Ås kommune Gnr 113 Bnr 195 - Nesset Terrasse 7, 9 og 11 - Klage på vedtak om tillatelse til takoverbygg over tre terrasser Saksbehandler: Silje Marie Raad Saksnr.: 15/00195-76 Behandlingsrekkefølge Møtedato Hovedutvalg for teknikk og miljø 07.10.2015 Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) finner at klagernes anførsler ikke utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av opprinnelige administrativt vedtak av 04.06.2015. HTM opprettholder vedtak av 04.06.2015, sak nr. 15/00195-54 og klagene tas således ikke til følge. Saken oversendes til Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Ås, 28.09.2015 Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Etatsjef teknikk og miljø Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø Fylkesmannen i Oslo og Akershus Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø Fylkesmannen i Oslo og Akershus Vedlegg: 1. Melding om ulovlig byggetiltak 13.01.2015 2. Ytterligere presiseringer 3. Brev fra Ås kommune 21.01.2015 3.1. Bilder takoverbygg 2015 3.2. Bilder takoverbygg 2012 4. Søknad om tillatelse til tiltak 4.1. Søknadsskjema 4.2. Nabovarsel 4.3. Tegninger 4.4. Situasjonskart 5. Merknad fra Kjell Gunnar Skar 5.1. Vurdering fra Nuno Arkitektur AS 6. Merknad fra Ellen Karusbakken 15/00195-76 Side 1 av 7
7. Merknad fra Thor Arne Bjørnson 8. Tilbakemelding fra Ås kommune - Behov for faglig vurdering 9. Kommentarer til merknader og faglig arkitektvurdering 10. Tillatelse til tiltak 04.06.2015 11. Klage på vedtak fra Thor Arne Bjørnson 12. Klage på vedtak fra Kjell Gunnar Skar 13. Bekreftelse på ferdig malt tiltak 13.1. Bilde av ferdig malt tiltak 14. Tilbakemelding fra Ås kommune 15. Brev om utsatt frist 16. Kommentarer til klager Øvrige dokumenter som ligger i saken: Samtlige dokumenter i saken Vedtak i saken sendes til: Nesset Fjordterrasse Boligsameie - Styret Jarle Harald Kaarstad (nr. 7) Pål Fauske og Eva Makowski (nr. 9) Bård Reppen og Sissel Drevsjø (nr. 11) Kjell Gunnar Skar Thor Arne Bjørnson SAKSUTREDNING: Sakens forhistorie: Den 12.01.2015 ble bygningsmyndigheten per telefon gjort oppmerksom på et ulovlig utført byggetiltak på gnr. 113 bnr. 195 Nesset Fjordterrasse Boligsameie. Den 13.01.2015 mottok deretter bygningsmyndigheten en skriftlig melding om tiltaket fra en beboer i sameiet (vedlegg 1). Tiltaket gjaldt oppføring av takoverbygg over tre verandaer i bygning B2. Den 19.01.2015 mottok bygningsmyndigheten ytterligere presiseringer fra klager med redegjørelse for hvordan sameiet har behandlet tilsvarende saker tidligere (vedlegg 2). Klager la til at denne saken hadde blitt behandlet på en annen måte enn tidligere og i strid med interne vedtekter. Etter å ha vurdert tiltakets størrelsesorden, sendte bygningsmyndigheten den 21.01.2015 ut brev til de ansvarlige om at tiltaket måtte omsøkes (vedlegg 3). De ansvarlige fikk frist til 10.02.2015 med å sende inn søknad. Det ble videre presisert at vedtak eller samtykke til tiltaket fra sameiermøtet i Nesset Fjordterrasse måtte legges ved søknaden. Fristen for innsending av søknaden ble deretter på grunn av planlagt ekstraordinært sameiermøte den 17.02.2015, forlenget til 24.02.2015. Søknad om tillatelse til tiltak ble, sammen med protokoll fra sameiermøtet, mottatt den 24.02.2015 (vedlegg 4). Det kom deretter inn merknader fra tre beboere i sameiet, følgelig Kjell Gunnar Skar (vedlegg 5), Ellen Karusbakken (vedlegg 6) og Thor Arne Bjørnson (vedlegg 7). 15/00195-76 Side 2 av 7
Bygningsmyndigheten ba deretter i brev av 03.03.2015 om en faglig arkitektonisk vurdering av tiltakene, samt tiltakshavers kommentarer til merknadene (vedlegg 8). Tiltakshavernes kommentarer til nabomerknadene, sammen med en faglig arkitektonisk vurdering, ble mottatt 26.05.2015 (vedlegg 9). Bygningsmyndigheten fattet deretter den 04.06.2015 vedtak om tillatelse til tiltak (vedlegg 10). Vilkår for tillatelsen var at det innen 01.07.2015 skulle sendes inn en bekreftelse på at tiltakene var malt i lik farge som resten av bygget. Vedtak om tillatelse ble påklaget av Thor Arne Bjørnson (vedlegg 11) og Kjell Gunnar Skar (vedlegg 12). Den 30.06.2015 mottok bygningsmyndigheten bekreftelse på at tiltakene var ferdig malt (vedlegg 13). I brev av 29.06.2015 ble tiltakshaverne bedt om å kommentere innsendte klager innen 13.07.2015 (vedlegg 14). Fristen ble deretter forlenget til 14.08.2015 (vedlegg 15). Kommentarer til klagene ble mottatt den 13.08.2015 (vedlegg 16). Regelverket: Det er i saken tatt utgangspunkt i gjeldende regelverk per januar 2015. Oppføring av takoverbygg er etter bygningsmyndighetens vurdering å regne som søknadspliktig fasadeendring etter plan- og bygningsloven (pbl) 20-1 første ledd, bokstav c). Selv om tiltak etter 20-1 i utgangspunktet er underlagt krav om ansvarsrett, fant bygningsmyndigheten å kunne godta at fasadeendringen ble omsøkt som et tiltak uten ansvarsrett etter pbl. 20-2 bokstav d), da det var snakk om tiltak av mindre kompleksitet. Klager på vedtak om tillatelse til tiltak: Thor Arne Bjørnson og Kjell Gunnar Skar har påklaget vedtak om tillatelse til oppføring av de tre takoverbyggene. Som nevnt i vedtak om tillatelse, så skal beboere i et boligsameie ikke varsles særskilt om byggetiltak, og de har derfor heller ikke rett til å fremme merknader i saken, jf. pbl. 21-3 jf. SAK10 5-2. Dette er fordi deres interesser er ivaretatt gjennom deres privatrettslige mulighet til å delta i sameiermøte med forslags-, tale-, og stemmerett. Dette følger av eierseksjonsloven. Selv om beboerne ikke har rett til å varsles særskilt i forkant av en byggesøknad, så finner bygningsmyndigheten at de har rettslig klageinteresse som beboere i sameiet, jf. forvaltningsloven (fvl.) 28. Thor Arne Bjørnson (vedlegg 11) viser til at han kjøpte sin enhet i Nesset Fjordterrasse fordi han likte funkisstilen. Han mener at funkisstilen bør bestå da hele resten av sameiet er utformet med denne stilen. Bjørnson viser videre til at det 2012 ble godkjent takoverbygg i B3 og B4. Disse var flate, og mer i tråd med den typiske funkisstilen. Han mener derfor det er uheldig at 15/00195-76 Side 3 av 7
skrå takoverbygg nå er godkjent, da dette etter hans syn bryter med de rene linjene som var der fra før. Han presiserer videre at beboere må kunneforvente en viss «stabilitet» i byggets utforming og utvikling når de flytter inn. Bjørnson har videre innhentet en definisjon av «funkis», og mener de godkjente takoverbyggene bryter med denne definisjonen. Bjørnson mener at bygget i sin helhet skal ha rene linjer, med flatt tak som tidligere godkjent i B3 og B4. I tillegg henviser Bjørnson til arkitekten i Nuno Arkitekter, som mener at det bør benyttes tilsvarende takoverbygg som ble godkjent i B3 og B4. Bjørnson mener det er uheldig at tre enheter utfører tiltak i et sameie uten tillatelse, for deretter å få det godkjent. Avslutningsvis stiller Bjørnson seg spørrende til bygningsmyndighetens uttalelse i vedtak om tillatelse på side 6: «Fylkesmannen i Oslo og Akershus har ved flere anledninger gitt uttrykk for at det skal settes en høy terskel for å avslå byggesøknader etter pbl. 29-2. Tiltaket må enten i dets uttrykk eller plassering fremstå som så skjemmende for omgivelsene at det ikke kan godkjennes etter en samlet vurdering.» Kjell Gunnar Skar har også påklaget vedtaket (vedlegg 12). Skar viser slik som Bjørnson til uttalelsen fra Nuno Arkitekter AS, som mener de godkjente takoverbyggene ikke er tilpasset bebyggelsen eller sameiet for øvrig. Skar viser til sine tidligere merknader i saken. Han mener det er svært uheldig for boligområdets utseende og attraktivitet å tillate takoverbygg som etter hans syn både i stil, utforming og materialbruk bryter med funkisstilen som preger sameiet. For øvrig mener han at prinsippet om at det ikke skal være lettere å få tilgivelse enn tillatelse bør gjelde, og at denne typen «frislipp» for enkelte beboere vil kunne skape en helt uakseptabel presedens. Skar viser videre til en veileder utgitt av kommunal- og moderniseringsdepartementet som blant annet sier at det ved klagebehandling av enkeltsaker skal legges større vekt enn tidligere på estetiske hensyn. Skar legger også vekt på en uttalelse fra kommunal- og moderniseringsdepartementet, som blant annet sier at det ikke skal være lettere å be om tilgivelse enn tillatelse. Skar mener videre at uttalelsen fra Jansen Arkitekter AS ikke kan tillegges vekt, og at uttalelsen fra Nuno Arkitekter bør vektlegges mer enn det som er gjort. Avslutningsvis mener Skar at takoverbyggene ikke ville blitt godkjent dersom de hadde blitt omsøkt på forhånd. Skar viser også til presedensvirkninger, og ber kommunen om en redegjørelse for hvilke sjanser det er for å få godkjent fremtidige byggverk av tilsvarende art og utforming i for eksempel rekkehusbebyggelsen B4. 15/00195-76 Side 4 av 7
Søkers kommentarer til klagene: Søkerne har kommentert klagene i eget følgebrev. De står fast ved sin tidligere argumentasjon i saken. Klagerne viser videre til at takoverbyggene følger terrenget og at de passer sammen med samtlige skrå markiser i sameiet. I tillegg vises det til at flate takoverbygg vil sperre for lysinnslipp. Avslutningsvis gjentas det at takene ble godkjent med 19 mot 3 stemmer i internt sameiermøte. De motsetter seg derfor at takene er satt opp uten noen form for påkrevd godkjenning. Rådmannens vurdering: Denne saken bærer klart preg av uoverensstemmelser innad i sameiet. Selv om det fremkommer av klagene at tiltakenes utforming er et problem, er det også tydelig at dette er en sak som dreier seg om prinsipper. Rådmannen slutter seg til innsendte klager hva gjelder ulovligheten i denne saken. Det er uheldig at tiltakene er oppført uten at det foreligger korrekt behandling verken i sameiet eller i kommunen. Det skal ikke under noen omstendighet være lettere å be om tilgivelse enn tillatelse. Rådmannen presiserer at saken av kommunen er behandlet som om tiltakene ikke allerede er oppført. Det er verken tidligere eller nå tatt hensyn til de praktiske og økonomiske konsekvenser et eventuelt avslag vil medføre. Rådmann presiserer at takoverbyggene da de ble innmeldt ble vurdert etter pbl. 32-1 andre ledd. Her heter det: «Er overtredelsen av mindre betydning, kan kommunen avstå fra å forfølge ulovligheten (..)». Kommunen kom, etter en vurdering av tiltakenes omfang, til at de var søknadspliktige. Tiltakene ligger likevel i nedre sjikt av hva kommunen prioriterer å forfølge av ulovligheter, da kommunen per dags dato også forfølger en del grovere overtredelser etter plan- og bygningsloven. Rådmannen presiserer dette for å sette saken i perspektiv, og for å fremheve at dette ikke har vært en sak av høy prioritering. Da tiltakene er søknadspliktige, ble de behandlet etter alminnelig saksbehandlingsprosedyre, og tiltakenes visuelle kvaliteter ble grundig gjennomgått etter pbl. 29-2, hvor det heter: «Ethvert tiltak ( ) skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Rådmannen viser her til kommunens drøftelser i byggetillatelsen av 04.06.2015. Som nevnt i tillatelsen overlater pbl. 29-2 i utgangspunktet vurderingen av tiltakets visuelle kvaliteter til kommunens frie skjønn. Dette betyr ikke at vurderingen beror på subjektive/personlige oppfatninger innad i kommunen. Vurderingen beror i stedet på blant annet lokal byggeskikk, lokalpolitiske holdninger til visuelle kvaliteter i kommunen generelt, og innenfor det regulerte området. 15/00195-76 Side 5 av 7
I vedtak av 04.06.2015 viser kommunen til at bygget er funkisinspirert med flatt tak. Rådmannen legger til at bygget derfor ikke regnes som et funkisbygg etter ordets rette forstand, da det ble oppført i nyere tid og lenge etter den funksjonalistiske epoken (1930-1940). Et bygg som kun er funkisinspirert er ikke underlagt noen form for krav eller retningslinjer når det kommer til utformingen. Hva som derimot var arkitektens ønsker eller hensikter visuelt sett da bygget ble prosjektert, blir dog en annen sak. Om arkitekten motsetter seg takoverbyggene, så er dette et privatrettslig anliggende mellom arkitekten og sameiet. Fra kommunens ståsted, slutter Rådmannen seg imidlertid til de tidligere vurderingene som er gjort i denne saken. Bebyggelsen i Nesset Fjordterrasse består av fire separate bygningskropper, som kun har arkitektonisk slektskap. De er altså ikke identiske og bærer ulikt preg visuelt sett. Den omsøkte bygningen (B2) er klart den som er mest ulik de andre, og rådmannen mener at krav til visuelle kvaliteter for denne bygningen ikke nødvendigvis må være de samme som for andre bygninger i sameiet. Dette betyr at takoverbyggene ikke trenger å ha flatt tak selv om dette er hva som tidligere ble omsøkt og godkjent i B3 og B4. Rådmannen mener også det bør vektlegges at fasaden hvor takoverbyggene er oppført peker ned mot sjøen, og ikke opp mot øvrige bygninger i sameiet. De er derfor kun synlige fra nedsiden og Bunnefjorden. Rådmannen presiserer at det er uheldig at tiltakene ikke ble omsøkt i forkant av utførelsen. Rådmannen finner likevel at takoverbyggenes utforming ikke kan regnes som så skjemmende at dette alene må regnes som en avgjørende grunn til å avslå søknaden. Bjørnson stiller seg spørrende til administrasjonens uttalelse i byggetillatelsen om at det skal settes en høy terskel for å avslå byggesøknader etter pbl. 29-2. Rådmannen svarer til dette at det ikke er satt en høy terskel for å avslå søknader generelt. Hver søknad skal vurderes konkret, etter gjeldende regelverk og planbestemmelser. Det er imidlertid en høyere terskel for å avslå søknader på grunnlag av visuelle kvaliteter enn det er for å avslå eksempelvis på grunn av plassering eller annen strid med regelverket. Dette er fordi 29-2 i større grad er basert på skjønnsmessige vurderinger, enn konkrete bestemmelser i lovverket, og søker skal da ha tilsvarende sikkerhet mot for eksempel myndighetsmisbruk. Den omtalte veilederen og e-posten fra kommunal- og moderniseringsdepartementet som Skar viser til, er ikke vedlagt klagen. Det er likevel ikke tvilsomt at estetiske hensyn skal vektlegges i klagesaker, og ved behandling av søknader for øvrig. Det er det også gjort i denne saken, og kommunen kom til at tiltakene ikke var i strid med disse. Rådmannen slutter seg til dette også i denne omgang. Hva gjelder presedensvirkninger, finner Rådmannen at disse er beskjedne i denne saken. Med tanke på at byggene i dette sameiet er av nokså ulik art visuelt sett, er det ikke gitt at fremtidige byggesøknader fra sameiet får likt utfall. Hvorvidt en søknad vil bli godkjent i fremtiden kan Rådmannen ikke si noe om, men presiserer at hver sak skal behandles helt konkret, i lys av gjeldende regler og planbestemmelser. 15/00195-76 Side 6 av 7
Det er flere motstridende interesser i denne saken. Rådmannen tar imidlertid kun utgangspunkt i de bestemmelser og hensyn som kommunen er satt til å vurdere etter plan- og bygningsloven. Det er viktig å skille mellom de ulike oppfatningene i denne saken. De vurderinger som gjøres etter bestemmelser og hensyn i plan- og bygningsloven er ikke nødvendigvis de samme som på et arkitektkontor eller hos beboere i et sameie, dette er det viktig å understreke. Konklusjon med begrunnelse: Takoverbyggenes utforming vurderes ikke som så skjemmende at dette må regnes som en avgjørende grunn til å avslå søknaden. Tiltakene er ellers i tråd med gjeldende regelverk. Rådmannens innstilling lyder derfor som følger: Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) finner at klagernes anførsler ikke utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av opprinnelige administrativt vedtak av 04.06.2015. HTM opprettholder vedtak av 04.06.2015, sak nr. 15/00195-54 og klagene tas således ikke til følge. Saken oversendes til Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Fylkesmannen kan ved sin behandling prøve alle sider av saken, jf. fvl. 34 annet ledd. 15/00195-76 Side 7 av 7