SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Therese Fridheim Arkiv: Arkivsaksnr.: 13/5476-4 Dato: 22.11.13 UTVIKLING AV MARIENLYSTOMRÅDET INNSTILLING TIL FORMANNSKAPET/ BYSTYRET: Rådmannens forslag til vedtak: 1. Arbeidet med ny multifunksjonshall på Marienlyst baseres på at eksisterende Drammenshall beholdes og videreutvikles med ny tvillinghall mot vest. Muligheten for annen arealbruk som kan kombineres med multifunksjonshallen vurderes nærmere. Evalueringsgruppens anbefalinger legges til grunn for det videre arbeidet med reguleringsplan. 2. Driftsmodeller for ny multifunksjonshall på Marienlyst som også involverer Drammen Scener vurderes nærmere. 3. Nytt friidrettsanlegg lokaliseres til Berskaug sammen med lokalt cricketanlegg. Endelig plassering av nytt friidrettsanlegg og cricketanlegg vurderes samlet med andre anlegg i området. Osmund Kaldheim rådmann Bertil Horvli byutviklingsdirektør
UTVIKLING AV MARIENLYSTOMRÅDET Bakgrunn for saken Bystyret har i møte 18.09.2012 ang. Utvikling av Marienlystområdet med ny multifunksjonshall vedtatt at det skal inngås avtale med Ticon Eiendom AS om utvikling av Marienlystområdet med ny multifunksjonshall. Drammen kommune og Ticon Eiendom AS inngikk 8.10.2012 en Utviklingsavtale om utvikling av Marienlystområdet gjennom et felles eid selskap Marienlyst Utvikling AS (MU). MU er etablert og skal ifølge Utviklingsavtalen utarbeide reguleringsplan for Marienlystområdet inklusive multifunksjonshallen. Bystyret fattet følgende vedtak i møte 23.04.2013 ang. Plassering av ny multifunksjonshall på Marienlyst: 1. Ny multifunksjonshall på Marienlyst plasseres i øst mot Knoffs gate. Dette legges til grunn for arbeidet med reguleringsplan for området. Det er avgjørende at endelig beslutning om tomtealternativ ivaretar skolen og idrettens behov i byggeperioden. 2. Alternative hallkonsept vurderes nærmere i samarbeid med idretten. Som underlag for arbeidet med reguleringsplanen har MU invitert 4 arkitektkontor til parallelloppdrag om utvikling av Marienlyst til boligområde og multifunksjonshall med tilhørende anlegg. Programmet fremgår av vedlegg 1. Parallelloppdraget er delt i 3 deler; byanalyse, forslag til bydelen og forslag til fysisk konsept for multifunksjonshallen. De 4 arkitektkontorene leverte sine forslag 02.09.2013. MU har gjennomført sin egen evaluering. I tråd med programmet er forslag til konsept for multifunksjonshallen evaluert av en gruppe med representanter fra Drammen idrettsråd, Drammen Eiendom KF, Drammen Scener AS og Drammen kommune. Under arbeidet har gruppen har hatt kontakt med representanter for Marienlyst skole, Drammen vgs, Buskerud idrettskrets, Norges Håndballforbund, NHF Region Sør, DHK, Hellas og Sturla. Evalueringsgruppen har vurdert alternative hallkonsept og anbefalt føringer for reguleringsplan og videre arbeid når det gjelder multifunksjonshallen, jfr. vedlegg 2. Plassering av ny multifunksjonshall på Marienlyst forutsetter relokalisering av friidrettsanlegget på Marienlyst. Tidligere utredninger knyttet til ny multifunksjonshall på Marienlyst har også konkludert med dette. Den planlagte utviklingen av byaksen fram til Drammensbadet gjør også dette til en aktuell problemstilling. Kommersiell utvikling av Marienlystområdet kan ikke starte før fridrettsanlegget er relokalisert. I tråd med vedtakene i bystyret er det utarbeidet en lokaliseringsstudie for relokalisering av friidrettsanlegget. Denne studien er gjort av en arbeidsgruppe med representanter for Drammen Idrettsråd, de to mest berørte idrettsklubbene Sturla og Hellas og Drammen kommune, jfr. vedlegg 3. I denne studien er i alt 8 lokaliseringsalternativ vurdert. Av disse er 4 alternativ vurdert nærmere; Berskaug, Gulskogen, Åskollen og Skoger. Etter en samlet vurdering har arbeidsgruppen anbefalt Berskaug som det beste alternativet. Berskaugområdet eies av Drammen kommune. Bystyret har i møte 27.11.2012 ang. Økonomiplan 2013-2016/Årsbudsjett 2013 vedtatt at et nytt cricketanlegg skal tas med i vurderingen ved utredningen av Marienlyst og flytting av friidrettsanlegget. I tråd med vedtaket i bystyret er det utarbeidet en lokaliseringsstudie for alternative cricketanlegg i Drammen. Denne studien er gjort av en arbeidsgruppe med representanter fra Drammen Idrettsråd, Drammen Cricket Klubb, Norges Cricketforbund og Drammen kommune,
jfr. vedlegg 4. I en tidlig fase av arbeidet ble i alt 9 alternativ vurdert. Av dette er 5 lokaliteter vurdert nærmere, Gulskogen, Konnerud, Åskollen, Skoger, Berskaug. Arbeidsgruppen har anbefalt at muligheten for cricketanlegg på Berskaug utredes videre. Muligheten for et cricketanlegg i Skoger er også anbefalt utredet videre. Muligheten for et interkommunalt cricketanlegg sammen med Lier, Sande og Nedre Eiker er nevnt i rapporten, men ikke konkretisert med hensyn til lokalisering. Det anbefales også at et slikt alternativ utredes. Etter de anbefalinger som foreligger bør forslaget til relokalisering av friidrettsanlegget og lokalisering av cricketanlegg ses i sammenheng. Utvikling av Marienlystområdet med ny multifunksjonshall forutsetter relokalisering av friidrettsanlegget. Forslag til konsept for ny multifunksjonshall og lokalisering av nytt friidrettsanlegg og cricketabnlegg legges derfor frem for behandling som en samlet sak. Saksutredning Rådmannen legger rapportene fra evalueringsgruppen for ny multifunksjonshall på Marienlyst og arbeideidsgruppene som har arbeidet med lokalisering av nytt friidrettsanlegg og cricketanlegg til grunn for sin vurdering. Konsept for ny multifunksjonshall på Marienlyst Multifunksjonshallen skal være en kommunal oppgave. Etter føringer i forbindelse med bystyrets behandling 23.04.2013 skal ny multifunksjonshall ha følgende funksjoner: - Trenings- og stevnehall for skolene og breddeidretten - Arena for eliteseriekamper i håndball - Arena for større innendørs konkurranser og mesterskap - Arrangementshall for messer, konferanser, konserter og andre events En utvikling av Marienlystområdet i tråd med tidligere vedtak forutsetter relokalisering av det eksisterende friidrettsanlegget. Den nye multifunksjonshallen skal plasseres i øst mot Knoffs gate i tråd med vedtak i bystyret 23.04.2013. I forbindelse med parallelloppdraget har man åpnet for alternative konsept, enten å rive Drammenshallen og bygge ny multifunksjonshall mot Knoffs gate eller å bygge ny multifunksjonshall i kombinasjon med Drammenshallen som helt eller delvis kan beholdes og oppgraderes. Parallelloppdraget viser ulike konsept for ny multifunksjonshall: - Rive Drammenshallen, som i har 4 store aktivitetsflater (ca. 25 x 45 m) og bygge ny hall med 4 store aktivitetsflater og 2 mindre baner. - Rive halvparten av Drammenshallen, dvs. 2 aktivitetsflater og mellombygget. Ny hall bygges mot vest med 4 nye aktivitetsflater som kan tilpasses store arrangement. Man får dermed totalt store 6 aktivitetsflater. - Beholde store deler av Drammenshallen (2-3 aktivitetsflater mot øst), mens mellombygget rives. Drammenshallen utvides mot vest med ny stor hallflate (3 aktivitetsflater) med sidefunksjoner samtidig som det foreslår nye funksjoner rundt både den eksisterende og nye hallen. Dette gir totalt 6 store aktivitetsflater. Det foreslås flere småsaler i tilknytning til hovedhallen. Den nye utvidelsen av hallen planlegges spesielt for større events.
- Beholde Drammenshallen med 4 aktivitetsflater som videreutvikles for store arrangement, men rive mellombygget. Eksisterende småsaler kan beholdes. Ny hall bygges mellom Drammenshallen og Idrettens hus. Den nye hallen foreslås i 4 etasjer med en åpen underetasje på bakkeplan og mulighet for å utnytte også en taketasje til aktiviteter. Den nye hallen har muligheter for aktivitetsflater av varierende størrelse innendørs i 2 av etasjene, maks 2 store aktivitetsflater. Dette gir totalt 6 store aktivitetsflater. - Drammenshallen beholdes med sine 4 aktivitetsflater, mens mellombygget rives og en ny hall bygges mot vest med 3 nye aktivitetsflater. Dette gir totalt 7 store aktivitetsflater. Den nye hallen planlegges spesielt for events. Eksisterende Drammenshall bygges om og det foreslås tilbygg med kontorer etc. mot syd. Eksisterende småsaler kan beholdes. Evalueringsgruppen har vurdert alle forslagene, men anbefaler ikke hallkonsept som forutsetter riving av hele eller vesentlige deler av Drammenshallen med følgende begrunnelse: - Riving, helt eller delvis, gir store problemer under en byggeperiode på 1-2 år for alle brukergrupper som er avhengig av Drammenshallen. - Alternativene med helt ny hall gir ingen vesentlige fordeler i forhold til alternativene som baserer seg å beholde Drammenshallen mest mulig. Dette omfatter både funksjonalitet, arealer til disposisjon og økonomi. Evalueringsgruppen mener at parallelloppdragene på en god måte har belyst muligheten og begrensningene for ulike hallkonsept, og viser samtidig at det foreløpige programmet må bearbeides videre. Ut fra en samlet vurdering mener evalueringsgruppen at ikke noen av alternativene uten videre i sin helhet kan legges til grunn for videre planlegging. Det har heller ikke vært forutsetningen for parallelloppdraget, men gi avklaring på valg av hovedkonsept og føringer for det videre arbeid med reguleringsplan. Evalueringsgruppen gir følgende anbefalinger: - Videre arbeid med multifunksjonshallen baseres på at den eksisterende Drammenshallen beholdes og videreutvikles. Mellombygget kan rives. - Ny hall bygges i tilknytning til Drammenshallen. Det legges til rette for størst mulig sambruk mellom eksisterende og ny hall. - Området mellom Bjørnstjerne Bjørnsons gate - Knoffs gate Aktivitetsgata - forlengelsen av Langes gate reguleres til multifunksjonshall. - Innenfor det området som reguleres til multifunksjonshall bør det også åpnes for annen arealbruk (kontor/tjenesteyting) som kan kombineres med multifunksjonshallen. - Byggegrenser og -høyder må avklares i en byplanmessig sammenheng. Det forutsettes at byggegrenser mot Bjørnstjerne Bjørnsons gate baseres på nylig vedtatt reguleringsplan og at byggegrensen mot Knoffs gate baseres på eksisterende hall. Byggegrensen mot vest må gi mulighet for utvidelse med ny hall frem mot foreslått adkomst fra Bjørnstjerne Bjørnsons gate (se punkt under). Byggegrense mot syd må gi mulighet for utvidelse av Drammenshallen. Byggehøyder bør gi mulighet for ny bebyggelse med høyde inntil 25 m. Eksisterende Drammenshall er 16 m utvendig, og en ny hall som planlegges for større arrangement og events vil kreve store høyder innendørs og stor konstruksjonshøyde. - Ny multifunksjonshall vil kreve god tilgjengelighet for alle. Det anbefales ny adkomst fra Bjørnstjerne Bjørnsons gate i forlengelsen av Langes gate slik som foreslått i samtlige alternativ. - Det må settes av tilstrekkelig areal rundt multifunksjonshallen til servicetrafikk (varelevering, teknisk utstyr, media med mer). Temporære behov kan med fordel kombineres med plasser og uterom som har en annen bruk i en mer permanent situasjon.
- Parkering for besøkende til multifunksjonshallen må belyses nærmere i det videre planleggingsarbeidet. Bruk av plassen foran Drammenshallen må ses i sammenheng med tilgjengeligheten til Marienlyst skole, Idrettens hus og andre anlegg i området. Evalueringsgruppen har også kommet med anbefalinger for det videre arbeidet med konsept for ny multifunksjonshall: - Det bør utarbeides et konkretisert program for en ny multifunksjonshall. I den sammenheng må forholdet mellom de ulike brukergruppene avklares. - Videre planlegging og gjennomføring vil henge sammen med fremtidig driftsmodell. Alternative driftsmodeller må vurderes og avklares. Relokalisering av friidrettsanlegget til Berskaug Arbeidsgruppen har basert sin vurdering på at området må kunne romme en utendørs friidrettsbane og de støttefunksjoner som hører med til dette, slik som garderober, utstyrsbod, tribuner og parkeringsareal. Minimum arealbehov for friidretten er et baneareal på rundt 180 m x 95m (ca 17 daa). Det er estimert et behov for 150-200 parkeringsplasser i tilknytning til friidrettsanlegget. Parkeringsplassen kan sambrukes med andre tilliggende anlegg og haller. Dette vil redusere det totale behovet. Fra idrettens side er det hevdet at området bør være stort nok til at det på sikt også kan bygges en treningshall for friidretten. Dette ligger ikke innenfor de rammer som foreløpig er diskutert i forbindelse med relokalisering av friidrettsanlegget. Som en del av arbeidet har Drammen kommune vært i kontakt med nabokommunene for å drøfte eventuelt interkommunalt samarbeid. Det har foreløpig ikke resultert i konkrete forslag til andre lokaliseringsalternativ. I rapporten fra arbeidsgruppen er det vist flere alternative muligheter for plassering av friidrettsbane, og i arbeidsgruppens anbefaling heter det at det tilgjengelige arealet på Berskaug er mer enn stort nok. Det er også vist mulig kombinasjon mellom cricketanlegg og fotballbaner. En plassering av friidrettsanlegg på Berskaug vil imidlertid ha konsekvenser for andre anlegg som ligger der i dag, uten at arbeidsgruppen har tatt stilling til dette. Lokalisering av cricketanlegg til Berskaug I arbeidsgruppens rapport er det analysert et lokalt cricketanlegg med bane på ca. 13 daa som tilsvarer 2 fotballbaner, tribuneanlegg med 500 plasser og garderobeanlegg, totalt ca 14 daa. Parkering kommer i tillegg. Det forutsettes sambruk av parkeringsplass med andre anlegg i området. Et nasjonalanlegg vil kreve større tribunekapasitet og garderobeanlegg, totalt ca 17 daa. Etablering av eget cricketanlegg forutsetter at cricket får prioritet på bruk av anlegget, selv om det skulle legges opp til sambruk med andre idretter. Arbeidsgruppen har vurdert både lokalt og nasjonalt cricketanlegg. Et nasjonalt cricketanlegg innebærer ikke status som nasjonalanlegg, men et anlegg der landskamper kan spilles. Det foreligger ennå ikke noen anbefaling fra arbeidsgruppen på dette. I arbeidsgruppens rapport er det vist en mulighet for hvordan etablering av friidrettsanlegg kan kombineres med cricketanlegg på Berskaug.
Sammenhengen mellom Berskaug og Travbaneområdet Drammen kommune har sammen med Åssiden Utvikling AS (Drammen Travbane AS, Sjølyst Utvikling AS, Tveit Holding AS) drøftet rammene for en byutvikling av Travbaneområdet. Det tas sikte på å utarbeide reguleringsplan for Travbaneområdet. I den anledning legges det opp til en prosess hvor man gjennom parallelloppdrag ser på hvilke muligheter som ligger i området, før man utarbeider reguleringsplan. Travbaneområdet er stort og det er ikke avklart når travbanevirksomheten vil avvikles. Den nordlige delen av Travbaneområdet (mot Rosenkrantzgata) vil antagelig være første trinn i en eventuell utbygging. I forbindelse med parallelloppdrag ønsker man å se på Travbaneområdet og Berskaug samlet. Hensikten er å se om det vil gi fordeler både for nye planer for idrettsanleggene på Berskaug og fremtidig byutvikling av Travbaneområdet. Et parallelloppdrag kan undersøke utviklingsmuligheter for området uten at det hindrer en rask igangsetting av nytt friidrettsanlegg på Berskaug. Rådmannens vurdering Rådmannen deler evalueringsgruppens vurdering og mener at videre arbeid med multifunksjonshallen bør baseres på at Drammenshallen beholdes og videreutvikles med ny tvillinghall mot vest som primært tilpasses større arrangement og events. Rådmannen legger til grunn at dette er en løsning som ivaretar behovene for skolenes og idretten under byggeperioden. Samtidig kan dette kombineres med de ambisjoner man har til en ny og moderne multifunksjonshall hvor skolens og idrettens behov vurderes samtidig som man ser på muligheten for messer, konferanser, konserter og andre events. Rådmannen mener at man i det videre arbeidet også må vurdere mulighetene for annen arealbruk som kan kombineres med multifunksjonshallen. Når det gjelder det videre arbeidet med reguleringsplan for området mener rådmannen at evalueringsgruppens anbefalinger gir tilstrekkelige føringer for videre arbeid med ny multifunksjonshall. Reguleringsplan vil utarbeides av MU og behandles av planmyndigheten. Rådmannen deler evalueringsgruppens anbefaling når det gjelder videre arbeid, også knyttet til vurdering av andre driftsmodeller enn det som gjelder for dagens bruk av Drammenshallen. Konsept for ny multifunksjonshall på Marienlyst innbærer at man i tilegg til skolenes og breddeidrettens behov også har en ambisjon på vegen av Drammens kongress- og eventnæring. En multifunksjonshall som foreslått er kritisk for den videre utvikling av konferanse og eventdestinasjonen Drammen. Dette representer nye utfordringer, ikke minst driftsmessig. Drift av en ny multifunksjonshall slik som beskrevet vil ha en langt mer kompleks og intensiv drift enn dagens Drammenshall. Det vil være sterkere kommersielle drivere og mye fokus på salg, prosjektledelse og arrangementgjennomføring. Det må etableres en kompetent lokalt plassert organisasjon. Ulike tilknytninger og avtaler med Drammen Scener anbefales drøftet nærmere. Når det gjelder relokalisering av friidrettsanlegget på Marienlyst deler rådmannen arbeidsgruppens syn at friidrettsanlegget relokaliseres til Berskaug. Det bygger på den forutsetning at det ikke er mulig å få avklart muligheten for et eventuelt regionalt anlegg i tide. Det har kommet innspill til etablering av en friidrettshall i tillegg til utendørs anlegg, men dette er utenfor rådmannens mandat å vurdere. Rådmannen viser til at arbeidsgruppen har pekt på flere alternativ til plassering av nytt friidrettsanlegg på Berskaug og mener at dette må vurderes nærmere før det konkluderes med endelig plassering. I den anledning må også byggekostnader vurderes.
Når det gjelder cricketanlegg har arbeidsgruppen ikke konkludert entydig, men pekt på både Berskaug, Skoger og eventuelt interkommunalt samarbeid som alternativ som bør utredes videre. Etter rådmannens vurdering er et cricketanlegg i Skoger dyrere og mer komplisert enn Berskaug. Inntil videre bør planene om cricketanlegg i Drammen baseres på et lokalt anlegg på Berskaug, der det i dag allerede ligger et område som brukes til dette. Det bør legges opp til sambruk med andre idretter. Muligheten for et eventuelt interkommunalt anlegg kan vurderes på sikt. Rådmannen viser til at det i arbeidsgruppenes rapporter er pekt på flere alternativ til plassering av cricketanlegg på Berskaug. På samme måte som for friidrettsanlegget må dette vurderes nærmere før det konkluderes med endelig plassering, hvor også byggekostnadene inngår i vurderingen. Hele området må vurderes samlet hvor både eksisterende anlegg, nytt friidrettsanlegg og lokalt cricketanlegg ses på. Rådmannen peker på muligheten til også å se på Travbaneområdet og Berskaug samlet og er positiv til at dette vurderes. Det bygger på den forutsetning at dette ikke hindrer en rask igangsetting av nytt friidrettsanlegg på Berskaug. Rådmannen forutsetter at parallelloppdraget utføres i regi av Åssiden Utvikling AS og i samarbeid med Drammen kommune. Resultatet legges til grunn for videre planlegging av området. Anbefaling Rådmannen anbefaler at videre arbeid baseres på et eksisterende Drammenshall beholdes og videreutvikles med ny tvillinghall mot vest. Muligheten for annen arealbruk som kan kombineres med ny multifunksjonshall vurderes nærmere. Evalueringsgruppens rapport oversendes MU og legges til grunn for det videre arbeidet med reguleringsplan. Rådmannen anbefaler at alternative driftsmodeller for ny multifunksjonshall vurderes og da i sammenheng med Drammen Scener AS og øvrige anlegg på Marienlyst. Rådmannen anbefaler at friidrettsanlegget relokaliseres til Berskaug. Lokalt cricketanlegg lokaliseres også til Berskaug og det anbefales sambruk med annen idrett. Endelig plassering av nytt fritidsanlegg og cricketanlegg vurderes samlet. I denne sammenheng anbefaler rådmannen at Berskaug og Travbanen vurderes under forutsetning av at dette ikke hindrer rask igangsetting av nytt friidrettsanlegg. Vedlegg 1. Program for parallelloppdrag Marienlyst, Marienlyst Utvikling AS 24.04.2013 2. Parallelloppdrag Marienlyst Ny multifunksjonshall: Evaluering av konsept, 25.11.2013 3. Lokaliseringsstudie: Friidrett, Rambøll, 14.02.2013 4. Lokaliseringsstudie: Cricket, Rambøll, 13.08.2013