BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for Byutvikling Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 15.12.2015 Saksnr.: 201520509/11 Emnekode: ESARK 5122 Saksbeh.: OPLO Årstad, Gnr. 158, Bnr. 83 m. fl., Damsgårdssundet Nord, Mindre endring av reguleringsplan. Arealplan-ID 17150003 Forslag til mindre endring av detaljplan, fremleggelse til vedtak Kort om planforslaget Ard Arealplan AS (plankonsulent) fremmer på vegne av Bob Boligutleie AS (forslagsstiller) forslag til mindre endring av reguleringsplan 17150000, Årstad, Damsgårdssundet nord, gnr 158, bnr 77-86, 88, 89, 91 og 92 samt deler av bnr 48, 108 og 609. Figur 1: Planområdet er vist med rødfarge i oversiktskart og skråfoto. Planområdet er 1.1 dekar Hovedmålet med den mindre endringen er å rive eksisterende bygg i Damsgårdsveien 77 for å bygge et nytt bygg som skal inneholde leiligheter, næringsarealer og parkering. Taket på deler av bebyggelsen utgjør det primære uteoppholdsarealet for både Damsgårdsveien 77 og 79. Damsgårdsveien 79 skal samtidig bli delvis oppgradert bla. med ulike typer balkonger, og vil få flere leiligheter enn bygget har i dag. Det er forespeilet at 23 nye leiligheter skal bygges, fordelt mellom Damsgårdsveien 77 og 79. Dette vil gi totalt 41 boenheter i prosjektet. Gjeldende reguleringsplan for området tillater tomteutnyttelse på 390 % for gnr. 158, bnr. 83. Damsgårdsveien 79 kan ha maksimal byggehøyde på kote + 24,1 meter og Damsgårdsveien 77 kan ha maksimal byggehøyde på kote + 12,7 meter. I plankartet har Damsgårdsveien 79 et lite felt hvor tillatt byggehøyde er kote + 25,8 meter, men dette er heishus. Side 1 av 11
Oppsummering endringer av reguleringsplan 17150000: - Rivning av eksisterende bebyggelse Planforslaget innebærer at eksisterende bebyggelse, Damsgårdsveien 77, skal rives og bygges opp igjen. Byantikvaren motsetter seg ikke av rivning av eksisterende bebyggelse på Damsgårdsveien 77. - Felles uteoppholdsareal Det legges i foreslått endring til grunn at felles uteoppholdsareal for bnr. 83 skal kunne ligge på taket av Damsgårdsveien 77, og at gatetunet, område GT, kan inngå i beregningene for felles uteområde. Forslagsstiller foreslår at alt uteoppholdsareal for nye boenheter skal lokaliseres i tredje og fjerde etasje i Damsgårdsveien 77. - Byggegrense/Balkonger Forslagsstiller ønsker å etablere balkonger 1,5 meter utover fasaden på Damsgårdsveien 79 sin nordvestre side i tillegg til side mot sjø. Disse vil bli gjennomført innenfor rammene skrevet i bestemmelsene punkt 1.10.3 (vedlegg B). Privat uteplass er dermed løst som beskrevet i punkt 1.10.3; «Boligene med privat uteplass på balkong 5 meter eller mer over bakken, skal ha minimum 3 m² privat uteplass pr bolig. Fri høyde under balkonger skal være minimum 5m. - Avfallshåndtering Forslagsstiller ønsker at det innenfor gnr. 158, bnr. 83 kan tillates annen renovasjonsløsning enn det som står i gjeldende plan. Dette temaet ønsker forslagsstiller løst gjennom avtale med BIR. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene. Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses i hovedsak som dekkende, se imidlertid fagetatens vurdering. Varsling/høring Før det treffes vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, skal gis anledning til å uttale seg, jf. plan- og bygningslovens 12-14, 3. ledd. Det er foretatt varsling iht. denne bestemmelsen. Naboer og utvalgte høringsparter ble varslet gjennom brev 24.06.2015. Det ble mottatt 7 uttalelser og 2 private merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i søknad om liten endring datert 21.07.2015. I tilbakemeldingene fra berørte parter blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Takterrasse og innsyn: Naboeiendom ønsker at forslagsstiller skal trekke tilbake rekkverk på takterrasse for å unngå at rekkverk skaper skygge og for å unngå innsynsproblematikk mot soverommene i 3 etasje i Damsgårdsveien 75. Balkonger: Foreslåtte balkonger bør ikke strekke seg 1,5 meter ut over gatetun, da dette kan ha en privatiserende virkning på gatetunet og kan hindre vedlikehold av offentlig areal. Side 2 av 11
Avfallshåndtering: Bergen Interkommunale Renovasjonsselskap (BIR) vurderte det slik at forslagsstiller skulle utarbeide en renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP). Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter at saken har vært til uttale Endringene som er foretatt etter varsling /oversendelse til uttalelse, fremgår av vedlegg B og E. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene Balkong: Der det er under 5 meter i høyde over bakken vil det etableres fransk balkong som ikke har mer enn 0,35 meter utkraging. Rekkverk på takterrasse er trukket noe tilbake i illustrasjonsplan. Muligheten for å inngå avtale om avfallshåndtering med BIR er sikret i bestemmelsene. Endringene er vurdert å være av en slik karakter ar de ikke utløser krav om ny uttalerunde. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema. Nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers beskrivelse. Takterrasse og innsyn Forslagsstiller ønsker at felles uteoppholdsareal for gnr.158, bnr.83 skal ligge på tak. Det er beregnet et behov på 403 m² med felles uteoppholdsareal for boenhetene i Damsgårdsveien 77 og 79. Bakgrunnen for å plassere uteoppholdsareal på tak er fordi det ikke er tilgjengelig areal på bakkeplan. Planbeskrivelsen for gjeldende reguleringsplan 17150000 åpner for at felles uteoppholdsareal kan etableres oppå eksisterende sokkelbygg, Damsgårdsveien 77, og at planområdet grenser til offentlig gatetun som vil fungere som møteplass for beboerne. Å etablere takterrasse vil også gjøre det lettere å tilfredsstille kravene om gode solforhold. Figur 2: Situasjonsplan som illustrerer tenkt takterrasse Side 3 av 11
Det er i gjeldende plan åpnet for at kravene kan tilfredsstilles ved hjelp av balkonger og takterrasser. Forslagsstiller sikrer gjennom bestemmelsene, og viser i illustrasjonsplanen, utforming og arealbruk til takterrassen. Intensjonen, sikret i bestemmelsene, er å møblere og beplante takterrassen som en hage og etablere lekeområde for barn og unge. Forslagsstiller har foreslått at takterrassen skal grense tett opp mot naboeiendommen. Link Arkitektur AS, på vegne av JM Norge AS som er tiltakshaver på nabotomten bnr. 81, fremmet en merknad der det ble vurdert at plassering av takterrasse tett opp mot nabotomt vil skape innsyn mot beboerne i tredje etasje av Damsgårdsveien 75. For å unngå slikt innsyn foreslås det å trekke rekkverk på takterrassen lengre bort fra naboeiendom, slik som vist i figur 3. Figur 3: Skyggelinje for dagslys 3.etasje Damsgårdsveien 75 Det er fagetatens vurdering at intensjonen om å etablere felles uteoppholdsareal på gnr.158, bnr. 83 på tak er positiv. Det må derimot sikres høy kvalitet over beplantning og grønnstruktur, og sikres at arealene er tilgjengelig for alle aldersgrupper. For å oppnå høy kvalitet av beplantning i varierende høyder er det nødvendig med en bestemt dybde på jordsmonn, minst 800 millimeter (mm) dybde. 800 mm regnes som tilstrekkelig jord til å plante større trær, og 400-800 mm regnes som tilstrekkelig til å plante busker og småtrær. Takterrassen vil alene oppnå et areal på 367 m². Sammen med fellesområdet i atriet over 2.etasje på nybygget som vil utgjøre 100m², vil det nye felles uteoppholdsarealet komme på 467 m², som er over kravet om felles uteoppholdsareal for dette forslaget. Etter fagetatens vurdering er det lagt til rette for rikelig med areal på takterrassen og fagetaten har ikke noen kommentarer utover det. Etter fagetatens vurdering bør rekkverk trekkes tilbake til skyggelinje, slik som vist ved figur 3, dette gjøres for å unngå sjenerende innsyn mot nabo. Det vises i denne forbindelse til etatens forslag til vedtak. Side 4 av 11
Balkonger Forslagsstiller ønsker, gjennom endringen i bestemmelsene, å oppnå privat uteareal for boenhetene i gnr.158, bnr.83. Dette ønsker de å oppnå ved å etablere balkonger som utkrager 1,5 meter ut over byggegrensene på nordvestre side av Damsgårdsveien 79 og ut mot sjø på sjøsiden. Det blir presisert i punkt 1.10.3 i bestemmelsene at en 3 m² balkong kun vil være mulig å etablere der balkongen vil være 5 meter eller mer over bakkenivå. Minstekrav til privat uteoppholdsareal er i gjeldende plan satt som 3 m², og i denne sammenhengen gjelder reguleringsplan foran minstekravet i kommuneplan, der minstekravet i kommuneplanen er 7 m². Etter dialog med fagetaten valgte forslagsstiller å legge til rette for fransk balkong der høyden over bakken er under 5 meter (Figur 4). Fagetaten har ingen kommentarer utover dette. Boenheter og areal Figur 4: Illustrerer bruk av fransk balkong ved lavest liggende etasjer I planforslaget legges det til rette for å etablere 23 nye boenheter, fordelt på 4 etasjer i Damsgårdsveien 77 og 79. Ut ifra beregningsnotat, utarbeidet av SE-Arkitekter AS, vil de 23 nye boenhetene utgjøre et totalt areal på 1333 m². Dette gir en gjennomsnittlig boenhetsstørrelse på ca. 58 m². Tabell 1 Beregning av boenheter og areal Planforslag Eksisterende Total beregning for bnr.83 Antall boenheter 23 18 41 Areal (m²) 1333 897 2230 Gjennomsnitt boenhetsstørrelse (m²) 57,96 49,83 54,39 Fagetaten anbefaler Eksisterende Total beregning for bnr.83 Antall boenheter 19 18 37 Areal (m²) 1333 897 2230 Gjennomsnitt boenhetsstørrelse (m²) 70,16 49,83 60,27 For å oppnå større variasjon i boligstørrelsene anbefaler fagetaten at forslagstiller tar bort 1 boenhet i hver etasje i planforslaget (Tabell 2). Dette vil gjøre at det etableres 19 nye boenheter på de samme 1333 m², som gir en gjennomsnittlig boenhetsstørrelse på ca. 70 m². Dette er i henhold til kommunedelplanen Puddefjorden Damsgårdssundet 7.3 hvor minimum 20 % av bygningens bruksareal skal benyttes til leiligheter som er 70 m² eller større. Samtidig er en større variasjon i boligstørrelsene et velkjent virkemiddel ved ønske om å sikre et best mulig bomiljø. Fagetaten anbefaler at maksimalt antall boenheter reduseres fra 41 til 37, og at dette sikres gjennom bestemmelsene. En reduksjon i antall boenheter vil virke positivt på kravet til uteoppholdsareal, men vil ikke ha innvirkning på kravet til antall biloppstillingsplasser. Dette fordi kravet til parkeringsdekning forholder seg til antall kvadratmeter BRA. Det vil imidlertid bli færre boenheter som skal «kjempe» om de biloppstillingsplassene som tilbys. Side 5 av 11
Parkering For planområdet gjelder parkeringsbestemmelser P2, jamfør punkt 20 i bestemmelsene til gjeldende kommuneplans arealdel. I foreliggende planforslag legges det kun til rette for parkeringsplasser for bruksendrede/ nye boenheter. I følge forslagsstiller har eksisterende boenheter ved Damsgårdsveien 79 ikke rett til parkering i eksisterende kjeller. Dette arealet blir i dag benyttet til lager for drift av BOB utleie. Tabell 2: Parkeringsdekning Eksisterende situasjon Planforslag Total beregning for bnr. 83 Antall boenheter 18 23 41 Areal boenheter (m 2 ) 897 1333 2230 Areal næring (m 2 ) 301 301 Beregnet antall p-plasser boenheter (Bil - P2) 11 16 27 Beregnet antall p-plasser næring (Bil - P2) 0 3 3 Total antall p-plasser beregnet (Bil) 11 19 30 Differanse - Bil (Planforslag/Total beregnet) 63,33 % Beregnet antall p-plasser boenheter (Sykkel - P2) 18 27 45 Beregnet antall p-plasser næring (Sykkel - P2) 0 2 2 Total antall p-plasser beregnet (Sykkel) 18 29 47 Planlagt antall p-plasser total (Sykkel) 63 63 Differanse - Sykkel (Planforslag/Total beregnet) 134,04 % Tabell 2 viser krav til og foreslått parkeringsdekning. Beregnet antall parkeringsplasser for det areal som ligger til grunn for planforslaget, er henholdsvis 3 biloppstillingsplasser for arealet avsatt til næring og 16 for arealet avsatt til boligformål. Dersom arealet som nå ikke foreslås bruksendret, tas i betraktning, skulle det vært etablert minst 30 biloppstillingsplasser. Tas det utgangspunkt i det areal som ligger til grunn for planforslaget, er dekningsgraden i underkant av 1,06. Dette er under kravet som gjelder for P2, men innenfor kravet for P1 (1,0 1,2). Nærheten til sentrum, ikke minst etter etablering av ny gang- og sykkelbro, Småpudden, over Damsgårdssundet, tilsier at en slik dekningsgrad vil kunne forsvares og følgelig også anbefales. Det er ikke lagt til rette for parkering på egen grunn for de allerede eksisterende boenhetene i bygningsmassen. Det er i utgangspunktet heller ikke krav om dette. Det gjøres imidlertid oppmerksom på at dekningsgraden blir kun 0,63 dersom også eksisterende boenheter medtas i beregningsgrunnlaget; hvilket er rundt halvparten av det parkeringsdekningen burde vært i henhold til gjeldende bestemmelser. Det legges opp til å etablere 63 parkeringsplasser for sykkel. I henhold til gjeldende bestemmelser skal det etableres minimum 46 parkeringsplasser for sykkel. En mer aktiv befolkning er viktig, og å tilby sykkelparkering fremfor bilparkering er et godt tiltak og i samsvar med visjonene for Gåbyen Bergen. Etter fagetatens vurdering er forslaget om ekstra parkeringsplasser for sykkel for å kompensere for manglende biloppstillingsplasser positivt. Fagetaten har ingen kommentarer ut over dette. Side 6 av 11
Avfallshåndtering Forslagsstiller opplyser gjennom planbeskrivelsen at avfall vil bli håndtert etter avtale med BIR. Boss-sug er ikke lenger aktuelt. Bestemmelse 1.1.2 og 1.14.2 er oppdatert og dekker nytt og eksisterende prosjekt sitt behov. Nedgravde løsninger er det ikke plass til. Fagetaten vurderer det slik at løsninger for avfallshåndtering må håndteres innenfor egen eiendom, og ytterligere detaljering av plassering må skje i prosjekteringsfasen ved utarbeiding av RTP i samarbeid med renovasjonsteknisk veileder. Barn og unge Planområdet utgjør et begrenset areal hvor eksisterende bygninger tar opp hele planområdet. Lekeareal på takterrassen er et viktig element for at barn og unge skal kunne benytte seg av arealene. Dette er sikret gjennom bestemmelsene, og fagetaten har ingen kommentarer utover dette. Forslagsstiller opplyser i planbeskrivelsen at nærmeste barnehage ligger 300 meter fra planområdet og nærmeste barneskole er Ny-Kronborg skole ca. 900 meter fra området. Prognosene for Damsgård viser at det er behov for barnehage og det er planer om å etablere ny barnehage i Damsgårdsområdet. Prognosene for barneskole viser at i årene 2019/20 vil kapasiteten til Ny-Kronborg skole være sprengt. Det samme gjelder for Minde skole hvor de vil ha kapasitet nok frem til 2021/22. Forslagsstiller resonerer dette temaet med at det mest sannsynlig allerede i 2018/19 vil oppstå skolekapasitets utfordringer for Årstad bydel. Foreslått planforslag kan innebære en økning i barn og unge i området, og fagetaten er kjent med hvilke utfordringer videre fortetting i Årstad bydel innebærer når det gjelder tilbud av nødvendige tjenester. Fagetaten anbefaler like fullt forslaget til mindre endring vedtatt. Universell utforming Det legges i planforslaget opp til å tilfredsstille kravene i plan- og bygningsloven og byggeforskrift TEK-10 når det gjelder universell utforming. Fagetaten her ingen spesielle kommentarer på nåværende stadium i prosessen. Biologisk mangfold Biologisk mangfold og naturmangfoldloven skal kommenteres i alle saker. Forslagsstiller har ikke beskrevet om tiltaket vil ha noen virkning på naturmiljøet. Planområdet innebærer et begrenset areal hvor eksisterende bygninger tar opp hele planområdet. Tiltaket vil bidra positivt til biologisk mangfold ved etablering av takhage. Det er fagetatens vurdering at tiltaket ikke vil forringe biologisk mangfold og de interesser naturmangfoldloven er ment å ivareta, og intensjonen om en takhage vil bidra positivt dersom det blir en realitet. Side 7 av 11
Konklusjon Fagetaten slutter seg til de foreslåtte endringer og det planfaglige grepet. Etter fagetatens vurdering må imidlertid planforslaget endres på følgende punkt for å være tilfredsstillende. Bestemmelsene 1.10.1 og 2.2 suppleres med et nytt siste ledd; henholdsvis - 1.10.1: Det skal gjennomføres nødvendige tiltak for å hindre innsyn mot nabotomt, Damsgårdsveien 75. Rekkverket på takterrasse skal trekkes tilbake minst 2,70 meter fra eiendomsgrensen mot Damsgårdsveien 75. - 2.2: Det tillates maksimalt 37 boenheter. Forslaget til reguleringsendring anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Side 8 av 11
Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-14 vedtas følgende forslag til endring av reguleringsplan (detaljregulering): a. Årstad, Gnr. 158, Bnr. 83 m. fl., Damsgårdssundet Nord, Mindre endring av reguleringsplan. Arealplan-ID, vist på plankart datert/revidert 03.12.2015 b. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 26.11.2015 2. Reguleringsbestemmelsene vedtas med følgende endringer: 1.10.1: Nytt siste ledd: Rekkverket på takterrasse, bnr. 83, skal trekkes tilbake minst 2,70 meter fra eiendomsgrensen mot Damsgårdsveien 75. 2.2: Nytt siste ledd: Det tillates maksimalt 37 boenheter. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 9 av 11
Side 10 av 11
Vedlegg: Dokument Dok. nr. Fil nr. Dato (sist endret) A Plankart 11 9 03.12.2015 B Reguleringsbestemmelser 11 10 26.11.2015 C Planbeskrivelse 11 7 23.09.2015 D Merknadsskjema 11 6 23.09.2015 E Situasjonsplan 11 4 07.08.2015 F Plan, snitt og fasader 11 8 07.12.2015 G Sol og skyggeillustrasjoner 11 3 23.04.2014 H Notat 05 Arealer 11 11 26.11.2015 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201520509 Side 11 av 11