Kommunedelplan for Stavanger sentrum

postmottak.kbu@stavanger.kommune.no Vår ref Deres ref Dato 28.09.2016 Kommunedelplan for Stavanger sentrum På vegne av sameiet Straen Terrasse, med 84 boenheter, har vi følgende merknader til forslag til ny sentrumsplan for Stavanger: Overordnet: Verdigrunnlaget: 1. Det er et stor fokus i kommunedelplanen på å finne muligheter og lokaliseringer for å øke utbyggingsarealet i Stavanger sentrum. I sær er det fokus på å få inn arealer som kan benyttes av store bedrifter. Vi savner et helhetlig bilde hvor nye utbyggingsområder settes inn i en sammenheng med infrastrukturelle tiltak, utvikling av møteplasser, samt en helhetlig visjon av det fremtidige Stavanger. Hva er Stavangervisjonen som ønskes skapt med denne planen som virkemiddel? 2. Strategien for planen er å tilby nye arealer til næring og boliger. Vi savner et verdigrunnlag i bunnen av planen, som ivaretar kvaliteten til de som allerede bor og jobber i sentrum. Hvordan fortette og samtidig ivareta disse kvalitetene? Hvordan bygge nytt uten å ta uforholdsmessig mye lys, sol og utsikt fra eksisterende boliger? Hvordan øke trivsel og sikre verdier? Hvordan legge forholdene til rette for at de som allerede bor i sentrum vil fortsette å bo i sentrum? 3. Strategien for ivaretakelsen av andre eksisterende kvaliteter: Gamle Stavanger, Konserthuset, kaifronten, siktlinjer og byrom/landskapsrommet Vågen: Hvilke kvaliteter er `hellige `i Stavanger utover middelalderbyen? Hva er viktig for å beholde for å styrke Stavangers identitet? Hva kan ikke røres, og hva kan ofres? Hvordan forholde seg til gamle Stavanger og kaifronten? Hvordan skape nytt uten at viktige kontaktpunkt og siktlinjer ødelegges? En identifisering av disse kvalitetene, sammen med en strategi for ivaretakelse ville vært et nyttig verktøy for planleggerne og beslutningstakerne, men også for alle videre brukere av planen, kanskje de neste 20 årene. LINK arkitektur AS Kvitsøygata 10, 4014 Stavanger www.linkarkitektur.no Org.nr. NO 975 999 726 / Bankkonto nr. 8601 42 52330

Vi vil se særskilt på forholdene rundt det planlagte høyhuset ved utenriksterminalen, med benevnelse A7a i sentrumsplanen, da dette prosjektet vil berøre beboerne i Straen Terrasse mer enn noe annet tiltak i planen. Brukermedvirkning: Det er lagt stor vekt på brukermedvirkning i planen, politikerne, næringsforeninger, 3D-modeller med videre er tatt i bruk. Vi savner imidlertid en brukermedvirkning i forhold til eksisterende beboere i byen. Stavanger har mange sentrumsnære boligområder. Kunne beboerne her ha kommet mer på banen ved utvikling av sentrumsplanen? Ta vare på beboerne i byen, burde vært et mantra, en del av verdigrunnlaget for sentrumsplanen. Hvordan gjøre sentrum attraktiv å bo i, og hvordan gjøre sentrum til et godt nærmiljø for beboerne i byen? Hvordan gi beboerne en trygghet på at etablerte kvaliteter er identifisert og vil bli ivaretatt også i fremtiden. For beboerne i Straen Terrasse er det især ett moment i sentrumsplanen som vekker bekymring: Høyhuset, som er plassert i enden av utenriksterminalen, mot det nye konserthuset. Vi vil nå belyse dette fra noen viktige sider. Virkning i landskapsrommet Vågen: Illustrasjon fra nordsiden av Hall Toll Et høyhusa ved utenriksterminalen vil få en meget viktig posisjon i byrommet Vågen, i kraft av sin størrelse og plassering. Bygget vil overgå Stavanger konserthus i høyde, og den vil overgå bebyggelsen i gamle Stavanger både i høyde og bredde. Høyhuset vil tette utsikten mot gamle 2(10)

Stavanger fra sjøsiden, og skape en barriere mellom sjøen og bebyggelsen i skråningen bak. Kontakten mellom gamle Stavanger og sjøen svekkes vesentlig på permanent basis. Manglende innhold: Bygningen vil bli en av de mest iøynefallende bygningene i Stavanger. Hvilken funksjon er verdig en slik plassering? Vi kan ikke se en vurdering av innholdet til en slik majestetisk plassering i sentrumsplanen. Uteleielokaler til privat næringsvirksomhet? Boliger? Dansens hus? Noe for fellesskapet, eller noe som utelukkende vil gi privat gevinst? Vi etterlyser en refleksjon rundt innholdet som kan fylle en så viktig bygningen, en god sammenheng mellom funksjon og den monumentale plasseringen, hadde kunne gitt en kredibilitet til forslaget, som nå mangler. Bjergstedbukten: Kommunens stedsanalyse for Bjergsted fra 2000 viser at høyhuset er plassert ved en viktig åpning i landskapsrommet øst vest, og samtidig midt i siktlinjen med fjernvirkning mellom konserthuset Vågen Torget/Domkirken. Dette var kanskje ikke hensikten? Bjergsted-visjonen og Blå promenade har etablert visjoner for kvalitet langs sjøen i Stavanger sentrum. De presenterte grøntområdene langs kaikanten fremstår fragmentariske og lite troverdige. Vi etterlyser en mer visjonær plan for sjørekka og kaifornten. Hvordan skape liv her? Hvilke aktiviteter passer her? Hvordan forholde seg til vanskelige solforhold? Hvordan skape en god kontakt med sjøen? Hvordan binde denne delen av sentrum sammen med resten? Hvordan gjøre kai-kanten interessant? Vil det kunne vokse planter her, eller bør det satses på andre miljøskapende elementer? 3(10)

Lekeplass for barn er kanskje ikke gunstig så nær vannkanten, men hva med aktiviteter for større barn? Eneste tilbud til litt større barn i byen er geoparken. Vestsiden av Vågen har ingen tilbud. Noe av det fine ved plasseringen av konserthuset og dets utforming, er forbindelsen mellom konserthuset og torget og domkirken. Høyhuset vil bryte denne forbindelsen. Konserthuset: Forholdet til det nye konserthuset satt i sammenheng med det nye høyhuset er interessant. Konserthuset er et signalbygg. Vårt nyeste. Og viktig i bybildet. Høyhuset vil bli et signalbygg, men uten et innhold som gagner fellesskapet. Dette bryter med en sosialdemokratisk tradisjon. Høyhuset er lagt så å si i inngangspartiet til konserthuset, men uten å ha noen tiltenkt funksjonell funksjon som kan knyttes til konserthuset eller til dansens hus. Tvert imot er høyhuset tenkt til utleie av kontorarbeidsplasser. Det nye høyhuset konkurrerer visuelt med konserthuset, og lager en visuell blokade langs sjølinjen. Vågen er en del av Stavangers viktigste visuelle byrom, med en karakteristisk profil av skråningen fra sjøen og opp mot Rudlå. Denne profilen vil brytes av høyhuset. Er dette en riktig utvikling av Vågen? Det er vanskelig å forstå at dette er et positivt bidrag til byen. Og det er vanskelig å se en respekt for signalbyggene i byen. Plassene: Plassen foran konserthuset og langs kaien er byrom med iboende ressurser. Disse mellomrommene brukes til konserter og strandvolleyball i vår tid. Bruken vil kunne varieres over tid. Dette er en ressurs til fellesskapet Stavanger by, som vil forsvinne ved en gjenbygging og privatisering av 4(10)

havnefronten. Det hadde vært positivt om plassene kunne gis et innhold som stimulerte til økt bruk, uten at det gikk på bekostning av bruken til felles stor-arrangementer. Bebyggelsesstruktur: - Høyhuset bryter med det etablerte bebyggelsesmønsteret i langs Vågen og i landskapsrommet, som gjennom flere hundre års utvikling er gjennomført med en gradvis terrasseringen av bygningene, strukturert av landskapsformen. - Horisontalt er bryggekanten tradisjonelt bebygd med brygger, orientert mot sjøen, to etasjer pluss saltaket loft. Dette gir en karakteristisk struktur, samtidig som den lar bebyggelsen bak synes og får utsyn og sol. - Høyhus er et historieløst valg i forhold til den historiske bebyggelsesstrukturen, og den - Snitt igjennom Vågen. Tegning av T.B Kielland fra «Stedsanalyse Stavanger» 1996 Lokalt: Høyhuset medfører lokalt uheldige konsekvenser på flere nivåer: Lys og mørke: For beboerne i Straen Terrasse betyr høyhuset at lys- og utsiktsforhold reduseres. Bebyggelsen ligger i østvendt skrånende terreng. Dette betyr av solforholdene er gode om morgenen og midt på dagen, mens den lave kveldssolen fra vest forsvinner tidlig. Å 5(10)

etablere et høyhus øst-sydøst for boligene er uheldig i forhold til lys- og utsiktsforholdene til de bakenforliggende boligene. Tilpasning: Ved utformingen av Straen terrasse ble det lagt stor vekt på tilpasning mot den eksisterende bebyggelsen i gamle Stavanger, både i forhold til volum-tilpasning og i forhold til å ikke påføre uheldig skyggevirkninger på de gamle boligene. Dette var en lang og omfattende prosess, med stor brukermedvirkning, som har gitt gode resultater, som står seg godt 15 år etter ferdigstillelse. 6(10)

Illustrasjonen viser utsikten fra konserthuset mot Stavanger domkirke Denne tilpasningen og hensynstakningen til omgivelsene kan vi ikke gjenkjenne i forslaget til høyhus.høyblokken vil gi en varierende barriereeffekt fra boligene bak. I illustrasjonen under ses høyblokken vinkelrett på ifra en balkong, der den vil fremstå slankest. Ifra siden, fra gamle Stavanger, vil høyblokken derimot fremstås bredere, da du får med begge sidene, og barrierevirkningen vil øke. Videre frykter vi at høyhuset i til syvende og sist vil få et mye større volum. 7(10)

Illustrasjonen viser hvordan høyhuset vil stenge igjen uterommet mellom boligene i Straen terrasse Høyhusets areal: Er grunnflaten for liten? Høyhuset er avhengig av en kjerne med heis og trapperom. Det er avsatt et fotavtrykk på bygget på ca 12,5 x 19 meter. Dette gir en grunnflate på 237 m2. En heis og trappekjerne utgjør ca 32 m2 inkludert vegger. Videre vil ytterveggene av bygget ta opp ca 20 m2. Hver etasje må ha toaletter, bøttekott og sjakt. Dette utgjør i alle fall 15 m2 per etasje. Da sitter man igjen med rundt 170 m2 per etasje som skal dekke arbeidsplasser, garderobe, gangsoner, skillevegger, møterom, pauserom mm. En annen utregningsmåte viser at BRA vil bli ca 210 m², BRA-S ca 170-190 m² pr etasje, sammenlagt på 8 etasjer gir ca1500 m² BRA-S, dvs salgbart bruksareal. 1500m² er ikke mange kvadratmetere vunnet, i forhold til det rommet høyhuset vil ta opp i bybildet. Vi leser av planforslaget et ønske om å gi plass til et høyt og slankt punkthus. Som arkitekter vet vi hvor vanskelig det kan være å få til. Høyhus er en kostbar og lite arealeffektiv byggeform. Høyhuset gir store fasadeflater i forhold til grunnflatene, hvilket gir en bygningskropp som kommer dårlig ut energieffektivt. Vi vet at kravet til økonomisk gevinst ved utbygging er stor, en utbygger vil måtte 8(10)

trenge en gevinst av investeringene som legges til grunn. Her vil grunninvesteringene i tomten være høye, bl.a ved vanskelige fundamentering i marine og utfylte masser. I en slik prosess vil kravet til økt grunnflate fort komme inn. Av erfaring vet vi også at det er vanskelig å leie ut bygg som har såpass lite areal fordelt på så mange etasjer. Følgende av økt grunnflate vil være økt volum, bygningskroppen vil fremstå som `stutt-tjukk` istedenfor høyt og slankt, og de negative effektene av skjerming og skyggelegging av omgivelsene vil øke. Tilsvarende vil et ønske om å øke antall etasjer fra 8 til flere, gi krav til egen brannheis, som igjen vil øke areal avsatt til kjerne, medførende økt grunnflate, som igjen vil gi økt volum. Dersom et høyhus skulle tillattes, er det viktig at det settes restriksjoner i forhold til fremtidige ønsker om økt grunnflate og økt høyde. Maks kotehøyde er ikke oppgitt på plankartet, dette er en opplysning vi hadde satt pris på å få, både i forhold til en fremtidig evt bygging av høyhuset, og for å kunne forholde oss til en fastsatt høyde som en faktaopplysning å forhold oss ved den offentlig utleggelsen av planen. Andre miljømessige tiltak i området rundt konserthuset: Vestsiden av Vågen er preget av aktivitet knyttet til arrangementer i konserthuset, trafikk knyttet til cruise-skip og dansens hus og lite annet. Det er få aktive fasader med publikumsrettet virksomhet, lite gangtrafikk og liv. Områdene er mørke, ofte folketomme og kan oppleves skumle om natten. Amfiet foran konserthuset er flott og påkostet, og dessverre ofte uten liv. Uteservering vil kunne gi bruk og liv utover konsertarrangementene. Kommunal avgift: Vi er blitt gjort oppmerksom på at restauranten i konserthuset er pålagt å betale for bruk av grunnen utenfor konserthuset, på lik linje med restaurantene inne i Vågen som har uteservering langs fortauene. Denne avgiften til Stavanger kommune er så høy at konserthusets restaurant ser seg nødt til å minimere sin uteservering for å ikke tape penger. Det er ønskelig å ha liv i utearealene rundt konserthuset. Det skaper et positivt miljø, folk trekker folk, og det øker sikkerheten i området at det er mennesker ute. Her står avgiften til kommunen i veien for en positiv utvikling. Dette antar vi er utilsiktet. Det er urimelig å behandle indre vågen og ytre vågen likt. Vi ber om en justering i avgiftsberegningen, økt bruk av utearealene kan være med på å skape liv og bruk av flotte utearealer i en bydel preget av få samlingspunkt og få tilbud i forhold til servering, bevertning og møteplasser. Oppsummering: - Et høyhusa ved utenriksterminalen vil få en viktig posisjon i byrommet Vågen, i kraft av sin størrelse og plassering. Bygget vil overgå Stavanger konserthus i høyde, og den vil overgå bebyggelsen i gamle Stavanger både i høyde og bredde - Høyhuset blir et signalbygg, uten at dette er begrunnet med en tilsvarende viktig funksjon og innhold 9(10)

- Høyhuset reduserer sol og utsiktsforholdene for beboerne i Straen terrasse og gamle Stavanger - Høyhuset bryter med bebyggelsesstrukturen langs kaifronten - Høyhuset bryter med etablerte høyder, som fra gammelt av ivaretar amfiet og terrasseringen i landskapssnittet, der alle har lys og utsikt - Vi mener at Høyhuset bør fjernes fra sentrumsplanen - Vi mener at Mellomrommene langs kaien må gis et innhold som skaper aktivitet, mens de samtidig kan bevare sin ressurs som arena for midlertidige arrangementer. Konklusjon: En aktiv brukermedvirkning, som inkluderer og inviterer eksisterende beboere i sentrum, ville kunne gitt verdifulle innspill til planen og skapt verdifull opplevelse av trygghet på at eksisterende verdier er sett og vil bli ivaretatt i Stavangers videre utvikling. Høyhuset A7a er uønsket av Straen Terrasses 84 boenheter. Ulempene er store, uten at det er redegjort for hvorfor et høyhus skal gis denne viktige plassen i byrommet. Stavanger kommune bør spørre seg selv om det er ønskelig at 1500m² næringsareal skal ta en så stor og viktig plass, på bekostning av kvaliteter for så mange av byens beboere. På vegne av Straen terrasse Borettslag Med vennlig hilsen Liv-Kristine Rud LINK arkitektur AS 10(10)