Hjartdal kommune Styre, råd, utval Møtedato Saknummer Sakshandsamar Utval for plan og utvikling 21.10.2015 055/15 AEB Saksansvarleg: Anne E. Bamle Arkiv: GBNR- 101/2 Arkivnr.: 15/1160 REGULERINGSPLAN RUSSMARKEN HYTTEFELT - MINDRE VESENTLEG ENDRING 2015. 1. GONGS HANDSAMING - HØYRING OG OFFENTLEG ETTERSYN, JAMFØR PBL 12-3, 12-10 OG 12-11 Dokument i saka: Nr T Dok.dato Avsendar/Mottakar Tittel 1 I 09.08.2015 Harald Tjønnås REVIDERT PLAN 2 I 01.09.2015 Tone Bråten og Stein Martinsen 3 U 04.09.2015 Tone Bråten og Stein Martinsen; John ; Kirsti Skjerven 4 U 04.09.2015 Fylkesmannen i Telemark; Telemark ANGÅENDE EVENTUELLE ENDRINGER I REGULERINGSPLANEN FOR RUSSMARKEN HYTTEFELT (PLAN NR. 17) MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR RUSSMARKEN HYTTEFELT - INFORMASJON OM SAKSGONG MINDRE VESENTLEG ENDRING AV REGULERINGSPLAN RUSSMARKEN HYTTEFELT fylkeskommune 8 I 07.09.2015 Geirmund Rui NABOLISTE FOR BYGGE- OG DELESAKER 16 I 08.09.2015 Greta og John KOPI AV SVAR PÅ NABOVARSEL - VEG TIL HYTTE GNR 101/2/16 5 I 20.09.2015 Arild Kovdal NABOVARSEL VEDRØRENDE ENDRING AV REGULERINGSPLAN I FORM AV NY VEI I FELT E, RUSSMARKEN HYTTEFELT, TUDDAL 6 I 21.09.2015 Greta og John GJELDENE NABOVARSEL DATERT 07.09.2015 - GNR 101/2 10 I 22.09.2015 Jan Erling Henriksen NABOVARSEL VEDR NY VEI I FELT E, RUSSMARKEN HYTTEFELT 11 N 22.09.2015 Plan, bygg og KART oppmåling 12 N 22.09.2015 Plan, bygg og BEDRE KART oppmåling 7 I 23.09.2015 Greta Main og John GJELD NABOVARSEL DAT. 07.09.2015 9 I 23.09.2015 Arild Kovdal VEDR. NABOVARSEL 17 I 23.09.2015 Leif Thorbjørn Tørre; VEDK. NABOVARSEL - FORLENGELSE AV John Henry Johansen VEG TIL HYTTE
18 I 25.09.2015 Greta og John VEDK. GJELDENDE NABOVARSEL DATERT 7/9-15 13 U 28.09.2015 Geirmund Rui VIDARE SAKSGONG 14 U 29.09.2015 Greta og John ; ANMODER OM AT KOMMUNEN Kirsti Skjerven og Arild Kovdal ARRANGERAR FELLES SYNFARING I FORKANT AV VEDTAK 15 I 29.09.2015 Greta og John GJELD NABOVARSEL - ENDRING AV REGULERINGSPLAN GNR 101/2 19 U 01.10.2015 Greta Main og John ETTERSPURT DOKUMENTASJON 20 I 01.10.2015 Greta og John VEDR. NABOVARSEL - RGULERINGSPLAN GNR 101 BNR 2 21 I 01.10.2015 Tjønnås oppmåling KOMMENTARER TIL MERKNADER TIL RUSSMARKEN HYTTEFELT - REGULERINGSENDRING GNR 101/2 22 I 05.10.2015 Greta og John SVAR PÅ NABOVARSEL HJELDENE MINDRE ENDRING AV PLANKART. 23 I 08.10.2015 Greta og John VEGSAK I RUSSEMARKEN HYTTEFELT E 24 I 08.10.2015 Harald Tjønnås KOMMENTAR TIL MERKNAD FRÅ NABO 25 U 09.10.2015 Greta Main og John 27 I 12.10.2015 Greta Main og John 28 U 12.10.2015 Greta Main og John SVAR PÅ BREV MED KRAV OM AT VEG I REGULERINGSPLAN FOR RUSSMARKEN HYTTEFELT MÅ FJERNAST FRÅ PLANKARTET GJELDENE SVAR PÅ BREV MED KRAV OM VEI FJERNES FRA DAGENS DIGITALE KART I HJARTDAL KOMMUNE VEDK REGULERINGSPLAN RUSSMARKEN HYTTEOMRÅDE Vedlagde dokument: Dokument: Samtlege Framlegg til nye føresegner Aktuelle lover, forskrifter, avtaler m.m.: LOV-2008-06-27-71: Lov om planlegging og byggesaksbehandling (pbl) Saksgang: Utval for plan og byggesaker legger planframlegget ut på høyring og offentleg ettersyn. Rådmannen foreslår synfaring før planen blir sendt på høyring. Dette er i tråd med kva det tidligare utvalet ønska. Etter høyring handsamar utvalet innkomne merknader og sender planen til kommunestyret som eigengodkjennar planen. Bakgrunn for saka: Grunneigar ønskjer å endre reguleringsplanen på to områder: Veg i E-feltet blir forlenga som ein stikkveg fram til hyttetomt E2 Veg i F-feltet blir forlenga fram til hyttetomtene F1, F2 og F3 Tre hyttetomter A7, A8 og B2 - blir flytt til P-feltet og blir nemnt P12, P13 og P14
Alle dei tomtene som med framlegget vil få veg, er bebygde. P-feltet er ikkje utbygd så denne endringa råker ingen naboar. Føresegene er òg gjenstand for endring: Punkt 3.2 nytt punkt om at Gjerde og/eller levegg er ikke tillatt. Punkt 3.3 siste del av siste setning gjeng ut. Som punktet var forma, var det ikkje tillatt med liggjande kledning på hyttene. Punkt 3.4 det vert presisert at det berre er tillatt med eit uthus/anneks. Kravet om maks 4 meter mellom hytta og uthuset/anneks gjeng ut. Punkt 5.1 presiseringa om kven som skal parkere på dei ulike felles parkeringsplassane gjeng ut Punkt 6.1 Rekkefølgjekravet om felles parkeringsplassar gjeng ut Alle endringane er merka med gult i vedlagte framlegg til endra føresegner. Nabovarsel til eigarar av hytter i delfelt E og F blei sendt ut 7. september 2015. Kommunen varsla Fylkesmannen i Telemark og Telemark fylkeskommune ved brev datert 4. september. Grunneigar er Geirmund Rui. Regulant er Tjønnås Oppmåling. Vurdering: Det er regulanten som før saka blir tatt opp til handsaming i kommunen, skal take imot merknader til planarbeidet og kommentere dei. Grunneigar kan velje om han vil ta omsyn til merknader eller ei. I denne saka vil rådmannen òg i nokon grad kommentere innkomne merknader. Forlenging av veg i E-feltet til hyttetomt E2 Merknad frå: Karin og Leif Thorbjørn Tørre Eigar av E7 Sylvi Marion og John Johansen Eigar av E6 Kva gjeld merknaden: Ber om at trase inn frå parkeringsplassen bli vurdert som eit alternativ Ber om at trase inn frå parkeringsplassen bli vurdert som eit alternativ Grunneigar si vurdering: Framlegget no er i tråd med intensjonen i gjeldande reguleringsplan. Av 5 oppsittarar på denne vegen er det eit ønske om å få veg frå andre sida. Grunnlaget deira for det er ikkje sterkt, da dei fleste ikkje vert berørt i det heile. Framlegget no er i tråd med intensjonen i gjeldande reguleringsplan. Av 5 oppsittarar på denne vegen er det eit ønske om å få veg frå andre Rådmannen sin kommentar: Rådmannen tilrår at Utval for plan og utvikling tek ei synfaring før planen blir sendt ut på høyring. E7 blir ikkje råka av nokre av alternativa. Rådmannen tilrår at Utval for plan og utvikling tek ei synfaring før planen blir sendt ut på høyring. E6 blir ikkje råka av
Kari Marii og Jan Erling Henriksen Eigar av E4 Tone Bråten og Stein Martinsen Eigar av E1 Arild Kovdal og Kirsti Skjerven Eigar av E5 Forstår at E3 reagerar på å få veg helt inn i terrassen sin. Meiner det er egna til diskusjon kor grensene til E3 gjeng og syner til tomtefesteloven. Har målt avstand på planlagt forlenging av vegen (66 m) og frå parkeringsplassen (83). Foreslår ei deling av ekstrakostnadane ved å etablere veg frå parkeringsplassen. Støtter den framlagte løysingane til veg. Ønsker ikkje veg nord for si hytte dvs frå parkeringsplassen. Har målt avstand i kartet til å være 130 m frå parkeringsplassen og ca 70 m som ønska av grunneigar. Har behov for å klarlegge kor stor totalbredda på den nye vegen blir. Ber om forklaring på kvifor veg inn frå parkeringsplassen ikkje er vurdert. sida. Grunnlaget deira for det er ikkje sterkt, da dei fleste ikkje vert berørt i det heile. Han stiller relevante spørsmål om tomtefeste og forhold til grenser når den ikkje er oppmålt. Tomta til Henriksen vil ikkje bli endra eller berørt på grunn av stikkveg inn til E2. (Er ikkje kommentert av regulanten.) Denne tomta blir direkte berørt av ny veg. Ny veg vil ikkje være i inngrep på denne tomta da tomtegrensa skal fylje topp skråning eller botn fylling. Elles er det å si at ein har lagt vegarealet inn til tomtegrensa fordi ein elles ville få små areal til inga nytte. Dette kan endrast dersom det er ynskje om det. nokre av alternativa. Rådmannen tilrår at Utval for plan og utvikling tek ei synfaring før planen blir sendt ut på høyring. E4 blir ikkje råka av nokre av alternativa. Det er eit privatrettsleg spørsmål om etablerte hytteeigarar i felt E vil vere med på å dele ekstrakostnader til eventuelle endra vegtrase. Rådmannen har derfor ingen kommentarar til det. E1 er den einaste tomta som vil få veg på begge sider av hytta si viss vegen blir lagt inn frå parkeringsplassen. Rådmannen tilrår at Utval for plan og utvikling tek ei synfaring før planen blir sendt ut på høyring. E5 blir råka av framlegget
Greta Main og John Eigar av E3 Merknadane er to delt: Vil ha administrasjonen til å fjerna delar av vegen frå gjeldande plankart. har fått svar om at administrasjonen ikkje kan endre ein reguleringsplan. Ein reguleringsplan kan berre endrast ved nytt politisk vedtak. Protesterar på at vegen blir forlenga forbi eigedomen og inn til E2. Han konkluderar sine merknader med at omsøkt reguleringsendring bygger på feil informasjon og må trekkes tilbake md begrunnelse om at det ikkje finnes noe vei å flytte. Anbefaler at veg blir lagt inn frå parkeringsplassen. Det er som bli mest berørt av denne vegen. Terrengmessig vil det være svært lite inngrep i og med at det er nesten flatt. Vannledningar som vert berørt er et grunneigar sitt ansvar å ordne opp i. Regulanten oppsummerar merknaden frå i 3 punkt. 1. Gyldigheita til ein godkjent reguleringsplan. 2. Vegstandard på tilkomstveg 3. Gyldigheita til ein godkjent situasjonsplan Rådmannen syner til sine merknader under tabellen når det gjeld E-feltet og historikk. Rådmannen tilrår at Utval for plan og utvikling tek ei synfaring før planen blir sendt ut på høyring. E3 blir råka av framlegget. Forlenging av veg i F-feltet til hyttetomt F1, F2 og F3 Merknad frå: Felles merknad frå F4, F5 og F7 Marianne og Hans Skaar Frank Stave Anita Blomfeldt og Stein Holden Kva gjeld merknaden: Dei peker på at i eit tidligare framlegg til reguleringsendring var det eit ønske frå grunneigar at veg til F1, F2 og F3 skulle gå ved å forlenge vegen gjennom E- feltet. Vegen blei Grunneigar si vurdering: Eit anna spørsmål er kven vegen er til størst ulempe for og skadeverknadane som bli påført i terrenget. Alternativet er å legga vegen inn der den tidligare var tenkt. Denne blir lengre og Rådmannen sin kommentar: Rådmannen vil seie seg samd med regulanten i at å anlegge veg til dei 3 tomtene i F-feltet via E-feltet, er ein dårlegare løysing enn framlegget. Utvalet bør likevel sjå på
tatt ut av planen. Sjølv valte dei tomter bevisst i ein roleg blindveg. Dei frykter for kvaliteten på sitt brønnvatn og meiner eksisterande vassleidningar må gravast opp for å etterisolerast. være meir til skjemmande enn den som er planlagt sett i ein heilheit. Det er lite truleg at eit borehol vert forureina på grunn av veg og auka trafikk. I så fall er brønnen feil bygd. Vatnleidningar som eventuelt kjem i konflikt med vegen er grunneigar sitt ansvar å ordne opp i slik at ikkje nokon får ulempe av den grunn. Kostnadar ligg her på grunneigar. alternativet når dei skal på synfaring. Grunneigar har imidlertid kome med opplysning om at han har lova eigar av E3 at vegen forbi hans tomt ikkje skal nyttast som tilkomst til hytter i F-feltet. Rådmannen syner til sine generelle kommentarar under. Generelt vil rådmannen si at ein grunneigar har rett til å endre sin eigen reguleringsplan når han måtte ønske. Det er reglar i plan- og bygningsloven om sakshandsaming. Det er klare ønskjer frå fleire og fleire hytteigarar om infrastruktur i form av veg, vatn og avlaup. Det fører til endring av eldre planar, som igjen fører til endring og inngrep rundt eksisterande hytter. Utval for plan og utvikling har i tidligare saker om veg, satt krav til at nye vegar skal kunne dekke opp fleire enn ei hytte. Dette signalet er følgt av grunneigar i gjeldande sak. E-feltet Nesten alle tomter og hytter i E-feltet ligg i realiteten annleis enn det godkjent plan syner. Grunnen til dette har nok i fleire tilfelle vore misforstått snillhet når grunneigar og tomtekjøpar har vore ute i terrenget saman med kommunen for å dele frå tomter. Rådmannen er særs fornøgd med at planen no i felt E (og F) blir endra slik at kart og terreng stemmer. Gjeldande plan sist endra i august 2013 ser slik ut når det gjeld E-feltet.
Rådmannen tek med historikken bak planen. Det er alltid greitt at alle sit med same bakgrunn og forståing av kva som har skjedd. Neste avsnitt er henta frå kommunestyresak 231/05 da planen vart utvida frå 45 til 85 hyttetomter: Denne plansaka bygger i utgangspunket på tidlegare godkjent reguleringsplan for Russmarken Hytteområde frå 26.11.1986 som omfatta 45 hyttetomter. I 2002 vart det starta arbeid med revisjon og utviding av denne planen. I møte 12.06.2002 sak 36/02 vart eit planframlegg med totalt 85 hyttetomter godkjent med mindre endringar av PoB-utvalet for utlegging til offentleg ettersyn og utsending til uttale. Etter eit noko forseinka arbeid med ajourføring av plandokumenta vart denne utlegginga og utsendinga gjort 04.03.2003 med svar-/uttalefrist 15.04.2003. Etter kvart som høyringsuttalane kom inn, synte det seg at Fylkesmannen hadde motsegn til delar av innhaldet i den nye reguleringsplanen. For grunneigaren var det viktig å få godkjenning for heile den nye planen med bakgrunn i totaløkonomien i dei planlagte vatn- og avlaupsinvesteringane. Denne plansaka måtte med det følgje med prosessen kring rullering av kommuneplanen. Gjennom dette arbeidet dei siste par åra vart Fylkesmannen si motsegn til slutt trekt i april 2005, og kommuneplanen eigengodkjend 11.05.2005. Det opnar for slutthandsaming av denne reguleringsplanen nå. Planen var altså oppe til første gongs handsaming i juni 2002 og fekk sin endelege eigengodkjenning i kommunestyret i juni 2005. Årsaka til den lange sakshandsamingstida er forklart i avsnittet over. Plankartet for E-feltet såg slik ut etter eigengodkjenninga i 2005:
Neste kart syner realitetane i dag og ønska endring frå grunneigar si side. Ein vil mellom anna sjå at E2 skulle ha ligge med tomtegrensa mot vegen. Tomta er trekt tilbake og bygd utan vegadkomst. Det er det det er ønske om no. Blå strek er ny, omsøkt plan. Raud strek er sist gjeldande plan. Omriss av skraverte bygg er slik hytter og uthus er bygd. Omriss av bygg utan skravering er planen.
Ny plan er ei tilpassing til verkelegheita. I tillegg blir det regulert inn stikkveg til E2. Denne tomta skulle hatt vegadkomst viss den hadde blitt bygd i tråd med planen. Forlenging av vegen vil råke to eksisterande hytter, E3 og Kovdal/Scherven E5: vil få vegen lengre vekk frå sin terrasse enn i gjeldande plan og han vil få uthuset sitt mellom vegen og hytta. E3 er delvis bygd der vegen først var regulert. Ei endring av vegstraseen er òg her ei tilpassing til dagens situasjon for E3. Kovdal/Scherven E5 vil få vegen noko nærare seg enn slik den ligg i gjeldande plan. For å tilpasse seg bygga på E3 og E5, vil vegen bli bøyd av mot vest og gå vidare til tomt E2. Ei slik forlenging vil gje minst naturinngrep. Ei slik forlenging vil òg råke færrest nye eigedomar. Merknadane frå eigarane av E6 og E7 vil etter rådmannen sitt syn telle minst i ei totalvurdering. Dei vil ikkje bli råka av ein eventuell veg inn frå parkeringsplassen og vil bli lite råka av at bruken av eksisterande veg blir utvida til å gjelde ei hytte til. Merknadane frå eigar av E1 veg tyngre. Dei vil bli råka av ein eventuell veg inn frå parkeringsplassen.
Alt i alt vil rådmannen når det gjeld forlenging av veg i felt E råd til at utvalet legg planen ut på høyring slik grunneigar foreslår. Omsyner til enkelthytter er satt opp mot naturinngrepet det vil vere å etablere ny veg frå parkeringsplassen. Rådmannen vil tilrå at snuplassen som er foreslått i enden av innkjøringa til E2 blir tatt ut av planen. Snuplass er no foreslått regulert inn mellom E3 og E4, noko som er naturleg etter rådmannen sitt skjønn da det er her samlevegen sluttar. F-feltet Grunneigar stadfestar at det i eit tidligare arbeid med endring av planen, var planlagt vegadkomst til F1, F2 og F3 via E-feltet. Forslaget blei trekt på grunn av protester. No ligg det føre eit framlegg om at tomtene skal få veg ved at eksisterande veg gjennom F-feltet blir forlenga. Det fører til protester frå 3 andre hytteeigarar. Utvalet må ta stilling til om dei veglause tomtene skal kunne få veg. Rådmannen er einig i regulanten sine vurdering om at det skal mykje til for at nokon skal kunne hindre veg til andre hytter. Rådmannen er òg einig i at 3 hytter ikkje skaper stor trafikkauke. Rådmannen tilrår derfor at vegen blir liggjande som foreslått av grunneigar. RÅDMANNEN TILRÅR: Med heimel i plan- og bygningslova 12-3, 12-10 og 12-11 vedtek Utval for plan og utvikling å legge reguleringsplan for Russmarken hyttefelt, del av eigedomen gnr. 101, bnr. 2, i Hjartdal kommune, ut til offentleg ettersyn og høyring, på følgjande vilkår: Snuplassen som er foreslått i enden av innkjøringa til E2 blir tatt ut av planen. 21.10.2015 Utval for plan og utvikling Handsaming: Utvalet gjennomførte synfaring. Saka vart drøfta. Gunvald Tho, SP, fremma følgjande framlegg: Planframlegget blir sendt i retur til grunneigar med merknad når det gjeld E-feltet: Gjeldande reguleringsplan må følgjast og snuplass v/e3 må etablerast. Vidare må etablert snuplass v/e4 fjernast. Dei andre endringane er OK. Votering: Rådmannen si tilråding blei satt opp mot framlegget frå Gunvald Tho. Rådmannen si tilråding blei vedtatt med 4 stemmer.
POU-055/15 VEDTAK: Med heimel i plan- og bygningslova 12-3, 12-10 og 12-11 vedtek Utval for plan og utvikling å legge reguleringsplan for Russmarken hyttefelt, del av eigedomen gnr. 101, bnr. 2, i Hjartdal kommune, ut til offentleg ettersyn og høyring, på følgjande vilkår: Snuplassen som er foreslått i enden av innkjøringa til E2 blir tatt ut av planen.