ARENDAL KOMMUNE Vår saksbehandler Nora Moberg Lillegaard, tlf 37013787 Saksgang: Saksfremlegg Referanse: 2013/8374 / 64 Ordningsverdi: 09062013-28 Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Bystyret Bratteklev Panorama, forslag til detaljreguleringsplan, endelig behandling Rådmannens forslag til vedtak: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, 12-11 forslag til detaljreguleringsplan for Bratteklev Panorama med plankart og bestemmelser datert 05.08.2015, sist revidert 08.01.2016. Vedlegg: 1 Oversiktskart 2 Forslag til plankart 3 Forslag til bestemmelser 4 Planbeskrivelse m. risiko- og sårbarhetsanalyse 5 Merknader til offentlig ettersyn 6 Sol- og skyggeanalyse 7 Illustrasjoner Innledning Forslaget går ut på at tidligere næringseiendom med kontorbygning etter IT-selskapet Otrum på Brattekleiv, Tromøy endres til boligformål. Nedenfor eiendommen ved sjøen ligger Bratteklev Skipsverft, som er fredet etter kulturminneloven, og etablert som privat museum. Dette setter premisser for utformingen av nybygg som foreslått, og har vært hovedutfordringen i behandlingen av forslaget. Aust-Agder fylkeskommune fremmet varsel om innsigelser som gikk ut på at det ikke gikk helt klart frem av planforslaget hvordan utformingen var sikret. Etter dette ble det gjort noen presiseringer slik at innsigelsesvarslet kunne trekkes. Planforslaget ivaretar så langt rådmannen kan se hensynet til Bratteklev Skipsverft på en god måte, og rådmannen kan anbefale at Arendal Bystyre vedtar planforslaget. 2013/8374/-64 Side1av 5
Bakgrunn for saken Forslaget er fremmet av konsulentfirma Rambøll på vegne av Bratteklev Panorama AS. Formålet med planforslaget er å legge til rette for etablering av inntil 5 boenheter med tilhørende anlegg og parkering. Eksisterende bebyggelse skal bygges om og inngå i prosjektet. Planforslaget omfatter eiendommen Revesandveien 391, gnr 206, bnr 540, med tilgrensende veier med sideareal. Eiendommens areal er 1300 m 2. Planforslaget har vært ute til offentlig ettersyn i perioden 25.09.2015 til 09.11.2015. Endringer som er foretatt etter offentlig ettersyn Plankartet: Hensynsone H570 kulturmiljø er markert for mur ned mot bakken til Bratteklev Skipsverft Ny mur innenfor er tegnet inn i plankart Byggegrense for inntrukket etasje m. spesifisert gesimskote er tegnet inn. Bestemmelsene: Nye bestemmelser: 3.1.2. Bebyggelsens øvre etasje tillates oppført med pulttak. Øvrige takflater skal være flate. 3.1.3. Nedre etasje i bebyggelse innenfor formål BB skal ha klimavegg (yttervegg) tilbaketrukket minimum 1,2 meter fra ytterside søylerekke på fasade mot vest. Søylerekke i fasadeliv skal fremstå uten ytterligere bygningselementer. Hensynssoner lagt til: 5.1.1. H570- bevaring kulturmiljø: Eksisterende natursteinsmur mellom BB og Veg_2, skal bevares og tillates ikke forhøyet. Bestemmelsen om frisikt er flyttet fra fellesbestemmelser til hensynssoner 5. Endret: Bestemmelsen om Leke- og uteoppholdsarealer endres fra: 3.1.5. Innenfor formålet Lek/Uteopphold skal det etableres lekeplass og felles uteplass for beboerne. Lekeplassen skal sikres forsvarlig. til: 3.1.7. Innenfor formålet Lek/Uteopphold skal det etableres lekeplass og felles uteplass for beboerne. Lekeplassen skal innholde minimum 4 ulike typer utstyr til lek og aktivitet, som huske, vippe, klatre, sklie og sandaktivitet. Det skal også etableres sitteplass for voksne og barn. Følgende bestemmelse er fjernet: 3.1.7. Eksisterende mur mellom BB og Veg_2 tillates forhøyet til samme høyde som ok gulv 1. etg. Utvidelse av muren skal gjøres med samme materialer og i samme utførelse som eksisterende. Denne bestemmelsen er fjernet pga fylkeskommunens innsigelser slik at det kan bygges en ny mur innenfor i stedet for at den gamle blir forhøyet. 3.1.8. Alle søknadspliktige tiltak i planområdet skal forelegges regional kulturminnemyndighet til uttalelse før godkjenning. Denne bestemmelsen er fjernet fordi det ikke er anledning til å stille slike bestemmelser jf 12-7. Dette er tatt opp med Aust-Agder fylkekommune under regionalt planforum 3. desember. Endringer som er foretatt er egnet til å oppnå et tydeligere planforslag samt å imøtekomme varsler om innsigelse fra Aust-Agder fylkeskommune, og dermed ivareta hensynet til Bratteklev skipsverft, og utløser etter rådmannens syn ikke behov for ytterligere høringer. 2013/8374/-64 Side2av 5
Merknader etter offentlig ettersyn, i kortform Statens Vegvesen, brev datert 12.10.2015: Statens vegvesen har vært i dialog med regulant underveis i prosessen, og deres krav og innspill er ivaretatt i planarbeidet. Fylkesmannen i Aust Agder, brev datert 30.10.2015: De viser til miljøvernavdelingens uttalelse i meldingsfasen av 19.12.2013, og sjekkliste for miljøverninteresser i planområdet som viser at det ikke er spesielle interesser i planområdet. De minner for øvrig om at prinsippene i naturmangfoldloven 8 til 12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, jf. naturmangfoldloven 7. Vurderingen skal fremgå av beslutningen. Øvrige avdelinger ved embetet har ingen merknader til planforslaget. Rådmannens kommentar: Utbygger har vurdert planforslaget opp i mot naturmangfoldsloven i planbeskrivelsen, og ikke funnet grunn til å undersøke dette temaet ytterligere. Aust Agder Fylkeskommune, varsel om innsigelse, brev datert 09.11.2015: Plan- og naturseksjonen har merknader knyttet til at det kun er oppgitt max gesimskote, og ikke mønehøyde. Dette må rettes. Byggets totalhøyde på tomta bør også fremgå på en tydelig måte. Det må også fremkomme et minstemål for inntrekningen av øverste etasje, og at mur mellom BB og Veg 2 ikke skal tillates forhøyet. Kulturminnevernseksjonen viser til nærheten til det fredede anlegget Bratteklev skipsverft. Nærheten oppleves kun fra sjøen, og kulturminnevernseksjonen kan ikke se at det er grunnlag for å fraråde at eksisterende kontorbygg rives for å oppføre nytt leilighetsbygg. De forutsetter imidlertid at de signaler som er gitt med hensyn til utforming blir sikret i fremtidig reguleringsplan. De mener nå at dette ikke er gjort, og varsler på det grunnlag innsigelser når det gjelder at det ikke fremgår av planforslaget at også underetasjens fasade mot sjøen skal være inntrukket og hvor stor inntrekning øverste etasje skal ha. Byggets etasjeantall, takform og maksimale totalhøyde må dessuten fremkomme på en tydelig måte og det må fremkomme av bestemmelsene at mur mellom BB og Veg_2 ikke tillates forhøyet. Ny uttalelse datert 16.12.2015 Det er etter dette foretatt befaring 27.11.2015. Plandokumentene ble endret, og saken ble oversendt fylkeskommunen for ny vurdering av innsigelsene. Kulturminnevernseksjonen har svart i ny uttalelse datert 16.12.2015 at det planforslaget som nå foreligger i all hovedsak er endret i samsvar med de avklaringene en kom frem til på befaringen, med unntak av pkt. 4. Som en konsekvens av at muren skal ligge urørt må det fremgå av bestemmelsene at muren skal bevares, og den må markeres i plankartet med hensynssone bevaring kulturminne, H570. Det ble i brevet konkludert med at det ikke fremmes innsigelser til planforslaget, forutsatt at det gjøres endringer ved at bevaring av eksisterende mur sikres som nevnt. Rådmannens vurdering Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) Arealformålet er endret fra nærings- til boligformål i kommuneplanen. Ikke mange negative momenter ble avdekket, men det ble poengtert at kommunens strategi om fortetting rundt kollektivaksene og - knutepunktene fravikes i noen grad. Planforslaget er i tråd med kommuneplanen. Bestemmelsene Rådmannen finner at de foreslåtte bestemmelsene sikrer hensynet til Bratteklev skipsverft på en god måte. De inneholder heller ikke ulovlige, utydelige eller overflødige punkter. 2013/8374/-64 Side3av 5
Rikspolitiske retningslinjer, forhold til barn og unges oppvekstvilkår Planområdet sokner til Roligheten skole som ligger ca. 2 km nordøst for planområdet. Ny skole med utvidet kapasitet på Roligheten er under planlegging. Det er to barnehager, som begge er ca 2 km unna; Fjellvik naturbarnehage på Pusnes og Blåklokken barnehage på Færvik. Det er gang- og sykkelvei til skolen (turvei) gjennom Kjennedalen. Avstanden til skolen er noe lenger langs hovedveien. Det tilrettelegges for en kombinert lekeplassløsning på tomten med samlokalisering av småbarnslekeplass og uteoppholdsareal. I tillegg er påtenkt store private terrasser mot vest for hver leilighet. Lekeplassen er planlagt på østsiden av bygget, langs fylkesvegen. Tilgjengelighet Det legges opp til tilgjengelige enheter i tråd med kravene som stilles i TEK 10. Det tilrettelegges også for HC parkeringsplasser. Landskapsvirkninger Planområdet ligger høyt og vestvendt i skrånende terreng, og bebyggelsen vil bli eksponert ut mot Galtesund. Både Tromøy- og Hisøysida er preget av menneskelig aktivitet med spredt og variert bebyggelse. Området ligger høyt og luftig med gode solforhold og flott utsikt. Estetikk Utgangspunktet er at eksisterende bygg skal bygges om og at det skal etableres parkering i en carportløsning. Situasjonen vil derfor bli tilnærmet lik dagens situasjon. Det eksisterende bygget utgjør en ren kontrast til Bratteklev skipsbyggeri. Planforslaget er illustrert med to alternative fargeuttrykk; i hvitt eller jord -farger. Farger er ikke fastsatt i de foreslåtte bestemmelsene. Hvitt understreker kontrasten og de rene linjene mens mørke jordfarger går i ett med landskapet og minsker kontrasten. Det er naturlig at en utvidelse bygger på det eksisterende formspråket, men det er særdeles viktig at hensynet til det fredede anlegget ivaretas. Teknisk- og sosial infrastruktur Veiene i områdene er generelt smale og av eldre standard. Det er ikke gang- og sykkelveier i nærområdet. Adkomst til området vil være som i dag fra privat vei. Det er to adkomster til eksisterende næringsområde, en løsning som videreføres i forslaget. Det ligger en bussholdeplass i nærheten av planområdet og det går buss ca 1 gang i timen mot sentrum. Fra planområdet til fergeleiet på Skilsø, med ferge til Arendal sentrum, er det ca 15-20 minutters gange. Det er tilstrekkelig offentlig vann og avløp til eiendommen. Avstand fra FV191 til bebyggelse blir uendret, og byggegrense på ca.13,5 m videreføres i planforslaget. Parkeringsplass og ute- og lekeplass foreslås plassert mellom bygningen og vegen. Statens vegvesen har ikke motsatt seg denne løsningen. Fylkesvegen er svært smal, og renovasjonsbilen er planlagt å skulle stoppe i vegen, slik den vanligvis gjør i dette området. Parkeringsdekningen vil bli 1,25 pr boenhet, og det er plass til 1,5 sykkelparkeringsplass pr. boenhet hvorav 30 % skal være overbygd. Sykkelparkeringen skal ligge på bakkeplan. Miljøkonsekvenser/Biologisk mangfold Det er ikke registrert særlige arter eller andre miljøhensyn som skal tas innenfor området i kommunens kartverktøy. Naturmangfoldloven Planarbeidet er vurdert opp imot naturmangfoldsloven i planbeskrivelsen. Det er ikke registret særlige arter i kjente databaser. Kunnskapsgrunnlaget er vurdert til å være godt nok. Eiendommen er bebygd i dag, og det er ikke grunn til å foreta nye registreringer som følge av planforslaget. 2013/8374/-64 Side4av 5
Utbyggingsavtale Det er ikke igangsatt forhandlinger om utbyggingsavtale ihht Plan- og bygningsloven 17-4, siden det ikke skal gjøres inngrep i offentlige arealer, dvs fylkesveg, i planområdet. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Planforslaget innebærer ingen driftskostnader for kommunen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 14. januar 2016. 2013/8374/-64 Side5av 5
Saksprotokoll - Bystyret 28.01.2016 Behandling: Kommuneplanutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, 12-11 forslag til detaljreguleringsplan for Bratteklev Panorama med plankart og bestemmelser datert 05.08.2015, sist revidert 08.01.2016.