlagt. Tiltakshaver opplyser om følgende i klagen: Basert på miljøvernavdelingens positive uttalelse hva angår forholdet til jord- og skogbruk, kommunens positive uttalelser nevnt ovenfor og lovens krav om at et tiltak skal medføre vesentlig tilsidesettelse, finner vi det svært vanskelig å forstå at en dispensasjon ikke kan imøtekommes Det har vært antydet at det kan etableres bolig i det regulerte boligområdet øst for hovedhuset. Dette er tomter som tiltakshaver ikke har rettigheter til. For øvrig er tomtene solgt og snart bebygd, uten at det alene tyder på flere faste beboere i området. Vi ønsker å understreke at den aktuelle boligtomten er tiltenkt vår sønn, da han ønsker å videreføre driften av eiendommen Dersom dispensasjon ikke imøtekommes har tiltakshaver vurdert å rive det gamle våningshuset fra 1770 åra og oppføre ny bolig på samme sted. Dette er imidlertid ikke en ønsket situasjon. Da det gamle våningshuset er i dårlig forfatning, og krever store investeringer, er det tiltakshavers planer å restaurere/rehabilitere bygget, slik at det kan tas i bruk som bolig. En slik oppgradering er imidlertid svært kostnadskrevende og vil måtte ta noe tid. Spørsmålet om å flytte tomten nærmere eiendommens hovedbebyggelse er vurdert etter befaring i området. Befaringen viste imidlertid at en flytting ikke er mulig på grunn av terrenget og de topografiske forholdene. Vi viser for øvrig til tidligere innsendte argumenter og dokumenter, og håper på forståelse for søknaden. Vi mener at tiltaket er i samsvar med kommuneplanens hovedstrategi som sier at en skal legge forholdene til rette slik at flere flytter inn enn ut. Klagebehandling Omsøkt fradeling ble behandlet i delegert vedtak 329/15, hvor administrasjonen avslo søknaden med bakgrunn i at tiltaket tilsidesetter hensynet i plan- og bygningsloven 1-8 og reguleringsplanen. I tillegg har administrasjonen lagt vekt på Fylkesmannens uttalelse. Fylkesmannen i sin forhåndsuttalelse til saken frarådet fradeling. Dette med bakgrunn i at tiltaket er i strid med reguleringsplanen og det generelle forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet.
Kommunen har plikt etter Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning, å føre strengere strandsoneforvaltning enn tidligere. Dette med bakgrunn i at regjeringen ønsker en strengere og mer langsiktig strandsoneforvaltning. Forbudet i 1-8 mot bygging i 100-metersbeltet langs sjøen veier tungt, og det skal svært mye til før dispensasjon kan gis for bygging i slike områder. En dispensasjon vil kunne medføre stort utbyggingspress. Forbudet er for å hindre at strandsonen bygges ned på en slik måte at det går på bekostning av bl. a. friluftsliv, landskapsbilde og tilgjengelighet. Etter plan- og bygningsloven 19-2 fjerde ledd bør kommunen ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. For å underbygge overnevnte vises det til en sammenlignbar sak i Rullandsdalen, sak 033/04. I saken her ble det søkt om dispensasjon fra det generelle forbudet mot tiltak i plan- og bygningsloven 1-8, og formålet i kommuneplanen for fradeling av boligtomt. Saken ble behandlet i hovedutvalget hvor dispensasjonssøknaden ble imøtekommet, og utvalget signaliserte i vedtaket at de også stilte seg "positive til et eventuelt ønske om å bygge 2 boliger." Fylkesmannen i sin forhåndsuttalelse frarådet kommunen å gi dispensasjon. Det politiske vedtaket ble påklaget av Fylkesmannen. Kommunens vedtak ble opphevet av Settefylkesmannen i Telemark med bakgrunn i at vilkåret i plan- og bygningsloven 19-2 ikke var oppfylt. Hensynet med det generelle forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet er å ivareta landskapet, minimere inngrep, beholde allmennhetens interesser og ferdsel i området, minimere privatiseringen og nedbyggingen av strandsonen. Ved å gi dispensasjon i denne saken vil det kunne medføre uheldig konsekvenser for hensyna bak dette forbudet. I tillegg vil saken kunne føre til en uheldig konsekvens for behandling av lignende saker i området. Over tid vil dette kunne resultere i at det blir større byggepress og mer privatiserte arealer i strandsonen. Ved dispensasjon gjøres det unntak fra planen, men reguleringsplanen forblir uendret. Endring av formålet fra jord- og skogbruk (landbruksområde) til byggeområde anses ikke som en mindre endring, men som vesentlig endring av reguleringsplanen. Kommunen skal være tilbakeholden med å dispensere fra reguleringsplaner, da disse har blitt til gjennom lovbestemte medvirkningsprosesser og skal sikre en viss informasjons- og beslutningsgrunnlag. Dersom kommunen stadig gir dispensasjoner, vil disse planene uthules og undergraves. En finner det derfor svært uheldig dersom en skulle gi dispensasjon i den aktuelle delingssaken, da vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt. Tiltaket vil helt klart være i strid med hensynet bak plan- og bygningsloven 1-8 og reguleringsplanen. Vi kan ikke se at saken er blitt tilført nye momenter som skulle tilsi at avslaget i delegert vedtak 329/15 blir omgjort, da tiltaket er klart i strid med gjeldene reguleringsplan og plan- og bygningsloven 1-8. Kommunen skal i gang med kommunedelplanen for fortetting av boliger i strandsonen. Ved en slik gjennomgang vil kommunen se på og vurdere områder som kan være aktuelle å fortette i mer detaljert nivå enn kommuneplanen. Planarbeidet er tenkt oppstart første del av 2016. Omsøkte fradelingssak vil i den sammenheng kunne spilles inn til kommunedelplanen. Rådmannens konklusjon Basert på Fylkesmannens uttalelse og vilkåret i plan- og bygningsloven 19-2, innvilges ikke dispensasjon fra plan- og bygningsloven 1-8 og reguleringsplanen.