RISSA KOMMUNE Arkiv:

Transkript

1 RISSA KOMMUNE Arkiv: Dato: SAKSFRAMLEGG Saksnr Utvalg Møtedato 27/16 Hovedutvalg for landbruk, teknisk og miljø i Rissa Saksbehandler: Siri Vannebo PLANID REGULERINGSPLAN FOR ÅSHEIM DEL AV GBNR 19/17 - HØRING OG OFFENTLIG ETTERSYN Vedlegg 1 Planbeskrivelse 2 Plankart 3 Bestemmelser 4 ROS analyse 5 Illustrasjonsplan Sakens bakgrunn og innhold: Nordbohus AS har på vegne av tiltakshaver GOJA AS v/kontaktperson Jan Arve Monsen, utarbeidet og sendt inn forslag til reguleringsplan for Åsheim boligområde. Området er ikke regulert fra før, og er heller ikke avsatt til bolig i kommuneplanens arealdel. Hensikten med planen er å utvikle eiendommen til boligformål. Varsling og kunngjøring av planoppstart er utført i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser. Det ble gjennomført oppstartsmøte den 5. februar I møtet ble det formidlet informasjon fra kommunen til planlegger om minimum utnyttingsgrad for området, samt en foreløpig vurdering om behov for utredning av geoteknikk og støy. Videre ble det avklart at planarbeidet ikke utløser krav om konsekvensutredning. Innhold Planforslaget består av følgende dokumenter som er vedlagt saksframlegget: - Plankart, Planbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert ROS-analyse, datert I tillegg har planlegger dokumentert kommunikasjon med diverse myndigheter og naboer, samt at det er utarbeidet en del notater ifm planarbeidet så som uttalelse om grunnforhold, rettighetserklæring samt illustrasjonsplan. Til sammen utgjør dette bakgrunns- og tilleggsmateriale. Av dette er illustrasjonsplan lagt ved saksframlegget.

2 Planforslaget regulerer området til utbyggingsformålet bolig; tre frittliggende eneboliger, en restaurert eldre bolig, to tomannsboliger, og ett rekkehus med to leiligheter (der hvor låven står). Til sammen 10 boenheter derav en eksisterende. Videre reguleres to områder for felles garasjeanlegg, én felles lekeplass og atkomst fra Haltvegen til boligene. Atkomstvegen er gjennomgående i feltet. Området ligger fint til på Stadsbygd, like nordøst for Grønningsmarka boligfelt. Området ligger langs fv 201 Haltveien, og består delvis av bebygd areal - 1,3 daa - og landbruks-, natur- og friluftsområde (lnf) - 6,4 daa. Til sammen 7,7 daa. Planområdet er satt av til lnfområde i kommuneplanens arealdel. De nye boligene er lagt fint i terrenget. Den øvre rekken med områdene BFS3, BKS2 og BKS3, har bestemmelser om høyde ferdig gulv (maks kote 39,0) og bestemmelser om maks gesimshøyde eller maks mønehøyde. Det tillates saltak eller pulttak. Til sammen styrer disse bestemmelsene høyden på ny bebyggelse, og sikrer utsikten til eiendommene som ligger over planområdet (gbnr 19/24, 19/34, 19/35 og 19/36). Bestemmelsene sikrer minimum 10 boenheter innenfor planområdet. Området ligger som nevnt ved fv 201 Haltveien. Det er gang- og sykkelveg til Stadsbygd skole (avstand ca 960 m), videre til nærbutikk (ca 1650 m) og til Stadsbygd sentrum (ca 2 km). Virkninger av planforslaget Virkningene av planforslaget er vurdert i forhold til følgende tema: - Landbruksinteresser inkl. samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging - Estetikk og landskap - Veg- og trafikkforhold - Barn og unges interesser - Miljøvurderinger - Kulturminner - Naturmangfold - ROS-analyse - Teknisk infrastruktur - Renovasjon - Tilgjengelighet/universell utforming - Energiforbruk og løsninger - Virkninger for naboer - Generelle samfunnsinteresser Den generelle virkningen av planforslaget er at det legges til rette for 10 boenheter på et område som er 7,7 daa. Planområdet er satt av til lnf-formål i kommuneplanens arealdel, og planforslaget er derfor i strid med overordnet plan. Rissa kommune mener at det hadde vært best om vurdering av området til boligformål hadde skjedd gjennom en overordnet arealplanprosess. Rissa kommune har noen få ledige boligtomter i den kommunale feltet Grønningsmarka. I tillegg fins det både regulerte (men ikke opparbeidete) boligområder i nærheten, og områder som er satt av til framtidig bolig. De to sistnevnte kategorier av områder har det til felles at de er i privat eie, og så lenge eierne ikke ønsker å utvikle områdene, står kommunen i praksis uten nye boligområder å tilby innbyggerne selv om det er kalkulert med områdene i eksisterende overordna plan. Rissa kommune har derfor gitt positive signaler til tiltakshaver av denne planen. Begrunnelsen er at dette området vil bidra til et antall boliger i et område der all infrastruktur er opparbeidet fra før, samt at området ligger i gang- og sykkelavstand til både skole og øvrige sentrumsfunksjoner. Landbruk inkl. samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging

3 Planforslaget medfører omdisponering av 6,4 daa fulldyrka jord (iht. kartløsningen NIBIO Kilden). I følge lokalkunnskap om området, er jordsmonnet stedvis tynt, og går over til fjell i dagen sørvest i planområdet. Lokal landbruksforvaltning er positiv til omdisponeringen under forutsetning av at utnyttingsgraden blir tilfredsstillende. Under oppstartsmøtet ga kommunen signaler til tiltakshaver om at utnyttingsgraden burde være lik kravene som stilles til f.eks. Kvithyllaområdet ved Rissa sentrum, dvs. 1,3 boliger pr daa. Planforslaget sikrer utnyttingsgrad på 1,3 boliger pr daa gjennom reguleringsbestemmelsene. Samlet så vurderes omdisponeringen av 6,4 daa fulldyrka jord som akseptabel da man oppnår tilfredsstillende utnytting, samt at området ligger «riktig» til i forhold til eksisterende teknisk og sosial infrastruktur. Estetikk og landskap Ny bebyggelse utformes i tradisjonell målestokk, og vil passe godt i landskapet. Bestemmelser fastsetter maks byggehøyde for øvre del av planområdet, og sikrer dermed utsikten for eiendommene som ligger på oversiden. Veg- og trafikkforhold Det er etablert gang- og sykkelveg langs fv 210 Haltveien til Stadsbygd skole og Stadsbygd sentrum. Intern kjørevei i feltet er regulert med 3,5 m bredde. Radier er 6 m, dvs. dimensjonert for liten lastebil. Det er gitt grunneiererklæring til gbnr 19/9 om veirett over gbnr 19/34. Barn og unges interesser Området har ikke vært i bruk som leke- eller friområde. Det er regulert inn lekeplass på ca 300 m2 fint beliggende i planområdet. Rekkefølgebestemmelser sikrer at lekeplassen skal opparbeides før det gis brukstillatelse/ferdigattest til første bolig innen planen. Det er eksisterende gang- og sykkelveg til skole, idrettsanlegg og Stadsbygd sentrum. Miljøvurderinger Det er ikke kjente miljøbelastninger ut over muligheten for trafikkstøy og radongass. Trafikktall for Haltveien var i 2014 ÅDT110. Fartsgrensen er 60 km/t. Planbeskrivelsen dokumenterer at ved så lave trafikktall, er det ikke noe problem med vegtrafikkstøy. Byggegrense mot fylkesveien er satt til 15 m. Det er uansett tatt inn reguleringsbestemmelse som sikrer at støyretningslinje T-1442 skal gjelde i bygge- og anleggsfasen. Radon vurderes heller ikke som en utfordring, da TEK10 krever sikring mot radongass. Kulturminner Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet. Bolighuset er fra 1875 og fjøset fra 1923 (Norges Bebyggelse). Boligen skal tas vare på (er under istandsetting), mens planforslaget åpner for at fjøset rives og erstattes med flermannsbolig. Plandokumentene inneholder ingen vurdering av gjennomførbarheten av å bygge om fjøset til til horisontaldelt tomannsbolig. Man kunne sett for seg at planen hadde innehold noe mer informasjon om den gamle bebyggelsen, særlig fjøset som planen åpner for riving av. Videre kunne planforslaget tatt stilling til om ny bebyggelse som kan oppføres til erstatning for fjøset skal utformes på en bestemt måte f.eks. for å videreføre gårdstunet. Naturmangfoldloven Området har vært brukt til bebygd areal og dyrket mark, og planen konkluderer med at det ikke er et område med særskilt spesielt biologisk mangfold. Ved søk i Naturbase får man ingen treff innenfor planområdet. Det konkluderes derfor med at det ikke er spesielle naturmangfoldsverdier innenfor planområdet, og at kunnskapsgrunnlaget er tilfredsstillende for å ta stilling til denne planen. ROS-analyse

4 Det er utarbeidet egen ROS-analyse som ligger vedlagt planen. Analysen konkluderer med «ingen særlige utfordringer». Det er trygg byggegrunn, boliger skal oppføres med radonsperre som standard, og lavt trafikktall på Haltveien gjør støy uproblematisk. Det er ingen funn i ROS-analysen som er fulgt opp gjennom reguleringsbestemmelser. Vann- og avløp Det er tatt inn rekkefølgebestemmelse som sikrer at det utarbeides og godkjennes VA-plan ved søknad om byggetiltak. Renovasjon Området planlegges for tømming ved hver bolig. Internt veianlegg er dimensjonert for liten lastebil (i henhold til innspill fra Fosen Renovasjon). Tilgjengelighet Planen stiller ikke krav ut over TEK10, dvs. boliger skal gjøres tilgjengelig dersom det er mulig. Eksisterende eldre bolig er ikke tilgjengelig iht TEK10. Energiløsninger Det stilles ikke krav ut over TEK10. Boliger skal leveres med energiberegninger som dokumenterer energibehovet. Ved varmebehov < kwh/år er det ikke krav til alternativ energikilde ut over direktevirkende elektrisitet eller fossilt brensel. Overstiger varmebehovet kwh/år, må man ha en annen varmekilde som dekker min 40% av varmebehovet. Virkninger for naboer Det er gitt veirett over eiendommen samt over gbnr 19/34 for atkomst til gbnr 19/9. Planforslaget fastsetter maksimal høyde for ferdig gulv i ny bebyggelse samt bestemmelser om maks gesimshøyde eller maks mønehøyde. Det tillates saltak eller pulttak. Til sammen styrer disse bestemmelsene høyden på ny bebyggelse, og sikrer utsikten til eiendommene som ligger over planområdet (gbnr 19/24, 19/34, 19/35 og 19/36). Det er også tatt inn område for lekeplass i planen. Lekeplassen skal senest opparbeides før det gis brukstillatelse/ferdigattest til første bolig, så det sikrer at barn i feltet har område for lek fra første dag. Oppsummering: Planforslaget er en godt utarbeidet plan som beskriver virkningene av planen på en oversiktlig måte. Planforslaget dokumenterer også at område ligger riktig til for ny boligbyggelse på Stadsbygd gitt eksisterende teknisk og sosial infrastruktur. Planforslaget fører til omdisponering av 6,4 daa fulldyrka jord, men det kan forsvares i og med utnyttingsgraden i planen sikrer 1,3 boliger pr daa. Reguleringsplanen med plankart og bestemmelser skal gi forutsigbare rammebetingelser for framtidig bruk og utforming av planområdet. Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for landbruk, teknisk og miljø vedtar å legge forslag til reguleringsplan for Åsheim boligområde ut til offentlig ettersyn samtidig som det sendes på høring. Planforslaget er vist på plankart datert , planbestemmelser datert , planbeskrivelse datert , og ROS-analyse datert Saksprotokoll i Hovedutvalg for landbruk, teknisk og miljø i Rissa Behandling: Ingen

5 Endelig vedtak: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt