RISSA KOMMUNE Arkiv: xxx Dato: 10.11.2015 SAKSFRAMLEGG Saksnr Utvalg Møtedato 131/15 Hovedutvalg for landbruk, teknisk og miljø i Rissa 19.11.2015 Saksbehandler: Siri Vannebo PLANID 2014009 - REGULERINGSPLAN FOR RISSA KOLONIHAGE - HØRING OG OFFENTLIG ETTERSYN Vedlegg 1 Planbeskrivelse 2 Plankart 3 Bestemmelser 4 ROS-analyse Sakens bakgrunn og innhold: Forslag til detaljregulering for Rissa kolonihage er mottatt fra Kystplan AS på vegne av grunneier Rissa Kolonihage As v/einar Lyshaug. Rissa kommune mottok planforslag sommeren 2015, og ga nå i høst tilbakemelding til forslagsstiller om at planen ikke var tilfredsstillende utredet. Kommunen mottok nå i november en del nytt planmateriale, med anmodning om at saken blir lagt fram for politisk behandling så raskt som mulig. Det planforslaget som foreligger til behandling består av: - Plankart, datert 22.05.2015. - Reguleringsbestemmelser udatert, mottatt fra Kystplan AS 08.11.2015. - Planbeskrivelse, versjon 2 datert 08.11.2015. Hensikt med regulering Hensikten med reguleringen/ omreguleringen er å tilrettelegge for følgende: Skape et hyggelig og attraktivt bolig- og fritidsområdet som har nærhet til sjøen og muligheter for dyrking av grønnsaker, frukt og bær, som sin åpenbare fordel. Grunneier har noen prioriterte mål ved utviklingen av reguleringsplanen: 1. Rissa Kolonihage AS ønsker å tilrettelegge arealet i planen for allmenheten generelt, samt for universell utforming spesielt. 2. Rissa Kolonihage AS ønsker å skape et fritidshyttetilbud som er enkelt, lite og tett, men som har fasiliteter som det i dag ikke er så mange av, som muligheter til selvberging ved fiske og matproduksjon.
Beliggenhet Leira Flyta Figur 1. Planområdets beliggenhet markert med svart avgrensning Hjemmelshavere i området er Rissa Kolonihage AS. Oppstartsmøte mellom grunneier, planlegger og Rissa kommune ble holdt den 15.12.2014 Forhold til overordnete planer Planforslaget er delvis i tråd med kommuneplanens arealdel. Figur 2. Utsnitt av kommuneplanens arealdel. Planområde markert med svart avgrensning Som figur 2 viser, er det avsatt to områder for boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Resten av planområdet er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR). Kommuneplanen stiller krav om reguleringsplan før utbygging kan skje. Planforslaget medfører en omdisponering av dyrket areal til byggeformål på om lag 10 dekar. Av dette er ca 5 daa avsatt til byggeformål ifm kommuneplanens arealdel. I tillegg foreslår planen å regulere to parseller på til sammen ca 13 daa dyrkajord beliggende mellom Sørbotnveien og elva Flyta til parsellhage. Videre ca 0,8 daa dyrkajord inntil Sørbotnveien til avkjørsel og parkeringsplass. Dette planforslaget foreslår dermed omdisponering av 18,8 daa dyrkajord som er avsatt til LNFR-formål i kommuneplanens arealdel. Innhold i planforslaget Det foreslås ti nye boligtomter i tillegg til en eksisterende bolig. Boligene er lokalisert beliggende langs Sørbotnveien og sørvestover sett fra eksisterende bolig. Tomtestørrelse varierer fra 0,8 til 1,1, daa. Tomtene ligger fint i terrenget inn mot bakenforliggende bratte skråning.
Videre består planforslaget av 14 nye fritidsboliger samt to eksisterende fritidsboliger. Fritidsboligene er lokalisert langs Sørbotnveien og nordøstover sett fra eksisterende bolig. De to eksisterende hyttene ligger innenfor området. Tomtestørrelse varierer fra 0,4 til 0,6 daa. Det er angitt byggegrense mot Flyta Sentralt i området er det foreslått en næringstomt på ca 0,8 daa som er tenkt benyttet til lager/produksjonsbygg for byggenæring. Planmaterialet angir ikke hvilket formål lia sørøst for bolig- og hytteområdene er regulert til, men saksbehandler antar den tenkes regulert til et landbruksformål med bestemmelse om at flatehogst er forbudt. På sjøsiden av Sørbotnveien er det regulert to områder med formål parsellhage. Planen legger opp til at begge områdene skal kunne drives landbruksmessig inntil de tas i bruk til det regulerte formålet. Mellom parsellhageteigene er det regulert friområde. Videre er det regulert to områder med formål leirplass, et område mellom Sørbotnveien og Botn for fem utleiehytter, fem dobbeltnaust, fiskeplass og bøyehavn i Botn, samt p-plasser, veier og turstier. Figur 3. Forslag til reguleringsplan for Rissa kolonihage
Virkninger av planforslaget Virkningene er vurdert i forhold til følgende tema: - Grunnforhold/ras- og skredfare - Trafikksikkerhet - Landbruksinteresser - Naturmangfold - Støy - Strandarealer - Kulturminner Planforslaget legger til rette for tilflytting i form av nye boliger, fritidsboliger og utleiehytter, samt økt aktivitet i form av parsellhager, friområder, leirplasser, parkering, veier, turstier og fiskeplass. Planområdet er lite brukt og ikke tilrettelagt pr i dag, så dersom planen gjennomføres fullt ut, vil det føre til forholdsvis store endringer i området. Planområdet har mange kvaliteter som er attraksjoner både for fastboende, hyttefolk og allmennheten. Planavgrensningen ble avklart mellom kommunen og grunneier/planlegger på oppstartsmøtet. Kommunen vurderte det som hensiktsmessig at områdene på sjøsiden av Sørbotnveien ble tatt med i planarbeidet for å regulere framtidig bruk av strandsonen i og med at man må forvente økt aktivitet og ferdsel som følge av planen. Administrasjonen støtter hovedtrekkene og intensjonen i planforslaget, dvs lokalisering og omfang av ny bolig- og fritidsbebyggelse på sørøstsiden av Sørbotnveien, og tilrettelegging for allmenheten på nordvestsiden av Sørbotnveien. Samtidig har vi noen merknader til utredningene som følger planforslaget. Kulturminner: Det har ikke kommet konkrete innspill fra kulturminnemyndighetene ifm oppstart av planarbeidet (dvs. Sør-Trøndelag fylkeskommune og NTNU Vitenskapsmuseet). I og med at det ikke har kommet innspill fra marinarkeologene, er det tatt inn et pkt i reguleringsbestemmelsene (6.2 Friområde i sjø) om at kulturminnemyndighetene vedr. marinarkeologi må kontaktes før tiltak i sjø godkjennes. Støy: Ny bolig- og fritidsbebyggelse er lokalisert inntil Sørbotnveien. Dette er en fylkesveg med liten årsdøgntrafikk (ÅDT er 250 i 2014). Det kan hende at ÅDT er så lav at grenseverdiene i Retningslinje for støy i arealplanleggingen T-1442 ikke overskrides, men dette er ikke vurdert i planmaterialet ut over en enkel «nei-kommentar» i ROS-analysen. I og med byggeområdenes nærhet til fylkesvegen, vil administrasjonen be tiltakshaver om at det legges fram en støyvurdering som viser at utbygging kan skje slik planen forutsetter. Vurderingen må legges fram før 2. gangsbehandling av planforslaget (dvs. i løpet av høringsperioden). Videre må det tas inn reguleringsbestemmelse som sikrer at grenseverdiene i støyretningslinjen T-1442 overholdes. Naturmangfold: Det er utført en konsekvensutredning for tema Naturmiljø og biologisk mangfold. Utredningen foreslår en del tiltak for å ta hensyn til interessene i planen. Tiltakene er: - Det bør etableres en enkel sti gjennom området for å styre trafikken og for at en lettere skal nå allmenheten med informasjon og kunnskap om området. - Det må åpnes for i bestemmelsene at området kan stenges i sårbare perioder hvis aktivitetene i området blir for belastende for sårbar flora eller fauna. - Det må i bestemmelsene beskrives hva som er akseptabelt bruk av området som leirplass.
- Jordbruksområdet sikres fremtidig bruk av matjord til småskala matproduksjon ved at den reguleres til parsellhager. Planbeskrivelsen side 9 har en gjennomgang av datakilder knyttet til naturmangfold. Plandokumentene har ikke en systematisk gjennomgang av naturmangfoldloven 8-12. Administrasjonen forutsetter derfor at forslagsstiller utfører en vurdering av prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 før planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Trafikksikkerhet: Planforslaget regulerer busslomme m/fortau på begge sider at fylkesvegen. Det er også lagt inn frisiktsoner i avkjørsler. Ytterligere trafikksikkerhetstiltak vurderes ikke nødvendig med tanke på årsdøgnstrafikken og siktforholdene. Vi ser at bredden på fylkesvegen er regulert slik den er opparbeidet pr i dag. Under høringen ber vi Sør-Trøndelag fylkeskommune som vegeier og/eller Statens vegvesen som forvalter av fylkesvegnettet å vurdere om det er behov for å regulere kjøreveg og annen veggrunn ut over opparbeidet veg. Landbruksinteresser: Det er utført en konsekvensutredning for tema Naturressurser (inkluderer landbruk): Utredningen foreslår en del tiltak for å ta hensyn til interessene i planen. Tiltakene er: - Nedlagt dyrkamark på oversiden av fv 142 legges ut til bebyggelse. Det arealet som ikke dekkes av kommunens arealdelplan, kan ikke tas i bruk før det er gjennomført geotekniske undersøkelser. - Det 2 jordbruksområdene som ligger på nedsiden av vegen og som fortsatt til en viss grad dyrkes, omreguleres til parsellhager, uten at det stilles krav til antall parseller. Det sikres også i bestemmelsene at tradisjonelt jordbruk fortsatt kan drifte arealene. Administrasjonen støtter plangrepet med at dyrkajordarealene på nordvestsiden av fylkesvegen reguleres til parsellhage. Begge teigene er forholdsvis små og avgrenset, og kan ikke drives sammen med andre landbruksarealer. For å sikre at disse to dyrkajordteigene ikke blir liggende brakk inntil de tas i bruk til parsellhage, må reguleringsbestemmelsene pkt 1.6 (Parsellhage) endres noe. F.eks. slik: «Hvis arealet ikke er i bruk som parsellhage, skal arealet leies ut helhetlig til ordinært jordbruksformål.» Rissa kommune er opptatt av at disse to teigene ikke blir liggende brakk ved manglende interesse for å drive parsellhage der. Vi ønsker derfor synspunkter på hvordan det kan sikres gjennom reguleringsbestemmelsene. Jordloven bestemmelser gjelder ikke for områder regulert til byggeformål, og parsellhage er et byggeformål i reguleringsplansammenheng. Grunnforhold/ras/skred: ROS-analysen konkluderer med at det er fare for snø-/isras fra bratt li ovenfor byggeområdene. Planen løser dette ved å regulere lnf-formål med hensynssone som ikke tillater flatehogst. Planbeskrivelsen angir at det er inngått avtale med grunneier om dette forbudet. Kommunen vurderer flatehogstforbud som en god løsning for å minimere risikoen for snø-/isskred. Grunnforhold/kvikkleire: Planområdet ligger på marine strandavsetninger. Planen legger til rette for bygge- og anleggstiltak som medfører tilflytting og økt aktivitet også på områder der det kan være kvikkleire/lommer av kvikkleire. Planforslaget er ikke vurdert av geoteknisk kompetanse. Reguleringsbestemmelsene angir at geoteknisk kompetanse skal vurdere tiltak før utbygging. Saksbehandler vurderer at dette kravet ikke er godt nok. NVE s retningslinjer om flom- og skredfare i arealplanlegging angir at «områder med marine avsetninger i utgangspunktet må
vurderes som aksomhetsområder», og områdene i planen som legfger til rette for utbygging bør derfor vurderes av en fagkyndig person. Administrasjonen vil derfor innstille på at planforslaget ikke kan legges ut til offentlig ettersyn før det foreligger en geoteknisk vurdering av planområdet som dokumenterer at utbyggingsområdene kan ivareta tilstrekkelig sikkerhet i samsvar med kravene i TEK10. I forslag til reguleringsbestemmelsene er byggehøyder angitt ved etasjetall. Dette er ikke tillatt iht plan- og bygningsloven. Byggehøyde kan kun angis i meter fra planert terreng eller kotetall, og bestemmelsene må endres i tråd med dette. Plankartet og tegnforklaringen samsvarer ikke helt på flere punkter. Formålsområder mangler i tegnforklaringa, og datafilen som ligger til grunn for plankartet inneholder feil. Før planforslaget kan sendes på høring, må datafil tilhørende plankart rettes opp. Oppsummering: Bestemmelsene bør endres, senest før 2.gangsbehandling av planen: - Det må tas inn bestemmelse som sikrer at grenseverdiene i Retningslinje for støy i arealplanleggingen T-1442 ikke overskrides for bolig- og fritidsboligområdene. - Bestemmelsens pkt 1.6 (Parsellhage) må endres til: Hvis arealet ikke er i bruk som parsellhage, skal arealet leies ut helhetlig til ordinært jordbruksformål. - Tillatt byggehøyde må endres til meter fra planert terreng eller kotetall. Tiltakshaver må legge fram en støyvurdering før planen legges fram for 2. gangsbehandling. Sør-Trøndelag fylkeskommune/statens vegvesen oppfordres til å vurdere om det er behov for å regulere kjøreveg og annen veggrunn ut over opparbeidet veg. Under høringen ønsker Rissa kommune råd om hvordan man kan sikre at områder regulert til parsellhage ikke blir liggende brakk dersom interessen for parsellhage faller bort etter en tids bruk. Administrasjonen støtter intensjonene og hovedgrepene i planforslaget. Plandokumentene må korrigeres og noe av dette kan i prinsippet gjøres før 2. gangsbehandling av planen (se over). Andre forhold må forbedres før planen kan legges ut til offentlig ettersyn. Dette gjelder: - Tiltakshaver må sørge for at prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 vurderes før planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. - Tiltakshaver må kunne dokumentere at utbyggingsområdene har tilstrekkelig sikkerhet i samsvar med kravene i TEK10 før planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Før planforslaget kan sendes på høring, må datafil tilhørende plankart rettes opp. Rådmannens innstilling: Forslag til reguleringsplan for Rissa kolonihage datert 22.05.2015 og 08.11.2015 er ikke tilstrekkelig utredet til at det kan legges ut til offentlig ettersyn. Følgende dokumentasjon må legges fram: - Prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 må vurderes - Dokumentasjon på at utbyggingsområdene har tilstrekkelig sikkerhet i samsvar med kravene i TEK10.. Hjemmel for vedtaket er plan- og bygningslovens 12-11 og kart- og planforskriften 9. Saksprotokoll i Hovedutvalg for landbruk, teknisk og miljø i Rissa - 19.11.2015
Behandling: Einar Lyshaug fratrådte som inhabil. Forslag fra Schei om at planen legges ut på høring når manglende utredning vedr. geoteknikk og naturmangfoldloven er på plass. Endelig vedtak: Rådmannens innstilling sammen med Schei sitt forslag ble enstemmig vedtatt.