Samlet saksfremstilling Arkivsak 5658/12 90/112 og 90/104 REGULERINGSPLAN SOLTRØA BOLIGER RYE - NEDRE MELHUS Saksansvarlig Camilla Stenstad Utvalg Møtedato Politisk saksnummer Formannskapet 17.03.2015 PS 45/15 Formannskapet 09.06.2015 PS 90/15 Kommunestyret 16.06.2015 PS 49/15 Innstilling Melhus kommune vedtar detaljplan for Soltrøa, som vedlagt i vedleggene 1a, 1b og 1c, med planidentitet 2011008. Planforslaget legger til rette for utbygging av et sentrumsnært område, tilpasset grunnforholdene i område. Melhus kommune vurderer at planen gir en god løsning for aktuelle areal. Innenfor B1 bør det tilrettelegges for forsyning av vannbåren varme hvis grunnvannsressurser viser seg å være egnet for oppvarming. Viser til punkt 1.4 i reguleringsplan; «skal» byttes til «bør». Vedtaket er hjemlet i plan og bygningsloven 12-10 Behandling i Formannskapet 17.03.2015 PS 45/15 Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Melhus kommune vedtar å legge detaljplan for Soltrøa med planid 2011008 til offentlig ettersyn. Planforslaget legger til rette for utbygging av et sentrumsnært område, tilpasset grunnforholdene i område. Melhus kommune vurderer at planen gir en god løsning for aktuelle areal. Vedtaket er hjemlet i plan og bygningsloven 12-10 Behandling i Formannskapet 09.06.2015 PS 90/15 Tilleggsforslag fra Frp, SP, Høyre og Sigmund Gråbak: Innenfor B1 bør det tilrettelegges for forsyning av vannbåren varme hvis grunnvannsressurser viser seg å være egnet for oppvarming. Viser til punkt 1.4 i reguleringsplan; «skal» byttes til «bør». Votering: Innstilling enstemmig vedtatt Tilleggsforslag ble vedtatt med 6 mot 5 stemmer. Vedtak:
Melhus kommune vedtar detaljplan for Soltrøa, som vedlagt i vedleggene 1a, 1b og 1c, med planidentitet 2011008. Planforslaget legger til rette for utbygging av et sentrumsnært område, tilpasset grunnforholdene i område. Melhus kommune vurderer at planen gir en god løsning for aktuelle areal. Innenfor B1 bør det tilrettelegges for forsyning av vannbåren varme hvis grunnvannsressurser viser seg å være egnet for oppvarming. Viser til punkt 1.4 i reguleringsplan; «skal» byttes til «bør». Vedtaket er hjemlet i plan og bygningsloven 12-10 Behandling i Kommunestyret 16.06.2015 PS 49/15 Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Melhus kommune vedtar detaljplan for Soltrøa, som vedlagt i vedleggene 1a, 1b og 1c, med planidentitet 2011008. Planforslaget legger til rette for utbygging av et sentrumsnært område, tilpasset grunnforholdene i område. Melhus kommune vurderer at planen gir en god løsning for aktuelle areal. Innenfor B1 bør det tilrettelegges for forsyning av vannbåren varme hvis grunnvannsressurser viser seg å være egnet for oppvarming. Viser til punkt 1.4 i reguleringsplan; «skal» byttes til «bør». Vedtaket er hjemlet i plan og bygningsloven 12-10 Vedlegg: 1. Plandokumenter a. Plankart, datert 16.1.2015, sist revidert 22.5.2015 b. Reguleringsbestemmelser, datert 26.5.2015 c. Planbeskrivelse, mottatt 26.2.2015 2. ROS analyse, mottatt 21.1.2015 3. Geoteknisk vurdering, datert 28.10.2013 4. Geoteknisk notat, datert 13.2014 5. VA illustrasjoner, mottatt 21.1.2015 6. Erklæring nabogrense, datert 25.3.2014 7. Samlet saksfremstilling utlegging til offentlig ettersyn, 17.3.2015 8. Innkommende merknader a. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag b. NVE c. Ottar Storvold d. Rye boliglag e. Motmerknader fra Norgeshus 9. Statens vegvesen, datert 10.12.2012 10. Samlet saksfremstilling egengodkjenning av plan, 29.1.2013, PS 4/13. 11. Endelig avgjørelse fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, 31.1.2014
Andre dokumenter i saken som ikke er vedlagt: Samlet saksfremstilling - 30 vurdering i formannskapet 5.5.2009 Samlet saksfremstilling forhåndsvurdering av Formannskapet 17.11.2009 Innkommende merknader varsel om oppstart, datert 20.10.2011 o Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, ref. 2011/8374-421.4, datert 14.11.2011 o Sør-Trøndelag fylkeskommune, ref. 201114385-2, datert 11.11.2011 o NVE, ref. NVE201106224-2 rm/fhe, datert 1.11.2011 o Statens vegvesen, ref 2011/162733-002, datert 27.10.2011 o Opplysningsvesenets fond, datert 16.11.2011 o Nabo, datert 14.11.2011 Samlet saksfremstilling, 4.9.2012 Innkommende merknader ved offentlig ettersyn, runde 1. o Statens vegvesen, mottatt 28.9.2012 o Asplan Viak for Opplysningsvesenetsfond, mottatt 5.10.2012 o NVE, mottatt 16.10.2012 o Fylkesmannen i Sør- Trøndelag, mottatt 30.10.2012 o Statens vegvesen, mottatt 22.12.2012 DHI, mottatt 21.12.2012 Innkommet klage grunneier 90/111, datert 19.2.2013 Motmerknader klage fra Norgeshus, 1.3.2013 Klagebehandling i Formannskapet, 9.4.2013
Saksutredning: Det er innkommet nytt planforslag for område Soltrøa på Rye i nedre Melhus. Tiltakshaver Rono Holding AS er grunneier på omsøkt areal, og Norgeshus AS er tiltakshavers konsulent. Det er tidligere vedtatt et boligprosjekt her i 2012, dette ble påklagd, og Fylkesmannen i Sør-Trøndelag opphevet kommunestyrets vedtak. Prosjektet som ble vedtatt da tilrettela for bebyggelse av mellom 12 og 20 leiligheter i blokkbebyggelse inntil 5 etasjer. I ettertid viser det seg at planlagt prosjekt ikke var gjennomførbart på grunn av at kostnadene for denne type bebyggelse ble for høye på grunn av grunnforhold. Det er nå gjort en endring i type bebyggelse bedre tilpasset grunnforholdene på stedet. Det er gjennomført geotekniske undersøkelser, og geoteknisk rapport og notat følger vedlagt. Det er nå planlagt å bebygge eiendommen med 8 eneboliger i rekke, og en enebolig i bakkant. Rye ligger ca. 1,5 km sør for Melhus sentrum. Det ligger i et område hvor det er eksisterende bebyggelse, nært tilgjengelige friområder, Rye barnehage visa vis og tilgang på offentlig infrastruktur.
Planområde er på ca 5.5 daa, og omfatter tre områder for bebyggelse; den eksisterende bebyggelsen (B3), ny planlagt bebyggelse i rekke (B1) og planlagt enebolig (B2). Det er også avsatt områder for adkomst til planområde, parkering, lek og renovasjon/trafo. Plankart Illustrasjon planlagt bebyggelse i område B1 Det vises til vedlagt planbeskrivelse, vedlegg 1c, for ytterligere informasjon om planlagt prosjekt.
Plan og bygningsloven 12-15 åpner for parallell behandling av reguleringsplaner og rammetillatelse. Tiltakshaver har i denne saken bedt om parallell behandling. Det innebærer at ved egengodkjenningen av planen i kommunestyre behandling, vil det også gis rammetillatelse i eget vedtak. Planen ble i behandling i Formannskapet den 17.3.2015 vedtatt utlagt til offentlig ettersyn. Under høringen av planforslaget er det innkommet merknader fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, NVE, Opplysningsvesenets fond, Rye boliglag og nabo Ottar Storvold, alle merknader er vedlagt i sin helhet. Tiltakshavers konsulent, Norgeshus, har innlevert kommentarer til innkommende merknader, de er også vedlagt i sin helhet. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Fylkesmannen vurderer at reduksjonen i antall boliger fra opprinnelig plan er uheldig, men ser argumentet med at grunnforhold og helningsgrad tilsier at det vanskelig lar seg gjøre å utnytte mer. Det fremmes faglig råd om å sette krav om minimum 8 boenheter i B1, og ikke 6 som foreslått. Fylkesmannen viser til NVEs uttalelse og forutsetter at det gjennomføres stabiliserende tiltak i tråd med geoteknisk rapport. Tiltakshavers kommentar OK NVE Det er utarbeidet geoteknisk rapport som vurderer stabilitetsforholdene i planområdet. Det er ikke funnet kvikkleire i området, og faren for kvikkleireskred synes ivaretatt. Det legges likevel føringer i rapporten for hvordan stabilitetsforholdene på tomta skal ivaretas, og at geotekniske forhold må ivaretas og vurderes i videre planlegging. NVE anbefaler at det tas inn en bestemmelse som sikrer at stabiliserende tiltak gjennomføres i hht. Den geotekniske rapporten. Tiltakshavers kommentar OK Rye boliglag Lekeplass: I planen er det er en lekeplass på taket av parkeringsplassene på 200 kvm. Rye boliglag synes dette er en liten lekeplass. Det finnes en gammel lekeplass i boligfeltet, som er vedlikeholdt av Rye boliglag siden feltets opprinnelses på 1960-tallet. Lekeapparatene er gamle og trenger oppgradering, og Rye bolig foreslår at utbygger skal bidra med økonomiske midler for oppgradering av lekeplassen, da de mener de tilflyttende i Soltrøa vil benytte denne. De ønsker også at det skal vises en gangforbindelse (sti) mellom planområdet og lekeplassen i planen. B2 adkomst og parkering: mener det kan bli B2 høydemessige og areal utfordringer for både avkjørsel og parkering, og er bekymret for at dette kan medføre parkering langs Anders Hovdens veg. Vi krever at avkjørsel og parkeringsareal tegnes inn som en del av reguleringsplanen. Dette er ingen detaljregulering uten at det settes av et eget formål til parkering innenfor B2. Om planen skal ligge som i dag så må B2 tas ut av planen og defineres som en områderegulering, der videre detaljering får en formell planprosess senere. Byggegrenser mot eksisterende bebyggelse: ber om at byggegrensen mot eksisterende bebyggelse skal være på 4,0 meter. Det er luftig mellom husene på Rye i dag og det er synd at den gamle bebyggelsen skal få rekkehusene så nært innpå seg.
Støy: til informasjon så er ÅDT på fv. 740 på 800 (ikke 550 som det står i planbeskrivelsen). Trafikkveksten på fylkesveger i Sør-Trøndelag er på 2 % i snitt. Dette vil medføre en ÅDT på fv. 740 i år 2040 på ca. 1000. I tillegg så bør støy fra E6 tas med i støyberegningene. Det bør utføres støyberegninger som et vedlegg i planen. Gang og sykkelveg langs FV: Gangforbindelsen som kommunen opparbeidet for noen år siden på østsiden av fv. 740 holder på å gro igjen. Denne er heller ikke brøytbar på vinteren. Når skolebarn fra dette feltet skal ta bussen til/fra skolen så kommer de sannsynligvis til å gå til holdeplassene ved Melhus kirke. Her er det en sikker kryssing (kulvert) under fv. 740. Vi ønsker at grus-stien langs fv. 740 oppgraderes til gang- og sykkelveg. Dette sikres gjennom rekkefølgekrav i reguleringsplanen og påfølgende utbyggingsavtale. Tiltakshavers kommentar Lekeareal er plasser på tak av parkering for å kunne gi tilfredsstillende utforming i et ellers krevende terreng. Det er krav om lekeplass nært inngang. Fra avkjøring til B2 er det ca 150 meter bort til nevnte lekeplass, og enda lenger ned til B1. Det er derfor vurdert til å være behov for egen lekeplass nært inngang. Eventuell innbetaling mellom utbygger og boliglaget er privatrettslig og ikke en del av planarbeidet. Det stemmer at B2 har høydemessige utfordringer. Planen her er å senke et bygg ned i terrenget med parkering på tak. Dette vil gi bedre grunnforhold i tråd med geoteknisk rapport. Parkering løses på egen tomt (på tak). Regulant er uenig i at B2 må skilles ut som egen plan. Parkering kan nedfelles i bestemmelser uten å måtte synes på kart. Utomhusplan i forbindelse med søknad om tiltak vil ivareta parkeringskrav o.l. Avstand på 2 meter i nord er avtalt med nabo. Avstand på 2 meter i vest er av to årsaker: areal ligger mot landbruksjord og således ikke nær potensiell ny bebyggelse. Det andre er at fylkesmannen oppfordrer til så høy utnyttelse som mulig, med minimum 8 enheter. Da må avstand være så kort for å få plass til planlagte tiltak. Oppdaterte databaser i vegkart fra SVV viser ÅDT på 700 (2014). 550 er fra tidligere år, og ikke blitt oppdatert under prosjektets gang. Planen ligger langt fra E6 og fv 740. Kart fra Melhus kommune viser at gul støysone ligger ca 100 meter fra planområdet. Støy vurderes til ikke å være et problem. Ottar Storvold Vage opplysninger om eneboligen (høyde etc), Planlagt adkomst midt i svingen er ikke særlig trafikksikkert. Tiltakshavers kommentar Enebolig ikke ferdig prosjektert. Det planlegges nedfelt i terreng for å bedre stabiliteten for området, med parkering på tak. Avkjøring ligger i yttersving, og har som vist på plankart gode frisiktlinjer i hht. gjeldende fartsgrense for området. Opplysningsvesenets fond Deler av Trøavegen, regulert som kjøreveg TR1 tilhører Ovf (gnr 90/1). Vegen er beskrevet som en privat kjøreveg som også i dag fungerer som adkomst til Presttrøa barnehage og eksisterende enebolig i B3.
Eiendommene dette gjelder har i dag vegrett-. Også et mindre areal, regulert som Annen veggrunn teknisk anlegg tilhører Ovf (gnr 90/1). Vi ber om at foreslåtte bruk av Ovfs eiendom avklares snarest. Ovf aksepterer ikke byggegrense på 2 meter. Veien er lagt helt i grensen til gnr 90/1 uten avsatt plass til veikant og snølagring. Ovf ønsker ikke snølagring på sin eiendom. Tiltakshavers kommentar Annen veggrunn teknisk areal er typisk restareal uten nevneverdig funksjon. Tekniske anlegg skal, der det er gjennomførbart, følge vegtraseer. Byggegrense på 2 meter er nødvendig for å imøtekomme fylkesmannens anbefaling for fortetting. Regulant anser byggegrense som akseptabel da det ikke kommer i konflikt med nabobebyggelse. Veg blir lagt mot regulert fortstøtningsmur, med tilhørende gjerde langs vegen. Vegen vil ha fall inn mot planområde for avrenning av vann. Snø håndteres på planområde på restareal mellom f_p3 og B3. Eier av B3 kan også stille deler av sin tomt tilgjengelig for snøopplagring ved behov.
Vurdering av innkommende merknader og endringer i plan Etter offentlig ettersyn er det gjort endringer i bestemmelser og plankart hvor det er vurdert at merknadene som er innkommet må hensyntas for å få den beste løsningen for planområdet. Dette gjelder både krav om minimum 8 boenheter i B1, og en bestemmelse om at stabiliseringstiltakene som kommer frem av den geotekniske rapporten skal følges før det kan gis byggetillatelse på område. Det er i rammesøknaden omsøkt 8 enheter. I forhold til Opplysningsvesenets fond sin merknad vises det til at disse forholdene allerede er ivaretatt. Det hevdes at deler av planområdet er på deres grunn og at den private vegen fra fylkesvegen til planområdet også er deres grunn, dette medfører ikke riktighet, da hjemmelshaver på nevnte områder er Melhus kommune. Når det gjelder snølagring har dette vært et tema også ved forrige regulering av området, og tiltakshaver har gått med på å sette opp en forstøtningsmur langs med planlagt veg, her vil det også settes et gjerde for å hindre blant annet gjennomgangstrafikk over jordet fra planområdet. Således vil det ikke være fysisk mulig at snø havner på Ovf sin eiendom ved brøyting. Her vises det til rekkefølgekrav i bestemmelsene: 3.4 Før nye boliger tas i bruk skal felles lekeareal (L1) og utomhusanlegg i B1, samt forstøtningsmur langs TR2 og sikringsgjerde langs TR2/B1 (langs grensa mot 90/1) være ferdig opparbeidet. Både nabo og Rye boliglag er opptatt av eneboligen som vil ha adkomst fra Anders Hovdes veg (kommunal veg), og er bekymret for den nye avkjørselen og parkering. Det er inntegnet siktlinjer i planen, og frisiktsonen skal være i henhold til vegnormen for Melhus kommune. Det er vurdert at man vil ha god sikt og at det er forsvarlig i forhold til trafikksikkerhet å etablere adkomst til område B2 fra Anders Hovdes veg slik plankartet viser. Parkering skal i henhold til bestemmelsene sikres innenfor egen tomt.
Rye boliglag mener lekearealet som er avsatt er for lite og mener fremtidige beboere i B1 vil benytte seg av den felles lekeplassen i boligfeltet. For alle områder i Melhus kommune gjelder følgende minste uteroms areal ved utbygging av 2 eller flere boenheter i henhold til Norm for leke- og uteoppholdsareal: Antall boenheter m2 pr. boenhet Inkluderer pr. boenhet 2-25 x 50 - uteoppholdsareal (30 m2) - lekeplass (20 m2) Totalt min. 150 m2 Lekeplassen innenfor planområdet er på ca. 200 kvm, og er det er avsatt tilstrekkelig areal til lekeplass innenfor planområde i henhold til normen. Det er krav i normen at lekeplassen skal ligge innen en gangavstand på 50 meter. Det er bratt terreng fra område B1 til nevnte lekeplass i boligfeltet som ligger over 100 meter unna, og vil derfor ikke kunne dekke behovet planområdet vil ha for lekeareal i tilknytning til planområdet.
Det er innlevert naboerklæring fra eier av 90/111 om bygging nærmere eiendomsgrense, det er gitt tiltalelse til å plassere bebyggelse inntil 2 meter fra felles eiendomsgrense. Område B1 har regulert byggegrense på 2 meter fra felles eiendomsgrense til 90/111, mens område B2 som vil bli en del av eneboligområde på toppen har en regulert byggegrense på 4 meter fra eiendomsgrensen til 90/111, i tråd med merknad fra Rye boliglag. Når det gjelder byggegrense mot Ovf eiendom 90/1 er den regulert til 2 meter. Situa sjons plan I følg e situ asjo nspl an som følg er ram mes økn ad er det kun det nordvestlige hjørne som vil bli bebygd med denne avstanden. Hvis ikke annet er bestemt i reguleringsplan, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Det gis anledning til å regulere byggegrense nærmere enn 4 meter gjennom reguleringsplan. I dette tilfelle er det vurdert at eiendommen 90/1 som grenser til planområdet nyttes som et jordbruksareal og det vil ikke være særlige hensyn som må ivaretas i forhold til avstand til eiendomsgrense i forhold til fremtidig utnytting av området. Det ble ved utlegging til offentlig ettersyn vurdert om det skulle legges inn rekkefølge krav i forhold til utbygging av gang og sykkelveg langs fv. Det vises til vurdering under punktet infrastruktur i samlet saksfremstilling av 17.3.2015, det ble ikke lagt inn et slikt krav ved behandling i formannskapet. Rye boliglag viser også til planbeskrivelsen hvor det er angitt en Ådt på 550, de mener dette er feil og skal være 800. I vegkartet fra statensvegvesen er ådt på fv 740 oppjustert til 700 i 2014. Det vurderes at støysonen fra fv ikke vil endres så mye at planområdet vil bli berørt av denne.
Til venstre er beregnet støysone fra dagens E6 til høyre beregnet støysone fra fv 740 som passerer planområde Andre forhold er vurdert ved utlegging til offentlig ettersyn, og det vises til samlet saksfremstilling av 17.3.2015 for ytterligere vurdering ang. geoteknikk, arealutnyttelse, uteområde og infrastruktur. All offentlig beslutning som kan berøre naturmangfold skal vurderes etter naturmangfoldlovens 8-12. Melhus kommune har kartlagt data over sårbare objekter som blant annet biologisk mangfold, og det er i det aktuelle området ikke registrert noen sårbare arter etter natur som kan bli negativt berørt av tiltaket. Konklusjon Det anbefales å vedta detaljplan for Soltrøa. Planforslaget legger til rette for utbygging av et sentrumsnært område, tilpasset grunnforholdene i området. Det vurderes at planen gir en god løsning for aktuelle areal.