Kvartalsrapport. Prime Office Germany AS

Transkript

1 Kvartalsrapport Q3 Kvartalsrapport 3. kvartal 2010 Prime Office Germany AS

2 Selskapet Prime Office Germany AS Leietakersituasjonen Som meddelt aksjonærene særskilt gjennom to aksjonær meldinger tidligere i høst, har en av de største leietakerne i Prime Office Germany finansielle problemer. Leietaker har ikke betalt leien fra og med september 2010 og er nå i en prosess for å komme til enighet om en finansiell rekonstruksjon i samarbeid med sine kreditorer. Prime Office Germany er som del av dette arbeidet i ferd med å sluttføre forhandlinger med leietakeren hvor hovedtrekkene i en avtale vil innebære et leiefritak for perioden september 2010 til og med januar Leien akkumuleres og skal etter plan betales i fem like store månedlige avdrag fra og med januar Leietaker har inngått avtale om fremleie av deler av arealet, og disse avtalene blir nå transportert til Prime Office Germany for å redusere eksponeringen mot leietakeren. Fremleieavtalene har imidlertid lavere leie enn hovedavtalen og medfører redusert inntjening og eiendomsverdi. Avtalen er pt. ikke signert, men dette antas å skje innen årsskiftet. Konsekvensene for Prime Office Germany vil være redusert kontantstrøm på anslagsvis 7-8 % i 2011 og en risiko for at leietakeren ikke kan betjene den akkumulerte leien i henhold til avtalen. Det foreligger ingen gyldig leiegaranti for leieforholdet pt., men leietaker vil gjennom avtalen avgi en garanti på EUR Utover ovennevnte løper leieforholdene normalt, og det er visse positive tegn til at leiemarkedet er i ferd med å bedres. Ledigheten i porte føljen er pt. på 16 %, som er en forbedring i forhold til og tilsvarer nivået per Se forøvrig rapport fra Asset Manager. Refinansiering Som nevnt i forrige kvartalsrapport startet selskapet arbeidet i høst med refinansiering/forlengelse av eksisterende finansiering. Ovennevnte forhold med leietaker i vanskeligheter og derav brudd på covenants medfører at selskapet ikke vil være i stand til å erklære refinansieringsopsjonen og er derfor i ordinære forhandlinger med Helaba/HVB om forlengelse av finansieringen, foreløpig ut Vi legger til grunn at spørsmålet om ny reforhandlet finansiering klarlegges innen avleggelse av regnskapet for Vi kommer tilbake med ytterligere informasjon så snart ny avtale er ferdig forhandlet. Salg Det tyske transaksjonsmarkedet for eiendommer med prime beliggen het og gode leietakere anses å være i oppgang, og flere av selskapets eiendommer er etterspurt i markedet. Som et ledd i å sikre selskapets finansielle situasjon vurderer selskapet å selge en eller flere eiendommer, hvor salgsprovenyet forutsettes benyttet til ned regulering av gjeld. Styret har i første omgang besluttet å legge eiendommene i Berlin og München ut for salg med sikte på overlevering i første halvdel av 2011, dersom tilfredsstillende verdier oppnås i markedet. Antatt samlet salgsvolum er ca EUR 80 millioner. Etter gjennomført salg vil LTV være ca 55 %. Dette medvirker til å gi nødvendig arbeidsrom for utleie av resterende ledige arealer og derved klargjøre resterende eiendommer for salg i perioden frem til utgangen av Resultat pr. 30. september 2010 (urevidert) Prime Office Germany AS hadde per inntekter tilsvarende NOK 58,6 mill. 2 Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 3. kvartal 2010

3 Prime Office Germany Konsern Resultat TNOK TEUR Nøkkeltall i EUR per 30. september 2010 Driftsinntekter Leieinntekter Andre driftsinntekter Antall eiendommer 7 Kjøpesum eiendommer EUR 258,0 mill Kjøpsyield * 5,10 % Sum driftsinntekter Totalt areal kvm Driftskostnader Avskrivninger Eierkostnad Tyskland Eierkostnad Norge Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter Andel ledige arealer 16,0 % Netto leie p.a. Vektet gjenværende leietid (eks ledighet) EUR 10,2 mill ca 4,8 år Langsiktig gjeld inkl. margin (100 % rentesikret) EUR 150,0 mill / 4,58 % * Leieinntektspotensial ved 100 % utleie / kjøpspris eks trans.omk. Valutatap Rentekostnader Andre finanskostnader Sum finans Resultat før skatt Selskapet hadde i samme periode samlede driftskostnader på NOK 53 mill, noe som ga et positivt driftsresultat på NOK 5,6 mill. Prime Office Germany Konsern Balanse Eiendeler TNOK TEUR Eierkostnadene utgjorde 39,2 % av driftsinntektene per og er således fortsatt noe høyere enn forventet. Dette inkluderer imidlertid enkelte kostnader knyttet til leietakertilpasninger og vedlikehold som ved årsslutt kan aktiveres på byggene. Samtidig er det påløpt enkelte ekstraordinære kostnader til juridisk bistand og administrative kostnader i forbindelse med reorganisering av datterselskaper i Tyskland. Anleggsmidler Utsatt skattefordel Eiendom inkl. forskudd Sum anleggsmidler Omløpsmidler Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Bankinnskudd Sum omløpsmidler Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Aksjekapital, stk á NOK Overkursfond Annen egenkapital Sum egenkapital Langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum egenkapital og gjeld Vekslingskurs EUR/NOK 7,9906 1,0 Selskapet hadde i perioden et finansresultat på NOK -93,8 mill. Finansnettoen består i hovedsak av rentekostnader på NOK 41,8 mill og et urealisert valutatap på NOK 51,3 mill. Valutatapet består i det alt vesentlige av tap på selskapets eurofordringer på datterselskap i Tyskland, som nå i hovedsak er konvertert til egenkapital. Realisasjon av valutaposisjonen gjennom konvertering innebærer at konsernet får et realisert regnskapsmessig valutatap per Q på NOK 52,3 mill. Konsernet har en urealisert regnskapsmessig valutagevinst på resterende fordring på NOK 0,9 mill. Selskapets lån per på NOK mill (EUR 150,0 mill) var i sin helhet sikret ved rentebytteavtaler til en fast rente på 4,58 % inklusive en margin på 114 bp. Selskapets resultat før skatt per andre kvartal viste et underskudd på NOK 88,2 mill, mens underskuddet før avskrivninger og valuta var NOK 6,8 mill. Selskapets rentebytteavtaler hadde per en negativ markedsverdi på omlag EUR 10,2 mill. mens den negative verdien utgjorde EUR 9,4 mill per Verdien av rentebytteavtalene er i samsvar med god regnskapsskikk ikke hensyntatt i selskapets regnskap per. Aksjonærinformasjon Aksjonærene vil bli holdt løpende informert om selskapets økonomiske stilling og drift via kvartalsvise rapporter. Prime Office Germany AS legger ut aksjonærinformasjon på Orkla Finans nettsider: Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 3. kvartal

4 Rapport fra Asset Manager Forvaltning Forvaltning Utleieaktiviteten i tredjekvartal har vært god, og det ble totalt signert leiekontrakter for et areal på kvm, hvorav kvm var opptak av ledige arealer. Det står per utgangen av tredjekvartal kvm ledig (16 %), som er en nedgang på kvm siden forrige kvartal. Det pågår flere forhandlinger med eksisterende og mulig nye leietakere, og forhåpentligvis kan flere av forhandlingene sluttføres med positivt resultat innen utgangen av året. En av de større leietakerne i porteføljen er i finansielle problemer, noe som kan medføre et bortfall av betydelige leieinntekter og økt ledighet i porteføljen. Jf. aksjonærmelding som ble utstedt av selskapet Det vil informeres særskilt om dette i egne aksjonærmeldinger. Utleiesituasjonen Reduksjon i ledige arealer skyldes i hovedsak to nye leie kontrakter i Berlin. Et advokatkontor, som i dag sitter som fremleietaker i Friedrichstrasse på 590 kvm frem til februar 2011, har inngått en ny femårs kontrakt på 826 kvm. I tillegg, har konsulentselskapet von Rundstedt kommet inn som ny leietaker i bygget med 804 kvm for fem år. I Düsseldorf utvidet advokatfirmaet Dr. Andres&Schneider kontrakten på 1.050kvm fra to til syv års varighet, samtidig som de tok ytterligere 260 kvm. Det pågår samtaler og forhandlinger med flere av de eksisterende leietakerne i bygget om forlengelser av leieforholdene, og det kan forventes at noen av disse samtalene vil føre til kontraktsforlengelser innen utgangen av året. I Frankfurt har det vært to forlengelser i Wiesenau eiendommen for et samlet areal på 580kvm, men kun for ett år på eksisterende betingelser. Tilbud til BIMA på hele det ledige arealet i Bockenheimer Anlage for en leieperiode på ti år ble inngitt i første kvartal i år. Dessverre har det fremdeles ikke kommet noen avklaring, da beslutningen etter sigende fortsatt ligger i Berlin. Vi er nå i forhandlinger med en annen potensiell leietaker som ønsker å leie ca 2300 kvm for fem eller ti år. Avklaring her kan ventes innen utgangen av året. Utover dette er vi er i forhandlinger med Archon group, som i dag sitter på ca kvm i Bockenheimer Anlage frem til om en tre års forlengelse. Steinstrasse 25 i Hamburg har frem til utgangen av oktober vært fullt utleid. Største leietaker i bygget, Hamburger Hocbahn, fraflytter ca kvm ved utgangen av oktober. Vi jobber aktivt med å finne nye leietakere i bygget. Så langt har vi kun lykkes i å signere kontrakt med et mindre advokatfirma som tar 260 kvm for en periode på 13mnd fom Det er betydelig visningsaktivitet i bygget, og BNP Paribas som bistår utleiearbeidet forventer å løse store deler av ledigheten ila de neste 6-9mnd, gitt at den generelle markedsaktiviteten holder seg oppe. En kort status per eiendom følger i tabellen nedenfor. Eiendom Ungererstrasse (Schwabing-Nord) Munchen Steinstrasse 25 (Innenstadt) Hamburg Bockenheimer Anlage 15 (Westend) Frankfurt Am Kaiserkai 62 (Hafen City) Hamburg Friedrichstrasse 149 (Mitte) Berlin Zollhof 3 (Medienhafen) Düsseldorf Wisenau (Westend) Frankfurt Utleiestatus, og aktivitet i tredje kvartal Fullt utleid til MAN 10års kontrakt. Gjenstår noen reklamasjoner fra leietaker, og oppfølging mot selger. Endelig oppgjør ikke foretatt. 18 kvm ledig. BNP Paribas utpekt som uteleiekoordinator. Hamburger Hochbahn flyttet ut og det står nå 1740kvm ledig. Hochbahn vil frigjøre ytterligere 420kvm juni kvm ledig. Ingen avklaring fra offentlig leietaker(bima) som har bedt om tilbud for hele det ledige arealet. Det forhandles med andre interessenter parallelt. Hovedkvarter til Garbe group. Fullt utleid frem til nov kvm ledig, hvorav ca. 850 kvm lagerareal. Eiendommen er i stor grad stabilisert, da det kun gjenstår et mindre butikkareal og ekspansjonsareal for eksisterende kontorleietakere kvm ledig. Det arbeides med interessenter for deler av det ledige arealet. Det pågår pt. arbeider med å utbedre og male fasaden, som kan forventes ferdigstilt 2.kv kvm ledig. Markedsleien for bygget har falt fra EUR/kvm til under 20 EUR/kvm. Det forhandles med eksisterende leietakere om forlengelser og utvidelse av areal, samt eksterne intressenter. 4 Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 3. kvartal 2010

5 Porteføljeoversikt Per 30. september 2010 Adresse Distrikt By Kjøpris inkl omk. (mill) Kjøpsyield før omk. Netto Leie p.a [IST] (mill) 1) Netto Leie p.a [SOLL] (mill) 2) Byggeår (omb. år) Areal Andel ledige arealer per Vektet lengde (eks. ledighet) per Ungererstrasse Schwabing-Nord Munchen Overtatt EUR 33,0 5,0 % EUR 1,6 EUR 1,6 2008/ kvm 0 % 8,6 år Steinstrasse 25 Innenstadt Hamburg Overtatt EUR 13,0 5,5 % EUR 0,7 EUR 0, (2002) kvm 0 % 1,3 år Bockenheimer Anlage 15 Westend Frankfurt Overtatt EUR 49,8 5,3 % EUR 1,2 EUR 2, (1982/ 2003) kvm 54 % 2,4 år Am Kaiserkai 62 Hafen City Hamburg Overtatt EUR 32,8 5,2 % EUR 1,6 EUR 1, kvm 0% 8,1 år Friedrichstrasse 149 Mitte Berlin Overtatt EUR 63,8 4,65 % EUR 2,4 EUR 2, kvm 14 % 4,1 år Zollhof 3 Medienhafen Düsseldorf Overtatt EUR 50,6 5,0 % EUR 2,1 EUR 2, kvm 19 % 3,7 år Wisenau Westend Frankfurt Overtatt EUR 15,0 5,7 % EUR 0,6 EUR 0,7 1970/ % 1,9 år SUM EUR 258 5,1 % EUR 10,1 EUR 12, % 4,8 år 1) Leie p.a. per 30. september ) Leieinntektspotensial ved 100 % utleie per 30. september Utløpsprofil leiekontrakter MEUR Ledig Opsjon Kontrakt Arealendring (kvm) kvartal kvartal 2010 (+) IB Ledighet (+) Ny ledighet (eiendommer overtatt i perioden) (+) Utløp i perioden (-) Forlengelser i perioden (-) Ny utleie i perioden (=) UB Ledighet Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 3. kvartal

6 Markedsinformasjon Makro Antall arbeidsledige sank med personer til nå 3 millioner arbeidssøkende i Tyskland i 3. kvartal, tilsvarende 7,5 % av arbeidsstyrken. Arbeidsledigheten er dermed på det laveste nivået siden gjenforeningen i Forventningsindikatoren IFO stiger videre, og næringslivet vurderer både nå-situasjonen og fremtidsutsiktene som bedre enn for 3 mnd siden. På den andre siden falt ZEW indeksen, som måler investor og analytikeres forventinger til utviklingen 6mnd frem i tid, til det laveste nivået siden januar Enkelte analytikere uttalte at fallet kan skyldes bekymringen om at eksporten kan rammes av en svakere global økonomisk utvikling, men at det forventer at ZEW indeksen vil stabilisere seg grunnet økt innenlandsk etterspørsel. I kontrast til dette er ZEW s vurdering av nå-situasjonen på det høyeste nivået på tre år. Den økonomiske veksten i Tyskland fortsetter, og Bundesbank uttalte senest i oktober at de forventer en BNP økning på 3 % inneværende år, som er betydelig høyere enn prognosene ved inngangen til året. Kilder: Bloomberg.com, ifo.de Index, 2000 = 100, seasonally adjusted Ifo Business Survey (Industry and Trade*, October 2010) Business expectations Industry and Trade 80 Ifo Business Climate * Manufacturing, construction, wholesaling and retailing. Kilde: Ifo Business Survey Investeringsmarkedet for eiendom Utenlandske investorer er igjen aktive i det tyske markedet, og Jones Lang LaSalle rapporterer transaksjoner for totalt 13 mrd EUR så langt i år. Dette er en økning på 80 % sammenlignet med samme periode i fjor. Kontoreiendom utgjør 35 % av den total omsetningen, mens handel dominerer med 44 % av transaksjonsvolumet. Sterk etterspørsel i det såkalte «core-»segmentet, medfører press på yield nivået. Prime yield rapporteres å være 5,16 %. Differansen mellom A- og B- klassifisert eiendom med beste beliggenhet er ca. 80 basispunkter, og gapet øker ytterligere med 70 basis punkter for sekundære beliggenheter. Ettersom det er flere tegn som tyder på bedring i utleiemarkedet, forventes det at etterspørselen etter investeringer av mer opportunistiske karakter vil øke. Selv om rentenivået er lavt og yield gapet betydelig er det imidlertid krevende for opportunistiske investorer å identifisere investeringsmuligheter som møter avkastningskravet på egenkapitalen, ettersom bankene fremdeles er tilbakeholdne med belåning og marginpåslagene er betydelige. Kontor Prime Yield Endring siden Q Implisitt verdi endring i perioden* Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 basis punkter % Berlin 4,75 4,85 4,90 5,00 5,0 5,25 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,25 5,2 45-8,7 % Düsseldorf 4,50 4,60 4,65 4,85 5,0 5,25 5,40 5,40 5,50 5,50 5,50 5,3 5, ,5 % Frankfurt 4,20 4,30 4,40 4,50 4,8 5,10 5,40 5,40 5,50 5,50 5,35 5,25 5, ,2 % Hamburg 4,50 4,60 4,65 4,75 4,85 5,00 5,30 5,30 5,35 5,35 5,20 5,0 5, ,0 % Munich 4,10 4,20 4,30 4,50 4,75 4,85 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,0 5, ,0 % Gj.snitt 4,41 4,51 4,58 4,72 4,88 5,09 5,37 5,37 5,42 5,42 5,36 5,16 5, ,9 % *gitt uendret leienivå Kilde: Jones Lang LaSalle, «Capital Markets Newsletter 1st Half-year 2010» 6 Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 3. kvartal 2010

7 Utleiemarkedet Oppgang i utleiemarkedet kommer ofte med en tidsforsinkelse etter et oppsving i økonomien og investeringsmarkedene generelt. Arealopptaket i de fem store byene i Tyskland økte i årets tre første kvartaler med om lag 20 %, sammenlignet med samme periode i Økt etterspørsel etter kontorarealer følger den positive utviklingen i arbeidsmarkedet. Iflg. Jones Lang LaSalle er det en sterk korre lasjon mellom IFO indeksen og arealopptak, men med tre måneders tids forsinkelse. Selv om markedsaktiviteten har tatt seg opp, er det fortsatt en økning i ledigheten. Dette skyldes utstrakt fremleie aktivitet og nye prosjekter som kommer ut i markedet. Jones Lang LaSalle forventer således en netto positiv arealabsorpsjon først i Leieprisnivået har stabilisert seg, og man ser nå tendenser i markedet at effektive og nominelle leie nærmer seg da bruk av insentiver for å tiltrekke seg leietakere minskes. Differansen mellom leienivået i prime beliggenhet og sekundære beliggenheter øker, og leievekstpotensialet for arealer av dårligere kvalitet og mindre attraktiv beliggenhet er dårligere enn førsteklasses eiendom med attraktiv beliggenhet. Tabell 1, Inngåtte leiekontrakter kontorareal (m 2 ) kv kv 10 Prosentvis endring Berlin % Düsseldorf % Frankfurt % Hamburg % München % SUM % Trendprognose Tabell 2, Ledighet (Inkl. areal for fremleie) kv Trendprognose m 2 % m 2 % m 2 % Berlin , , ,3 Düsseldorf , , ,5 Frankfurt , , ,2 Hamburg , , ,4 München , , ,1 SUM , , ,7 Tabell 3, Høyeste kontorleier (EUR/m 2 /mnd) kv kv. 10 Trendprognose Berlin 21,00 22,00 20,00 20,50 20,00 Düsseldorf 22,50 22,50 22,00 22,50 22,50 Frankfurt 37,00 37,00 34,00 35,00 33,00 Hamburg 23,00 23,50 23,00 23,00 22,50 München 30,00 30,50 28,50 29,00 28,50 Gj.snitt 26,70 27,10 25,50 26,00 25,30 Kilder: Jones Lang LaSalle Office Market Overview Q Informasjonen i denne kvartalsrapporten er utarbeidet av Prime Office Germany AS etter beste skjønn. Selskapet påtar seg ikke ansvaret dersom opplysningene er uriktige eller ufullstendige. Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 3. kvartal

8 Miksmaster Forretningsfører: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS Avd. Management Tordenskioldsgate 8 10 Postboks 1724 Vika 0121 OSLO Tilretteleggere: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS Industrifinans Capital AS Adresseendringer: Meldes til aksjonærenes kontoførere og ikke til selskapet. Aksjonærinformasjon: Prime Office Germany AS vil legge ut viktig aksjonærinformasjon på tilretteleggernes nettsteder: