Forslag til detaljplan for Stømsbuveien 66 (Husmorskolen), 2. gangs behandling

Transkript

1 ARENDAL KOMMUNE Vår saksbehandler Nora Moberg Lillegaard, tlf Saksgang: Saksfremlegg Referanse: 2013/2075 / 27 Ordningsverdi: Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Bystyret Forslag til detaljplan for Stømsbuveien 66 (Husmorskolen), 2. gangs behandling Rådmannens forslag til vedtak: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljplan for Strømsbuveien 66 med plankart og bestemmelser datert , sist revidert Vedlegg: 1 Oversiktskart 3 Forslag til plankart 4 Forslag til reguleringsbestemmelser 4 Planbeskrivelse, revidert Merknader til offentlig ettersyn 6 Risiko- og såbarhet, sjekkliste 7 Sol/skygge illustrasjoner 8 Fotomontasje 9 Situasjonsplan Sammendrag/problemstilling: Naboen sør for bygningen i Strømsbuåsen 1 har sin bolig svært nær. De har levert en merknad som går ut på at det vil bli en innsynsproblematikk fra de planlagte leilighetene, og særlig fra takterrassene, over til dem. De frykter også at de vil bli helt innebygd, siden det også er planlagt carporter langs grensen i øst. Slik Rådmannen ser det har forslagsstiller imøtekommet dette på en god måte ved å gjøre visse endringer, som er listet opp nedenfor. Ellers er det ingen forhold som skulle tilsi behov for endringer. Planforslaget er i tråd med gjeldende kommuneplan. Bakgrunn for saken: Planforslaget er fremmet av rådgivende ingeniørfirma Stærk & Co AS på vegne av Ragi Invest AS. 2013/2075/-27 Side1av 5

2 Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for at Strømsbuveien 66 (Husmorskolen) kan bygges om til 26 leiligheter (seniorleiligheter). Området er noe preget av fraflytting og endringer, og bygningen og uteområdet er slitt. Bygningen er tung og mørk, med synlig betong i fasaden. Eksisterende bygg vil gjennomgå en totalrenovering ved ombygging fra skole til leiligheter. Eksisterende heis må oppgraderes. Bygget skal isoleres etter dagens standard og vil derfor få helt nye fasader i lyse platematerialer med innslag av naturlig varmt treverk. Det er også foreslått en inntrukket etasje på taket. Planforslaget var ute til offentlig ettersyn i perioden til Følgende endringer er foretatt etter ettersynet; Bestemmelser: Pkt 1.02, justert bestemmelsen. Pkt 3.01, rekkverk til balkong i 2 og 3 etasje, mot sør, skal utføres i ikke transparent (ugjennomsiktig) materiale. Pkt 3.01, rekkverk til terrasse i 4. etasje, mot sør, skal utføres tilbaketrukket, montert på innsiden av parapeten (ca 0,5 meter inn fra fasade). Setningen Eksisterende bygg tillates påbygget med én boligetasje fjernes. Høydebegrensningen kommer i punktet under. Pkt 3.01, hjørnebalkonger i 2. og 3. etasje tillates utkraget inntil 1,0 meter mot nord. Pkt 3.02, tatt ut bestemmelse om f_g4 og f_g5. Pkt 4.04, tatt inn bestemmelse om f_p2 og f_p3. Pkt 5.01, justert bestemmelsen Følgende setning i pkt er fjernet; Kjøring til eiendommene med gnr 502 og bnr 189, 401, 406, 455, 472 og 667 tillates. Dette er privatrettslig, og kan ikke tas inn i reguleringsbestemmelser. Plankart: Balkong i 2 og 3 etasje, mot sørvest, trekkes inn 2,5 meter fra hjørnet. Byggegrense justert. Justert byggegrense i f_ø1 slik at minste avstand til nabogrense er 1,0 meter. %-BYA redusert tilsvarende. Erstattet car-porter, G4 og G5 med åpne p-plasser, P2 og P3. Planen har tilrettelagt for kantstopp for buss langs et utvidet fortau. Endringene er foretatt kun for å imøtekomme naboen i sør, og Rådmannen kan nå anbefale at planforslaget godkjennes. Under følger korte oppsummeringer av mottatte merknader: Innkomne merknader m. evt. kommentarer: Agder Energi Nett, brev datert : De vil gjøre oppmerksom på transformator som står i eget rom i kjelleren i bygget, som forsyner dagens bygg, Strømsbuveien 66, samt nærliggende bebyggelse med strøm. Dagens traforom må hensyntas i den videre planleggingen. Kommentar: Utbygger har avtalt flytting med Agder energi innenfor bygget, slik at dette er hensyntatt. Fylkesmannen i Aust-Agder, brev datert : Området er avsatt til boligformål i kommuneplanen og planarbeidet er i tråd med overordnet plan. Fylkesmannens avdelinger har derfor ikke merknader til forslaget. Kommentar: Tas til orientering. 2013/2075/-27 Side2av 5

3 Strømsbu bedehus, v/ Jan Olaf Hartvigsen, brev datert 18. okt. 2013: De bemerker at grensebolten i det sydvestre hjørnet ved G4 mangler, og de anmoder Arendal kommune om vederlagsfritt å plassere ny bolt i nevnte punkt. Dette for å få klare grenser mellom eiendommene. De ønsker også å vite hvordan snørydding på K3 vil fungere. Kommentar: Utbygger er enig i at det må foretas en grenseoppgang mellom eiendommene. Når det gjelder snørydding, må dette avtales partene i mellom. Aust-Agder fylkeskommune, brev datert : Plan- og naturseksjonen har vurdert planforslaget, og vil bemerke at selv om prosjektet er tiltenkt seniorer, bør det tas høyde for at beboersegmentet endres over tid, og legges til rette for barn og unge. Det innregulerte området for lek er etter deres mening nokså begrenset, men såfremt vedlagte situasjonsplan legges til grunn, kan tilstrekkelige kvalitet bli ivaretatt. Kommentar: Opparbeiding av uteoppholdsområdene tenkes gjort i tråd med situasjonsplan datert Beate Unn og Henning Lundgaard, Strømsbuåsen 1, brev datert 16. oktober 2013: Det vises innledningsvis til tidligere brev fra 16 av naboene, der de uttrykte sin misnøye med at et bygg som allerede er stort og ruvende, nå skal bli ennå større og overdimensjonert i forhold til omgivelsene. De finner det underlig at Rådmannen kan konkludere med at det å øke bygningens størrelse ikke vil føre til vesentlige ulemper for naboene. De mener tvert i mot at det vil føre til særdeles store ulemper for dem, ved at det blir direkte innsyn til deres hage fra de nye balkongene. Det ser også ut som om det skal bygges på grensen til deres eiendom, helt ut til K1, noe de finner både upassende og trafikkfarlig. Renovasjon ser også ut til å skulle bygges helt inntil deres eiendom, og det er uakseptabelt. Garasjeanlegget ser ut for å gå utover vanlige bygningslover, og bygges helt inntil nabogrensen, og på den måten lukke dem helt inne. De er ellers inneforstått med og positive til at bygget gjøres om til leiligheter. De har også forståelse for at utbygger ønsker profitt, men det blir umoralsk og helt feil hvis profitten skal gå på bekostning av livskvaliteten til andre mennesker. Det vil også innebære verdiforringelse av deres eiendom. Dette bes tatt hensyn til i den videre behandlingen av denne saken. Kommentar: Det er avholdt møte mellom naboen og utbygger sammen med kommunens saksbehandler, mandag 4. november. Dette resulterte i videre samarbeid mellom nabo og utbygger, og følgende endringer ble foretatt: balkonger i 2 og 3. etasje i sørvestre hjørnet trekkes 2,5 meter inn fra hjørnet, carportene mot eiendomsgrense (G4 og G5) erstattet med åpne parkeringsplasser, og rekkverk på toppetasjen og byggegrense renovasjonsbygning er justert som snakket om i møte. Utbygger har dermed imøtekommet Beate Unn og Henning Lundgaard på en god måte, slik Rådmannen ser det. Statens Vegvesen, Region Sør, brev datert : Planområdet berører ikke deres ansvarsområde da det ikke kommer i direkte kontakt med riks- eller fylkesvegnettet. Statens vegvesen har derfor ingen merknader til planen som vegforvalter. Statens vegvesen finner det meget positivt at planarbeidet tar sikte på å stramme opp gaten i nord som vil gjøre skolevegen tryggere. Kommentar: Tas til orientering. Rådmannens vurdering: Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) Området er avsatt til boligformål i kommuneplanen. Strømsbuveien 66 ligger dessuten innenfor et større område som er avsatt til hensynssone H_710, båndlegging, i påvente av områdeplan for Strømsbusletta- 2013/2075/-27 Side3av 5

4 Myrene. Eiendommen faller imidlertid utenfor selve planområdet, slik at det ikke vil være til hinder for behandlingen av dette planforslaget. Planforslaget er videre i tråd med den arealpolitikken som ble vedtatt, og som er beskrevet i kap. 12 i samfunnsdelen. Dette går bl.a. ut på at kommunen har som målsetting å redusere transportbehovet ved å bygge tettere og nær sentrum. Det er også et mål å bygge flere små boliger, og en mer urban boligbygging i sentrum og langs kollektivaksene. Når det gjelder planleggingsprinsippet LIV- ROM- HUS, er det ikke gjort noen spesielle grep for å legge til rette for sosiale treffsteder utendørs. Bygningen, som jo allerede står der, har fått mest oppmerksomhet. I forbindelse med hovedinngangen er det lagt inn en lekeplass, som med enkle grep kan bli et hyggelig treffsted. Det er også vist noe vegetasjon for å skjerme uteområdet mot veiene. Rikspolitiske retningslinjer, forhold til barn og unges oppvekstvilkår Det er regulert inn en lekeplass i planområdet for de minste barna. De litt større barna kan benytte seg av områder for lek og aktivitet i nærområdet. Det er kort avstand til både Stinta skole med blant annet ballbinge og sykkelløype, og Strømsbuåsen barnehage. I tillegg er det en større lekeplass med akebakke i Skrubbekjærveien, og store sammenhengende friluftsområder i Åsbieskogen. Det er også trafikksikker skolevei forbi Gartneritunet. Selv om den tiltenkte brukergruppen er seniorer, kan det også passe for små barnefamilier, dersom det skulle bli aktuelt senere. Universell utforming Rådet for funksjonshemmede har uttalt seg i saken, og ser at universell utforming er ivaretatt, men ber om deltakelse på en befaring før ferdigstillelse. Bygget planlegges tilrettelagt for seniorleiligheter, og universell utforming vil få et høyt fokus. Infrastruktur Kommunalteknikk har uttalt seg i forbindelse med oppstarten, og skriver at det ikke er noen kommentarer når det gjelder vann- og avløp, og at det skal være tilstrekkelig slokkevann i området. Når det gjelder renovasjon minnes det om at det må avsettes områder til oppsamlingsenheter, og at det må være god tilgjengelighet for store kjøretøyer. Det anbefales nedgravde avfallsstasjoner når det etableres mer enn 25 enheter. Det er satt av eget område til post- og renovasjon. Snuplassen er dimensjonert for liten lastebil. Selv om det er anbefalt nedgravd avfallsstasjon, er det ikke foreslått det i dette tilfellet, men det vil bli innebygd. Arendal kommune har planer om å etablere busstopp og snumulighet for foreldre som kjører barn til skolen like nord for planområdet. Dette er fremmet i en mindre reguleringsendring. Foreliggende planforslag er samkjørt med kommunens planer, og det ligger ingen konflikter i dette. Her vil oppnås at dagens ulovlige kantparkering kan avvikles, og trafikksituasjonen, som nå er uoversiktlig og uavklart vil bli ryddig og trafikksikker. Miljøkonsekvenser/Biologisk mangfold Det er ikke registrert særlige naturtyper i Naturbasen eller artsdatabanken innenfor planområdet. Tiltaket er av begrenset størrelse og virkningene av naturmiljøinngrep vurderes som små. Hele eiendommen er opparbeidet allerede. Konklusjon og anbefaling Plandokumentene er utført og levert ihht. plan- og bygningsloven. Planforslaget er i hovedsak i tråd med kommuneplanen. Uteoppholdsområdet og solforhold er ikke ideele, men det skyldes eksisterende forhold, og det faktum at eksisterende bygning skal benyttes. En ombygging til boliger vil gi området som helhet et løft. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Drift og vedlikehold av de offentlige arealene overtas av kommunen etter ferdigstillelse. Kommunen bekoster og foretar bygging av fortauet m. kantstopp o_f1 og o_f2. Evt. Beplantning/ opparbeiding av o_a1, o_a2, o_a3, må bekostes og foretas av utbygger. 2013/2075/-27 Side4av 5

5 Utbyggingsavtale: I varsel om oppstart av planarbeid, ble det også kunngjort at det var igangsatt forhandlinger om utbyggingsavtale ihht plan- og bygningsloven Utbyggingsavtale er trolig unødvendig i denne saken. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 25. november /2075/-27 Side5av 5

6 Saksprotokoll - Bystyret Vedtak: Kommuneplanutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Følgende er dermed vedtatt: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljplan for Strømsbuveien 66 med plankart og bestemmelser datert , sist revidert