BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG Saksnr.: 201527372/14 PRINSIPPSAK Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: SSHE Dato: 16.03.2016 Årstad, gnr 158, bnr 22, Solheimsviken næringspark. Arealplan-ID 63330000. Forespørsel om oppstart av planarbeid. Opus Bergen AS anmoder på vegne av Arenum Eiendom AS (GC Rieber eiendom) i brev datert 11.01.16 om at spørsmål om mulig regulering av eiendommen fremmes for Komité for byutvikling før reguleringsarbeid eventuelt startes opp, jamfør Pbl 12-3, 2. Figur 1: Foreslått planavgrensning Fig 2: Foreløpig illustrasjon, OG Arkitekter Paal J Kahrs Arkitekter AS Bakgrunnen for planarbeidet er at forslagstiller ønsker en omregulering av gjeldende plan 15690100 Årstad bydel, gnr 158 bnr 17-23 m.fl., Solheimsviken næringspark. Endringene går ut på følgende: Maksimal BRA ønskes økt fra 36.000m 2 BRA til ca 47.600 m 2 BRA Økt byggehøyde på hotelldelen, fra 6 etasjer til 20 etasjer Sammenslåing av gjeldende plans felt F2 og F3, herunder endring av arealformål fra offentlig torg til næring Tilrettelegging for en ny kombinert messekai/gjestehavn For utfyllende opplysninger om prinsippsaken, jamfør forslagstillers redegjørelse vedlegg B. Slik fagetaten vurderer det, er det for stort avvik mellom føringer som følger av gjeldende overordnete planer, og ønsket endringer. Saken legges frem for politisk behandling som en prinsippsak/planforespørsel. Dette ut fra Byrådets vedtak i sak 1356/09 om strakstiltak for reduksjon av kø og saksbehandlingstid og sak 1091/10 om delegasjon i denne type saker. I saken om saksbehandlingstid heter det at fagetatens terskel for å avklare prinsipielle reguleringsspørsmål gjennom byrådet i tidlig fase, skal være lav. Her la byrådet vekt på at det ikke er ønskelig at tiltakshavere legger for mye ressurser i en sak før risikoen for ikke å oppnå det ønskede resultat er nærmere avklart. Følgelig behandles prinsippsaken på grunnlag av grove og foreløpige skisser fra forslagstiller. Private tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter har rett til å fremme forslag til detaljregulering, jf. plan- og bygningslovens 12-3, 2 ledd. Ved behandling av private forslag Side 1 av 7
skal planspørsmålet legges fram for planmyndigheten i møte. Kommunen kan gi råd om hvordan planen utarbeides og kan bistå i planarbeidet, jf. plan- og bygningsloven 12-8, 1.ledd. Dette innebærer at selv om det ikke anbefales at en reguleringsplan fremmes, står forslagstiller fritt til likevel å gjøre dette. Planstatus Kommenplanens arealdel (KPA) 2010-2021 Planområdet inngår i S8 Sjøfronten og er avsatt til sentrumsformål. For S8 gjelder byggehøyder på 16 m, % BRA = 200 %. Nye bygg skal underordnes estetiske krav i bestemmelsenes pkt 6. Bystyret avgjør om høyden på utbygging skal varieres innenfor hvert enkelt prosjekt. Basert på prinsippsak Byggehøyder i det sentrale byrommet (saksnr 200501061, bystyresak 211-06) kan det åpnes for bygging av høyhus utover rammene i kommunedelplan sentrum innenfor avgrensede og kartfestede deler av Bergen sentrum. Konkret avveining foretas i reguleringsplan. Under bestemmelsenes pkt 20 er det nevnt en rekke forutstninger som skal legges til grunn for arealplanlegging og søknad om tiltak i senterområdene. Av disse kan nevnes: 4. Ved alle byggeprosjekter skal det beskrives hvilke nye bruksmessige og visuelle kvaliteter som tilføres omgivelsene og tilstøtende byrom. 5. Byrommene skal ha god sammenheng med eksisterende og planlagt bystruktur, kollektivholdeplasser, historiske strukturer og kulturminner, oppholdsareal langs sjl og vassdrag og ta utgangspunkt i viktige utsyn eller siktlinjer til omgivelsene. Gangakser skal lede til og gjennom sentrale byrom. 6. Der byrom møter sjøen skal tilliggende tomter bebygges med spesiell omtanke for bakenforliggende bebyggelse og allmenn tilgjengelighet. 7. Byromsnettet skal være finmasket og områdetilpasset, kvartalslengdene kan maksimalt være 70 m. 9. Gesimshøyde skal være maksimalt 110 % av byrommenes bredde. Kommunedelplan Puddefjorden Damsgårdsundet (KDP) I KDP er planområdet avsatt til fremtidig næringsområde og kan brukes til næringspark og messe- og konferansesenter, med tilhørende service. I området tillates også at inntil 10 % av bruksarealet benyttes til boligformål. Bebyggelsen skal ha en bystruktur, som hovedregel med maks. 70 m lange fasader. Fasader på bakkeplan mot parkmessig utendørs messeareal skal være åpne og publikumsrettede. Bebyggelsen på utfylt areal skal ha en maks kotehøyde +24 m (6 etg.). Det skal sikres gode tverrforbindelser fra Løvstakksiden mot sjøfronten. Side 2 av 7
Gjeldende reguleringsplan, Solheimsviken Næringspark, arealplan-id 115690100 Gjeldende reguleringsplan angir en utnyttelsesgrad på henholdsvis %-BRA =400% for hvert av feltene F2 og F3. Byggehøydene varierer fra kote +11,5 m til kote + 25 m. I bestemmelsene fremkommer krav om siktlinjer fra Danmarksplass mot Puddefjorden, fra Løvbergsveien mot planområdet og fra trafikknutepunktet under Nygårdsbroen i forlengelsen av Møllendalsveien. Arealformålene i gjeldende plan er oppgitt til hotell/kontor/forretning/messesenter samt offentlig torg og kai. Figur 2: Utsnitt av gjeldende reguleringsplan, Solheimsviken næringspark arealplan-id 115690100 Fagetatens vurdering Formål Fagetaten har ingen innvendinger mot formålene som sådan, men kan ikke anbefale sammenkoblingen mellom hotell og konferansesenter dersom dette fører til begrensninger av offentlig tilgjengelig areal på bakkeplan, jamfør tilbakemeldinger gitt i forbindelse med både utarbeidelse av plan 15690100 og utleggelse av planforslag 63330000 til offentlig ettersyn samt kommuneplanens samfunnsdel (KPS) og vektlegging av Gåbyen Bergen. Kommunen har gjennom de overordnete planene lagt til rette for en mest mulig åpen og attraktiv løsning på bakkeplan. I samsvar med intensjonene i kommunedelplan Puddefjorden - Damsgårdsundet skal området utvikles som et urbant næringspark/messe- og konferansesenter. Fasadene på bakkeplan skal være mest mulig åpne og publikumsrettede. Samtidig skal det sikres gode tverrforbindelser fra Løvstakksiden mot sjøfronten. Planområdet er sentralt plassert ved hovedtrafikkåren inn til Bergen sentrum. Den umiddelbare nærhet til bybane og buss samt viktige gangakser gjør at trygge og effektive forbindelseslinjer til områdene rundt må forsøkes opprettholdt samtidig som det bør legges til rette for nye. Samtlige høringsparter i de tildligere planprosessene legger stor vekt på betydningen av å opprettholde regulert gågate i gjeldende reguleringsplan. Ved å omregulere gågate til byggeområde stenger man igjen en sentral tverrforbindelse i området. Planområdet inngår i et viktig/sentralt gjennomgangsområde mellom ulike deler av byen som Damsgård, Danmarksplass, Møllendal, Årstad og Bergen sentrum. I forslag til kommunedelplan for Puddefjorden-Damsgårdsundet er det foreslått omfattende endringer for bruken av kaiarealene. Damsgårdsundet skal knyttes sammen med promenaden langs Lungegårdsvannet og bli en del av en større helhet som skal gi økt tilgjengelighet og et bedre tilbud til byens befolkning. Prosjektet må knyttes opp mot den overordnete byplanstrukturen. Side 3 av 7
Utnyttelsesgrad og byggehøyder Som nevnt ovenfor, er det stort avvik mellom føringer som følger av gjeldende overordnete planer, og ønsket endringer. Gjeldende KDP legger opp til at bebyggelse på utfylt areal skal ha maks kotehøyde +24 m (6 etasjer). I den forbindelse minnes det om at føringene for maksimal byggehøyde i kommuneplanens arealdel er 16 m (kote +18,75), jamfør bestemmelse for senterområde S8 Sjøfronten. Dette må oppfattes som sterke føringer. Kommunedelplanen for Puddefjorden - Damsgårdsundet ble imidlertid tilpasset de høyder som følger av gjeldende reguleringsplan. Samtidig vises det til fagetatens vurderinger i fagnotatet til offentlig ettersyn i sak 201313170 (dok 21). Det minnes også om at samtlige høringsinstanser sluttet seg til fagetatens vurderinger knyttet til økt byggehøyde, gjenbygging av offentlig torg og redusert kaibredde. Fagetaten kan ikke anbefale økte byggehøyder og de konsekvenser dette har for økt utnyttelsesgrad. Dette gjelder både generelt og ikke minst i forhold til et hotell på 20 etasjer. Dersom vi legger til grunn en etasjehøyde på 3.8 m, vil et hotell på 20 etasjer tilsi en bygningshøyde på 76 m. Etter det fagetaten kjenner til, er det på overordnet nivå ikke avklart at det er her byens eventuelle høyhus skal plasseres. Spørsmålet som må stilles, er om Bergen trenger et høyhus for orientering, oversikt og markedsføring, jamfør prinsippsak for Bergensk byskikk og byggehøyder (BBB). Historisk er bygg av slike høyder brukt i områder hvor terrenget/landskapet er flatt, og der man trenger høye bygg/installasjoner for å orientere seg i landskapet. Bergen har byfjellene som landemerker. Foreslått høyhus bryter med Bergens særtrekk og kjennemerke der bebyggelsen følger landskapsformen som et teppe og gjør landskapet lesbart (jamfør «Høyhusmeldingen» fra 2006). Etter fagetatens vurdering er det ikke naturlig med et høyhus av dimensjoner som foreslått her. Bergensk byskikk og byggehøyder er en av fire prinsippsaker som utarbeides i forbindelse med utarbeiding av ny KPA. Saken er levert til Byrådsavdelingen og skal til behandling i Bystyret. Bystyrets vedtak i denne prinsippsaken vil være premissgivende for utformingen av KPA. Utredningen foreslår at følgende prinsipper legges til grunn for utarbeidelse av bestemmelsene til kommuneplanens arealdel: Det stilles krav om stedegne byromsanalyser Det foreslås at absolutte byggehøydebestemmelser erstattes med forholdstall mellom byggehøyde og byromsbredde Det foreslås en reel økning i ramme for tetthet i sentrumsområdene til 300% BRA, der halvparten av tilstøtende byrom tas med i beregningen Det foreslås at bygningshøyder opp til 35 meter kan tillates i detaljreguleringsplaner der dette forankres i stedsanalyser Bestemmelsene om at bare hus av ekstraordinær betydning kan ha høyde uten begrensninger opprettholdes. Det forutsettes at bygg over 35 meter må håndteres i områdereguleringsplan Krav om områdereguleringsplan for hus over 35 meter, forutsetter at den lokale stedsanalysen sikrer og ivaretar hensynet til kulturminner. Det vil spesielt gjelde innenfor hensynssoner for begaving av kulturmiljø Det stiles krav til byromskvalitet med fotgjengerprioritering, uteoppholdskvaliteter, lokalklimatikk og forbud mot byromsparkering Det videre arbeidet med kommuneplanens arealdel vil kunne avdekke behov for justeringer og tilpasninger. Side 4 av 7
Fagetaten har valgt blant annet å legge signalene i prinsippsaken «Bergensk byskikk og byggehøyder» til grunn i sin vurdering. Utredningen er oppfølging av bystyrevedtak 17.10.11 om rullering av bestemmelsene om byggehøyder i gjeldende kommuneplan. Utredningen omfatter hele kommunen, men er konsentrert om knutepunktene og sentrum fordi det er der byveksten skal skje. I prinsippsaken står det at «gjennom faglige stedsanalyser kan kompakte knutepunkt få unik variasjon med utforming som ivaretar lokale særtrekk. Det er sjelden enkeltstående høyhus bidrar til fremheving av slike lokale stedskvaliteter». Videre står det at «I tråd med Bystyrets Arkitektur- og byformingspolitikk som fastslår at bærekraftig bystruktur må gis form ut fra lokale stedlige premisser, foreslås det nå at byggehøydene kan vurderes i en lokal sammenheng der de knyttes til byrommene. Bestemmelsene om at bare hus av ekstraordinær betydning kan ha stor høyde uten begrensninger, opprettholdes. Det forutsettes at bygg over 35 m håndteres i områdereguleringsplan». Samtidig må det nevnes at et høyhus påvirker lokalklimaet. Økt vindhastighet, trekk, turbulens og lange skygger gjør det vanskelig å skape gode uterom rundt et høyhus. Vindforholdene i Bergensdalen domineres av hhv. sørøstlig vindt om vinteren og nordvestlig om sommeren. Akkurat som terrenget, påvirker menneskeskapte konstruksjoner vinden i et område rundt seg. I et typisk bymiljø vil dette skape både lokale lesoner med lavere vindhastighet enn i åpent terreng, og områder med akselerert vind høyere hastigheter. Byområder med gradvis endring av bygningshøyder innebærer generelt sett lavere vindhastigheter på bakkenivå, mens endringer i høyde skaper mer vindbevegelse ved bakken. Bebyggelse og bebyggelsestruktur Fagetaten har anbefalt at det legges opp til en form og et arkitektonisk uttrykk som medvirker til å bryte ned størrelsen på komplekset. Den foreslåtte størrelsen bryter i for stor grad med overordnete føringer med hensyn til blant annet byggehøyde og kvartalslengde. Da gjeldende reguleringsplan var til behandling i desember 2009, ble den da foreslåtte fasadelengden på 95x80m vurdert som et avvik som kunne aksepteres. Samtidig ble det understreket at en slik lengde innebærer store utfordringer med hensyn til utforming. I nærværende prinsippsak legges det opp til en fasadelenge/kvartalslengde på 125 m. Fagetaten holder fast på tidligere vurderinger med hensyn til volumsoppbygging og understreker at volumsoppbyggingen ikke må gi en lukket fasade mot Fjøsangerveien/broen slik at all kontakt med vannspeilet/puddefjorden går tapt for bakenforliggende områder. Noen av virkemidlene for en slik opprettholdelse fremgår av retningslinjene for området gitt i KDP Puddefjorden - Damsgårdsundet. Vedlagt flyfoto viser store volum som bryter med den menneskelige målestokk/skala, jamfør vedlegg B. En bærekraftig byutvikling må kunne skape gode byrom for opphold og rekreasjon som kan oppleves som attraktive og trygge. Vurderingen må ikke bare sees i sammenheng med det estetiske uttrykket. Det må også ses på helheten i forholdet mellom prosjektet og overordnet byplanstruktur. Det vises til KPA 2010 6 samt KDP Puddefjorden - Damsgårdssundet 7, Bergen arkitektur og byformingspolitikk og prinsippsak for Bergensk byggeskikk og bykultur. Fremstilling/innsendt materiale I søknad om prinsippsak er det vedlagt en skriftlig redegjørelse av prosjektet det ønskes planoppstart for. Det er ikke vedlagt skisser, snitt eller lignende. Dette anser fagetaten som en svakhet ved materialet. Samtidig er fagetaten gjort kjent med at forslagstiller i etterkant av innsendt prinsippsak har arbeidet videre med prosjektet. Fagetaten har i den forbindelse mottatt 3D-illustrasjoner som viser tanker om prosjektet så langt. I vurdering av konsekvenser har skissene, slik fagetaten ser det, liten verdi. De er ikke satt inn i en sammenheng og gir Side 5 av 7
ikke rom for en helhetlig vurdering. Det er heller ikke gitt at det er dette alternativet som vil bli valgt. Skissene følger som vedlegg C. Konklusjon Fagetaten har ingen problem med å se de rasjonelle og driftsmessige fordelene ved en sammenkobling mellom hotell og messe- og konferansesenteret, men etter fagetatens vurdering må det i dette konkrete tilfellet underordnes det overordnete byformingsgrepet i området. Dette vurderes å være av større betydning for allmennheten enn en mest mulig rasjonell drift av et konferanse- og messesenter. Det har også langt større konsekvenser for byen og dens beboere/brukere. Har man stengt igjen den naturlige passasjen, har man stengt den igjen i overskuelig fremtid. Forslagstiller anmodes følgelig å tenke nytt og kreativt i forhold til de funksjoner som ligger til grunn for ønsket om en sammenkobling av bygningsmassen. Fagetaten vil samtidig understreke betydningen av å åpne opp for den unike muligheten som ligger i området til å gi byens befolkning et tilbud om økt tilgang til sjø og areal langs sjø. Dette vektlegger fagetaten i sin vurdering: Hensyn til gjeldende overordnede planer. Foreliggende prinsippsak har ikke gode nok argumenter som tilsier at man skal gjøre om på gjeldende planer og bystyrevedtak. Ikke et unikt prosjekt Bryter med Bergens særtrekk og kjennemerke der bebyggelsen følger landskapsformen som et teppe og gjør landskapet lesbart Fokus på mennesket, menneskelig skala og gode byrom Fagetaten finner etter dette ikke å kunne anbefale oppstart av planarbeid for den aktuelle eiendommen. Forslag til vedtak 1. Det anbefales ikke oppstart av planarbeid for endring (detaljregulering) av gjeldende reguleringsplan for Årstad, gnr 158, bnr 17 m.fl, Solheimsviken næringspark, med arealplan-id 15690100 2. Begrunnelsen fremgår av saksfremstillingen. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Oversiktskart datert 15.01.16, dok 11 fil 2 B. Prinsippsak Beskrivelse, dok 11 fil 3 C. 3D-illustrasjoner, datert 0703.16, dok 13 fil 2 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201527372 Side 6 av 7
Kopi: Side 7 av 7