Kvartalsrapport 1. kvartal 2009 Prime Office Germany AS
Selskapet Prime Office Germany AS Selskapet signerte 26. mai 2009 avtale med Helaba/HypoVereinsbank om å utvide selskapets eksisterende låneramme fra EUR 125 mill til EUR 150 mill. Styret løftet deretter sitt finansieringsforbehold knyttet til endelig gjennomføring av kapitalnedsettelsen som ble vedtatt 17. desember 2008. Dato for gjennomføringen av kapitalnedsettelsen ble satt til 10. juni 2009 med påfølgende ut betaling av NOK 360 mill til selskapets aksjonærer 16. juni 2009. Økt låneramme i Helaba/HVB Utvidelsen av lånet skjer på samme vilkår som eksisterende lån, med unntak av at lånemarginen på hele lånet med virkning fra signering av avtale om økt låneramme økes med 9 basispunkter, fra 105 basispunkter til 114 basispunkter. I tillegg løper et commitment fee på 0,40 % p.a på den delen av rammen som ikke er benyttet. Lånerammen må trekkes opp innen utgangen av september måned, men selskapet arbeider for å få denne datoen utsatt til 31. desember 2009. Overtakelse av MAN-bygget 15. mai 2009 overtok Prime Office Germany AS sin siste eiendom, MANs nye hovedkontor i Ungererstrasse 67 69 i München. Skifte av daglig leder Orkla Finans Kapitalforvaltning AS vil stille mer ressurser til rådighet for daglig ledelse og forretningsførsel for Prime Office Germany AS. I den forbindelse har Per Richard Olsen, finansdirektør i Orkla Finans AS, med virkning fra 8. juni 2009 overtatt avsvaret for daglig ledelse av selskapet. I arbeidet vil han bli støttet av Stian Nicolaus som har bakgrunn som advokat og har arbeidet med tilrettelegging av eiendomsprosjekter i Orkla Finans siden 2005. Nicolaus vil komplettere Olsen med sin generelle eiendomskompetanse og sin spesifikke kunnskap om Prime Office Germany AS, herunder relasjonen til BSA Captial AS som er selskapets Asset Manager og forestår driften av eiendommene i Tyskland. Annenhåndsomsetning Det er i perioden fra siste årsskifte til 31. mars registrert overdratt i alt 777 aksjer i selskapet. Det alt vesentligste av handlene er gjennomført med Pareto Securities AS som mellommann. Selskapet vurderer Paretos etablering av et annenhåndsmarked som positivt, da dette bidrar til økt likviditet i selskapets aksjer. Resultat per 31. mars 2009 (ikke revidert) Prime Office Germany AS hadde i 1. kvartal 2009 inntekter på til sammen NOK 21,9 mill. Selskapets driftskostnader i samme periode beløp seg til NOK 15,2 mill, hvorav NOK 9,3 mill utgjorde ordinære avskrivninger. Gjenstående driftskostnader på NOK 5,9 mill utgjør 26,8 % av inntektene i samme periode. De eiendomsrelaterte kostnadene består av ordinære drifts kostnader, andel felleskostnader knyttet til ledige lokaler samt oppussing/vedlikeholdskostnader/næringsmeglerkostnader knyttet til leiefor lengelser og inngåelse av nye leieforhold. Selskapet utviser stor aktivitet på utleiesiden, og dette påvirker naturlig nok kostnadene i perioden. I tillegg inkluderer driftskostnadene faste kostnader knyttet til forvaltning av eiendommene og daglig ledelse / forretningsførsel. Selskapet hadde i 1. kvartal 2009 en negativ finansnetto på NOK 180,6 mill. Foruten ordinære renteinntekter på NOK 0,5 mill og ordinære rente kostnader på NOK 7,1 mill, i forbindelse med selskapets låne fasilitet i Helaba / HypoVereinsbank, bestod finansnettoen av et ureali sert valutatap i forbindelse med selskapets betyde lige lang siktige eurofordringer på datterselskaper. Det urealiserte valuta tapets størrelse skyldes at vekslingsforholdet mellom euro og norske kroner i løpet av 1. kvartal 2009 falt med omlag 10 % fra kurs 9,865 til kurs 8,890, og må sees i sammenheng med selskapets betydelige urealiserte valutagevinst som ble resultatført i 2008 da eurokursen beveget seg motsatt vei. Selskapet har til vurdering hvorvidt det fortløpende er mer hensiktsmessig å rapportere resultat av løpende drift i Euro. Selskapets resultat før skatt for 1. kvartal 2009 ble på minus NOK 173,9 mill, hovedsakelig som følge av det resultatførte urealiserte valutatapet som beløp seg til NOK 173,6 mill. Inntektene og kostnadene påløper i samsvar med selskapets budsjett, med unntak av urealisert agio/disagio som ikke ligger inne i budsjettet. Egenkapitalen per 31. mars 2009 er NOK 1.322 mill som utgjør 69,7 % av konsernets balanse. Finansiering Etter overtakelse av MAN-bygget i München 15. mai 2009 og tilbakebetaling av kapitalnedsettelsesbeløpet til selskapets aksjonærer 16. juni 2009, har selskapet til sammen trukket EUR 120,8 mill på lånerammen i Helaba/HVB. Beregninger foretatt med utgangspunkt i selskapets budsjett for 2009 tilsier at trekket gir en LTV på 53 % og en ICR på 1,65, noe som innebærer at selskapet kan tåle et inntektsfrafall på omlag 25 % før selskapet kommer i konflikt med selskapets lånebetingelser. Låneopptrekkene er løpende sikret ved inngåelse av rentebytteavtaler. Avtalene løper til 30. juni 2014 og er sikret til en vektet gjennomsnittsrente på 3,65 %, noe som innebærer en finansieringskostnad for selskapet i perioden (inklusiv margin) på 4,79 %. Selskapets tidligere rentebytteavtaler i Nordea ble terminert i forbindelse med selskapets låneopptrekk ved overtagelse av MANbygget i München i mai 2009 og utbetaling av kapitalnedsettelsesbeløpet i mai/juni 2009. Verdiutvikling Selskapet har ikke foretatt verdivurdering av selskapenes eiendommer siden siste årsskifte. Selskapet anslår at eiendoms markedet har falt 5 % 7 % etter balansedag, med mulig tilsvarende verdi nedgang på selskapets eiendommer. 2
Prime Office Germany Konsern Resultat (TNOK) 31.03.09 31.12.08 Driftsinntekter Leieinntekter 21 877 55 261 Andre driftsinntekter 10 822 Sum driftsinntekter 21 887 56 083 Driftskostnader Personalkostnader 0 1 267 Av- og nedskrivninger 9 319 256 500 Andre driftskostnader 5 882 20 147 Sum driftskostnader 15 201 277 915 Driftsresultat 6 686-221 832 Renteinntekter 496 14 021 Valutagevinst / (tap) -173 619 165 990 Rentekostnader 7 095 6 939 Andre finanskostnader 376 37 762 Sum finans -180 594 135 310 Resultat før skatt -173 908-86 522 Prime Office Germany Konsern Balanse (TNOK) 31.03.09 31.12.08 Eiendeler Anleggsmidler Eiendom inkl. forskudd 1 740 142 1 941 104 Sum anleggsmidler 1 740 142 1 941 104 Omløpsmidler Kundefordringer 2 114 10 084 Andre kortsiktige fordringer 2 370 1 356 Bankinnskudd 151 492 145 140 Sum omløpsmidler 155 976 156 580 Sum eiendeler 1 896 118 2 097 684 Ungererstrasse 67 69 Schwabing-Nord Munchen Friedrichstrasse 149 Mitte Berlin Zollhof 3 Medienhafen Düsseldorf Egenkapital og gjeld Aksjekapital, 16 000 stk à NOK 1.000 16 000 16 000 Overkursfond 1 407 713 1 407 713 Annen egenkapital -101 589 39 347 Sum egenkapital 1 322 124 1 463 060 Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt 1 729 1 729 Andre avsetninger 51 982 53 547 Sum avsetninger for forpliktelser 53 711 55 276 Bockenheimer Anlage 15 Westend Frankfurt Langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner 498 907 553 624 Sum langsiktig gjeld 498 907 553 624 Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld 2 772 6 408 Annen kortsiktig gjeld 18 604 19 316 Sum kortsiktig gjeld 21 376 25 724 Sum egenkapital og gjeld 1 896 118 2 097 684 Vekslingskurs EUR/NOK 8,890 9,865 Am Kaiserkai 62 Hafen City Hamburg Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 1. kvartal 2009 3
Rapport fra Asset Manager Forvaltning Hovedfokus i første kvartal har vært å innhente finansieringstilbud for å finansiere de to siste investeringene, Neuer Zollhof 3 i Düsseldorf og Wiseanau 36 40 i Frankfurt a.m. Ca 30 banker og finansieringsinstitusjoner ble forespurt, og vi fikk opp fem konkurranse dyktige tilbud. Styret valgte i samråd med BSA å gå for en utvidelse av eksisterende låneramme hos Helaba og HypoVereinsbank. Dessverre har bankens interne beslutningsprosess tatt lengre tid enn forutsatt da term sheet ble signert i februar. BSA har ingen grunn til å tro at det er forhold knyttet til Prime Office Germany AS som har medført den lange beslutningsprosess i banken, men vi er kjent med at tyske banker generelt nå bruker lengre tid enn normalt for å behandle lånesøknader. Utsikter for Prime Office Germany AS Den generelle økonomiske utvikling gir ikke Prime Office Germany de beste forutsetninger på kort sikt. Prognosene som foreligger i dag viser at den tyske økonomien vil krympe med 5-6 % inneværende år, og i beste fall en null-vekst neste år. Historisk har utleiemarkedet for kontor vært sterkt korrelert med utvikling i BNP, og vi forventer derfor en kraftig avmatning i både leienivå og arealabsorpsjon fremover. BSA jobber med å redusere risiko i porteføljen gjennom aktiv asset management, med stor vekt på å redusere ledighet og forlenge løpende leie kontrakter. Den lave belånings graden pt. gir Prime Office Germany AS nødvendig handlingsrom til å stå gjennom et utfordrende marked. Drift Overtakelse av det syvende og siste bygget i Prime Office Germanys portefølje, MAN s hoved kvarter i Ungererstrasse 67 69 i München, ble gjennom ført 15. mai. Overtakelsen var opp rinnelig berammet til 1. mars 2009, men grunnet ekstra arbeider som er bestilt (og betales) av leietaker har dette blitt noe for sinket. Kjøpesummen finansieres med opptrekk av lån på ca. EUR 27mill og EUR 5 mill i kon tanter som var plassert på depositums konto. I tillegg til å følge opp overtakelsen av MANbygget, har BSA fulgt opp garantiforpliktelser fra selgere, entreprenører og leietakere som har medført ekstra inntekter for Prime Office Germany i størrelsesorden EUR 280 000. BSA har besluttet å konsolidere eiendomsforvaltningen hos BNP Paribas Real Estate Property Management GmbH for samtlige eiendommer foruten Steinstrasse 25 og Am Kaiserkai 60-62 i Hamburg. BNP Paribas Real Estate har vært ansvarlig for eiendomsfor valtninger fra overtakelsestidspunktet av Neuer Zollhof 3, Wisenau 36 40, og Ungererstrasse 67 69. Forvaltningen av Bockenheimer Anlage 15 ble overført 1.1.09 og Friedrichstrasse 149 vil bli overført f.o.m. 1.6.09. Hamburg eiendommene forvaltes av Fontenay Management, et datterselskap av Garbe-group som har sitt hovedkvarter i Am Kaiserkai 60 62. Utleiesituasjonen Ledigheten i porteføljen utgjør ca 13 % av utleibart areal per 31.3. BSA jobber aktivt med utleiesituasjonen. I første kvartal løp det ut 4 880, hvorav 2 953 ble forlenget på eksisterende betingelser. I tillegg ble det tegnet nye kontrakter på 657. NAI Apollo og Reese Consulting er engasjert som utleiekoordinator i hhv Frankfurt og Berlin, mens Atisreal er «lead agent» i Düsseldorf. Det er pågående forhandlinger om totalt ca. 5 000 med flere potensielle leietakere. BSA er derfor optimistiske mht å tegne nye kontrakter i tiden fremover. Selv om leienivået generelt er under press, er det så langt forlenget og tegnet nye kontrakter på om lag samme nivå som lagt til grunn når investerings beslutningene ble fattet. Det må påregnes at kostnaden for re-utleie vil øke fremover, som følge av at eier må dekke en større andel av leietakertilpassninger, samt yte andre insentiver herunder leiefritak. Eiendom Ungererstrasse 67 69 (Schwabing-Nord) Munchen Utleiestatus, og aktivitet i førstekvartal Overtakelse 15.5. Fullt utleid til MAN 10-års kontrakt. Steinstrasse 25 (Innenstadt) Hamburg Hamburger Hochbahn leier ca. 2/3 av bygget. I dialog om forlengelse etter utløp juni 2010. Dersom dette ikke fører frem innen utgangen av 2009, vil vi aktivt gå ut i markedet for å tiltrekke nye leietakere. Bockenheimer Anlage 15 (Westend) Frankfurt Am Kaiserkai 62 (Hafen City) Hamburg MasterCard-kontrakten løper ut juni 2010, og vil frigjøre ytterligere 2000. BSA er i dialog med to aktuelle leietakere som kan ta hele eller deler av ledig areal (ca. 4000 ). Det kan forventes en avklaring ila. tredje kvartal. Hovedkvarter til Garbe-group. Fullt utleid frem til Nov 2018. Friedrichstrasse 149 (Mitte) Berlin Zollhof 3 (Medienhafen) Düsseldorf Wisenau 36-40 (Westend) Frankfurt Ca. 4000 ledig, hvorav halvparten ble ledigstilt da advokatfirmaet Heuking flyttet ut i mars mnd. BSA er i dialog med potensielle leietakere for samtlige arealer. I tillegg, følger vi opp eksisterende leieforhold med målsetning om å forlenge kontrakter. Flerbruker bygg. Fullt utleid pt., men potensiell ledighet i 2009 er ca. 1000. BSA er i dialog med eksisterende og potensielle nye leietakere. Vi opplever at leietakere er villig til å betale ekstra for å sitte i et profilert bygg, og har derfor ikke merket noe markant press på leienivået foreløpig. 600 ledig siden overtakelse i september 2008. Engel & Völkers har fått utleiemandat, og forhåpentligvis kan dette løses innen 3 6 mnd. Pågående forhandlinger med eksisterende leietakere vedr. forlengelser. 4
Rapport fra Asset Manager Markedsinformasjon Tysk økonomi stagnerer Nøkkeltallene for tysk økonomi tikker stadig nedover, og myndighetene venter nå en økonomisk tilbake gang på minus 6 % av BNP i 2009 og en null vekst i 2010. Konsensusestimatet for 2009 er per mai en negativ BNP vekst på 5 % i 2009. Både IFO og ZEW indeksene viser en forverring av nå situasjonen, men forventningene til forretnings- og investeringsklimaet de neste seks månedene viser en stigende trend. Index, 2000 = 100, seasonally adjusted 120 115 110 105 100 95 90 85 80 75 70 Business expectations Industry and Trade Ifo Business Climate 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 * Manufacturing, construction, wholesaling and retailing. Ifo Business Survey (Industry and Trade*, April 2009) Source: Ifo Business Survey. Investeringsmarkedet for eiendom Eiendomsmarkedet er fortsatt stresset av finanskrisen. Det er aktive investorer i markedet, men disse søker først og fremst solide, stabiliserte eiendommer med en forutsigbar kontantstrøm. Prisingen er, i tillegg til et særdeles stresset finansieringsmarked, påvirket av usikkerheten rundt hvor alvorlig den nå værende resesjonen er, og når en evt. økonomisk oppgang vil inntreffe. Yield-nivået i første kvartal er stabilt ift. fore gående kvartal, men dette på et transaksjonsvolum som var ca. 70 % under tilsvarende periode i 2008. Etterspørselen etter opportunistiske eiendoms investeringer er så å si fraværende, og det forventes at markedet vil domineres av egenkapitalfinansierte investorer på søken etter solide, stabiliserte eiendommer («coreassets») i tiden fremover. Kontor Prime Yield Endring siden Q2 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2007 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009* Basis punkter Berlin 4,75 4,85 4,90 5,00 5,00 5,25 5,50 n/a + 75 Düsseldorf 4,50 4,60 4,65 4,85 5,00 5,25 5,40 n/a + 90 Frankfurt 4,20 4,30 4,40 4,50 4,80 5,10 5,40 n/a + 120 Hamburg 4,50 4,60 4,65 4,75 4,85 5,00 5,30 n/a + 80 München 4,10 4,20 4,30 4,50 4,75 4,85 5,25 n/a + 115 * Jones Lang LaSalle (JLL) har redusert hyppigheten av rapportering fra kvartalsvis til halvårlig. Prime Yield for nevnte markeder og Stuttgart rapporteres av JLL til å være stabil på 5.41 % for både Q4 08 og Q1 09. Prime Yields in 1A Locations Prime Yields (Aggregated Net Initial Yields of Big 6) Change since low 2007 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Basis punkter Offices 4,77 4,99 5,16 5,41 5,41 + 102 Retail: Shopping Center 4,85 5,25 5,50 5,75 5,75 + 125 Retail: Retail Parks 6,00 6,00 6,25 6,50 6,75 + 125 Retail: Warehousing Solus Units 6,05 6,25 6,50 6,75 7,00 + 140 Retail: High Streets 4,20 4,23 4,24 4,27 4,27 + 10 Warehousing/Logistics 6,40 6,48 6,83 7,18 7,27 + 102 Arealendring () 2008 1. kvartal 2009 Year to date Nøkkeltall per 31. mars 2009 (+) IB Ledighet 223 5.347 5.347 (+) Ny ledighet (eiendommer overtatt i perioden) 3.835 0 0 (+) Utløp i perioden 3.885 4.880 4.880 (-) Forlengelser i perioden 1.606 2.953 2.953 (-) Ny utleie i perioden 990 657 657 (=) UB Ledighet 5.347 6.617 6.617 Antall eiendommer 7 Totalt areal 50 290 Kjøpsyield 5,1 % Kostpris inkl. omk. EUR 258,0 mill Netto leie p.a. EUR 11,2 mill Andel ledige arealer, inkl. leiegaranti 13,3 % Vektet gjenværende leietid (eks. ledighet) ca. 4,6 år Rentesikringer (beløp/rente) EUR 120,8 mill / 3,65 % * Leieinntektspotensialet ved 100 % utleie / kjøpspris eks. trans.omk. Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 1. kvartal 2009 5
Investment Transaction Volume Germany bn. Euro 60 300 Capital Value Index Capital Values based on Prime Rents and Prime Yields, aggregated for Big 6. 50 40 30 20 10 250 200 150 100 Q1 1987 = 100 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Q1 Q2 Q3 Q4 50 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 Retail Unit Shops Office Space Warehousing Space Utleiemarkedet på retur Leieprisene stagnerer, og har sågar begynt å falle i Frankfurt, Berlin og München. I mot setning til en rekke andre europeiske kontormarkeder, opplevde ikke Tyskland en tilsvarende boom i leieprisene i perioden 2000 2007, og fallhøyden vurderes derfor som noe mer begrenset enn for eksempel Oslo eller London markedet. Arealopptaket faller med ca. 30 % i 1. kvartal 2009 sammenlignet med samme periode i 2008. For Frankfurt rapporteres det faktisk om en økning på over 25 %, men dette skyldes i all hovedsak Deutsche Bahns kontrakt på 72 000 i Dresdner Banks tidligere hovedkontor. Ledighetsraten begynner også å øke som følge av ferdigstillelse av nybyggingsprosjekter og redusert etterspørsel etter kontor arealer i markedet. Utleiemarkedet for kontoreiendom forventes å bli svekket ytterligere over de kommende måneder. Hvor alvorlig situasjonen blir, avhenger i stor grad av den generelle økonomiske utviklingen i verden og Tyskland spesielt. Tabell 1, Inngåtte leiekontrakter kontorareal (m 2 ) 2006 2007 2008 Q1 2008 Q1 2009 Prosentvis endring Berlin 562 300 502 700 468 300 91 200 73 000-20,0 % Düsseldorf 336 000 509 000 427 400 133 800 56 400-57,8 % Frankfurt 541 500 551 800 502 100 106 700 135 400 + 26,9 % Hamburg 470 300 585 800 546 300 117 100 75 000-36,0 % München 669 500 823 900 778 900 226 100 127 000-43,8 % SUM 2 579 600 2 973 200 2 723 000 674 900 466 800-30,8 % Trend - prognose Tabell 2, Ledighet (Inkl. areal for fremleie) 2008 Q1 2008 Q1 2009 Trendprognose m 2 % m 2 % m 2 % Berlin 1 466 900 8,8 % 1 579 800 9,5 % 1 475 600 8,8 % Düsseldorf 892 600 10,4 % 910 600 10,8 % 934 300 10,9 % Frankfurt 1 463 100 12,5 % 1 504 800 12,9 % 1 429 900 12,2 % Hamburg 1 001 300 7,1 % 986 600 7,1 % 1 038 400 7,4 % München 1 664 400 8,6 % 1 610 200 8,5 % 1 656 200 8,6 % SUM 6 488 300 9,5 % 6 592 000 9,9 % 6 534 400 9,6 % Tabell 3, Høyeste kontorleier (EUR/m 2 /mnd) 2007 2008 Q1 2008 Q1 2009 Trend - prognose Berlin 21,00 22,00 21,00 21,00 Düsseldorf 22,50 22,50 22,50 22,50 Frankfurt 37,00 37,00 37,00 36,00 Hamburg 23,00 23,50 23,00 23,00 München 30,00 30,50 30,00 30,00 Gj.snitt 26,70 27,10 26,70 26,50 Kilder: Jones Lang LaSalle 6
Porteføljeoversikt Per 31. mars 2009 Adresse Distrikt By Kjøpris inkl omk. (mill) Kjøpsyield før omk. Netto leie p.a [IST] 1) (mill) Netto leie p.a [SOLL] 2) (mill) Byggeår (omb. år) Areal Andel ledige arealer per 31.03.09 Vektet lengde (eks. ledighet) per 31.03.09 Ungererstrasse 67 69 Schwabing-Nord Munchen Overtatt 15.05.2009 EUR 33,0 5,0 % EUR 1,6 EUR 1,6 2008/ 2009 7 920 0 % 10,0 år Steinstrasse 25 Innenstadt Hamburg Overtatt 28.11.2007 EUR 13,0 5,5 % EUR 0,7 EUR 0,7 1930 (2002) 3 983 2 % 2,1 år Bockenheimer Anlage 15 Westend Frankfurt Overtatt 31.12.2007 EUR 49,8 5,3 % EUR 1,8 EUR 2,6 1954 (1982/ 2003) 6 820 29 % 2,1 år Am Kaiserkai 62 Hafen City Hamburg Overtatt 01.11.2008 Friedrichstrasse 149 Mitte Berlin Overtatt 02.01.2008 Zollhof 3 Medienhafen Düsseldorf Overtatt 01.09.2008 EUR 32,8 5,2 % EUR 1,6 EUR 1,6 2008 5 718 EUR 63,8 4,65 % EUR 2,4 EUR 2,9 2003 11 501 EUR 50,6 5,0 % EUR 2,5 EUR 2,5 1999 10 615 0 % 9,6 år 35% 3,2 år 0 % 2,5 år Wisenau 36 40 Westend Frankfurt Overtatt 19.09.2008 EUR 15,0 5,7 % EUR 0,6 EUR 0,7 1970/ 2005 3 732 16 % 1,5 år SUM EUR 258,0 5,1 % EUR 11,2 EUR 12,6 50 290 13,3 % 4,6 år 1) Leie per avtaleinngåelse 2) Leieinntektspotensial ved 100 % utleie Informasjonen i denne kvartalsrapporten er utarbeidet av Prime Office Germany AS etter beste skjønn. Selskapet påtar seg ikke ansvaret dersom opplysningene er uriktige eller ufullstendige. Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 1. kvartal 2009 7
Miksmaster Forretningsfører: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS Avd. Management v/christian Stray, Tordenskioldsgate 8 10 Postboks 1724 Vika 0121 OSLO Tilretteleggere: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS BSA Capital AS Adresseendringer: Meldes til aksjonærenes kontoførere og ikke til selskapet. Aksjonærinformasjon: Prime Office Germany AS vil legge ut viktig aksjonærinformasjon på tilretteleggernes nettsteder: www.orklafinans.no www.bsacapital.no