Kvartalsrapport 4. kvartal Prime Office Germany AS

Transkript

1 Kvartalsrapport 4. kvartal 28 Prime Office Germany AS

2 Zollhof 3 Medienhafen Düsseldorf Am Kaiserkai 62 Hafen City Friedrichstrasse 149 Mitte Berlin Steinstrasse 25 Innenstadt Flensburg Puttgarden Sassnitz Kiel Stralsund Rostock Wilmhelmshaven Emden Bremerhaven Lubeck Schwerin Oldenburg Bremen TYSKLAND Wittenberge Berlin Osnabruck Bielefeld Hannover Braunschweig Magdeburg Potsdam Munster Dessau Cottbus Duisburg Essen Dortmund Düsseldorf Cologne Siegen Aachen Bonn Kassel Bad Hersfeld Gottingen Eisenach Erfurt Halle Jena Leipzig Gera Zwickau Chemnitz Dresden Gorlitz Koblenz Wiesbaden Mainz Wurzburg Bamberg Hof Mannheim Saarbrucken Heidelberg Nurnberg Heilbronn Karlsruhe Regensberg Stuttgart Passau Ulm Augsburg München Freiburg Konstanz Garmisch-Partenkirchen Bockenheimer Anlage 15 Westend Wisenau 36 4 Westend Ungererstrasse Schwabing-Nord Munchen 2

3 Selskapet Prime Office Germany AS Ekstraordinær generalforsamling besluttet 17. desember 28, med støtte fra 75,9 % av stemmene som var representert, å avstå fra å foreta ytterligere investerninger og i stedet tilbakebetale NOK 36 mill til aksjonærene ved en kapitalnedsettelse. Vedtaket om tilbakebetaling av NOK 36 mill til aksjonærene ble gjort betinget av at selskapet fikk tilfredsstillende finansiering for utdelingsbeløpet, noe selskapet per i dag har fått indikasjoner på vil falle på plass i mai 29 ved at selskapets låneramme i Helaba / HypoVereinsbank blir økt fra EUR 125 mill til EUR 15 mill. Utbetaling av kapitalnedsettelsesbeløpet vil i så fall skje straks kapitalnedsettelsen er registrert i Brønnøysund, noe som forentes å kunne finne sted i første halvdel av juni måned. Investeringer I samsvar med generalforsamlingens beslutning har selskapet av sluttet sine investeringer og har således gått over i ordinær driftsfase. Selskapets eiendomsportefølje består av syv eiendommer til en samlet kostpris på EUR 258 mill, som per 31. desember 29 tilsvarer NOK mill. Annenhåndsomsetning Det har vært en forholdsmessig høy omsetning i selskapets aksjer i 4. kvartal 28. Dette må sees i sammenheng med general forsamlingens beslutning om å innstille selskapets videre investerninger. I tillegg har Pareto Securities AS i løpet av kvartalet etablert et annenhåndsmarked som blant annet omfatter handel av aksjer i Prime Office Germany AS. Selskapet vurderer Paretos annenhåndsmarked som positivt, da dette vil øke likviditeten i selskapets aksjer. Styreendring På ekstraordinær generalforsamling 17. desember 28 ble Mads Agerup enstemmig valgt som nytt styremedlem for UNION Capital AS (tidligere BSA Capital ASA) til erstatning for Petter Bjørnstad. Verdivurderinger per 31. desember 28 Prime Office Germany AS har i forbindelse med regnskapsavslutningen innhentet ekstern verdivurdering av selskapets eiendomsportefølje. Verdivurderingene som er foretatt av Keuncke & Stöher, verdsetter eiendomsporteføljen per 31. desember 28 til EUR 227,9 mill, noe som er 11,7 % lavere enn porteføljens opprinnelige kostpris på EUR 258, mill. Verdivurderingene er lagt til grunn for selskapets nedskrivninger per årsslutt. Få eiendomstransaksjoner de siste månedene i selskapets markedssegment gir imidlertid betydelig usikkerhet knyttet til verdivurderingene. Resultat per 31. desember 28 (ikke revidert) Prime Office Germany AS hadde i 28 inntekter på til sammen NOK 56,1 mill. De lave inntektene skyldes at selskapet kun hadde overtatt to eiendommer ved inngangen til året. Selskapets totale driftskostnader i 28 beløp seg til NOK 277,9 mill, hvorav NOK 233,4 mill skyldes nedskrivninger som følge av verdifall på konsernets eiendommer. Ordinære avskrivninger beløp seg til NOK 23,1 mill. Gjenstående «Andre driftskostnader» beløp seg til NOK 21,4 mill som utgjør 38,2 % av inntekter i samme periode. Beløpet inkluderer blant annet betydelige engangskostnader i forbin delse med gjennomføring av selskapets investeringer samt kostnader i forbindelse med restrukturering av de tyske datterselskapene for å tilpasse seg endringene i den tyske skatteloven som trådte i kraft 1. januar 28. Kostnadsnivået må således sees i sammenheng med selskapets betydelige investeringsvirksomhet i perioden. Selskapet har i 28 en samlet positiv finansnetto på NOK 135,3 mill. Foruten ordinære renteinntekter på NOK 14, mill og ordinære rentekostnader på NOK 6,9 mill i forbindelse med selskapets lånefasilitet i Helaba / HypoVereinsbank, består finansnettoen først og fremst av en urealisert valutagevinst i forbindelse med bankinnskudd og langsiktig gjeld til datterselskaper i euro på NOK 136,1 mill som følge av en spesielt sterk euro per årsslutt. I tillegg består finansnettoen av realiserte valutagevinster på NOK 29,9 mill i forbindelse med valutaveksling samt konvertering av gjeld til egenkapital i tyske datterselskaper. Videre består finansnettoen av et urealisert tap per 31. desember 28 på NOK 36,1 mill i forbindelse med selskapets tre rentebytteavtaler i Nordea. Rentebytteavtalene med Helaba / HypoVereinsbank gir ingen resultateffekt for Prime Office Germany da disse er inngått for å sikre selskapets finansiering med flytende rente i samme banker. Selskapets årsresultat for 28 er på NOK - 88,3 mill, hovedsakelig som følge av at selskapets realiserte og urealiserte agioinntekter delvis oppveier nedskrivninger på konsernets eiendommer på NOK 233,4 mill. Egenkapitalen per 31. desember 28 er på NOK mill som utgjør 69,7 % av selskapets balanse. Finansiering Prime Office Germany AS har per 31. desember 28 trukket opp EUR 56,1 mill av lånerammen på EUR 125 mill. Overtagelse av MANbygget i München 15. mai 29 øker trekket med ca EUR 27,5 mill og den vedtatte kapitalnedsettelsen vil øke trekket med ytterligere EUR 37, mill (NOK 36 mill). Låneopptrekkene sikres løpende ved inngåelse av rentebytteavtaler. Avtaler inngått per 31. desember 28 løper til 3. juni 214 og er sikret til en vektet gjennomsnittsrente på 4,4 %, noe som innebærer en finansieringskostnad for selskapet i perioden (inklusiv margin) på 5,46 %. Ligningsverdi Siden selskapet ikke har gjennomført kapitalendringer i 28, skal personlige aksjonærer og selskapsaksjonærer benytte ulike ligningsverdier ved innsendelse av sine selvangivelser våren 29. Personlige aksjonærer skal for 28 benytte en ligningsverdi som er basert på selskapets skattemessige formuesverdi per 1. januar 28, mens selskapsaksjonærer for 28 skal benytte en ligningsverdi som er basert på selskapets skattemessige formuesverdi per 1. januar 29. Personlige aksjonærer: kr ,3 per aksje Selskapsaksjonærer: kr ,82 per aksje Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 4. kvartal 28 3

4 Prime Office Germany Konsern Resultat (NOK) Andre driftsintekter Sum driftsinntekter Av- og nedskrivninger Andre driftskostnader Driftskostnader Lønnskostnader Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter og finanskostnader Andre renteinntekter Andre finansinntekter Andre rentekostnader Andre finanskostnader Sum finansinntekter og -kostnader Resultat før skatt Skattekostnad Årsresultat Eiendeler Driftsinntekter Leieinntekter Balanse (NOK) Anleggsmidler Eiendom inkl forskudd Sum anleggsmidler Omløpsmidler Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Bankinnskudd Sum omløpsmidler Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Egenkapital Aksjekapital (16 aksjer á kr 1,-) Overkursfond Annen egenkapital Sum egenkapital Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt Andre avsetninger for forpliktelser Sum avsetninger for forpliktelser Langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Skyldige offentlige avgifter Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum egenkapital og gjeld Euro-kurs (vekslingskurs, NOK 8,96) ,865 7,961 Selskapets eiendommer: Am Kaiserkai 62, Hafen City,. Steinstrasse 25, Innenstadt,. Ungererstrasse 67 69, Schwabing-Nord, Munchen. 4

5 Rapport fra Asset Manager Investeringsaktivitet Prime Office Germany AS (POG) har ikke gjennomført eiendomskjøp i fjerde kvartal 28. Som følge av vedtaket om kapitalnedsettelse på POGs ekstraordinære generalforsamling 17. desember 28, er investeringskapasiteten i selskapet vesentlig redusert. Vi vil som asset manager arbeide for en optimalisering av porteføljen, arbeide for redusering av arealledighet og etablere nye leiekontrakter, ha kostnadsfokus og kostnadskontroll samt oppdatere investeringsstrategi og forvaltningsstrategi for dagens portefølje innen rammen av de endrede betingelsene for selskapet Prosjekter/Marked Markedsutviklingen med prisfall på eiendom og økt yield som omtalt i foregående kvartalsrapporter fortsatte også i fjerde kvartal. Transaksjonsvolumet har minket betraktelig og prisene har falt ytterligere (opptil 25 % verdifall siden topp i 27). Som en av få uttalte kjøpere i markedet har selskapet siste halvår blitt tilbudt flere attraktive eiendommer med lange kontrakter og presumptivt solide leietakere, innenfor selskapets investeringsstrategi til fordelaktive betingelser. En rapport nylig utgitt av PwC konkluderer med at Tyskland er et av de beste investeringsalternativene i eiendom fremover, i et eiendomsmarked tynget av rekordlav tillit. og München blir i rapporten trukket frem som de to mest attraktive markedene i Europa mht å klare seg gjennom eiendomskrisen. Markedet forventer at et vendepunkt i den tyske økonomien kan finne sted i slutten av 29, og at man muligens vil se positiv BNPvekst i 21. Før den tid kan det forventes at det kommer flere eiendommer for salg i markedet, som følge av at selgere har sterke insentiver for å redusere eiendomsbalansen. Dette kan skyldes problemer med å tilfredsstille lånebetingelser eller refinansiere lån som forfaller. I tillegg observerer vi at flere børsnoterte eiendomsselskaper søker å selge eiendom for å vise verdier og dermed få opp aksjekursen. Utsikter for Prime Office Germany AS Utviklingen i finansmarkedet og det generelle makrobildet gir ikke Prime Office Germany AS de beste rammebetingelsene for en rask realisering, men selskapet besitter kvalitetseiendommer med god beliggenhet og vi tror at porteføljen vil stå seg godt i et vanskelig marked. Det jobbes med å redusere risikoen i porteføljen gjennom aktiv asset management, med stor vekt på å redusere ledighet og forlenge leiekontrakter. Finansiering Asset manager har jobbet aktivt med finansiering av eiendommene Zollhof 3 i Düsseldorf og Wiesenau 36 4 i for å frigjøre egenkapital. Dette arbeidet har tatt noe lengre tid enn først antatt grunnet et utfordrende finansmarket kombinert med aktsomme banker som bruker lengre tid på å fatte beslutninger. Flere banker har vist stor interesse for å finansiere byggene, men vet selvfølgelig å prise seg i et marked hvor etterspørselen er større enn tilbudet av kapital. Det forventes dog at finansiering vil være på plass i løpet av andre kvartal 29. Vi forventer at selskapet vil finansiere seg på tilsvarende betingelser som gitt i den eksisterende rammen på EUR 125 millioner inngått i juni 28, men margin for lånebeløp utover eksisterende ramme forventes å øke med om lag 5 basispunkter. Drift Ved utgangen av desember var seks av syv bygg i porteføljen overtatt. Overtakelse av Am Kaiserkai 62 i ble gjennomført 1. november 28. Overtakelse av MAN s hovedkvarter i Ungererstrasse i Munchen, opprinnelig berammet til 1. mars 29, ble forsinket 2 3 måneder grunnet ekstra arbeider som ble bestilt (og betalt) av leietaker. Eiendommen ble overtatt 15. mai 29. Selv om overtakelsen ble noe forsinket, ser vi det som positivt at leietaker investerte betydelig av egne midler i eiendommen, uten at dette har hatt en priskonsekvens for Prime Office Germany AS. Utleiesituasjonen Det ble jobbet aktivt med utleie i fjerde kvartal, men ikke tegnet nye kontrakter. På den positive siden ble det heller ikke registrert noen oppsigelser eller utløp av kontrakter i perioden. Ledigheten ved utgangen av året på kvm tilsvarer en arealledighet på 1,6 %. Det utløper over 5. kvm i første kvartal 29, noe som gjør at vi legger høyt trykk på å få leid ut / forlenget mest mulig av dette arealet før det materialiserer seg i reduserte leieinntekter for selskapet. Kvm Endring Q (+) IB Ledighet (+) Ny ledighet (eiendommer overtatt i perioden) (+) Utløp i perioden (-) Forlengelser i perioden (-) Ny utleie i perioden (=) UB Ledighet * 5347* * Hvorav ca 2.3 kvm inntil var dekket av av leiegaranti gitt av selger av Friedrichstrasse 149 i Berlin. Selskapets eiendom i Zollhof 3 i Düsseldorf Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 4. kvartal 28 5

6 Rapport fra Asset Manager Markedsinformasjon Tysk økonomi stagnerer. Eiendomsmarkedet Investeringsmarkedet er meget svakt, yield oppgangen har fortsatt inn i fjerde kvartal og prime yield ligger på et historisk høyt nivå. Det rapporteres om særdeles få transaksjoner i markedet, men det er en forventning om at transaksjonsvolumet vil ta seg noe opp i 29 når flere selgere blir tvunget til å redusere prisforlangende for å realisere verdier. Utleiemarkedet på retur Som i tredje kvartal, rapporteres det om redusert arealledighet og oppgang i leier også i fjerde kvartal, men utleiemarkedet begynner å vise tegn til avmatning. Konsensus blant eiendomsmeglerstanden er et fall i toppleier på ca. 6 % i 29, og at arealopptak reduseres med om lag 15 % i forhold til 28. I tillegg til et fall i leienivået, forventes det at leietakere vil kreve større insentivpakker (leietakertilpasninger, leiefritak etc.) enn tidligere for å inngå nye kontrakter. Ifo Business Climate in Germany (Survey March 29) Office Property Clock 4th Quarter Business expectations 15 Industry and Trade Ifo Business Climate , München, /M, Düsseldorf Berlin Rental growth slowing Rental growth accelerating Possition Q3 Kilde: Jones Lang LaSalle «City Profile Munich Q4 28» Rents falling Rents bottoming out Kilde: Tabell 1, Inngåtte leiekontrakter, kontorareal (m 2 ) Q4 27 Q4 28 Prosentvis endring Trend prognose Berlin ,4 % Düsseldorf ,5 % ,8 % ,4 % München ,4 % Sum ,8 % Tabell 2, Ledighet (Inkl. areal for fremleie) Tabell 3, Høyeste kontorleier (EUR/m 2 /mnd) Q4 27 Q4 28 Prosentvis endring Trend prognose Prosentvis endring Trend prognose m 2 % m 2 % Berlin 21, 22, + 4,8 % Berlin ,4 % ,8 % - 5,8 % Düsseldorf 92 1,9 % ,4 % - 3, % ,7 % ,5 % - 8,6 % 1 3 7,2 % ,1 % +,1 % München ,7 % ,6 % +,7 % Düsseldorf 22,5 22,5, % 37, 37,, % 23, 23,5 + 2,2 % München 3, 3,5 + 1,7 % Sum ,7 % ,2 % - 3,6 % Gj.snitt 26,7 27,1 + 1,5 % 6

7 Porteføljeoversikt Per 31. desember 28 Adresse Distrikt By Kjøpspris inkl omk. (mill) Kjøpsyield før omk. Leie p.a [IST] 1) (mill) Leie p.a [SOLL] 2) (mill) Byggeår (omb.år) Areal Andel ledige arealer per Vektet lengde på kontrakter per Ungererstrasse Schwabing-Nord Munchen Overtakelse Q1 9 Steinstrasse 25 Innenstadt Overtatt Bockenheimer Anlage 15 Westend Overtatt EUR 33, 5, % EUR 1,6 EUR 1,6 28/ 29 EUR 13, 5,5 % EUR,7 EUR,7 193 (22) EUR 49,8 5,3 % EUR 1,8 EUR 2, (1982/ 23) 7 92 kvm % 1, år 4 11 kvm 2 % 2, år kvm 35 % 2, år Am Kaiserkai 62 Hafen City Overtatt Friedrichstrasse 149 Mitte Berlin Overtatt Zollhof 3 Medienhafen Düsseldorf Overtatt EUR 32,8 5,2 % EUR 1,6 EUR 1, kvm % 9,8 år EUR 63,8 4,65 % EUR 2,4 EUR 2, kvm 2 % 2,6 år EUR 5,6 5, % EUR 2,5 EUR 2, kvm % 2,5 år Wisenau 36 4 Westend Overtatt EUR 15, 5,7 % EUR,6 EUR,7 197/ kvm 16 % 2,2 år SUM EUR 258, 5,1 % EUR 11,2 EUR 12, kvm 1,6 % 4,3 år 1) Leie per avtaleinngåelse 2) Leieinntektspotensial ved 1 % utleie Informasjonen i denne kvartalsrapporten er utarbeidet av Prime Office Germany AS etter beste skjønn. Selskapet påtar seg ikke ansvaret dersom opplysningene er uriktige eller ufullstendige. Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 4. kvartal 28 7

8 Miksmaster Forretningsfører: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS Avd. Management v/christian Stray, Tordenskioldsgate 8 1 Postboks 1724 Vika 121 OSLO Tilretteleggere: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS BSA Capital AS Adresseendringer: Meldes til aksjonærenes kontoførere og ikke til selskapet. Aksjonærinformasjon: Prime Office Germany AS vil legge ut viktig aksjonærinformasjon på tilretteleggernes nettsteder: