Merknad til kommuneplanens arealdel Bergen Ønsket soneendring for Storaneset, Arna: fra Ytre Fortettingssone til Byfortettingssone 2:

Transkript

1 Merknad til kommuneplanens arealdel Bergen Ønsket soneendring for Storaneset, Arna: fra Ytre Fortettingssone til Byfortettingssone 2: Vi viser til kommuneplanens arealdel (KPA) som ligger ute til offentlig ettersyn og sender på vegne av Storaneset 12 AS/ Storaneset 32 AS, begge v Frode Hølleland merknad til planarbeidet. Storaneset 12 as er grunneier av gnr. og Gnr 286, Bnr 214, , 462. Tomteeier ønsker i samarbeid med øvrige tomteeiere på Storaneset å komme med merknad til kommuneplanens arealdel. I forslag til ny KPA ligger området i ytre fortettingssone, med foreslått utnyttelse mellom 30 % BRA til 100 % BRA. Merknadsstiller ønsker at området inkluderes i byfortettingssone 2, der det åpnes for en høyere utnyttelsesgrad. Forslag til justering av formålsgrensene er vedlagt. Område har svært gode kvaliteter for bolig, men det er også et fungerende næringsområde med mange arbeidsplasser som byen og også Arna trenger. Tomteeier ønsker derfor å tilrettelegge for en trinnvis overgang til bolig og mykere næring. Vi mener en økt utnyttelsesgrad for området er nødvendig for å sikre kommunens målsetning om vekst og fortetting i Arna. Arna bydel har i dag få klargjorte arealer for ny boligbygging, særlig etter at utbyggingen i Vårheia ble innstilt. En eventuell

2 utfylling i indre Arnavågen har et høyt konfliktnivå, og en utfylling vil ha en setningstid på 20 år før den er klargjort for bygging. Storaneset ligger mindre enn 1km fra Sentrumskjernen og kan klargjøres for boligbygging innen kort tid. En reguleringsprosess vil kunne gjennomføres med et lavt konfliktnivå ettersom det er få, samordnete tomteeiere. Dagens luktende industri, støyende skraphandel og arealkrevende lager passer ikke inn i det sentrale Arna, og en transformasjon til bolig, kontor og mykere næring vil bli godt mottatt av lokalsamfunnet. En Til En Arkitekter har som plankonsulent for Storaneset 12as/ Storaneset 32 as avholdt oppstartsmøte, og Plan- og bygningsetaten har anbefalt oppstart av reguleringsplanarbeid. (kommunens ref ) Planetaten stadfester Storanesets gode boligkvaliteter i oppstartsnotatet, og understreket viktigheten av å tilrettelegge for en kombinasjon av bolig og næring/ arbeidsplasser, noe som også er i tråd med tomteeiers intensjoner. I motsetning til intensjonsskisser utarbeidet for Indre Arnavågen, ønsker man på Storaneset å tilrettelegge for en mer moderat profil i tråd med stedets naturlandskap. Tomteeiers målsetning er å bygge urbant og tett, men med fokus på kombinasjon av bolig og arbeidsplasser vevd sammen med grøntarealer og små og store møteplasser. Vi mener tomten vil være tjent med å ligge i byfortettingssone 2 for å ivareta en urban utbygging som reflekterer tomtens sentrale og unike plassering. Nødvendig med økt areal for å gi området en nødvendig tetthet. Vi ser at en endring av sone vil bidra til det nødvendige økonomiske fundament i utbyggingen som kan ivareta tiltakshavers intensjoner. Følgende argumenter taler for at området bør ligge i byfortettingssone 2:. Sentral plassering Tomten ligger under 1km i luftlinje fra Arna Stasjon, med gåavstand til busstopp. Tomten ligger sentralt i forhold til forbindelser mot nord (Garnes) Det er under utarbeidelse planer for gang- og sykkelsti som vil passere i umiddelbar nærhet til Storaneset. Reguleringsplan for Storaneset inkluderer bro over Arnavågen til Holmen som muliggjør en sammenknytning av indre Arnavågen. Storaneset ligger med kort avstand til barnehage, barneskole, ungdomskole, gymnas og idrettsanlegg.

3 . Gode boligkvaliteter Storaneset ligger sydvest- vendt, med gode sol- og utsiktsforhold. Kort avstand til sjø og rekreasjonsområder (Holmen, strand syd på Storaneset, grøntsone langs hele strandlinjen, marina, kai) Ferdig planert tomt muliggjør god utnyttelse og tilgjengelige uteareal med lave grunnkostnader. Stor høydeforskjell mot øst muliggjør stor høyde på bygg langs Garnesbanen uten at dette kommer i konflikt med bakenforliggende boliger eller solforhold.. Lavt konfliktnivå En reguleringsprosess vil kunne gjennomføres med et lavt konfliktnivå ettersom det er få, samordnete tomteeiere. Dagens luktende industri, støyende skraphandel og arealkrevende lager passer ikke inn i det sentrale Arna, og en transformasjon til bolig, kontor og mykere næring vil bli godt mottatt av lokalsamfunnet.

4 . Stabil grunn/ kort tidsperspektiv Øyrane torg synker fremdeles, og senteret er kun 3 etasjer. Kommunens rapporter konkluderer med at en utfylling vil trenge opptil 20 år for å stabiliseres. De planlagte høybygg vil kreve omfattende grunnarbeider, og kostnadene med fundamentering på ustabil grunn er meget høy, ref. ADO og Sandviken. Utbyggingen i Indre Arnavågen vil altså innebære uforholdsmessig høye tilleggskostnader, og vil være en utfordring i et for Arnas boligmarked som skal konkurrere med en omfattende fremtidig fortetting i Bergen sentrum. På Storaneset er tomten av stabilt fjell, og kan utbygges umiddelbart uten fordyrende grunnarbeider.. Miljøvennlig Et mer miljøvennlig alternativ til den foreslåtte massive utbyggingen i Arnavågen hvor krevende grunnforhold vanskeliggjør høy byggehøyde En transformasjon avstedkommer ingen skadelige utfyllinger Luktende industri, støyende skraphandel og arealkrevende lager kan enkelt flyttes til mer passende lokasjoner ettersom erstatningsareal for dagens næringsvirksomhet finnes i umiddelbar nærhet. (Mellom Toro/ Asko tomten) Indre Arnavågen er en terskelfjord, og en utfylling vil avstedkomme store miljømessige konsekvenser.det synes meningsløst å igangsette slik omfattende utfylling når Arna har et område på størrelse med Aker Brygge i umiddelbar nærhet til sentrum.

5 Kart som viser mulig utfylling- Fra kommunens utredning. Størrelse Storaneset er ca 90 mål. Av dette er tomtearealet ca 70 mål. Med en moderat utbygging kan man se for seg en fremtidig bygningsmasse med kombinasjon park, bolig og arbeidsplasser på m2.

6 . Trinnvis utbygging Område har svært gode kvaliteter for bolig, men det er også et fungerende næringsområde med mange arbeidsplasser som byen og også Arna trenger. Tomteeier ønsker derfor å tilrettelegge for en trinnvis overgang til bolig og mykere næring. Det arbeides i reguleringsplanen med en løsning som ivaretar muligheten for å transformere Storaneset i trinn, slik at arbeidsplasser og næringsvirksomhet kan bevares uten å gå på bekostning av boligutbygging. Dette muliggjøres ved å etablere en felles grå og blågrønn infrastruktur i parameteren av tomten, og videre utvikle tomt for tomt med et mangfoldig bolig- og næringstilbud. En trinnvis utbygging vil kunne absorbere boligbehovet i porsjoner tilpasset etterspørselen i, uten å være avhengig av å ofre omliggende arbeidsplasser.. Friområder/ marina Området har godt potensial til å utvikles til friområde, med strandsoner, badeplass og lekeplass. Det er to strender i umiddelbar nærhet, dersom det samtykkes til ønske om bro over Arnavågen: Hegglansviken syd på Storaneset, og «Holmen» på vestsiden av Arnavågen. På Storaneset ligger også marinaer og kaier med stort potensial for sjøsport maritime aktiviteter for lokalbefolkningen.. Dypvannskai Kaien ytterst på Storaneset kan få en signifikant rolle for fremtidig offentlig transport langs sjøveien dersom tung båttrafikk i indre Arnavågen ikke er ønskelig. Kaien kan vise seg viktig i relasjon til båtturisme og reiseliv/ fjordcruise for regionen.

7 . En sammenhengende blågrønn infrastruktur En utvikling av Storaneset innebærer en sammenhengende gang- og sykkelforbindelse med gangbro over Arnavågen, som muliggjør en sammenhengende gang- og sykkelforbindelse rundt hele indre Arnavågen. Dette vil bidra til å binde sammen øst- og vestsiden av Arna, og vil gi gode, miljøvennlige forbindelser mellom skoler/ barnehager/ offentlig transport og boligområder. Det vil bli svært attraktivt å gå og sykle langs vågen ( i forhold til å gå på fortau langs veier og å kjøre) Når nye gangveier er opparbeidet vil avstand til sentrumskjernen være mindre enn 1 km.. En naturlig transformasjon i et etablert sentrumsnært boligområde Storaneset lå på 70 tallet isolert i utkanten av Arna sentrum, og var da en passende lokasjon for etablering av industri. Nå er situasjonen endret betraktelig, og området vest for Storaneset er nå av Arnas boligområder med høyest tetthet.

8 Stroraneset ligger nå som en isolert sone som oppleves fremmedartet i forhold til omgivelsene.. Flytte Storanesets industri og tyngre næring til nærliggende næringsareal I henhold til overordnete planer for Bergen kommune er det vedtatt soner for arealkrevende industri. I Arna ligger denne sonen i næringskorridoren ved Toro/ Asker. Her er det under utarbeidelse reguleringsplan som tilrettelegger for opptil m2 næring. For øvrig er det store uutnyttelde arealer i hele dalen fra Arna til Midtun tilrettelagt for aktiviteter som ikke passer inn i den tette byen. Det betyr at man har anledning til å flytte den industri som i dag ligger på Storaneset uten at lokalsamfunnet mister nære arbeidsplasser. På vegne av Storaneset 12 as/ Storaneset 32 as Siv. Ark. Arvid Bjerkestrand, En Til En Arkitekter as