Prime Office Germany AS

Transkript

1 Prime Office Germany AS Årsrapport 2007

2 Porteføljeoversikt Per 31. desember 2007 Adresse Distrikt By Ungererstrasse Schwabing-Nord Munchen Steinstrasse 25 Innenstadt Hamburg Bockenheimer anlage 15 Westend Frankfurt Am Kaiserkai 60, Hafen City Hamburg Friedrichstrasse 149 Mitte Berlin Under oppføring Overtatt Overtatt Under oppføring Overtatt Kjøpspris inkl omk. (mill) EUR 33,0 EUR 13,0 EUR 49,8 EUR 32,8 EUR 63,8 Kjøpsyield før omk. 5,0 % 5,5 % 5,3 % 5,2 % 4,65 % Netto leie p.a [IST] 1) ved kjøp (mill) EUR 1,6 EUR 0,7 EUR 2,6 EUR 1,6 EUR 2,1 Netto leie p.a [SOLL] 2) ved kjøp (mill) EUR 1,6 EUR 0,7 EUR 2,6 EUR 1,6 EUR 2,9 Byggeår (omb.år) 2008/ (2002) 1954 (1982/2003) Areal kvm kvm kvm kvm kvm Andel ledige arealer ved kjøp 0 % 2 % 0 % 0 % 30 % Vektet lengde på kontrakter ved kjøp 10,0 år 2,9 år 2,8 år 10,0 år 3,6 år 1) Leie per avtaleinngåelse 2) Leieinntektspotensial ved 100 % utleie 2 Prime Office Germany Årsrapport 2007

3 Årsrapport fra administrasjonen Selskapets drift, ledelse og administrasjon Administrasjonen i Prime Office Germany AS utføres av Orkla Finans Kapitalforvaltning AS, avdeling Management, («Orkla Finans») i henhold til inngått avtale datert 9. mai Leder av avdelingen Management i Orkla Finans, Christian Stray, er selskapets daglig leder. Arbeidet innebærer blant annet å understøtte styret i dets arbeid, forestå selskapets investor relations-arbeid samt å være ansvarlig for at selskapet til enhver tid oppfyller sine løpende forpliktelser i henhold til lover og forskrifter, deriblant løpende regnskapsførsel og utarbeidelse av årsregnskap og likningspapirer. Administrasjon og forvaltning av Prime Office Germany AS tyske datterselskaper hvor investeringene formelt foretas, ivaretas av BSA Real Estate GmbH i henhold til inngått avtale om Asset Management datert 9. mai 2007 og Union Capital AS. Arbeidet innbærer identifi sering av eiendomsprosjekter, utarbeid else av analyser og beslutningsunderlag for styret, koordinere kjøpsprosesser, forvaltning av eiendommene etter overdragelse samt være ansvarlig for løpende rapportering til styret/administrasjonen i Prime Office Germany AS om driftsmessige og andre vesentlige forhold fra de tyske datterselskapene/eien dommene. Selskapets formål og investeringsstrategi Prime Office Germany AS hentet inn kapital i mai/juni 2007 for å bygge opp en portefølje av førsteklasses kontoreiendommer med A-lokasjon og/eller A-leietakere i de fem store tyske byene Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg og München. Planen er å strukturere eiendommene med henblikk på et mulig fremtidig porteføljesalg. Porteføljen skal bestå av en andel eiendommer med lange kontrakter i bunn, som skal danne grunnlaget for en langsiktig finansiering av porte føljen. Videre skal selskapet ha eiendommer med korte og mellomlange kontrakter som er posisjonert for økning i leie inntekter i det stigende leiemarked. Porteføljesammensetning Strategien var forankret i den øko nomiske situasjonen i Tyskland våren 2007 og prognosen om en fortsatt positiv ut vikling i den tyske økonomien de kommende årene. Investeringscaset ~ 20 % Korte, 0 3 år ~ 30 % Mellomlange, 3 5 år ~ 50 % Lange kontrakter, 5 år + Målbildet for selskapets portefølje i forbindelse med kapitalinnhentingen i mai/juni 2007 bygger på forventninger om fortsatt sterk vekst i den tyske økonomien (BNP) på 2,0 % 2,2 % per år frem til 2016, fortrinnsvis som følge av bedret investeringsklima og økt privat forbruk. Investeringscaset forventer at fortsatt økonomisk vekst vil føre til en markert reduksjon i den tyske arbeidsledigheten med tilhørende økt etterspørsel etter sentrale og moderne kontorlokaler. En etterspørsel som i investeringscaset prognostiseres til å gi en vekst i leieprisene på ca 2,75 % p.a. de fem første årene av investeringsselskapets levetid. Figuren på neste side angir historisk korrelasjon mellom endring i BNP og endring i leie priser. Investeringscaset forventer videre en effektiv lånerente i selskapets levetid på 5,05 %, basert på et forventet rentenivå (euro) på 4,18 % og en gjennomsnittlig margin på 87 basispunkter. Videre hadde selskapet som mål på sikt å oppnå en fremmedfinansieringsgrad på 75 %, med rente binding i henhold til kontraktslengde for leietakerne. Den forventede utviklingen i eiendomsmarkedet for kontor eiendom i de fem tyske byene var forventet å gi en endring i yield fra 5,73 % i gjennomsnitt ved kjøp til 5,26 % i gjennomsnitt ved salg. I forbindelse med kapitalinnhentingen var planen å fullinvestere Prime Office Germany AS i løpet av en 12 måneders periode, for deretter å bruke 3 5 år på å utvikle og videreforedle porteføljen for et fremtidig salg. Forutsetningene i investeringscaset gir en forventet årlig avkastning for investorene på ca 12 % før skatt gitt en tidshorisont på ca fem år. Endringer i markedsforutsetningene Etter kapitalinnkallingen i Prime Office Germany AS på forsommeren 2007 skjedde det endringer i rammevilkårene for selskapets investeringsvirksomhet i Tyskland. Vedvarende høy etterspørsel etter gode kontoreiendommer i de store tyske byene utover sensommeren førte til et sterkt press på yieldnivået. I samme periode økte de korte euro-rentene med omlag 50 basispunkter, noe som førte til at gode eiendommer med lange leiekontrakter i økende grad ble omsatt til priser som ga negativ kontantstrøm for kjøperne. I denne perioden valgte Prime Office Germany AS å være avventende mht kjøp i håp om at markedet stabiliserte seg, noe markedet gjorde utover høsten. Dette skyldtes blant annet at subprime-krisen på ettersommeren fikk økt fotfeste i Europa etter hvert som flere store europeiske banker varslet store tap på sine subprime engasjementer. Økte tap for bankene førte til at bankene ble mer restriktive med sine utlån. Bankene benyttet samtidig anledningen til å legge på sine marginer, noe som medførte at fremmed finansieringen ble dyrere enn før sommeren. I kjølvannet av subprime-krisen har anslagene for BNP i Tyskland for årene blitt nedjustert. Dette blant annet som følge av smitteeffekt fra en mulig forestående resesjon i amerikansk økonomi. Redusert BNP i Tyskland forventes å påvirke det tyske eiendomsmarkedet negativt, og dermed også den forventede avkastningen i Prime Office Germany AS. Prime Office Germany Årsrapport

4 Forventninger om lavere BNP i Tyskland de kommende årene, kombinert med de siste måneders uro i kredittmarkedet, har ført til at kjøpere har vanskelig for å regne prosjektene hjem på dagens yield-nivåer. Selgerne av kontoreiendommene har så langt ikke tilpasset seg de nye rammebetingelsene, noe som har ført til at omsetning av kontoreiendom i de store tyske byene så langt i 2008 er på et betydelig lavere nivå enn foregående år. Prime Office Germany AS venter således at kontoreiendom som aktivaklasse skal reprises i tråd med endrete markedsforutsetninger, alternativt at markedsforutsetningene endres slik at selgernes prisforventninger igjen lar seg forsvare. Ovennevnte har ført til at Prime Office Germany AS har valgt å ikke foreta investeringer så langt i Selskapets fremtidig investeringstakt vil således i stor grad avhengige av den fremtidige utviklingen i det tyske eiendomsmarkedet. Lavere låneutmåling enn det som lå til grunn i informasjonsmemorandumet, fører til en tilsvarende lavere investeringskapasitet for Prime Office Germany AS, en investeringskapasitet som for tiden vurderes til å ligge i størrelsesorden NOK 4,0 4,5 mrd. Selskapets investeringer Etter at yieldpresset i det tyske eiendomsmarkedet lettet noe høsten 2007, foretok Prime Office Germany AS til sammen fem eiendomskjøp i løpet av 4. kvartal. Eiendomskjøpene ble foretatt i samsvar med kriteriene i selskapets investeringsstrategi, både med hensyn til pris, BNP (reel vekst, år/år) 3,5 % 3,0 % 2,5 % 2,0 % 1,5 % 1,0 % 0,5 % 0,0 % -0,5 % -1,0 % BNP vs. Prime rent beliggen het og kvalitativ standard og utgjør således en attraktiv diversifisert eiendomsportefølje. Første investering var inngåelse av avtale om kjøp av MAN AGs fremtidige hovedkontor som er under oppføring i Ungererstrasse i Schwabing Nord i München. Overtagelsen vil skje ved ferdigstillelse av nybygget som forventes å skje i første kvartal Bygget blir et prestisje bygg i glass og stål som arkitektonisk er spesialtilpasset MANs image som en tung og seriøs aktør innen bilindustrien. Andre investering var kjøp av en mindre teglsteineiendom i Steinstrasse 25 i Innenstadt i Hamburg, sentralt beliggende mellom Hafen City, gamlebyen og Binnenalster. Hovedleietaker er Hamburger Hochbahn som også leier arealer i nabobygget. Eiendommen ble overtatt 28. november Tredje investering var kjøp av en attraktiv eiendom med førsteklasses beliggenhet ved Opernplatz i Bockenheimer Anlage 15 i Westend i Frankfurt. Eiendommen huser en rekke gode leietakere, hvorav Archongroup (et selskap knyttet til Goldman Sachs), Master Card og Bank of China er de største. Eiendommen ble overtatt 31. desember Fjerde investering var inngåelse av avtale om kjøp av det fremtidige hovedkvarteret til Garbe Group som er under oppføring i Am Kaiserkai 60 i Hafen City i Hamburg. Overtakelsen vil skje når bygget ferdigstilles andre halvår % 10 % 5 % 0 % -5 % -10 % -15 % Prime-rent (Endr. % år/år) Den siste eiendommen som ble kjøpt i 2007 var et meget attraktivt bygg med god lokalisering i Friedrichstrasse 149 i Berlin. Eiendommen ligger sentralt til i bydelen Mitte, nær Unter den Linden. Største leietakere i bygget er advokatfirmaet Heuking Kühn og FischerAppelt. Eiendommen ble overtatt 2. januar 2008 med en arealmessig ledighet ved overtagelse på ca 30 %. Per 31. desember 2007 hadde Prime Office Germany AS inngått avtaler om kjøp av eiendommer til en samlet verdi av EUR 192,4 mill inkl omkostninger, hvorav to eiendommer på til sammen EUR 62,8 mill var overtatt. Finansiering Prime Office Germany AS foretatte investeringer i 2007 er blitt finansiert ved bruk av egenkapital. Videre kjøp fordrer at nåværende eiendomsportefølje belånes. UNION Capital AS (tidligere BSA Capital AS) forhandler pva Prime Office Germany AS for tiden med tyske banker om et lån på i størrelsesorden EUR 125 mill til konkurransemessige betingelser. Det arbeides for å etablere lånet i form av en trekkfasilitet som Prime Office Germany AS skal kunne trekke på etter hvert som nye investeringer foretas. Disse investeringene vil i sin tur belånes for å finansiere ytterligere kjøp. Oppsummering Endringer i markedsforutsetningene for Prime Office Germany AS høsten 2007 og våren 2008 har ført til en høyere grad av usikkerhet knyttet til investeringsselskapets økonomiske fremtidige avkastning enn det som lå til grunn ved aksjeemisjonstidspunktet. Fremtidige endringer i markedsforut setningene og ikke minst fremtidige kjøp av kontoreien dommer kan imidlertid forandre dette bildet. Både UNION Capital AS som selskapets Asset Manager og selskapets styre har fortsatt tro på at den fremtidige økonomiske veksten i Tyskland på sikt vil føre til at Prime Office Germany AS vil være en god investering for selskapets aksjonærer. Oslo, 2. juni 2008 For Prime Office Germany AS BNP (reel vekst, år/år) Prime-rent (Endr. % år/år) Christian Stray Daglig leder 4 Prime Office Germany Årsrapport 2007

5 Årsrapport fra asset manager UNION Capital AS (tidl. BSA Capital ASA) har sammen med Orkla Finans Kapitalforvaltning AS forestått tilrettelegging av aksjeemisjonen i Prime Office Germany AS i mai/juni I tillegg er UNION Capital AS søsterselskap Björnstad Skjerven Agerup Real Estate GmbH («BSA Real Estate») engasjert som selskapets Asset Manager, og derigjennom ansvarlig for å identifisere og analysere investeringsobjekter, engasjere og følge opp tredjeparter (juridisk-, teknisk- og skatterådgivning, megling m.m.) samt forestå løpende økonomisk og administrativ eiendomsforvaltning av Prime Office Germany AS eiendomsportefølje. Utførte tjenester UNION Capital AS arbeid har i perioden fra emisjonstidspunktet bestått i å identifisere investeringsobjekter i Tyskland, utarbeide analyser og beslutningsgrunnlag for styret i Prime Office Germany AS samt å gjennomføre kjøpsprosesser for de investeringsobjekter styret har innstilt positivt til. UNION Capital AS har utarbeidet en modell for beregning av fremtidig avkastning for Prime Office Germany AS aksjonærer som følge av endringer i ulike verdidrivere og tyske markedsforutsetninger siden emisjonstidspunktet, blant annet utvikling i brutto nasjonal produkt («BNP»), renter, leienivå, utleiegrad, kjøp- og salgsyield m.m. Modellen benyttes for å kvalitetssikre UNION Capital AS beslutningsunderlag i arbeidet med å bygge opp Prime Office Germany AS eiendsomsportefølje. Organisering / bemanning Partner Einar Skjerven i UNION Capital AS er ansvarlig for avtalen med Prime Office Germany AS. Han støttes av Hans-Christian Birkedal i arbeidet med å identifisere, analysere og presentere potensielle investeringer for styret i Prime Office Germany AS. Søsterselskapet BSA Real Estate har eget kontor i Frankfurt med to lokalt ansatte. Ytterligere en person, som først og fremst skal arbeide med forvaltningen av Prime Office Germany AS eiendomsportefølje, tiltrer i juli BSA Real Estate er ansvarlig for drift og forvaltning av porte føljen etter overtagelse, men bistår også i arbeidet forut for kjøp. I tillegg arbeider Prof. Barbara Jakubeit på engasjement som rådgiver i forbindelse med prosjektsøk. Prof. Jakubeit var tidligere leder for Bundesbaudirektion hvor hun blant annet var ansvarlig for gjenoppbygningen av Berlin etter sammen slåingen mellom Øst- og Vest-Tyskland. Hun har tidligere også vært rådgiver for Helmut Kohl under hans regjerings periode fra 1994 til 1998 samt eiendomsdirektør i Fraport AG. UNION Capital AS rådgivere og samarbeidspartere i det tyske markedet består for øvrig av en rekke store seriøse meglere, banker, property managere og råd givere innen drift, forvaltning og due diligence av eiendom. Arbeidsmetodikk UNION Capital AS har i hovedsak tre kilder for fremskaffelse av potensielle investeringsobjekter : Meglere, banker og andre rådgivere. Selskapet har gjennom sitt løpende arbeid opparbeidet en god synlighet i det tyske markedet, blant annet gjennom artikler i Immobilien Zeitung, deltakelse på Expo Real og MIPIM, samt andre profilskapende aktiviteter. I første omgang vurderer UNION Capital AS hver enkelt eiendom opp mot kriteriene som er lagt til grunn for Prime Office Germany AS investeringsmandat, herunder beliggenhet, størrelse, andel kontorarealer, leietakere, lengde på leiekontrakter og standard på kontorbygget. Dersom kriteriene er oppfylt, foretar UNION Capital AS en investeringsanalyse av eiendommen som fremlegges for styret dersom indikativ pris på eiendommen kan forsvares ut fra forventet fremtidig avkastning. Samtlige investeringer fremlegges først for styret i form av et forenklet beslutningsgrunnlag som gir et grovt bilde av eiendommens karakteristikk, herunder risikoprofil og forventet avkasting gitt forutsetningene som legges til grunn. Dersom styret fatter interesse for eiendommen, gir styret mandat til UNION Capital AS om å gå i videre forhandlinger med selger og eventuelt gjennomføre en due diligence av eiendommen. Etter gjennomført due diligence fremlegger UNION Capital AS et gjennomarbeidet beslutningsunderlag for styret som grunnlag for endelig investeringsbeslutning. Dersom styret beslutter å gjennomføre kjøpet, forestår UNION Capital AS dette arbeidet i samarbeid med selskapets eksterne rådgivere. Endrede rammebetingelser Kredittmarkedet i 2. halvår 2007 var i stor grad preget av subprime-krisen. Dette påvirket først og fremst bankenes utlånssituasjon som igjen fikk konsekvenser for kjøperer av eiendom i form av lavere låneutmåling og høyere lånemarginer. I kjølvannet av subprime-krisen har vekstanslagene for tysk BNP blitt nedjustert, og hovedvekten av estimatene for 2008 per mai 2008 ligger i området 1,5 % 2,0 % og noe lavere for Ettersom utleiemarkedets utvikling historisk sett har vært sterkt korrelert med BNP-veksten, forventes redusert BNP-vekst å gi lavere fremtidig avkastning for aksjo nærenes investering i Prime Office Germany AS. På den annen side har veksten i sysselsetningen i Tyskland (som er en viktig driver for kontorleiemarkedet) fortsatt å holde seg på et høyt nivå. I tillegg er fremtidstroen blant tyske bedriftsledere fortsatt god, til tross for subprime-krisen. Avslutningsvis har den generelle risikoen i det tyske eiendomsmarkedet økt som følge av indikasjoner om resesjon i USA og en svekket dollar som påvirker konkurransekraften og derved eksporten fra eurolandene negativt. Ovennevnte har ført til at transaksjonsvolumet av næringseiendom i Tyskland i første kvartal 2008 har vært betydelig lavere enn i samme kvartal foregående år. Det kan skyldes at selgerne ikke helt har tatt inn over seg det endrede markeds bildet samtidig som at kjøperne er av ventende i håp om at prisene skal ned eller usikkerheten i markedet reduseres. Prime Office Germany Årsrapport

6 Eiendomsmarkedet i 2007 Markedet for utleie av kontoreiendom i de fem store byene Prime Office Germany AS investerer i er tilsynelatende i liten grad påvirket av tumultene i finansmarkedet. Kontorledigheten falt med ca. 8 %, fra 10,7 % til 9,7 %, i 2007 i følge Jones Lang LaSalle. I markedet for eiendommer med høy kvalitet er ledigheten så lav som 3 %, og man har begynt å merke knapphet på kvalitetsarealer i bysentre. Dette er i hovedsak drevet av et kraftig fall i arbeidsledigheten, fra 12 % til ca. 8 %, de siste to årene, samt at nybyggingsaktiviteten er på et historisk lavt nivå. I motsetning til rekordåret 2000, så ser man at etterspørselen ikke stammer kun fra en sektor (IT), men det observeres økt etterspørsel på tvers av bransjer. I de «fem store» byene, så økte arealabsorpsjonen med 15 % i forhold til foregående år. Indeksen som måler leienivået steg 4,7 % på årsbasis. Det gis fortsatt insentiver ved inngåelse av nye leiekontrakter, men i mindre grad enn tidligere. Jones Lang LaSalle forventer ytterligere vekst i leiepriser i 2008, men noe mer moderat enn i Tabellene nedenfor viser utviklingen i absorpsjon av kontorarealer, ledighet og prime kontorleier i de respektive fem byene. (Kilde: Jones Lang LaSalle «Key Market Data Q3 2007») Investeringer i 2007 UNION Capital AS har i løpet av 2007 gjennom ført til sammen fem inves teringer på vegne av Prime Office Germany AS. Kontraktsprofilen for leiekontraktene i disse eiendommene er fordelt med ca 1/3 på hver av investeringskategoriene korte-, mellomlange- og lange leie kontrakter. BSA Real Estate arbeider nå med å redusere ledigheten i byggene samt med å forelenge eksisterende leiekontrakter. Samtidig har selskapet full fokus på å søke etter nye investeringsobjekter som passer Prime Office Germany AS investeringsmandat. Finansiering Prime Office Germany AS investeringer har så langt blitt finansiert ved bruk av egenkapital. UNION Capital AS har siden årsskiftet arbeidet med å få på plass en ekstern finansiering av eksisterende eiendomsportefølje som muliggjør ytterligere kjøp. UNION Capital AS har i den forbindelse vært i kontakt med over 20 banker hvorav syv banker kom med indikative lånetilbud. Per mai 2008 er UNION Capital AS på vegne av Prime Office Germany AS i sluttforhandlinger med to banker som er villig til å finansiere den eksisterende eiendomsporteføljen som et samarbeidsprosjekt. Låneutmålingen ved fremmedfinansieringen av eiendomsporteføljen ser ut til å bli lavere enn opprinnelig forventet i Prime Office Germany AS informasjonsmemorandum datert 11. mai Dette skyldes først og fremst strammere kredittmarkeder som følge av subprime-krisen. Med en større eiendomsportefølje hvor leiekontraktsstrukturen er mer i samsvar med idealporteføljen som angitt i informasjonsmemorandumet (flere lange leiekontrakter) og/eller dersom kreditt krisen går over, forventer imidlertid UNION Capital AS at Prime Office Germany AS samlede låneutmåling vil kunne økes noe. Kapitalstruktur Per 31. desember 2007 er kapitalen som er skutt ned i de tyske datterselskapene hvor eiendomskjøpene gjennomføres, formalisert som lån. Som følge av endringer i tysk skattelovgivning fom 1. januar 2008 som gir begrensninger i fradragsretten for renteutgifter arbeider UNION Capital AS for tiden med tyske skatterådgivere for å finne en optimal kapitalstruktur mellom lån og egenkapital. Avsluttende kommentar Den inngåtte avtalen om Asset Management med Prime Office Germany AS er en langsiktig prioritert oppgave for UNION Capital AS og BSA Real Estate, og selskapet gjør sitt ytterste for å etterleve den inngåtte avtalen på en mest mulig tilfredsstillende måte. UNION Capital AS føler at selskapet nå har innarbeidet et meget godt team og etablert gode arbeidsmetoder for videre gjennomføring av Asset Management avtalen. Oslo, 2. juni 2008 For UNION Capital AS Einar Skjerven Partner Tabell 1, Inngåtte leiekontrakter, kontorareal (m 2 ) Prosentvis endring Berlin * -10,6 % Düsseldorf ,5 % Frankfurt ,9 % Hamburg ,6 % München ,1 % Sum ,3 % Trend prognose Tabell 3, Høyeste kontorleier (EUR/m 2 /mnd) Prosentvis endring Berlin 20,50 21,00 +2,4 % Düsseldorf 21,50 22,50 +4,7 % Frankfurt 35,00 37,00 +5,7 % Hamburg 22,00 23,00 +4,5 % München 28,50 30,00 +5,3 % Gj.snitt 25,50 26,70 +4,7 % Trend prognose * Oppdaterte tall for Kilde: Jones Lang LaSalle «Key Market Data Q4 2007» Tabell 2, Ledighet (inkl. areal for fremleie) Prosentvis Trend m 2 % m 2 % endring prognose Berlin ,0 % ,4 % -5,9 % Düsseldorf ,2 % ,9 % -10,6 % Frankfurt ,2 % ,7 % -15,2 % Hamburg ,8 % ,2 % -6,2 % München ,4 % * +8,7 % -1,3 %* Sum ,7 % ,7 % -8,0 % * ny base pga resultatene fra en ny detaljert markedsstudie. Kilde: Jones Lang LaSalle «Key Market Data Q4 2007» 6 Prime Office Germany Årsrapport 2007

7 Prime Office Germany AS Årsberetning 2007 Virksomhetens art og hvor den drives Prime Office Germany AS er et eiendomsinvesteringsselskap som gjennom datterselskaper i Tyskland har som formål å erverve, eie og drifte en portefølje av førsteklasses kontoreiendommer i de fem tyske byene Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg og München. Investerings selskapet for valtes av Orkla Finans Kapitalforvaltning AS, avdeling Management, og har kontoradresse i Oslo kommune. Juni 2007 gjennomførte Prime Office Germany AS en kapital forhøyelse på NOK 1,6 mrd. Formålet med kapitalforhøyelsen var å innhente egenkapital for å foreta eiendomskjøp i tråd med selskapets ovennevnte formål og investeringsstrategi. Kapitalinnhentingen ble foretatt i henhold til inngått mandatavtale med bistand fra Orkla Finans Kapitalforvaltning AS (tidligere Orkla Finans Kapitalforvaltning ASA) og UNION Capital AS (tidligere BSA Capital ASA). I tillegg inngikk Prime Office Germany AS særskilt Asset Manager av tale med UNION Capital AS søsterselskap Björnstad Skjerven Agerup Real Estate GmbH som forestår identifisering og analysering av investeringsobjekter, fremleggelse av beslutningsunderlag for styret, oppfølging av selskapets rådgivere samt ansvar for den økonomiske og administrative forvaltningen av eiendommene. Pr 31. desember 2007 har Prime Office Germany AS inngått kontrakt om kjøp av følgende fem kontoreiendommer i Tyskland (eiendomsverdi inkl omkostninger i parentes): Ungererstrasse 67-69, München (EUR 33,0 mill) under oppføring med forventet overtagelse første kvartal 2009 Steinstrasse 25, Hamburg (EUR 13,0 mill) overtatt 28. november 2007 Bockenheimer Anlage 15, Frankfurt (EUR 49,8 mill) overtatt 31. desember 2007 Am Kaiserkai 60, Hamburg (EUR 32,8 mill) under opp føring med forventet overtagelse andre halvår 2008 Friedrichstrasse 149, Berlin (EUR 63,8 mill) overtatt 2. januar 2008 Totalt har Prime Office Germany per 31. desember 2007 inngått avtaler om kjøp av eiendommer til en samlet verdi av EUR 192,4 mill. Eiendommene er på vel kvm, hvorav vel 90 % av arealet per årsslutt var utleid på i gjennomsnitt 5,8 års leielengde. Kjøpene ble foretatt til en gjennomsnittlig kjøpsyield før omkostninger basert på eiendommenes leieinntektspotensial på 5,03 % I forbindelse med selskapets investeringer har Prime Office Germany AS inngått tre rentebytteavtaler på til sammen EUR 60 mill. Avtalene løper fra 2008 til 2014/2015 og er bundet til en vektet gjennomsnittsrente på 4,41 %. Redegjørelse for årsregnskapet Prime Office Germany AS overtok to av de fem eiendommene før årsskiftet Steinstrasse 25 den 28. november 2007 og Bockenheimer Anlage 15 den 31. desember Selskapet hadde følgelig kun ubetydelige leieinntekter i Selskapsresultatet på NOK 9,9 mill stammer således i all hovedsak fra renteinntekter på bankinnskudd på NOK 32,3 mill samt urealisert disagio på NOK 21,5 mill. Selskapets egenkapital utgjør NOK mill som utgjør 99,95 % av selskapets balanse per 31. desember Konsernets regnskap for 2007 viser ett resultat på NOK 7,1 mill som i likhet med selskapets resultat er omlag like mye påvirket av renteinntekter og urealisert disagio. Konsernets egenkapital utgjør NOK mill som utgjør 99,00 % av konsernets balanse per 31. desember Konsernets balanseførte eiendeler består hovedsakelig av eiendommer og bankinnskudd. Konsernet er per årsslutt i sin helhet finansiert med egenkapital. Netto kontantstrøm for konsernet i 2007 var på NOK 780 mill. Kontantstrømmen består av netto innskutt egenkapital på NOK mill minus utbetalinger i forbindelse med kjøp av eiendommer på NOK 663 mill samt NOK 19 mill i netto kontantstrøm fra konsernets operasjonelle aktiviteter. Styret mener at årsregnskapet og konsernregnskapet gir ett rettvisende bilde av selskapets og konsernets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Fortsatt drift I samsvar med regnskapslovens 3-3a bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2007 er satt opp under denne forutsetning. Subprime-krisens konsekvenser for bankenes utlånssituasjon i form av lavere låneutmåling og høyere lånemarginer har vedvart etter årsskiftet. Fortsatt store svingninger i ulike makroøkonomiske ramme betingelser knyttet til eiendomsinvesteringer i Tyskland gir fortsatt høyere usikkerhet knyttet til selskapets og konsernets virksomhet enn hva som er normalt. Styret er av den oppfatning at det ikke har inntrådt andre forhold etter regnskapsårets avslutning som er av betydning for bedømmelsen av selskapet eller konsernet. Eiendomsmarkedet og fremtidsutsikter Konsernet vil være eksponert for effekter knyttet til makroøkonomiske konjunkturer. Dette vil kunne gi endringer i leienivåer, utleiegrad, og derigjennom verdien på eiendommene. De viktigste faktorene er tilbud og etterspørsel av eiendom, og det avkastningskrav som investorer legger til grunn ved kjøp av eiendom. Siden Prime Office Germany AS hentet inn kapital i mai/juni 2007 har rammebetingelsene for eiendomsmarkedet hvor selskapet skal foreta sine investeringer endret seg, noe som per i dag ser ut til ut til å medføre en noe lavere avkastning for aksjonærene i Prime Office Germany AS enn det som var forventet i informasjonsmemorandumet som ble utarbeidet i forbindelse med kapitalinnkallingen. Lavere avkastning skyldes først og fremst subprime-krisens påvirkning på kreditt Prime Office Germany Årsrapport

8 markedet, med økte rentemarginer og lavere låneutmåling, men også at veksttakten i tysk økonomi er redusert i forhold til det som lå til grunn ved kapitalinnhentingen. Endringene i makrobildet har ført til at styret har valgt å avvente investeringene noe i påvente av at markedet igjen skal komme i balanse, slik at det er mulig for selskapet å øke sikkerheten for å foreta investeringer til riktig pris. Tidspunkt for fullinvestering av selskapet vil således avhenge av utviklingen i makrobildet og det tyske eiendomsmarkedet. Styret har imidlertid fortsatt stor tro på den fremtidige veksten i tysk økonomi og på et vedvarende sterkt tysk eiendomsmarked, noe som gjør at styret fortsatt vurderer Prime Office Germany AS som en god investering for selskapets aksjonærer, om enn i et noe lengre perspektiv enn opprinnelig forutsatt. Finansiell risiko Kredittrisiko Konsernets kredittrisiko dreier seg i hovedsak om risikoen for å bli påført tap som følge av at leietakere ikke betaler leie som avtalt. Selskapet har som investeringsstrategi å investere i førsteklasses kontoreiendommer med A-lokasjon og/eller A-leietakere og styret vurderer således selskapets kredittrisiko som lav. Likviditetsrisiko Konsernet hadde per årsskiftet en likviditetsbeholdning på EUR 91 mill og NOK 50 mill, tilsvarende NOK 780 mill. Dette fordi selskapet per årsskiftet kun hadde overtatt og aktivert eiendommer for NOK 663 mill av totalt inngåtte kontrakter per årsskiftet på EUR 192,4 mill. Sett i lys av at to av de inngåtte eiendoms kjøpene først overtas ved ferdigstillelse per årsskiftet 2008/2009, anser styret selskapets og konsernets likviditetsrisiko som meget lav. Valutarisiko Konsernets eiendomsinvesteringer og den fremtidige fremmedfinansieringen av disse skjer gjennom datterselskaper i Tyskland i valutaen Euro. Så lenge selskapet ikke har inngått sikringsforretninger mht valutarisiko, innebærer det at selskapet er eksponert for valutarisiko på egenkapitalen som umiddelbart etter emisjonen i juni 2007 ble vekslet om til euro. Siden vekslingstidspunktet har kronen styrket seg i forhold til euro, noe som innebærer at konsernet per års skiftet hadde et urealisert valutatap på NOK 21 mill. Renterisiko Konsernet er eksponert for endringer i rentenivået i euro ved at overskuddslikviditeten per årsskiftet står på bankkonti med rentebetingelser som endres i takt med endringer i det generelle rentenivået. Ved opptak av fremmedfinansiering for ytterligere kjøp av eiendommer, vil konsernet være eksponert for endringer i rentenivået for den delen av fremmedfinansieringen som ikke sikres ved inngåelse av rentebytteavtaler. Det forventes at den fremtidige fremmedfinansieringen i stor grad vil bli sikret ved inngåelse av rentebytteavtaler. Arbeidsmiljø og likestilling Selskapet har ikke hatt ansatte i Det er følgelig ikke ført noen statistikk over sykefravær gjennom året. Styret be krefter at det derfor heller ikke har vært noen arbeidsulykker i løpet av året. Styret består av 1 kvinne og 6 menn. Styret har likevel ut fra en vurdering ikke funnet det nødvendig å iverksette spesielle tiltak med hensyn til likestilling. Ytre miljø Selskapet og konsernet forurenser ikke det ytre miljø. Eventuelt avfall og utslipp som oppstår ved drift av eiendom blir behandlet etter gjeldende lover og regler. Forsknings- og utviklings aktiviteter Konsernet er ikke berørt av forhold som kan defineres som forsknings- og ut viklingsaktiviteter. Årsresultat og disponeringer Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Prime Office Germany AS: Overført til annen egenkapital NOK Etter disponering av årsresultatet består egenkapitalen av følgende: Aksjekapital NOK Overkursfond NOK Annen egenkapital NOK Sum egenkapital NOK Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i konsernet: Overført til annen egenkapital NOK Oslo, den 2. juni 2008 Hans Henrik Kværne Styrets leder Per Gustav Blom Per Christian Johannesen Unni Irene Tenold Jan Petter Larsen Petter Bjørnstad Lars Robert Kristiansen Christian Stray Daglig leder 8 Prime Office Germany Årsrapport 2007

9 Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet Note Driftsinntekter 0 0 Leieinntekter Sum driftsinntekter Resultat Driftskostnader Personalkostnader Av- og nedskrivninger Andre driftskostnader Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter og finanskostnader Renteinntekter fra foretak i samme konsern Andre renteinntekter 5, Andre finanskostnader Resultat av finansposter Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat Ordinært resultat ÅRSOVERSKUDD Overføringer: Avsatt til annen egenkapital Sum overføringer Prime Office Germany Årsrapport

10 Balanse Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet Note EIENDELER Anleggsmidler Varige driftsmidler 0 0 Tomter og fast eiendom Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Lån til foretak i samme konsern 4, Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler Kortsiktige fordringer 0 0 Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Sum kortsiktige fordringer Bankinnskudd m.v Sum omløpsmidler SUM EIENDELER Prime Office Germany Årsrapport 2007

11 Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet Note EGENKAPITAL OG GJELD Balanse Egenkapital Innskutt egenkapital Aksjekapital (1 600 aksjer à kr 1 000) 6, Overkursfond Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital Gjeld Kortsiktig gjeld 0 26 Leverandørgjeld Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, den 2. juni 2008 Hans Henrik Kværne Styrets leder Per Gustav Blom Per Christian Johannesen Unni Irene Tenold Jan Petter Larsen Petter Bjørnstad Lars Robert Kristiansen Christian Stray Daglig leder Prime Office Germany Årsrapport

12 Kontantstrømananlyse Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnader Ordinære avskrivninger Endring i kundefordringer Endring i leverandørgjeld Endring i andre tidsavgrensingsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 0 0 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler Utbet. ved kjøp av aksjer, obligas. / konsernbidrag til DS Utbetalinger på andre lånefordringer (korts./langs) Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Innbetalinger av egenkapital Tilbakebetalinger av egenkapital Netto kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Netto kontantstrøm for perioden Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse Valutaomregningsdifferanser Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt Denne består av: Bankinnskudd m.v Prime Office Germany Årsrapport 2007

13 Note 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for store foretak. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet Prime Office Germany AS og alle selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse på enhetens finansielle og operasjonelle strategi. Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Se note 3 for oversikt over datterselskap som inngår i konsernregnskapet. Morselskapet ble stiftet i 2006, øvrige konsernselskaper ble dannet i Datterselskaper og tilknyttede selskaper Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene/andelene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte, konsernbidrag og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskap. Overstiger utbytte/konsernbidrag andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, regnskapsføres den overskytende del som tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene trekkes da fra regnskapsført verdi av investeringene i balansen. Noter Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Merverdier i konsernregnskapet avskrives over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Ved valutaomregning av balanseregnskapet for datterselskaper er det benyttet kurs pr , for resultatregnskapet er gjennomsnittskurs for 2007 benyttet, henholdsvis 7,9610 og 8,0153. Inntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med utleieperioden og salg av eventuelle tjenester inntektsføres når tjenesten utføres. Inntekter som knytter seg til fremtidige tjenester balanseføres som uopptjent inntekt og inntektsføres deretter i takt med levering av ytelsene. Renteinntekter resultatføres i den perioden de er påløpt. Klassifisering og vurdering av balanseposter Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales i løpet av ett år etter utbetalingstidspunktet. For gjeld er analoge kriterier lagt til grunn. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidler som forringes i verdi avskrives lineært over forventet økonomisk levetid. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld med unntak av andre avsetninger balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes forventede levetid dersom de har antatt levetid over 3 år og har en kostpris som overstiger NOK Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader. Påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand ved kjøp av driftsmidlet. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. For øvrige kundefordringer foretas det ved behov en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Kortsiktige plasseringer Kortsiktige plasseringer (aksjer og andeler vurdert som omløpsmidler) vurderes til laveste av gjennomsnittlig anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen. Mottatt utbytte og andre utdelinger fra selskaper som ikke konsolideres inn i konsernregnskapet inntektsføres som annen finans inntekt. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regnskapsårets slutt. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverseres eller kan reverseres i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, er begrunnet med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres er oppført netto i balansen. Skatt på avgitt konsernbidrag som er ført som økt kostpris på aksjer i andre selskaper, og skatt på mottatt konsernbidrag som er ført direkte mot egenkapitalen, er ført direkte mot skatt i balansen (føringen skjer mot betalbar skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på betalbar skatt og mot utsatt skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på utsatt skatt). Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer som umiddelbart og med uvesentlig kursrisiko kan konverteres til kjente kontantbeløp og med forfallsdato kortere enn tre måneder fra anskaffelsesdato. Prime Office Germany Årsrapport

14 Note 2 Varige driftsmidler Morselskapet Morselskapet har ingen aktiverte varige driftsmidler. Konsernet (TNOK) Varige driftsmidler Tomter og fast eiendom Sum varige driftsmidler Anskaffelseskost Tilgang Avgang 0 0 Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger Balanseført verdi Årets avskrivninger Forventet økonomisk levetid* 50 år 0 Avskrivningsplan* Lineær 0 * Tomter avskrives ikke da disse ikke verdiforinges. Note 3 Datterselskap, tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet Investeringene i datterselskap, tilknyttet selskap og felles kontrollert virksomhet regnskapsføres etter kostmetoden Morselskapet (NOK) Prime Office Germany AS har eierandeler i følgende selskaper Datterselskap: Eierandel Egenkapital (100 %) Resultat (100 %) Balanseført verdi BSA+OFK Germany Real Estate GmbH Tyskland 100,0 % BSA + OFK 1 KG Tyskland 100,0 % BSA + OFK 2 KG Tyskland 100,0 % BSA + OFK 3 KG Tyskland 100,0 % BSA + OFK 4 KG Tyskland 100,0 % BSA + OFK 5 KG Tyskland 100,0 % BSA + OFK 6 KG Tyskland 100,0 % BSA + OFK 7 KG Tyskland 100,0 % BSA + OFK 8 KG Tyskland 100,0 % BSA + OFK 9 KG Tyskland 100,0 % BSA + OFK 10 KG Tyskland 100,0 % Sum Følgende selskaper inngår i konsolidering av konsernregnskap Prime Office Germany AS har eierandeler i følgende selskaper Datterselskap: Forretningskontor Forretningskontor Eierandel/ stemmeandel Erversår BSA+OFK Germany Real Estate GmbH Tyskland 100,0 % 2007 BSA + OFK 1 KG Tyskland 100,0 % 2007 BSA + OFK 2 KG Tyskland 100,0 % 2007 BSA + OFK 3 KG Tyskland 100,0 % 2007 BSA + OFK 4 KG Tyskland 100,0 % 2007 BSA + OFK 5 KG Tyskland 100,0 % 2007 BSA + OFK 6 KG Tyskland 100,0 % 2007 BSA + OFK 7 KG Tyskland 100,0 % 2007 BSA + OFK 8 KG Tyskland 100,0 % 2007 BSA + OFK 9 KG Tyskland 100,0 % 2007 BSA + OFK 10 KG Tyskland 100,0 % Prime Office Germany Årsrapport 2007

15 Note 4 Fordring og gjeld Morselskapet (TNOK) Konsernet Fordringer med forfall senere enn ett år Mellomværende med konsernselskap(er) Lån til konsernselskap(er) Sum 0 0 Langsiktig gjeld med forfall senere enn 5 år 0 0 Gjeld til kredittinstitusjoner Annen langsiktig gjeld Sum 0 0 Konsernet har ikke gjeld som forfaller senere enn 5 år eller gjeld som er sikret med pant. Note 5 Mellomværende med selskap i samme konsern m.v. Morselskapet (TNOK) Langsiktige fordringer Renteinntekter fra selskap samme konsern Urealisert valutatap på fordring på selskap i samme konsen Note 6 Egenkapital Morselskapet (TNOK) Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Sum Egenkapital Kapitalnedsettelse Kapitalforhøyelse Stiftelseskostnader etter skatt Årets resultat Egenkapital Konsernet (TNOK) Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Sum Egenkapital Kapitalnedsettelse Kapitalforhøyelse Stiftelseskostnader etter skatt Årets resultat korrigert for valutadifferanser Valutajustering Egenkapital Prime Office Germany Årsrapport

16 Note 7 Aksjekapital og aksjonærinformasjon (TNOK) Aksjekapitalen på kr består av aksjer a kr Alle aksjer har like rettigheter. Oversikt over de største aksjonærene pr Antall aksjer Eierandel KLAVENESS EIENDOMSINVEST AS 600 3,75 % NORWEGIAN HULL CLUB 600 3,75 % CENTRA EIENDOM AS 300 1,88 % WENAAS KAPITAL AS 300 1,88 % ASTRON AS 250 1,56 % AT SKOG BA 250 1,56 % F H LORENTZEN AS 250 1,56 % GC RIEBER AS 250 1,56 % GREENWAY AS 250 1,56 % HAI INVEST AS 250 1,56 % LØRENSKOG KOMMUNE 250 1,56 % NORTURA KONSERNPENSJONSKASSE 250 1,56 % OPPLYSNINGSVESENETS FOND 250 1,56 % OTTO OLSEN INVEST AS 250 1,56 % REDNINGSSELSKAPET 250 1,56 % STIFTELSEN UNI 250 1,56 % VARNER INVEST AS 250 1,56 % LISE OG ARNFINN HEJES FOND 200 1,25 % Sum ,81 % Øvrige (eierandel < 200 aksjer) ,19 % Totalt antall aksjer ,00 % Note 8 Skatt Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel. Morselskapet (TNOK) Konsernet Midlertidige forskjeller Skattemessig underskudd til fremføring Grunnlag for skattefordel i balansen % utsatt skatt/utsatt skattefordel Herav ikke balanseført utsatt skattefordel Utsatt skattefordel 0 0 Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt i morselskapet. Morselskapet (TNOK) Grunnlag for betalbar skatt Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller Grunnlag for årets skattekostnad Grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen) Prime Office Germany Årsrapport 2007

17 Grunnlag for betalbar skatt i konsernet. Konsernet (TNOK) Grunnlag for betalbar skatt Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen) Note 9 Morselskapet (NOK) Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm. Konsernet Lønninger Styrehonorar Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader og andre ytelser Sum lønnskostnader Det har ikke vært ansatte i noen av konsernets selskaper i Det er følgelig ingen plikt til å ha tjenestepensjonsordning iht. lov om obligatorisk tjenestepensjon. Daglig leder i Prime Office Germany AS er ansatt i forvaltningsselskapet Orkla Finans Kapitalforvaltning AS og mottar lønn fra forvaltningsselskapet. Prime Office Germany AS faktureres for disse tjenestene. Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillese til daglig leder, styreformann eller andre nærstående parter. Det er ingen enkeltstående lån/sikkerhetsstillelser som utgjør mer enn 5 % av selskapets egenkapital. Daglig leder Styret Ytelser til ledende personer i Prime Office Germany AS Lønn 0 0 Styrehonorar Konsernet har ikke inngått noen avtaler om vederlag ved opphør av verv/stilling. Revisor Kostnadsført honorar til revisor fordeler seg på følgende områder (beløpene er inklusiv mva) Morselskapet Konsernet Revisjonstjenester Andre tjenester Sum Note 10 Bundne bankinnskudd Morselskaper/konsernet har ingen bundne bankinnskudd eller trekkrettigheter. Note 11 Finansiell markedsrisiko Selskapet benytter seg av ulike finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko. Rentebytteavtaler (Renteswapper) Valuta Mill. Mottar Betaler Start Forfall EUR 20 Flytende Fast EUR 20 Flytende Fast EUR 20 Flytende Fast Note 12 Segment rapportering Konsernets inntekter kommer av leieinntekter i Tyskland. Prime Office Germany Årsrapport

18

19

20 Innoventure Design Center Forretningsfører: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS Avd. Management v/christian Stray, Tordenskioldsgate 8 10 Postboks 1724 Vika 0121 OSLO Tilretteleggere: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS UNION Capital AS Adresseendringer: Meldes til aksjonærenes kontoførere og ikke til selskapet. Aksjonærinformasjon: Prime Office Germany AS vil legge ut viktig aksjonærinformasjon på tilretteleggernes nettsteder: