Kvartalsrapport. Prime Office Germany AS

Transkript

1 Kvartalsrapport Q2 Kvartalsrapport 2. kvartal 2010 Prime Office Germany AS

2 Selskapet Prime Office Germany AS Vekst i BNP, men fortsatt ustabilt makrobilde Det tyske kontormarkedet fortsatt svakt, men ledigheten antas å flate ut på i overkant av 10 % Ledighet i porteføljen øket til 18 %, men kvm er forlenget hittil i år Fallende rente og svekket EUR påvirker aksjeverdien Status drift Prime Office Germany AS er i ordinær driftsfase. Hovedfokus er å leie ut ledige arealer, og reforhandle kontrakter som kommer til utløp. Markedet oppleves meget krevende, og ledigheten har økt siden årsskiftet fra 16,5 % til 18 % ved utgangen av Q2. Kontrakter på til sammen kvm er reforhandlet/forlenget. Det pågår løpende forhandlinger i alle berørte eiendommer (Hamburg, Berlin, Düsseldorf og Frankfurt), og dette arbeidet har hovedfokus resten av året (se rapport fra Asset Manager nedenfor). Driften forøvrig løper som normalt hvor en av de viktigste oppgavene oppfatter oppussing av fasader i Düsseldorf. Forøvrig utføres endel tilpasning av leiearealer i forbindelse med nye kontrakter, og etablering av visningslokaler. Finansiering Selskapet har opsjon på og arbeider med forlengelse av eksisterende finansiering. Per var selskapet ikke i brudd med låneavtalens betingelser, men er bl.a. avhengig av at det i tiden fremover inngås nye leieavtaler slik at selskapet per kan rapportere rentedekningsgrad over 1,20, en gjennomsnittlig vektet kontraktslengde på minimum 5,0 år, og LTV (loan to value) mindre enn 70 %. Det iverksettes også ny ekstern verdivurdering av eiendommene. Nye styremedlemmer Følgende personer trådte i forbindelse med den ordinære generalforsamlingen i mai ut av styret: Per Chr. Johannessen, Jan Petter Larsen og Lars R. Kristiansen. Som erstattere ble i samme generalforsamling valgt: Line Norbye, Egil K. Sundbye og Torsten Hollstein (sistnevnte utpekt av Orkla Finans Kapitalforvaltning AS). Resultat pr. 30.juni 2010 (urevidert) Prime Office Germany AS hadde per inntekter tilsvarende NOK 38,3 mill. Selskapet hadde i samme periode samlede driftskostnader på NOK 35,1 mill, noe som ga et positivt driftsresultat på NOK 3,2 mill. Det har vært høy aktivitet knyttet til forlengelse av eksisterende leieforhold samt inngåelse av nye. Den høye aktiviteten har påvirket kostnadene i perioden. Per utgjorde eierkostnadene 39,3 % av de samlede driftsinntektene. Selskapet hadde i perioden et negativt finansresultat på NOK 42,8 mill. Finansnettoen består i hovedsak av rentekostnader på NOK 27,8 mill og et urealisert valutatap på NOK 13,5 mill. Valutatapet består i det alt vesentlige av urealisert tap på selskapets eurofordringer på datterselskap i Tyskland, idet vekslingsforholdet mellom euro og norske kroner falt fra kurs 8,315 ved inngangen til 2010 til kurs 7,973 per. Selskapets lån per på NOK mill (EUR 150,0 mill) var i sin helhet sikret ved rentebytteavtaler til en fast rente på 4,58 % inklusive en margin på 114 bp. 2 Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 2. kvartal 2010

3 Prime Office Germany Konsern Resultat Driftsinntekter TNOK TEUR Leieinntekter Andre driftsinntekter Sum driftsinntekter Driftskostnader Nøkkeltall i EUR per 30. juni 2010 Antall eiendommer 7 Kjøpesum eiendommer EUR 258,0 mill Kjøpsyield * 5,10 % Totalt areal kvm Andel ledige arealer 18,1 % Avskrivninger Eierkostnad Tyskland Netto leie p.a. Vektet gjenværende leietid (eks ledighet) EUR 10,2 mill ca 4,6 år Eierkostnad Norge Sum driftskostnader Driftsresultat Langsiktig gjeld inkl. margin (100 % rentesikret) EUR 150,0 mill / 4,58 % * Leieinntektspotensial ved 100 % utleie / kjøpspris eks trans.omk. Finansinntekter Valutatap (urealisert) Rentekostnader Andre finanskostnader Sum finans Resultat før skatt Prime Office Germany Konsern Balanse Eiendeler Anleggsmidler TNOK TEUR Utsatt skattefordel Eiendom inkl. forskudd Sum anleggsmidler Omløpsmidler Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Bankinnskudd Sum omløpsmidler Sum eiendeler Selskapets resultat før skatt per andre kvartal viste et underskudd på NOK 39,6 mill. Selskapets rentebytteavtaler hadde per en negativ markedsverdi på omlag EUR 11,5 mill. Verdien av rentebytteavtalene er i samsvar med god regnskapsskikk ikke hensyntatt i selskapets regnskap per. Per var markedsverdien på selskapets rentebytteavtaler negativ med omlag EUR 6,25 mill. Egenkapitalen per var NOK 703,2 mill, som utgjorde 36,5 % av konsernets totalkapital. Egenkapitalprosenten er redusert i løpet av de første seks månedene i 2010, som følge det negative resultatet per 2. kvartal Annenhåndsomsetning Det er i per 30. juni 2010 registrert overdratt i alt 105 aksjer i selskapet, noe som utgjør 0,6 % av aksjene i selskapet. De fleste handlene bærer preg av å være interne transaksjoner. Aksjonærinformasjon Aksjonærene vil bli holdt løpende informert om selskapets økonomiske stilling og drift via kvartalsvise rapporter. Prime Office Germany AS legger ut aksjonærinformasjon på Orkla Finans nettsted: Egenkapital og gjeld Aksjekapital, stk á NOK Overkursfond Annen egenkapital Sum egenkapital Langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum egenkapital og gjeld Vekslingskurs EUR/NOK 7,973 1,000 Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 2. kvartal

4 Rapport fra Asset Manager Forvaltning Forvaltning De positive nyhetene om økt optimisme og kraftig oppgang i BNP har foreløpig ikke løftet utleiemarkedet. Prosessene er langdryge og krever betydelig innsats og ressurser fra forvalters side. Asset manager er pt. i konkrete forhandlinger om nye leieforhold samt forlengelser av eksisterende kontrakter for tilsamen over kvm, tilsvarende 20 % av totalt utleibart areal i porteføljen. Pågående utbedring og maling av fasade i Düsseldorf MZD Marketing Lounge Zollhof Andre kvartal var, som forventet, noe sterkere enn førstekvartal med signerte leiekontrakter på totalt kvm mot kun 95 kvm i førstekvartal. Utleiesituasjonen Ledigheten økte fra kvm til kvm til fra utgangen av første kvartal 2010 til utgangen av andre kvartal. Dette skyldes primært en økning av ledig areal i Düsseldorf. BIMA har tidligere vært omtalt som en aktuell taker av ca kvm i Frankfurt. Dessverre har leietaker ikke kommet i mål med beslutnings prosessen, og megler rapporterer om at anbefaling og kontraktsutkast fortsatt ligger hos sentrale myndigheter i Berlin. Det er høyst usikkert når denne beslutningen vil foreligge, og om valget vil falle på vår eiendom. Utover dette er det samtaler med andre aktuelle leietakere på til sammen kvm. I Hamburg har Hamburger Hochbahn forlenget 316 kvm frem til opsjon, samt at vi har forlenget 125 kvm med Mail Boxes Etc. til Hamburger Hochbahn vil ila fraflytte kvm. I den forbindelse har vi nå utpekt BNP Paribas til lead-megler for å bistå utleiearbeidet. BNP Paribas forventer å kunne leie ut arealene til flere leietakere ila 6 12mnd på et leienivå mellom 12,50 og 16,00 EUR/kvm/mnd avhengig av standard og intern beliggenhet i bygget. Snittleien er i dag ca. 15 EUR/kvm/mnd for arealet som blir ledigstilt. I Berlin er det flere interessenter som ser på de ledige arealene. Utover dette har vi iverksatt en prosess for å undersøke mulighetene for å konvertere deler av det ledige lagerarealet i kjeller til butikkareal. Dette kan tenkes benyttet av en dagligvarebutikk eller treningssenter i forbindelse med et mindre butikkareal som står ledig i første etasje. I Düsseldorf signerte Dr. Andres&Schneider en toårsforlengelse i utgangen av andre kvartal. ML&S forlenget 400 kvm for tre år pluss opsjon til ytterligere to år. Utover dette pågår det forhandlinger med noen mindre leietakere i bygget om forlengelser, samt interessenter på deler av det ledige arealet. En kort status per eiendom følger i tabellen nedenfor. Eiendom Ungererstrasse (Schwabing-Nord) Munchen Steinstrasse 25 (Innenstadt) Hamburg Bockenheimer Anlage 15 (Westend) Frankfurt Am Kaiserkai 62 (Hafen City) Hamburg Friedrichstrasse 149 (Mitte) Berlin Zollhof 3 (Medienhafen) Düsseldorf Wisenau (Westend) Frankfurt Utleiestatus, og aktivitet i andre kvartal Fullt utleid til MAN 10års kontrakt. Fortsatt noe oppfølgingsaktivitet mot selger og utvikler grunnet utestående arbeider, samt diskusjon rundt pro/contra oppgjør. 18 kvm ledig. BNP Paribas utpekt som lead megler, for å bistå i utleie av kvm som blir ledig når Hamburger Hochbahn flytter ut av bygget 2010/ kvm ledig. Endelig tilbud er inngitt til potensiell offentlig leietaker(bima) for hele arealet for en 10 års kontrakt. Det er også andre interessenter på deler av arealet, hvor vi går videre med forhandlinger så lenge det ikke er noen avklaring med den offentlige leietakeren. Hovedkvarter til Garbe group. Fullt utleid frem til nov kvm ledig. I forhandlinger med eksisterende leietakere om forlengelser av kontrakter, samt utvidelse av leiearealer kvm ledig. Det arbeides med interessenter for deler av det ledige arealet. Düsseldorf, er ved siden av Frankfurt, det mest krevende kontormarkedet pt. Det pågår pt. arbeider med å utbedre og male fasaden 603 kvm ledig. Markedsleien for bygget har falt fra EUR/kvm til under 20 EUR/kvm. Det forhandles med eksisterende leietakere om forlengelser og utvidelse av areal. 4 Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 2. kvartal 2010

5 Porteføljeoversikt Per 30. juni 2010 Adresse Distrikt By Kjøpris inkl omk. (mill) Kjøpsyield før omk. Netto Leie p.a [IST] (mill) 1) Netto Leie p.a [SOLL] (mill) 2) Byggeår (omb. år) Areal Andel ledige arealer per Vektet lengde (eks. ledighet) per Ungererstrasse Schwabing-Nord Munchen Overtatt EUR 33,0 5,0 % EUR 1,6 EUR 1,6 2008/ kvm 0 % 8,9 år Steinstrasse 25 Innenstadt Hamburg Overtatt EUR 13,0 5,5 % EUR 0,7 EUR 0, (2002) kvm 0 % 1,5 år Bockenheimer Anlage 15 Westend Frankfurt Overtatt EUR 49,8 5,3 % EUR 1,2 EUR 2, (1982/ 2003) kvm 54 % 2,7 år Am Kaiserkai 62 Hafen City Hamburg Overtatt EUR 32,8 5,2 % EUR 1,6 EUR 1, kvm 0% 8,3 år Friedrichstrasse 149 Mitte Berlin Overtatt EUR 63,8 4,65 % EUR 2,4 EUR 2, kvm 23 % 3,5 år Zollhof 3 Medienhafen Düsseldorf Overtatt EUR 50,6 5,0 % EUR 2,2 EUR 2, kvm 15 % 2,7 år Wisenau Westend Frankfurt Overtatt EUR 15,0 5,7 % EUR 0,6 EUR 0,7 1970/ % 1,7 år SUM EUR 258 5,1 % EUR 10,2 EUR 12, % 4,6 år 1) Leie p.a. per 30. juni ) Leieinntektspotensial ved 100 % utleie per 30. juni Utløpsprofil leiekontrakter Arealendring (kvm) halvår halvår 2010 (+) IB Ledighet (+) Ny ledighet (eiendommer overtatt i perioden) (+) Utløp i perioden (-) Forlengelser i perioden (-) Ny utleie i perioden (=) UB Ledighet Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 2. kvartal

6 Markedsinformasjon Makro Tysk BNP viste den sterkeste kvartalsvise veksten siden gjen foreningen i 1990, med en økning på 2,2 % fra førstekvartal konsensusestimater før tallene ble kjent 13. august var en vekst på 1,3 %. Den tyske finansministeren Rainer Brüderle uttalte umiddelbart etter at tallene ble kjent at tysk økonomi ligger an til å vokse vesentlig mer enn 2 % i I juni måned la Bundesbank frem prognoser som tilsa en vekst på 1,9 % inneværende år og 1,4 % i I.flg det tyske statistikk byrået er det eksport og investeringer som bidrar mest til økt økonomisk aktivitet, men at også privat- og offentlig forbruk bidro positivt. Arbeidsledigheten synker, og ble rapportert å være 7,6 % i juli mnd ned 0,5 prosentpoeng siden april. Totalt er nå 3,2 millioner tyskere uten arbeid, mot 3,4 millioner i april. Kilde: Bloomberg.com og Jones Lang LaSalle, «Capital Markets Newsletter 1st Half-year 2010» Index, 2000 = 100, seasonally adjusted Ifo Business Survey (Industry and Trade*, July 2010) Business expectations Industry and Trade 80 Ifo Business Climate * Manufacturing, construction, wholesaling and retailing. Kilde: Ifo Business Survey Investeringsmarkedet for eiendom Oppgangen i investeringsmarkedet i første kvartal ble bekreftet i andre kvartal. Transaksjonsvolumet økte med 148 % for årets seks første måneder sammenlignet med samme periode i Det er omsatt eiendom for totalt 9,4 Mrd EUR i perioden, hvorav kontoreiendom, iflg Jones Lang LaSalle, utgjør 31 % av den total omsetningen. Oppgangen skyldes flere faktorer: tilgjengeligheten på finansiering er bedre, yield gapet mellom 10 år tysk stat og prime yield er over 200bps samt noe lysere utsiktene for den tyske økonomien. I tillegg har investorer utenfor euro-området gleden av en svekket valuta kurs særlig mot dollar. Interessen for eiendom har medført en viss nedgang på yield-nivået for kontoreiendom, som er rapportert å falle videre fra 5,24 % i snitt i forrige kvartal til 5,19 % i andre kvartal for de syv største byene i Tyskland. Prime yield oppnås for bygg som er utleid på markedsmessige leier, med god kvalitet og beliggenhet og hvor snitt kontraktsperiode er 10 år eller mer. Det er fortsatt vanskelig å oppnå gode priser for eiendom som ikke tilfredsstiller disse faktorene. Bankene er og særdeles restriktive med utlån til eiendom med en høy grad av utleierisiko. Kontor Prime Yield Endring siden Q Implisitt verdi endring i perioden* Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 basis punkter % Berlin 4,75 4,85 4,90 5,00 5,0 5,25 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,25 5,2 45-8,7 % Düsseldorf 4,50 4,60 4,65 4,85 5,0 5,25 5,40 5,40 5,50 5,50 5,50 5,3 5, ,5 % Frankfurt 4,20 4,30 4,40 4,50 4,8 5,10 5,40 5,40 5,50 5,50 5,35 5,25 5, ,2 % Hamburg 4,50 4,60 4,65 4,75 4,85 5,00 5,30 5,30 5,35 5,35 5,20 5,0 5, ,0 % Munich 4,10 4,20 4,30 4,50 4,75 4,85 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,0 5, ,0 % Gj.snitt 4,41 4,51 4,58 4,72 4,88 5,09 5,37 5,37 5,42 5,42 5,36 5,16 5, ,9 % * gitt uendret leienivå Kilde: Kilde: Jones Lang LaSalle, «Capital Markets Newsletter 1st Half-year 2010» 6 Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 2. kvartal 2010

7 5,6 Yieldutvikling , prime kontoreiendom 5,4 5,2 5,0 4,8 4,6 4,4 4,2 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Munchen Gjennomsnitt 4 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Utleiemarkedet fortsatt svekket I kontrast til den positive utviklingen for tysk økonomi, er det foreløpig liten oppgang å spore i utleiemarkedet for kontoreiendom. Jones Lang LaSalle forventer at effektene i utleiemarkedet først vil merkes utover høsten da flere selskaper signaliserer vilje til å rekruttere noe som igjen vil ha en positiv effekt på arealetterspørselen. I årets seks første måneder var totalt utleid areal 1,1 millioner kvadratmeter i de fem markedene POG er investert i. Dette er en oppgang på 7 % i forhold til samme periode i Frankfurt og Düsseldorf er fortsatt krevende markeder, selv om det rapporterte utleievolumet er relativt høyt for disse byene hhv og kvm i første halvår. Det høye volumet forklares med leiekontrakter inngått med ECB i Frankfurt på hele kvm og kvm med Vodafone i Düsseldorf. Jones Lang LaSalle forventer noe bedring i utleiemarkedet både mht areal absorpsjon og leieprisutvikling, men at dette vil ligge i bakkant av den økonomiske oppturen. Utviklingen i leiemarkedet henger normalt etter den generelle økonomiske utviklingen mao. en «laggingindicator». Tabell 1, Inngåtte leiekontrakter kontorareal (m 2 ) h. 09 1h. 10 Prosentvis endring Berlin % Düsseldorf % Frankfurt % Hamburg % München % SUM % Trendprognose Tabell 2, Ledighet (Inkl. areal for fremleie) h Trendprognose m 2 % m 2 % m 2 % Berlin , , ,2 Düsseldorf , , ,6 Frankfurt , , ,7 Hamburg , , ,3 München , , ,8 SUM , ,3 10,5 Tabell 3, Høyeste kontorleier (EUR/m 2 /mnd) h. 09 1h. 10 Trendprognose Berlin 21,00 22,00 20,00 20,50 20,00 Düsseldorf 22,50 22,50 22,00 22,50 22,50 Frankfurt 37,00 37,00 34,00 35,00 33,00 Hamburg 23,00 23,50 23,00 23,00 22,50 München 30,00 30,50 28,50 29,00 28,50 Gj.snitt 26,70 27,10 25,50 26,00 25,30 Kilder: Jones Lang LaSalle Office Market Overview Q Informasjonen i denne kvartalsrapporten er utarbeidet av Prime Office Germany AS etter beste skjønn. Selskapet påtar seg ikke ansvaret dersom opplysningene er uriktige eller ufullstendige. Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 2. kvartal

8 Miksmaster Forretningsfører: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS Avd. Management Tordenskioldsgate 8 10 Postboks 1724 Vika 0121 OSLO Tilretteleggere: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS Industrifinans Capital AS Adresseendringer: Meldes til aksjonærenes kontoførere og ikke til selskapet. Aksjonærinformasjon: Prime Office Germany AS vil legge ut viktig aksjonærinformasjon på tilretteleggernes nettsteder: