Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Bergersen Arkitekter AS Nordre gate 2 7011 TRONDHEIM Deres ref: Vår ref: FLUDEM 2015/3983 Dato: 04.12.2015 Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 244/1/0/0 Saksnr: 981/15 Søknad om rammetillatelse for utbygging av vei/parkering/tursti og lekeplass - 1719/244/1 - Djupvika i Åsenfjorden, Levanger kommune - Weto Eiendom Norge AS - Delvis godkjent/delvis avvist Vi viser til Deres søknad om rammetillatelse for tiltak med ansvarsrett mottatt her den 18.06.2015. Tiltak: Søknaden gjelder utbygging av veg, parkering, tursti og lekeplass i Djupvika. Søknaden er innsendt i forbindelse med etablering av nye hyttetomter i området. For nærmere om plasseringene av omsøkte tiltak vises det til tilhørende situasjonskart. Vegen fra Fylkesveg og inn til Djupvika eies av private grunneiere, ikke Djupvika. Søknaden er derfor også betinget samtykke fra private grunneiere i området. Nærmere om kravet til samtykke fra private grunneiere tilknyttet utbygging i Djupvika følger under punktet sakens bakgrunn. Sakens bakgrunn og privatrettslige forhold: Samtidig med søknaden om utbygging av veg/parkering/tursti og lekeplass mottok kommunen søknad om fradeling av eiendommer. Saksbehandler for fradeling er Gunnar Vatn, mens gjeldende utbyggingssøknad er tildelt saksbehandler Flutra Demaj. Under behandlingen av fradelingssøknaden oppdaget kommunen at det mangler privatrettslige avtaler for veirett tilknyttet utbygging av Djupvika hyttefelt. Det manglet samtykke fra grunneiere fra fylkesveg og frem til Djupvika samt vegrett over Medvika med gnr/bnr 244/25 i Levanger kommune. At vegrett må foreligge er nærmere fastslått i plan- og bygningslovens 27-4 (adkomst), hvor det fremgår at det før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta enten være «sikret» lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være «sikret vegforbindelse» som kommunen godtar som tilfredsstillende. Kravet for vegforbindelse gjelder også fritidsbebyggelse, jf. plan- og bygningslovens 30-6. En adkomst skal være sikret før det gis tillatelse til fradeling eller annen form for utbygging, se Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) s. 338, jf. 339. Begrunnelsen for dette er at «det kan være vanskelig å få kravet gjennomført i praksis, hvis deling og eventuelt overdragelse allerede er skjedd», se Bygningslovkomiteen 1960 s. 149.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 5 At vegen er «sikret» innebærer at retten til denne må være privatrettslig urokkelig se Bygningslovskomiteen 1960 s. 149. Tomta må ha rådighet over arealet. Det kreves ikke at veigrunnen tilhører tomta. En veirett (positiv servitutt) er tilstrekkelig. Men veiretten må tillegge tomta som en reell servitutt, slik at den tilkommer den som til enhver tid eier den tomt som skal bebygges (den herskende eiendom). En reguleringsplan vil ikke stifte privatrettslige rettigheter, jf. Somb 2000 s.266. Samtlige grunneiere fra fylkesveg og frem til Djupvika, har avgitt skriftlig samtykke til at hytteeierne i Djupvika også har vegrett fra Fylkesveg og inn til Djupvika. Samtykkeerklæringene er vedlagt i søknaden om fradeling av hyttetomter i sak nr. 2015/5343. Når det gjelder kravet om vegrett over Medvika har kommunen mottatt et skjøte datert den 13.04.1963. Ut fra en objektiv tolkning av denne fremstår det noe uklart hvorvidt dette skjøtet hjemler vegrett til hyttetomter av nyere dato. Dersom det er tvilsomt hvorvidt det foreligger en vegrett, vil privatrettslige forhold være avgjørende, se Somb. 1987 s. 187. I dette ligger det at bygningsmyndighetene ikke kan godta mer eller mindre tvilsomme anførsler fra tiltakshaver om å ha veirett. I tvilstilfeller er det opp til tiltakshaver å dokumentere sine påståtte rettigheter, enten ved bekreftelse fra den som eier veien, eller ved dom, se nærmere i Somb. 1987 s. 73. Det foreligger i dette tvil om hvorvidt skjøtet fra 1963 hjemler vegrett over Mevika. Skjøtet er ikke like entydig som grunneiernes tillatelser fra Fylkesvegen og til Djupvika, og kommunen kan dermed ikke legge denne til grunn for vegrett over Mevika. Grunnet dette har kommunen etterlyst nærmere dokumentasjoner fra tiltakshaver, se nærmere i sak 2015/5343. Ved nabovarsling har eierne av Mevika kommet med følgende merknader:
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 5 Tilsvar tilknyttet denne lyder som følgende: Som en ser i brevet over er det satt forutsetninger til veiretten. Forutsetningene gjør at kommunen ikke kan oppfatte vegretten til nye hytter som gitt. Avtalen om vegretten over Mevika er klart av privatrettslig karakter. Med mindre det følger av lovverket kan ikke kommunen ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader, jf. planog bygningslovens 21-6, første punktum. Dersom det fremstår som åpenbart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, skal søknaden avvises, jf. plan- og bygningslovens 21-6, annet punktum. Utbygging av veg fra Mevika og utover avvises med hjemmel i plan- og bygningslovens 21-6. Søknaden om utbedring av veg fra Mevika og utover vil bli tatt til ny vurdering når kommunen har mottatt dokumentasjon på at vegretten over Mevika er urokkelig. Nabovarsling og nabomerknader: I tråd med kravene som følger av plan- og bygningsloven 21-3 har samtlige aktuelle naboer mottatt nabovarsel. Kjell Sirnes har på vegne av grunneierne på Mevika kommet med merknader mot tiltak fra Mevika og utover mot hans hytte. Merknadene er behandlet under punktet sakens bakgrunn og privatrettslige forhold. Vedlagt søknaden følger enda en nabomerknad:
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 5 Tilsvar opp mot merknadene lyder som følgende: Slik tiltaket er å forstå vil denne både følge gjeldende reguleringsplan i området samt påse at vannforsyningen ikke ødelegges som følge av denne. Planstatus: Aktuelle område reguleres av Djupvika hyttefelt Detaljregulering med plan id L2010009. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-3 (tiltak som krever søknad og tillatelse) gis det rammetillatelse oppføring/forbedring av veg, utbygging av parkering og lekeplasser frem til Mevika. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 21-6 avvises søknaden rammetillatelse utbygging av veg fra gnr/bnr 244/25 i Levanger kommune og videre sørvest for denne eiendommen. Kommunen gjør oppmerksom på at godkjent rammesøknad gir ikke grunnlag til å starte arbeidet som anvist. Det må sendes inn en egen søknad om igangsettingstillatelse. Kommunen gjør også oppmerksom på at tiltak som beskrevet er godkjent frem til eiendom med gnr/bnr 244/25 i Levanger kommune. Tiltak som beskrevet fra og med nevnte tom og videre sørvest i Djupvika hyttefelt er dermed ikke å anse som del denne rammetillatelsen. Søknaden om vegutbygging osv. fra medvika og utover vil tas til ny vurdering når kommunen har mottatt dokumentasjon på at vegretten over gnr/bnr 244/25 er urokkelig, jf. plan- og bygningsloven 21-6 og 27-4. Bergersen Arkitekter AS, orgnr. 933911632, gis ansvarsrett som ansvarlig søker og prosjekterende av arkitekturarbeid. Merknader/orientering: Tillatelsen taper sin gyldighet hvis arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jamfør Plan- og bygningsloven 21.9. Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av vedtaket, jfr. Plan- og bygningslovens 31-1.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 5 Med hilsen Flutra Demaj Jurist Kopi til: Weto Eiendom Norge AS Perslia 32 7088 HEIMDAL