Storebrand Eiendomsfond AS

Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 2. kvartal 2010

Innhold Leder Avkastning og aksjekurs Eiendomsporteføljen Finansiering Kvartalets eiendom Markedskommentar Side 1 2 3 5 7 8

1 Leder Storebrand Eiendomsfond (Fondet) leverer et meget sterkt kvartalsresultat med en avkastning på 10,1 prosent. Fondets eiendommer er verdivurdert i juni, og dette bidrar positivt til kvartalsavkastningen. UNION Eiendomskapital AS (Forvalter) fortsetter den aktive forvaltingen av Fondets eiendommer, og flere prosjekter er igangsatt i løpet av kvartalet. Oslo Børs har hatt en negativ utvikling i 2. kvartal med en nedgang på ca. 13 prosent og er i skrivende stund ned ca. seks prosent sammenlignet med utløpet av 1. kvartal. De makroøkonomiske nøkkeltallene bekrefter en bedring av økonomien siden fjoråret, men det er fortsatt uenighet om hvor sterk veksten vil bli i de kommende årene. Utleiemarkedet for næringseiendom har bedret seg med den generelle økonomiske utviklingen. Dette viser seg både i form av antall signerte leiekontrakter, samt at oppnådde leiepriser er bedre enn det man erfarte i 2008 og 2009. Med en avkastning på 10,1 prosent, leverer Fondet meget sterke avkastningstall for 2. kvartal. Avkastningen for 1. halvår sett under ett blir ca. 8,5 prosent. Den akkumulerte avkastningen siden oppstart er også positiv med 6,4 prosent. Fondet leverer med dette en meget sterk meravkastning sammenlignet med konkurrerende eiendomsfond i det norske markedet. Med en avkastning på 10,1 prosent, leverer Fondet meget sterke avkastningstall for 2. kvartal. Det er ikke kjøpt eller solgt eiendom i løpet av 2. kvartal. I løpet av kvartalet er samtlige av Fondets eiendommer verdivurdert. Verdivurderingen viser en generell bedring av eiendomsmarkedet, samt at eiendommer med identifiserte prosjekter får en ekstra positiv utvikling i perioden. Verdivurderingen viser en generell bedring av eiendomsmarkedet, samt at eiendommer med identifiserte prosjekter får en ekstra positiv utvikling i perioden. Det er fortsatt høy aktivitet på eiendommene, og det er så langt i 2010 skrevet 37 leieavtaler med en årlig leie på ca. NOK 45 millioner. Dette representerer en leieøkning på ca. NOK 13 millioner sammenlignet med tidligere vilkår. Ledigheten i porteføljen har gått noe noe ned, og er 5,8 prosent ved utløpet av 2. kvartal. Foredlingen av Fondets eiendommer er en lang og tidkrevende prosess som begynner å bære frukter. Den sterke avkastningen gjennom 2009, og så langt i 2010, understøtter Forvalters strategi med at aktiv forvaltning av eiendomsporteføljen vil tilføre Fondet store verdier over tid. Tor Pedersen Fund Manager

2 Kvartalsrapport Q2 2010 - Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og aksjekurs Fondet leverer et sterkt kvartalsresultat med en avkastning på 10,1 prosent i 2. kvartal 2010. Fondets eiendommer er verdivurdert i kvartalet, og avkastningen er hovedsakelig et resultat av positiv verdiutvikling. Direkteavkastningen i 2. kvartal ble 1,4 prosent. Siden oppstart har Fondet levert en avkastning på 6,4 prosent. Avkastning pr. aksje Q2 2010 Direkteavkastning 1,4 % Verdiendring 8,6 % Totalt 10,1 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/ underkurs for Fondets gjeld. Tegnet egenkapital Akkumulert, og antall investorer Mill. NOK 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 504 J 250 1 405 J 2 658 J 3 926 J 4 751 J H2-05 H1-06 H2-06 H1-07 H2-07 J 801 Akkumulert 1 358 Antall investorer Aksjekurs og avkastning 2 039 Kurs 2 336 Antall 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Avkastning Oppstart 9,04 - Q2 06 10,70 9,4 % Q3 06 11,36 6,2 % Q4 06 12,15 7,0 % Q1 07 1 12,35 9,5 % Q2 07 12,73 3,0 % Q3 07 13,36 5,0 % Q4 07 13,47 0,8 % Q1 08 2 12,15-5,0 % Q2 08 11,04-9,1 % Q3 08 8,86-19,8 % Q4 08 7,01-20,8 % Q1 09 6,92-1,3 % Q2 09 6,68-3,4 % Q3 09 6,78 1,4 % Q4 09 7,81 15,2 % Q1 10 7,69-1,5 % Q2 10 8,47 10,1 % Akkumulert 6,4 % Avkastning i 2. kvartal 2010 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA (SP) ble 10,1 prosent i 2. kvartal. Pr. 30. juni 2010 var verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje NOK 8,47. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1 Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastning for Fondet i 2. kvartal ble 1,4 prosent, hvilket er i tråd med direkteavkastningsmålet pr. kvartal på ca. 1,5 prosent. Direkteavkastning for fondet ble 1,4 prosent i 2. kvartal. Verdiendring Samtlige av Fondets eiendommer er verdivurdert i 2. kvartal. Eiendomsverdiene har utviklet seg positivt siden forrige verdivurdering, og dette er hovedårsaken til en verdiendring for Fondet på 8,6 prosent i perioden. Grunnet fallende renter falt Fondets rentebytteavtaler i verdi, og bidro derfor negativt til Fondets avkastning for perioden. Avkastning siden oppstart Fondet har levert en akkumulert avkastning på 6,4 prosent siden oppstart 2. Det er første gang siden 4. kvartal 2008 Fondet kan vise til en positiv akkumulert avkastning. Aksjonærer som er interessert i å kjøpe eller selge aksjer i annenhåndsmarkedet bes kontakte Storebrand Markets på telefon 22 31 51 75. Aksjer i Fondet kan kun handles av primærinnsidere i en periode på fire uker etter at kvartalsresultatet er offentliggjort/gjort kjent for aksjonærene i Fondet. Kvartalsresultatet ansees gjort kjent tre dager etter at kvartalsrapporten er sendt til aksjonærene. Med primærinnsidere menes styremedlemmer og daglig leder i Fondet og ansatte hos forvalter UNION Eiendomskapital AS samt selskaper kontrollert av nevnte personer, som direkte eller indirekte forestår arbeid for Fondet. Primærinnsidere kan ikke handle aksjer i Fondet selv i denne perioden, dersom det foreligger innsideinformasjon om aksjer i Fondet. Definisjonen av innsideinformasjon etter verdipapirhandelloven 3-2 gjelder tilsvarende. Primærinnsidere, har i den perioden det er tillatt å handle aksjer, undersøkelsesplikt med hensyn til om det foreligger innsideinformasjon. Etter at handelen er gjennomført skal primærinnsider informere Storebrand Markets og styret i SPI. Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. 1 Inkl. utbytte på NOK 0,875 per aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK 0,68 per aksje.

3 Eiendomsporteføljen Eiendomsporteføljen består av 62 eiendommer, og har årlige leieinntekter på NOK 488 millioner. Til sammen har Fondet nå 367 leietakere. Netto-yielden på porteføljen er ca. 6, 8 prosent ved utgangen av 2. kvartal. Det er gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i løpet av 2. kvartal og denne viser en positiv verdiutvikling. Fondets levetid Fondets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Investering, forvaltning, og avvikling. Etter ca. tre år i investeringsmodus, er nå Fondet inne i forvaltningsfasen hvor fokus er maksi mering av verdien på de ervervede eiendommene. Denne fasen er planlagt å vare frem til slutten av 2012. Deretter starter en treårig avviklingsfase. Det er også mulighet for en treårig forlengelse av forvaltningsfasen dersom aksjonærene i Fondet ønsker dette. Det vil i så tilfelle bety at avviklingsfasen forskyves til begynnelsen av 2016. Ledigheten i porteføljen er redusert til ca. 5,8 prosent i løpet av kvartalet. I løpet av 1. halvår 2010 er det skrevet 37 leiekontrakter med en total årlig leie på ca. NOK 45 millioner. Leieforhold Gjennom 2009 har forvalter inngått over 70 leiekontrakter med en årlig leie på over NOK 60 millioner. Gjennom 2008 og 2009 har Fondets leieinntekter økt med ca. 13 prosent, hvorav ca. 1/3 er et resultat av justeringer i forhold til konsumprisindeksen. De resterende 2/3 er et resultat av økte leier i forbindelse med reforhandlinger av eksisterende leieforhold, samt inngåelse av nye leiekontrakter. I løpet av 1. halvår 2010 er det skrevet 37 leiekontrakter med en total årlig leie på ca. NOK 45 millioner. Eiendomsfondets levetid Eksempel på en portefølje på NOK 7,0 mrd. Mill. NOK 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Oppbygging Forvaltning Avvikling Fordeling investorer Basert på fylke Portefølje av eiendommer 16% Solid eiendomsportefølje Fondet har nå overtatt alle eiendommer, og det er ikke planlagt ytterligere eiendomskjøp. Pr. 30. juni bestod eiendomsporteføljen av 62 eiendommer med en samlet verdi på NOK 6 937 millioner. Porteføljen har et samlet areal på ca. 468 000 m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 488 millioner. Gjennomsnittlig yield 1, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,8 prosent. Det er gjennomført verdivurdering av samtlige eiendommer i Fondet i 2. kvartal. Neste verdivurdering av eiendomsporteføljen vil bli gjennomført i løpet av desember 2010. Eiendomsovertakelser Det er ikke gjennomført eiendomsoverdragelser i løpet av 2. kvartal. Det skal ikke hentes inn mer egenkapital for Fondet, og man er nå inne i forvaltningsfasen. Pr. 30. juni 2010 hadde eiendomsporteføljen totalt 367 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Hafslund ASA, Plantasjen ASA og Maske Gruppen AS. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 30 største leietakerne pr. 30. juni 2010 ansvarlige for i overkant av 50 prosent av de samlede leieinntektene i porteføljen. I et tøffere økonomisk klima er det økt risiko for flere konkurser blant Fondets leietakere. Forvalter har sterkt fokus på å minimere slike tap. Kombinert med en tettere dialog, kredittovervåkes også de største leietakerne i porteføljen. Av de totale leieinntektene stammer ca. 14 prosent fra leietakere som enten er statlige, kommunale, eller er deleiet av disse. Ledigheten i porteføljen er redusert til ca. 5,8 prosent i løpet av kvartalet. Ledigheten har i stor grad sammenheng Noter 1 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 prosent (6 mill/100 mill). 43% 7% Oslo Akershus Sør-Trøndelag Topp 10 investorer 9% 11% 14% Rogaland Møre og Romsdal Andre % andel av aksjene 1 Storebrand Liv 10,7 % 2 Henderson Indirect Property (B) 2,1 % 3 UNIFOR - Forvaltningsstiftelsen 1,1 % 4 Lørenskog Kommune 0,8 % 5 Lavo AS 0,6 % 6 State Street Nominees Ltd. All 0,6 % 7 Hedalm AS 0,6 % 8 AS Backe 0,6 % 9 Scheiblers Legat 0,6 % 10 Haslelund Bygg AS 0,6 % Andre 4 803 ulike investorer 81,7 % Totalt 100%

4 Kvartalsrapport Q2 2010 - Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen (forts) Fordeling eiendomstype 20% 3% 2% 1% 1% 1% 33% Kontor Butikk Lager Investering Annet Parkering Fordeling geografi 21,0% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Oslo 39,9% Akershus Sør-Trøndelag Hordaland Vestfold 10 11 12 13 14 15 16 17 Kontor Butikk Lager 8,8% Annet 5,0% Rogaland Østfold Nordland Telemark Vest-Agder Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper Parkering Servering 40% Servering Garasje 4,5% 1,6% 3,9% 2,6% 2,3% 7,7% 1,3% 1,0% 0,2% År Oppland Nord-Trøndelag Hedmark Troms med flere pågående prosjekter på fondets eiendommer, som nødvendiggjør at deler av eiendommene tømmes for leietakere. I tillegg til dette er også den generelle arealledigheten i markedet økt de siste kvartaler. Salg av eiendom Det er ikke gjennomført salg av eiendom i løpet av 2. kvartal 2010. Det ble derimot solgt 2 større eiendommer på slutten av 2009, Grensen 5-7 og Brennaveien 18, som begge leverte en god avkastning til Fondets aksjonærer. Det er pt. ikke konkrete salgsprosesser på Fondets eiendommer, men Forvalter vil kontinuerlig vurdere salg av eiendom. Forvalter jobber pt. med flere utviklingsprosjekter som vil bli ferdigstilt i løpet av 2010, samt de kommende årene. Det er å forvente at flere av disse eiendommene vil bli vurdert for salg når brorparten av gevinstpotensialet på eiendommen vurderes som realisert. Verdivurderinger Det er i løpet av 2. kvartal gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer. Verdivurderingene viser en oppgang i eiendomsverdier på over 2,5 prosent sammenlignet med siste verdivurdering gjennomført 4. kvartal 2009. Verdiøkningene gjenspeiler generelt bedrede markedsforhold, samt at flere av Fondets utviklingsprosjekter har utviklet seg positivt i perioden. I oppbygningsfasen har Fondet gjennomført uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Dette var nødvendig grunnet de kvartalsvise emisjonene. Når Fondet nå har gått over i en ren forvaltningsfase er det besluttet å gå over til halvårlige verdivurderinger av eiendomsporteføljen. Dette medfører reduserte kostnader for Fondet, og er hensiktsmessig i den fasen Fondet nå er inne i. Verdivurdererne estimerer markeds verdien av eiendommene om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/ oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansierings kostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. Verdivurderingene viser en oppgang i eiendomsverdier på over 2,5 prosent sammenlignet med siste verdivurdering gjennomført 4. kvartal 2009. For verdivurdering av Fondets eiendommer benyttes NEWSEC Eiendoms- Consult og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området. Investering Garasje

5 Finansiering Fondets belåning er stabil i perioden, og pr. 30. juni 2010 har Fondet en samlet gjeld på ca. NOK 5 100 millioner. Dette tilsvarer 72,3 prosent av verdien av eiendomsporteføljen ved utgangen av kvartalet. Fondets fastrenteavtaler falt i verdi i 2. kvartal, og bidro negativt til kvartalsresultatet. Fondets gjennomsnittlige rentekostnad var 5,5 prosent. Belåningsgrad Som følge av økning i Fondets eiendomsverdier er Fondets belåningsgrad redusert fra 1. kvartal 2010. Pr. 30. juni 2010 hadde Fondet totalt NOK 5 143 millioner i langsiktig gjeld. På samme tidspunkt var verdien av eiendomsporteføljen totalt NOK 6 936 millioner. Dermed var Fondets samlede belåningsgrad 72,3 prosent ved utgangen av kvartalet. Det er gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i løpet av kvartalet. Fondet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 70 prosent over Fondets levetid, men har anledning til å ha en belåningsgrad på mellom 60 og 80 prosent. Som følge av økning i Fondets eiendomsverdier er Fondets belåningsgrad redusert fra 1. kvartal 2010. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet pr. 30. juni 2010 var 5,5 prosent, inklusiv lånemargin. Dette var en økning på 3 rentepunkter fra utgangen av 1. kvartal. Fondets lånemargin er tilnærmet uendret fra 1. kvartal. Postivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 30. juni 2010 var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen pr. 30. juni var 6,8 prosent. Dermed var det et positivt yield gap 2 på 125 rentepunkter mellom Fondets netto leieinntekter og Fondets rentekostnader. Høy rentesikring Pr. 30. juni 2010 var ca. 96 prosent av Fondets langsiktige gjeld rentesikret. Forvalter vil søke å redusere andelen av gjeld som er rentesikret i tiden fremover. Før utgangen av 2010 vil rentesikringsgraden falle til ca. 68 prosent som følge av utløp av eksisternede rentebytteavtaler. I henhold til Fondets prospekt skal minimum 50 prosent av total gjeld være rentesikret. Pr. 30. juni 2010 var ca. 96 prosent av Fondets langsiktige gjeld rentesikret. Fondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Pr. 30. juni 2010 hadde Fondet inngått 26 ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 5,65 prosent inklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 2,8 år ned fra 3,1 år ved utgangen av 1. kvartal. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir som nevnt benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Fondet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig og at den løpende kontant strømmen ikke vil dekke rentekostnadene. I et marked hvor rentene faller, vil derimot rente Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Hafslund Eiendom AS 3,8 % 2 Plantasjen ASA 3,2 % 3 Maske Gruppen AS 3,1 % 4 Universitetet i Oslo 2,9 % 4 Forsvarsbygg 2,7 % 5 Skanem Moss AS 2,7 % 6 Trondheim Kommune - Helse og velferdstejensten 2,3 % 7 Carlsen Fritzøe Handel AS 2,3 % 8 Expert Norge AS 2,2 % 9 ICA Norge AS 2,1 % Andre 357 ulike leietagere 72,6 % Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK 500 400 300 200 100 0 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% 10 11 12 13 14 15 16 17 Arealledighet Oslo Rogaland Akershus Andre År 100% 1 Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjonen av «yield» i fotnote 1 på side 3. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 2. kvartal 2010. Kontor Butikk Lager

6 Kvartalsrapport Q2 2010 - Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering (forts) Belåning Det legges opp til at Fondet skal ha en belåningsgrad på 60-80 prosent, og at belåningsgraden i snitt skal være 70 prosent i Fondets levetid. Pantelån Eiendomsfondet var i oppbyggingsfasen finansiert med pantelån med en rammekreditt på NOK 1 000 millioner. Dette satt Fondet i stand til å finansiere 70 prosent av eiendomskjøpene ved trekk på denne rammen, mot pant i den enkelte eiendom eller eiendomsselskap. Obligasjonslån Eiendomsfondet vil søke å legge ut obligasjonslån med pant i deler av den totale eiendomsmassen. Fondet vil legge ut obligasjonslån fortløpende når Fondet kan oppnå konkurransedyktig prising i obligasjonsmarkedet. Rentesikring Minimum 50 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret, som beskrevet i Fondets prospekt. Eiendomsfondet vil benytte seg av rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i markedet. Dette gjøres ved å benytte rentebytteavtaler, hvor flytende renter blir byttet mot faste renter med ulike kontraktslengder. Fondets rentesikringsstrategi god kjennes hvert år av investeringskomiteen i Fondet. Yield gap 8% kostnadene ikke falle i den sikrede perioden, og investor betaler derfor en høyere rente i perioden. Rentesikringen medfører dermed en ekstrakostnad for Fondet. Denne ekstrakostnaden beregnes over avtalens levetid, og må føres som en verdiendring i Fondets regnskaper. Med høy grad av rentesikring i et fallende rentemarked vil derfor denne verdiendringen bidra negativt til Fondets avkastning. Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet pr. 30. juni 2010 var 5,5 prosent, inklusiv lånemargin. Samlet sett bidro Fondets rentebytteavtaler med NOK 32 millioner i positiv verdiendring i løpet av 2009. I løpet av 2. kvartal 2010 falt verdien av Fondets rentebytteavtaler med ca. NOK 24 millioner, og dette bidrar dermed negativt til kvartalsresultatet. Verdien av rente bytteavtalene vil variere fra kvartal til kvartal, og vil følgelig være et bidrag til at Fondets VEK varier selv i kvartaler uten verdivurdering av Fondets eiendommer. Lånevilkår Fondet har konkurransedyktige lånebetingelser sammenlignet med dagens markedsvilkår. Forvalter har hatt god dialog med sine lånegivere gjennom de urolige tidene i 2008 og 2009, og har ikke vært i brudd med sine lånebetingelser. Forvalter har fokus på å oppnå lavest mulig finansieringskostnader, samtidig som det er viktig at det er tilstrekkelig fleksibilitet til å gjennomføre Fondets strategi for de kommende årene. Avdragsstruktur Fondets langsiktige gjeld har ingen signifikante avdrag eller forfall før 2011. Første låneforfall er i 2. kvartal 2011, da et av obligasjonslånene med en totalramme på NOK 500 millioner skal innfries. Forvalter vil i tiden frem til forfall arbeide med å refinansiere Fondets gjeld. Innledende diskusjoner med potensielle lånegivere er så langt positive, og Forvalter vil søke å ha en løsning for refinansieringen i god tid før 2. kvartal 2011. 7% 6% 5% 4% I løpet av 2. kvartal 2010 falt verdien av Fondets 3% 2% 1% 0% rentebytteavtaler med ca. NOK 24 millioner. Q2-06 Q3-06 Q4-06 Q1-07 Q2-07 Q3-07 Q4-07 Q1-08 Q2-08 Q3-08 Q4-08 Q1-09 Q2-09 Q3-09 Q4-09 Q1-10 Q2-10 Yield Rentekostnader Yield gap Kilde: Storebrand Eiendomsfond

7 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Kirkegata 32 i Oslo kommune. Eiendommen ble kjøpt i 2007 med en klar strategi om å gjennomføre en totalrehabilitering, og deretter reutleie arealene til markedsmessige betingelser. Rehabiliteringen ble ferdigstilt i 2009, og eiendommen er i dag fullt utleid til 5 leietakere. Eiendommen har hatt en betydelig verdiøkning fra kjøpetidspunktet. Eiendomsbeskrivelse Eiendommen er meget sentralt beliggende i Kirkegata 32, med umiddelbar nærhet til Karl Johans gate. Området er et attraktivt handels- og kontorområde i Oslo sentrum, og offentlig kommunikasjon er ivaretatt med Oslo Sentralstasjon beliggende ca. 350 meter fra eiendommen. Kirkegata 32 fremstår etter rehabiliteringen som et moderne og funksjonelt kontorbygg. Rehabiliteringen omfattet tekniske installasjoner og generell overflatebehandling, i tillegg til at montering av ny heis er igangsatt. Totalt er bygget på ca. 3 500 m 2 hvor brorparten er kontorarealer, og en noe mindre andel med handelsarealer på gateplan. Kirkegata 32 fremstår etter rehabiliteringen som et moderne og funksjonelt kontorbygg. Største leietaker er Tennant Forsikring, som representerer ca. 38 prosent av årlig husleie. Verdiutvikling Eiendommen ble kjøpt i siste del av 2007 og eiendomsmarkedet har generelt hatt en svak utvikling siden dette tidspunktet. Som følge av rehabiliteringen og reutleien, har derimot Kirkegata 32 opplevd en kraftig verdiøkning siden kjøpetidspunktet. Strategien for eiendommen har således vært vellykket, og tilført verdier til Fondet i eierperioden. Da eiendommen er fullt utleid på relativt lange leiekontrakter er det begrenset utleierisiko på eiendommen. Leietakerne har også solid økonomi, hvilket gir økt trygghet for den løpende kontantstrømmen på eiendommen. Leietakere Eiendommen er i dag fullt utleid fordelt på 5 ulike leietakere. Største leietaker er Tennant Forsikring NUF, som representerer ca. 38 prosent av årlig leieinntekt. Tennant er et heleid datterselskap i Gjensidigekonsernet, og representerer således en meget solid leietaker. Nest største leietaker er Kilroy Travels AS som representer ca. 20 prosent av den årlige leieinntekten på eiendommen. Kilroy leier både kontor- og butikkarealer i eiendommen, og har levert sterke økonomiske tall de siste årene. I tillegg til ovennennevnte leietakere huser eiendommen IT-selskapet IXD AS og forsikringsselskapet Interance Holding AS.

8 Kvartalsrapport Q2 2010 - Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar Siden forrige kvartalsrapport har de lange rentene falt ca. 30 basispunkter og yield-gapet har blitt stadig mer attraktivt. Data fra Eiendomsverdi Næring for andre kvartal bekrefter nok en gang at leieprisene har passert bunnen og eiendomsselskapene, liv- og pensjonsselskapene og private investorer har økt sin andel av kjøpene. 1% Totalomsetning i Norge Mrd. NOK 70 60 50 40 30 20 10 15 22 44 68 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010E 53 Kilde: UNION / DnB NOR Næringsmegling 28 Totalomsetning i Norge pr. 2010 Fordelt på ulike investorer 5% 37% 4% 1% 2% Kilde: UNION 9% 6% 48% Hotel NOK 16 MRD Internasjonale investorer Eiendomsselskap Syndikeringsaktører Private investorer Totalomsetning i Norge 2010 Fordelt på type eiendom NOK 16 MRD 29% Lager 22% 23% Livselskap Kontor 15 14% 30 Bruker av eiendommen Andre Norske fond Økonomi Etter sommeren har bankene gjort mindre nedjusteringer av sine prognoser for internasjonal og norsk økonomi. I Norge er det særlig privat konsum som har hatt en lavere veksttakt enn forventet. Nordea sine prognoser antyder at vi på slutten av 2011 går fra svak til normalisert vekst. Eksporten av tradisjonelle varer er ventet å stige ca. fem prosent i år og oljeinvesteringene snur opp fra neste år og stiger med anslagsvis 12 prosent i 2011 og 10 prosent i 2012 i følge Nordea. Leien i kontorbygg justeres vanligvis med Konsumprisindeksen (KPI) og det er ventet at inflasjonen blir 2,3 prosent i år, 1,3 prosent neste år og 2,1 prosent i 2012. Renter og finansiering Fra høsten i fjor har det blitt klart bedre muligheter for lånefinansiering og konkurransen mellom bankene fungerer godt. I august gjennomførte UNION sin kvartalsvise undersøkelse mot de antatt ni største bankene på utlån til næringseiendom. Samtlige banker er interessert i å vokse på utlån til næringseiendom, og spesielt til kjøp av eiendom med lange og sikre leieinntekter. Gjennomsnittelig minimumskrav til egenkapital i et standard trygt kontorkjøp i Oslo sentrum har blitt redusert fra 27 prosent i 2. kvartal til 24 prosent i 3. kvartal. Fem banker har gitt eller tilbudt lån etter påske hvor kravet til egenkapital har vært under 25 prosent. Tyngden av utlån gis imidlertid med et minimumskrav til egenkapital på 29 prosent i følge undersøkelsen. Gjennomsnittelig bankmargin i trygge kontorprosjekter, har gått ned fra 161 basispunkter i 1. kvartal og 155 punkter i 2. kvartal til 141 punkter nå. Syv banker har gitt eller tilbudt lån med en margin over Nibor på 135 punkter eller lavere. Synkende rentenivåer bidrar også til at finansieringen av nye eiendomskjøp blir gunstigere. Salgsmarkedet Siden medio juni har UNION notert 19 omsetninger over NOK 50 millioner og hittil i år er det notert 62 større salg som samlet summerer seg til NOK 20,6 milliarder. Syndikeringsaktørene er fortsatt den viktigste kjøpergruppen, men eiendomsselskapene, liv- og pensjonsselskapene og private investorer har økt sin andel av kjøpene. UNION sin overvåking av salgsmarkedet viser at det fortsatt primært omsettes eiendommer som tilbyr lange og sikre leieinntekter. Det er denne typen eiendommer som syndikeringsaktørene og bankene foretrekker. Imidlertid kan vi stå overfor et trendskifte. Et stadig mer attraktivt yield-gap har erfaringsmessig potensial til å øke appetitten til eiendomsaktørene. Aktører som kan stille sikkerhet med en eiendomsportefølje (fond, eiendomsselskap, liv- og pensjonsselskap etc.) er i en helt annen posisjon til å kjøpe eiendom med mer ordinær gjenværende løpetid på leiekontraktene (fem år) og dermed vil salgsmarkedet for ordinær eiendom etter hvert kunne få et betydelig høyere salgsvolum. Yield-nivå UNION vurderer per ultimo august yieldnivåene til å være stabile i forhold til andre kvartal. Svekkede konjunkturutsikter oppveies av lavere rentenivåer. Primeyield kontor vurderes å ligge på 6,1 prosent, men prisingen kan bli høyere ved salg av eiendommer med spesielt lange leiekontrakter. For logistikk/industri vurderes prime-yield til syv prosent og Handel Annet Kilde: UNION

9 tilsvarende seks prosent for nr. 1 kjøpesentre. UNION Fondsindeks opp 3,6 prosent i første kvartal UNION Fondsindeks er en indeks for avkastning i norske eiendomsfond med investeringer i næringseiendom i Norge. Fondene er vektet i forhold til verdijustert egenkapital. Indeksen indikerer en oppgang på fire prosent fra 4. kvartal 2009 til 1. kvartal 2010. Børs fortsatt urolig børsutvikling Utviklingen på børsen er stadig volatil og per 25. august har både eiendomsindeksen og hovedindeksen på Oslo børs gått ned med seks prosent siden forrige kvartals rapport. Eiendomsindeksen er nå 69 prosent over bunnen 1. april i fjor, men likevel 59 prosent under toppen i november 2007. Avkastning på investeringer i næringseiendom Tall fra IPD viser en ugiret totalavkastning for 2009 for næringseiendom generelt på 4,8 prosent og fire prosent for kontor spesielt. Neste oppdatering fra IPD kommer vinteren 2011. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum På tross av nedjusterte vekstprognoser for norsk økonomi viser data knyttet til kontorleiemarkedet en positiv utvikling. Arealledigheten er redusert fra 7,5 prosent i mai til syv prosent i august. Data for ledige kontorstillinger på Finn.no, og antall registrerte ledige hos NAV Oslo innen kontoryrkene, tyder stadig på at kontorsysselsettingen i hovedstaden har snudd opp. Videre viser leieprisdata fra Eiendomsverdi Næring for 2. kvartal at leieprisene har hatt en stigende tendens fra bunnen i tredje kvartal i fjor. UNION forventer fortsatt en svak stigning i leieprisene i det korte bildet. Bergen, Trondheim og Stavanger Arealledigheten i Bergen, Trondheim og Stavanger ligger i intervallet fem til åtte prosent. I følge ekspertpanelet til Dagens Næringsliv er leiepristendensene per juni stabil i alle de tre byene. Handel raskere leieprisvekst enn KPI HSH sine prognoser fra juni innebærer en forventet stigning i handelsvolumet i Norge på fem prosent i år. I følge Kvarud Analyse steg kjøpesenteromsetningen med 3,3 prosent i årets syv første måneder og i følge SSB har detaljhandelen hittil i år gått opp med 2,5 prosent. For handelseiendommer er leien typisk delvis omsetningsbasert og for andre kategorier som kontor justeres den løpende leien vanligvis med konsumprisindeksen (KPI). På tross av nedjusterte prognoser for privat konsum tilsier anslagene fortsatt ca. en prosent raskere vekst enn KPI for både 2011 og 20012. Det ligger således fortsatt an til noe raskere løpende leieprisvekst for handelseiendom. Renteutvikling 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Markedsleie og utleiegrad NOK 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Q1-07 Q2-07 Q3-07 Q1-08 Q2-08 Q4-08 Q1-09 Q2-09 Q4-09 Q1-10 Q2-10 3-måneders NIBOR-rente 10-års swap-rente Kilde: UNION Yield gap 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 Yield 10-års swap-rente Yield gap Kilde: UNION 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 Q1-10 Utleiegrad kontor (%) Markedsleie pr. kvm. prestisje Kilde: UNION Q1-10 Q2-10 Utleiegrad 100% 98% 96% 94% 92% 90% 88% 86% 84% Q2-10

Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Bolette brygge 1, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, Telefon 23 11 69 00, www.union.no nr. 81570-B