Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Asbjørn Lillenes Nessvegen 46 7632 ÅSENFJORD Deres ref: Vår ref: FLUDEM 2015/2147 Dato: 13.07.2015 Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 245/2/0/0 Saksnr: 578/15 Søknad om oppføring av badehus - 1719/245/2 - Nes lille, Levanger - Asbjørn Lillenes - Avslått Vi viser til Deres søknad om tiltak uten ansvarsrett mottatt her den 09.04.2015. Tiltak: Søknaden gjelder oppføring av badehus med bebygd areal (BYA) beregnet til 22,4 m 2. Badehusets møne og gesims er oppgitt til forholdsvis 3,35- og 2,25 meter. Tiltaket er omsøkt plassert i sjøkanten, på samme sted som tidligere naust stod. Planstatus: Gjeldende plan for området er Kommuneplanens arealdel med plan id L2008018. Området er i gjeldende plan regulert til LNF-areal, Spredt boligbebyggelse fremtidig. Tiltaket er klart ikke i tråd med formålet i plan, og det er dermed søkt dispensasjon fra denne. Videre er tiltaket i strid med plan- og bygningslovens 1-8, hvor det er satt forbud mot bygging i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. I søknaden er det også vedlagt dispensasjon fra byggeforbudet mot sjø. Omsøkte tiltak er betinget av nærmere tillatelse/samtykke fra annen myndighet, og tiltaket er med hjemmel i plan- og bygningslovens kapitel 19 og 21-5 tilsendt samtlige aktuelle høringsinstanser for nærmer behandling etter annet lovverk. Nabovarsling: Det er ikke gjennomført nabovarsling i denne sammenheng. Utgangspunktet er at aktuelle naboer skal varsles, med mindre det foreligger forhold som tilsier at det ikke er nødvendig, se plan- og bygningslovens 21-3. Ut fra avstanden og beliggenheten kan ikke kommunen se at det er nødvendig med nabovarsling i denne sammenheng. Tiltakshaver fritas dermed fra nabovarsling i dette tilfellet.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 9 Dispensasjonssøknaden: Høringsuttalelser: Landbruk og naturforvaltning v/innherred Samkommune:
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 9 Nord-Trøndelag Fylkeskommune har uttalt følgende:
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 9 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag:
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 9
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 6 av 9 Kommunens vurdering av dispensasjonen: Kommunens hjemmel til å gi dispensasjon fra plan- og bygningsloven eller bestemmelser fastsatt i medhold av denne lov er hjemlet i plan- og bygningslovens 19-2, første ledd, hvor det fremgår at «kommunen kan gi varig (...) dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller medhold av denne lov.» Ordet «kan» indikerer på at det må tas en konkret helhetsvurdering i det enkelte tilfellet. Ordlydsforståelsen tilsier også at adgangen til å gi dispensasjon er avgrenset. Plan- og bygningsloven, andre ledd, setter to kumulative vilkår som begge må være oppfylt dersom det skal kunne gis dispensasjon. Vilkårene er at «hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) [ikke] blir vesentlig tilsidesatt», samt at fordelene med å gi dispensasjon må være «klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. 19-2, annet ledd, tilsier som utgangspunkt at det skal svært mye til for å dispensere fra bestemmelser fastsatt i plan- og bygningsloven. Tilsvarende gjelder også for planbestemmelser fastsatt med hjemmel i plan- og bygningsloven. Dette bekreftes i lovens forarbeider (Ot.prp.nr.32 2007-2008 s.243) hvor det uttales at det ikke skal være en kurant sak å fravike verken regelverk i plan- og bygningsloven og gjeldende plan. Ved spørsmål om hvorvidt det kan gis dispensasjon fra pbl. 1-8, om byggeforbud i strandsonen, skal det tas særlig hensyn til natur- kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 7 av 9 allmenne interesser ved. Begrepet naturmiljø omfatter også ivaretakelse av biologisk mangfold selv om disse ikke er nevnt direkte i loven. Naturmiljøbegrepet omfatter det biologiske mangfoldet sammen med ivaretakelse av friluftsliv- og landskapsverdier i videre forstand. Dette gjelder både i forbindelse med utarbeiding av planer og ved avgjørelse i dispensasjonssaker. I område med sterk konkurranse om strandsoner er det spesielt viktig å unngå bygging, da av hensyn til allmenne interesser. I det følgende vil dispensasjon fra plan- og bygningslovens 1-8 behandles først. Dersom denne ikke fører frem ser ikke kommunen at det er nødvendig å behandle dispensasjon fra LNF-formålet. Spørsmålet er om dispensasjon fra 100-metersbeltet for oppføring av badehus i sjøkanten vil medføre til at hensynene bakplan- og bygningslovens 1-8 vil bli «vesentlig tilsidesatt». En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. 19-2(2) tilsier i utgangspunktet at terskelen for dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jfr. Ot.prp.nr.32 (2007-2008) s. 242-243, hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å fravike gjeldende bestemmelser. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, slik at dispensasjoner som hovedregel bør unngås. Pbl. 19-2 viderefører den dispensasjonsadgangen som tidligere var hjemlet i plan- og bygningsloven av 1985, dennes 7. Dagens ordlyd ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen, og det tidligere kravet om alminnelig interesseovervekt er i dag erstattet med et krav om en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Som følge av dette vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Forhold som trekker i retning av at det her bør gis dispensasjon er at det tidligere har vært bebyggelse i området, men denne ble tatt av storm. I tillegg har det fra kommunen tidligere blitt gitt tillatelse til flytting/gjenoppbygging av bebyggelse i vedtak datert 13.05.98. Samtidig må en bemerke seg at strandsonen generelt er vernet mot nedbygging gjennom lovverk og føringer blant annet i stortingsmelding. Hensikten bak byggeforbudet er, som også nevnt, å holde strandsonen mest mulig fri for bebyggelse. Man må her se tiltakshavers behov for et privat badehus opp mot det faktum at området er avsatt til friluftsliv for allmennheten. Strandlinjen fra innerst i Ferjemannsbukta sørvestover mot Ferjemannskjæra og til Gullgruva er i dag urørt og ubebygd område. Landskapet utover og rundt nesset er stedvis bratt og skogkledd. Et område på land som er relativt ubebygd kan generelt sett sies å ha større interesse for allmenheten forøvrig. På den måten vil tiltaket klart være med på å privatisere en ubebygd strekning samt ha en negativ effekt mot frilufts hensyn. Privat badehus vil klart bidra til å redusere områdets verdi som fellesareal for allmenhetens. Eksisterende bebyggelser i strandsonen ligger en del tilbaketrukket mot deler av strandsonen som består av fjell og stein. Disse fremstår ikke så synlige og inngripende mot 100- metersbeltet som det omsøkte bebyggelse vil. Omsøkte tiltak vil derimot ligge særlig synlig og fremtredende i 100-metersbeltet da denne søkes plasser i området som fremstår som strandsonens mest attraktive beliggenhet. Strandsonen er i seg selv av særlig beskjeden
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 8 av 9 størrelse og området her fremstår generelt sett som uberørt. På den måten vil strandsonen i sin helhet være av særlig interesse for allmenheten forøvrig, eksempelvis bading og fiske fra båt inntil land o.l. Samlet taler nevnte momenter i retning av at det her ikke bør gis dispensasjon. Området er i gjeldende kommuneplan ikke regulert til bruk for badehus/naust. Det er således gjennom den grundige behandlingen som en planprosess er, foretatt en bevisst vurdering av behovet for slike bebyggelser tett opp mot strandsonen. Planavdelingen har gjennom bestemmelsene som er gitt, ikke kommet frem til at det i dette tilfelle er behov for å regulere inn bebyggelser. Kommunen kan ikke se at forholdene i omsøkte tilfeller skiller seg særlig ut fra det som anføres i en rekke andre saker, og dispensasjon vil derfor gi signaler om en liberal behandling av forbudet mot tiltak i strandsonen. Dette vil erfaringsmessig medføre til økt press på bygging og fradeling i strandsonen. I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 (4) bør kommunen ikke dispensere fra forbud som følger av plan- og bygningsloven når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om søknaden. Søknaden gjelder direkte dispensasjon fra plan- og bygningslovens 1-8 om forbud mot bebyggelse i strandsonen og kommunen har i dette tilfelle mottatt innsigelser fra Fylkesmannen. Videre har Fylkesmannen påpekt at de vil påklage et eventuelt positivt vedtak fra kommunens side. I slike tilfeller bør kommunen helt klart ikke gi dispensasjon fra verken plan og bygningsloven eller gjeldende plan for området. Etter en helhetlig og skjønnsmessig vurdering kan ikke kommunen se at det foreligger «særlige grunner» som tilsier at det bør gis dispensasjon fra plan- og bygningslovens 1-8 i denne sammenheng. Dette innebærer at allmenhetens hensyn som bevares av plan- og bygningslovens 1-8, om forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjø, taler mot dispensasjon og veier tyngre enn de private grunner for dispensasjon. På bakgrunn av dette kan det dermed ikke gis dispensasjon til oppføring av badehus i 100-metersbeltet langs sjø. Såfremt det ikke foreligger «særlige grunner» gir ikke plan og bygningslovens 19-2 mulighet til å gi dispensasjon. Det er da ikke nødvendig å vurdere fordelene med badehus opp mot ulempene, jf. pbl. 19-2. 2 ledd 2. pkt, da det første vilkåret for å dispensere uansett ikke er oppfylt. Konklusjonen er at det ikke gis dispensasjon fra plan- og bygningslovens 1-8(forbud mot tiltak i 100-metersbeltet), jf. plan- og bygningslovens 19-2 VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-2 (tiltak som krever søknad og tiltak som kan foretas av tiltakshaver) og vedtatte delegasjons-bestemmelser godkjennes ikke omsøkte tiltak, da tiltaket ikke er i samsvar med bestemmelser gitt i plan- og bygningslovens 1-8 (om forbud mot tiltak i 100-metersbeltet).
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 9 av 9 Merknader/orientering: Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av vedtaket, jf. Forvaltningslovens 29. Faktura for saksbehandling vil bli ettersendt, jfr. Plan- og bygningslovens 33-1. Med hilsen Flutra Demaj Jurist Kopi til: Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Statens hus, Postboks 2600 7734 STEINKJER