ARENDAL KOMMUNE Vår saksbehandler Håkon Hasslan, tlf Saksgang: Saksfremlegg Referanse: 2010/14064 / 56 Ordningsverdi: 1811pua1 Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Bystyret Forslag til detaljreguleringsplan for Hølen Brygge, 2.gangsbehandling Rådmannens forslag til vedtak: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, 12-11 forslag til detaljplan for Hølen Brygge med plankart og bestemmelser datert 20.01.2012. Vedlegg: 1 Plankart, datert 20.01.2012 2 Reguleringsbestemmelser, datert 20.01.2012 3 Planbeskrivelse, datert 20.01.2012 4 Gjeldende reguleringsplan 5 Støyrapport, datert 10.10.2010 6 ROS-analyse, datert 27.12.2010 7 Illustrasjonsplan, datert 20.01.2012 8 Illustrasjonssnitt, datert 20.01.2012 9 Merknader, originaler Bakgrunn for saken: Planområdet består av følgende gårds- og bruksnummer 433/61 og 178 samt deler av FV 407(Rykeneveien). Reguleringsplanen har først og fremst til hensikt å skaffe hjemmel for utbygging av inntil 18 leiligheter. Planstatus I dagens kommuneplan er området avsatt til blandet formål boligområde og erverv/næring. Området omfattes av reguleringsplan for Biestø, planid:1811r2, vedtatt 12.10.1981. Reguleringsformål i gjeldende plan er industri med tilhørende trafikk- og grøntareal. Tidligere behandling Omreguleringsforslaget ble først kunngjort igangsatt i perioden 03.09.2010 04.10.2010 i samsvar med pbl 27-1 (-85). 2010/14064/-56 Side1av 5
Planutvalget vedtok i møte 01.06.2011, sak PS 89/11 å legge planforslag m/bestemmelser, datert 10.05.2011 ut til offentlig ettersyn. Forslaget ble først lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 10.06.2011 05.08.2011, og senere utvidet begrenset høring til 19.09.2011. I møte i kommuneplanutvalget 24.11.2011, sak PS 39/11, ble det vedtatt å utsette 2. gangsbehandling av saken for befaring. Befaringen ble avholdt 07.12.2011, med etterfølgende møte, sak PS 46/11, hvor kommuneplanutvalget innstilte på å avslå planforslaget og redusere bebyggelsen med en etasje. Planen ble avslått i møte i bystyret 08.12.2011, sak PS 209/11, ihht. innstilling fra kommuneplanutvalget. Grunnet avslag i bystyret fremmes nå nytt forslag med redusert høyde ihht. vedtaket i bystyret fra 08.12.2011. Kommuneplanutvalget vedtok i møte 08.02.2012, sak PS 49/12 å legge nytt planforslag m/bestemmelser, datert 20.01.2012 ut til offentlig ettersyn. Forslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 17.02.2012 til 01.04.2012. Overordnede planer og mål Planforslaget er i tråd med kommuneplanen. Formålet med omreguleringen er fortetting av området med leiligheter med tilhørende trafikkareal, brygger, lekeplass, garasjer og boder samt grøntstrukturer innenfor området. Det legges opp til tilrettelegging av FV 407 i form av bredere kjørefelt og egne gang- og sykkelfelt. Prosjektet Tiltakshaver ønsker en utbygging av inntil 18 boenheter i form av leiligheter. Dette gir en høy utnyttelse av tomtene (85% BYA). Det er tenkt 4 mer eller mindre sammenkoblede bygninger, hver på 3 etasjer (se illustrasjonsplan/-snitt) Det er krav om 1,25 parkeringsplasser per boenhet, som gir et behov for totalt 23 parkeringsplasser. Natur- og ressursgrunnlag Området består i dag hovedsaklig av asfaltert og gruslagt flate, bebyggelse og sjøområde. På vestsiden i planområdet ligger en stripe friluftsområde med sti og båtfester. Det er ikke påvist naturkvaliteter, viktig vegetasjon eller biologisk mangfold ihht. naturbase fra DNF. Verneinteresser I følge kommuneplanen finnes det verken kulturminner eller verneverdige bygninger innenfor planområdet. Fortidsminneforeningen gjør oppmerksom på at nabohuset, Rykeneveien 28, etter utseende å dømme, er et av de gamle gavlhusene som ble bygget i området i perioden 1650-1750. Dette huset ligger ikke innenfor planområdet. Miljøfaglige forhold Det er en forutsetning at all bebyggelse i planområdet tilknyttes kommunalteknisk anlegg for vann og avløp. Det er foretatt en trafikkstøyvurdering av Sinus AS som ligger vedlagt. Planlagt bebyggelse ligger delvis innenfor gult område, med hoveddel av utendørs oppholdsareal på andre siden mot sjøen. Trafikkforhold 2010/14064/-56 Side2av 5
Planlagt bebyggelse ligger på det nærmeste 15m fra FV 407. Det går gangvei fra reguleringsområdet til Strømmen Oppvekstsenter. Vi anser skoleveien som sikker. FV 407 krysses i eget gangfelt over til Vestre Strømsbuvei. Sosial infrastruktur Strømmen Oppvekstsenter inneholder barnehage, skole fra 1-7 klasse og SFO og ligger 0,8km fra planområdet. Nærmeste ungdomsskole er Stinta Ungdomsskole og ligger 2,6km fra planområdet. Området ligger ca. 2,5km fra sentrum med god mulighet for kollektiv transport langs FV 407 og inn til sentrum. Maxis-sentret ligger i gangavstand fra planområdet og inneholder bl.a. dagligvareforretninger, treningssenter, apotek og tannlegesenter. Stedsutvikling Vi mener området som i dag fungerer hovedsakelig som et lager, har et større potensial som tett boligbebyggelse for kommunens utvikling. Området ligger sentrumsnært og langs en av Arendals viktigste kommunikasjonsårer, FV 407. Barns interesser Det vil bli opprettet en lekeplass innen planområdet. Det skal ifb. utbyggingsavtale opprettes en plan for opprustning av nærliggende ballplass. Innhold Planforslaget omfatter følgende formål: - Bebyggelse og anlegg - Småbåthavn - Badeplass - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Grøntstrukturer - Hensynssoner Planforslaget er utarbeidet av Rambøll Norge AS på vegne av Byggmester Roy Paulsen AS. Innkomne merknader og innsigelser m. evt. Kommentarer: 1. Fylkesmannen i Aust-Agder, datert 01.03.2012 Fylkesmannen har vurdert det reviderte forslaget og har ingen merknader til planen. 2. Oskar Olsen, datert 28.02.2012 Hevder planlagt utbygging vil medføre stort tap av utsikt og verdiforringelse av eiendommen på Rykeneveien 39. Hevder det også vil gi økt støy og press på veinettet. Arendal kommune har uttrykt ved mange anledninger et ønske om en fortetting av sentrumsnære boliger, noe som har vært gjennomgangstema i de vedtatte kommuneplanene i de senere år. For å kunne imøtekomme dette behovet innebærer det at bygningsmassen nødvendigvis må bli noe tettere og høyere der det er mulig. Der det blir fortettet må en regne med noe tap av utsikt. Forslaget har en god avstand til berørte naboer og ligger lavere i terrenget så rådmannen kan ikke se at dette medfører et betydelig tap. Rådmannen mener de positive effektene av forslaget veier opp for moderat tap av utsikt for noen få berørte naboer. Noe ekstra press på veinettet må en også 2010/14064/-56 Side3av 5
beregne ved fortetting langs kollektivaksene, men rådmannen kan ikke se at forslaget vil ha noen vesentlig negativ effekt. 3. Aust-Agder Fylkeskommune, datert 29.03.2012 Aust-Agder fylkeskommune har ingen kommentar til detaljreguleringen. 4. Liv-Ulla Wahlstrøm, 29.03.2012 Er positiv til at utbyggingen er redusert med en etasje, men mener fortsatt at utnyttelsen av området er for høy. Er bekymret for en forverring trafikksituasjonen, da det allerede er et problem med parkering til båtplassene ved Hølen. Hevder utbyggingen vil føre til en vesentlig forringelse av sin eiendom. Er bekymret for forurensning i grunn da det en gang i tiden var produksjon av rørstoler på tomten. Rådmannen viser til kommentar til merknad nr. 2 fra Oskar Olsen ang. utsiktstap, verdiforringelse og trafikale forhold. Det er ikke registrert forurensning i grunnen innenfor planområdet. 5. Fiskeridirektoratet Region Sør, 30.03.2012 Har ingen merknader til tiltaket. 6. Kystverket Sørøst, datert 30.03.2012 Viser til tidligere uttalelser i saken, ellers ingen merknader til detaljreguleringen. 7. Statens vegvesen region sør, datert 30.03.2012 Vurderer planforslaget til i all hovedsak å ivareta vegmyndighetenes interesser. Mener avkjørsel fra FV 407 er noe trang for å tilrettelegge for servicekjøring for lastebil. Rådmannen finner det underlig at avkjørselen ikke er blitt tidligere kommentert av Statens vegvesen, og mener situasjonen slik den er skissert burde være akseptabel. 8. Fredrik Roscher, datert 31.03.2012 Stiller seg undrende til at sin eiendom, GNR/BNR 433/4-10-18, fortsatt er omtalt som del av planområdet. Er usikker på om eiendomsgrensen er korrekt fastsatt. Saksdokumentene skal nå være korrigert til å ikke lenger omtale Fredrik Roschers eiendom som del av planområdet. Eiendomsgrensene i planforslaget stemmer med de grensene som er opptegnet i kommunalt kartverk. Rådmannens vurdering: Det nye planforslaget har tatt kommuneplanutvalgets innstilling av møte 07.12.2011, vedtatt i bystyret 08.12.2011, til etterretning, og er i nå i tråd med dette vedtaket. Arealet som ønskes transformert til boliger ligger i nær tilknytning til eksisterende boligfelt på Biestø og vil oppleves som en del at et større boligområde. Rådmannen mener dette prosjektet følger opp kommunens intensjoner i forhold til boligbygging i tråd med markedet, arealøkonomisering og transformasjon. Boligmarkedet har de senere årene endret seg. Behovet for boliger for enehusholdninger har økt, og det er en klar tendens til at flere ønsker å bo urbant. Mange ønsker også å bo sjønært. 2010/14064/-56 Side4av 5
I forhold til kommunens miljøbyprinsipper og arealbruk følger planforslaget godt opp kriterier som kort vei til skole, barnehage, sammenhengende gang-/ sykkelveinett, kollektivtrafikk og aktivitet. Det er en forutsetning for prosjektet at en ekstern ballplass opprettes i nærområdet for å kunne ivareta barnas behov for mer plasskrevende aktivitet. Bidragsgrad og gjennomføring av en slik opprettelse må derfor innlemmes i utbyggingsavtalen. Rykeneveien, FV 407, er en hyppig trafikkert vei med ÅDT anslått til 6000 kjøretøy/døgn (år 2020) og en fartsgrense på 50km/t, og vil nødvendigvis krysses relativt ofte dersom prosjektet blir realisert. FV 407 kan krysses ved overgangsfelt ved Bieveien vest for planområdet eller ved Vestre Strømsbuvei øst for planområdet. Rådmannen kan ikke se at det er behov for ytterligere overganger ifb. planforslaget. Prosjektet legger opp til utbedring av gang- og sykkelfelt som bør følges opp videre langs FV407 i fremtidige reguleringer for å ytterligere sikre god skolevei i fremtiden. I forhold til støy viser den vedlagte støyrapporten at de boligene og uteområdene som foreslås er utformet med tanke på å skjerme for støy fra FV 407. De foreslåtte bygningenes høyde vil fortsatt skjerme noe for utsikt og solforhold for noen av naboene og dermed forståelig at de møtes med noe motstand. Ved å redusere høyden med en etasje slik som er gjort etter avslaget i bystyret 08.12.2011, er forholdene for naboene i området blitt betraktelig bedre. Rådmannen mener at avstanden og høydeforskjellen til berørte naboer er stor nok til at forslaget ansees som rimelig ved en slik fortetting. Planområdet oppleves som relativt flatt i forhold til avkjørsel fra gang- og sykkelfelt og FV407 og har dermed godt grunnlag for at det kan legges til rette for universell utforming. Planområdets nære beliggenhet til FV 407 tilsier at det er gode samferdselsmuligheter til og fra planområdet og et godt kollektivtransporttilbud. Barn og unges interesser: For å komme til Strømmen Oppvekstsenter, som inneholder barnehage, barneskole og SFO, går en langs FV 407 gang- og sykkelvei. En må krysse FV 407 i overgang ved Strømmen over til Vestre Strømsbuvei. Langs Vestre Strømsbuvei er det fortau hele veien opp til Strømmen Oppvekstsenter. Det er også mulig å krysse FV 407 i overgang med trafikkøy over til Bieveien og følge en vinteråpen gangvei gjennom boligfeltet til Strømmen Oppvekstsenter. Barn i klassetrinn 8-10 hører til Asdal Ungdomsskole, der det er god gang- og sykkelvei som kun krysser FV 407 en gang ved Asdal Ungdomsskole. Dersom det blir nødvendig med buss krysses FV 407 en gang ved Bieveien for å komme til busstoppet. Det er ellers gode gang- og sykkelvei forbindelser videre inn til Arendal sentrum. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Planforslaget innebærer ingen driftskostnader for kommunen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 2. mai 2012. 2010/14064/-56 Side5av 5
Saksprotokoll - Bystyret 31.05.2012 Vedtak: Kommuneplanutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Følgende er dermed vedtatt: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, 12-11 forslag til detaljplan for Hølen Brygge med plankart og bestemmelser datert 20.01.2012.